Решение Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ от 7 июля 2017 г. N 198/2016 Об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды (извлечение)

Решение Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ от 7 июля 2017 г. N 198/2016
(извлечение)

Стороны

Истец - ООО "А", Россия

Ответчик - ЗАО "Б", Россия

[Нормативные акты, имеющие отношение к спору:

Закон РФ от 7 июля 1993 г. N 5338-1 "О международном коммерческом арбитраже" (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 409-ФЗ и в ред, действовавшей до 1 сентября 2016 г.);

Регламент МКАС, утв. приказом ТПП РФ от 18 октября 2005 г. N 76;

Пункт 1 ст. 612 , п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ].

Обстоятельства дела

1. Хронология арбитражного разбирательства

(1) В Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате РФ (далее - МКАС) поступило исковое заявление ООО "А", Россия (далее - истец), к ЗАО "Б", Россия (далее - ответчик), о расторжении договора аренды.

Как указал истец, в соответствии с договором аренды арендодатель (ответчик) предоставил истцу в аренду помещения в складском здании.

Истец обратился в МКАС с требованием о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 620 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда арендуемое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки или окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В обоснование своих требований истец представил ряд экспертных заключений. По мнению истца, два из них прямо подтверждают наличие существенных дефектов и повреждений строительных конструкций здания. Эти дефекты могут привести к обрушению покрытия, создают угрозу безопасности людей, работающих в здании, следовательно, препятствуют пользованию помещениями.

Истец указал, что им был соблюден досудебный порядок урегулирования спора - ответчику направлено требование о досрочном расторжении договора аренды. Ответчик отказал в удовлетворении требования истца о досрочном расторжении договора, сославшись на отсутствие правовых оснований для этого.

В иске компетенция МКАС обоснована ссылкой на пункт договора аренды, предусматривающий МКАС в качестве органа для разрешения спора по договору. Как указал истец, спор соответствует всем условиям для его передачи на рассмотрение МКАС в соответствии с Законом РФ от 7 июля 1993 г. N 5338-1 "О международном коммерческом арбитраже" (далее - Закон о МКА) и Регламентом. Истец является предприятием с иностранными инвестициями: 100% долей в уставном капитале истца принадлежит иностранной акционерной компании.

Истец также пояснил, что заявление составлено на русском языке в соответствии с п. 2 § 23 Регламента МКАС, поскольку договор аренды составлен на русском языке. Исковое заявление на английском языке было также представлено в МКАС.

(2) Арбитражный сбор был полностью уплачен истцом.

(3) Письмом МКАС ответчику были направлены исковые материалы, предложено избрать арбитров, представить отзыв на иск, а также высказать мнение о языке арбитражного разбирательства с учетом того, что в арбитражной оговорке договора аренды согласован английский язык. Данное отправление было получено ответчиком.

(4) В МКАС поступило заявление ответчика, в котором он указал, что арбитражное разбирательство по делу должно осуществляться на английском языке (с переводом на английский язык), поскольку иностранный акционер ответчика имеет намерение знакомиться с материалами дела.

(5) В МКАС поступил отзыв на иск, в котором ответчик просил отказать в удовлетворении иска. По мнению ответчика, истец не доказал наличие оснований для расторжения договора аренды помещений, в т. ч. реальных препятствий к пользованию помещениями. Истец продолжает пользоваться помещениями в своей коммерческой деятельности, а предъявление иска является злоупотреблением правом и направлено на прекращение невыгодного для себя договора.

В подтверждение своей позиции ответчик представил заключения экспертов, согласно которым техническое состояние здания оценено как работоспособное.

(6) Повесткой на английском языке МКАС уведомил стороны о назначении слушания дела и дал указания относительно обмена процессуальными документами, в том числе по электронной почте.

(7) В этот же день ответчик представил заявление на русском языке, в котором пояснил, что арбитражное разбирательство должно осуществляться на русском языке с переводом на английский язык.

(8) В МКАС была представлена позиция истца в отношении отзыва ответчика (на русском и английском языках), согласно которой доводы ответчика были отвергнуты как несостоятельные.

(9) Истец представил в МКАС акт экспертной консультации. Кроме того, истец уведомил о своем намерении привлечь к разбирательству специалиста и предложил ответчику также пригласить в заседание арбитража технического специалиста.

(10) В МКАС была представлена правовая позиция ответчика в ответ на письменные объяснения истца. Ответчик утверждал, что истец уклонился от обоснования своих требований, поскольку им не была дана оценка экспертным заключениям, актам осмотра, представленным ответчиком.

Ответчик указал на несостоятельность объяснений истца, касающихся запросов о разрешении сдачи помещений в субаренду.

Ответчик настаивал на отсутствии правовых оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ, а также повторил свой аргумент о недобросовестном поведении истца, что, по мнению ответчика, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

(11) В МКАС поступили дополнения позиции истца в отношении отзыва ответчика, а также ходатайство о привлечении экспертов и еще одно экспертное заключение.

По утверждению истца, его довод о наличии реальных, а не гипотетических препятствий к пользованию арендуемыми помещениями (риска обрушения при накоплении снега на крыше) подтверждается тем, что ранее при аналогичных обстоятельствах уже произошло обрушение другого здания, принадлежащего группе ответчика. В подтверждение аргументов истца приложены распечатки из интернета об обрушении склада, введенного в эксплуатацию группой компаний ответчика, по причине накопления снега на крыше.

Истец предложил ответчику дать в заседании пояснения в отношении этого случая.

(12) В первом заседании арбитража были разрешены процессуальные ходатайства сторон и началось рассмотрение спора по существу.

Было отклонено ходатайство ответчика об отказе в приобщении к материалам дела документов истца в связи с необоснованной задержкой представления данных документов. По мнению арбитров, истец представил документы в срок, установленный в повестке МКАС для завершения обмена документами.

По ходатайству истца о приглашении на заседание в качестве экспертов лиц, принявших участие в подготовке экспертных заключений, и ходатайству ответчика о приглашении специалистов, выводы которых опровергают позицию истца, коллегия арбитров приняла решение рассмотреть вопрос о заслушивании специалистов после слушания дела по существу.

Было удовлетворено ходатайство представителей ответчика о приобщении к материалам дела письменных объяснений ответчика в связи с документами, представленными истцом. Также было удовлетворено ходатайство представителей истца о предоставлении им времени для изучения этих документов.

Представители истца поддержали заявленное в иске требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 620 ГК РФ и положений договора, поскольку, как следует из представленных истцом экспертных заключений, здание полностью непригодно для использования ввиду риска обрушения кровельной системы.

Представители ответчика настаивали на отказе в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 612 и 620 ГК РФ, и недобросовестного поведения истца.

Стороны изложили свои позиции и обменялись вопросами и ответами по ряду технических вопросов, поднятых в представленных ими экспертных заключениях, в частности, по поводу правильности расчета и применения коэффициента сноса снега с учетом размеров, местоположения и категории арендуемого помещения. Представители истца со ссылкой на мнение экспертов настаивали на необходимости применения данного коэффициента, представители ответчика возражали.

Учитывая ходатайство представителей истца о предоставлении возможности формирования позиции по документам, представленным ответчиком в заседании, постановлением коллегии арбитров на основании п. 1 § 21 и § 35 Регламента слушание дела было отложено, сторонам предложено в установленный срок представить свои комментарии по документам и правовой позиции другой стороны.

(13) В МКАС поступила правовая позиция истца в отношении экспертных заключений, представленных сторонами по настоящему делу.

К позиции истца были приложены: акт экспертизы, заключение, сопоставительная таблица выводов экспертных заключений со стороны истца и ответчика, свидетельствующая о том, что различия выводов экспертов имеются по пяти узкоспециальным вопросам. К позиции истца приложены также запрошенные арбитрами документы о переименовании истца, о сроке действия договора аренды и арендуемой площади.

(14) В МКАС поступили письменные объяснения ответчика, в которых ответчик просил отказать в удовлетворении иска.

(15) Во втором заседании арбитража было продолжено рассмотрение спора по существу. Представители сторон поддержали свои позиции, изложенные ранее в состязательных документах и первом заседании арбитража.

По ходатайству представителей ответчика к материалам дела были приобщены дополнительные возражения на ходатайство истца о привлечении к участию в деле экспертов. У ответчика есть сомнения в независимости этих лиц от истца, вызванные тем, что данные сотрудники привлекались для проведении экспертизы лицами, состоящими в одном адвокатском образовании с адвокатами, представляющими интересы истца в данном деле.

Представители истца отрицали наличие мотивов для сомнений, поскольку вопрос о выделении для экспертизы конкретных лиц был решен руководителем экспертного учреждения, а в запросе истца не содержалась просьба о назначении экспертами конкретных лиц.

В удовлетворении ходатайства истца о привлечении к участию в деле экспертов было отказано.

Представители истца настаивали на необходимости прекращения арендных правоотношений с ответчиком, ссылаясь на выводы представленных ими экспертных заключений, из которых следует, что объективно существуют дефекты здания, не позволяющие пользоваться зданием по назначению и создающие риск обрушения здания, что является основанием для расторжения договора по ст. 612 и 620 ГК РФ. Они полагали, что истцом доказаны обстоятельства невозможности использования здания без риска для нахождения в нем людей и оборудования, т.е. реальные недостатки.

Представители ответчика настаивали на неправомерности исковых требований истца по следующим основаниям:

1) Основанием для расторжения договора по ст. 612 и 620 ГК РФ являются только объективные обстоятельства, препятствующие пользованию арендуемым имуществом, а не сомнения в наличии этих обстоятельств.

2) Такие объективные обстоятельства отсутствуют, что подтверждено в том числе экспертным заключением, представленным самим истцом, и фактом безаварийного пользования истцом этим помещением в течение многих лет.

Противоречия между представленными сторонами заключениями объясняются разным применением СНиП: в заключении, представленном истцом, было проигнорировано фактическое состояние объекта и его местонахождение (наличие ребер жесткости, наличие рядом здания, которое менее чем на 3% влияет на коэффициент сноса снега).

3) Истец злоупотребляет своим правом, так как помещение используется им в полном объеме, однако из переписки сторон следует, что договор ему экономически невыгоден.

Коллегия арбитров удовлетворила ходатайство представителей ответчика о предоставлении им времени для заявления требования о взыскании расходов на юридических представителей.

Представители истца отказались от заявления требования о взыскании своих расходов.

Коллегия арбитров, придя к выводу, что все обстоятельства, связанные со спором, достаточно выяснены, в соответствии с § 38 Регламента МКАС объявила устное слушание законченным и приступила к вынесению решения.

(16) В МКАС поступило заявление истца о взыскании с ответчика издержек, возникших в связи с арбитражным разбирательством. Истец просил взыскать издержки по уплате арбитражного сбора, по оплате услуг юридических представителей и услуг экспертных организаций.

От ответчика поступило заявление о возмещении издержек, связанных с защитой интересов ответчика через юридических представителей и подготовкой доказательств, а также издержек по синхронному переводу в заседании арбитража.

(17) В МКАС поступили возражения ответчика, в которых он просил арбитров не рассматривать заявление истца о возмещении расходов, поскольку истец в заседании отказался от права на возмещение своих издержек.

(19) В МКАС поступили возражения истца в связи с письменными пояснениями ответчика, в которых истец настаивал на том, что не отказывался от права на взыскание издержек, и просил арбитров в случае удовлетворения иска возложить на ответчика издержки по уплате арбитражного сбора, издержки по оплате услуг юридических представителей и издержки по оплате услуг экспертных организаций (размер последних уменьшен истцом).

2. Формирование третейского суда

Третейский суд сформирован в соответствии с требованиями Регламента МКАС.

3. Позиции сторон

Требования истца

Требования истца и их обоснование изложены в исковом заявлении, позиции заявителя в отношении отзыва ответчика, в дополнении к позиции заявителя в отношении отзыва ответчика, в правовой позиции истца в отношении экспертных заключений. Требования истца подтверждены в двух заседаниях арбитража.

Как указал истец, между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений в складском здании.

По утверждению истца, в здании были выявлены трещины в стенах, повреждения железобетонных колонн, многочисленные повреждения поверхности пола и иные повреждения, которые отсутствовали при принятии истцом здания по акту передачи-приемки, что подтверждается дефектной ведомостью. При заключении договора и передаче здания ответчиком не были представлены акты по пожарному состоянию, из которых было бы видно, что любая нагрузка, включая пожар, может привести к обрушению.

Истец провёл экспертные обследования, в результате которых были сделаны выводы о наличии существенных дефектов строительного (конструктивного) характера, возникновение которых не могло быть обусловлено условиями эксплуатации помещений и/или иными действиями арендатора.

Основываясь на выводах экспертов, истец письменно потребовал досрочного расторжения договора аренды. Ответчик отказал истцу в удовлетворении данного требования.

Позже были проведены другие обследования, результаты которых представлены в материалы дела.

По мнению истца, представленные им экспертные заключения прямо подтверждают наличие критических и существенных дефектов строительных конструкций здания, которые исключают его безопасную эксплуатацию в зимний и весенний периоды, поскольку могут привести к обрушению покрытия. Данные дефекты представляют собой реальные объективно существующие препятствия к пользованию арендуемыми помещениями, что является основанием для расторжения договора по ст. 612 и 620 ГК РФ. Таким образом, правовой квалификацией иска является невозможность использования здания по назначению в условиях, когда отсутствовала договоренность принять риск использования здания с обнаруженными дефектами.

Учитывая невозможность одностороннего отказа от договора аренды, истец направил ответчику претензию о расторжении договора и рассчитывал получить его согласие. В данной ситуации, по мнению истца, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ не может быть применен. После направления претензии о расторжении договора аренды истец продолжает его исполнять. При этом он вправе сдавать здание в субаренду и заключать договоры складского хранения.

Однако ввиду наличия риска обрушения здания контрагенты истца, по его утверждению, были переведены в другое здание, а в спорном здании остался только один крупный клиент истца на время осуществления организационно-технических мероприятий по его переводу в другое здание.

В качестве доказательства реальности обрушения здания аналогичной конструкции при накоплении снега на крыше истец привел пример обрушения одного из складов, принадлежащего группе компаний ответчика.

По мнению истца, представленные им экспертные заключения являются достаточным доказательством по делу, поскольку экспертиза проводилась по утверждённым правительством методикам и имеется возможность проверить их обоснованность и достоверность.

Представители истца подвергли критике заключения ответчика. По мнению истца, ответчик так и не опроверг представленные доказательства наличия недостатков, препятствующих безопасному использованию здания из-за риска обрушения кровли.

По мнению истца, представленные сторонами заключения расходятся по техническим вопросам расчета устойчивости конструкций.

Возражения ответчика

Возражения ответчика представлены в отзыве на иск, правовой позиции ответчика на письменные объяснения истца, письменных объяснениях ответчика в связи с документами, представленными истцом, и в двух заседаниях арбитража.

Ответчик просит отказать в удовлетворении иска, полагая, что истец не доказал наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды помещений (реальных препятствий к пользованию помещениями). Истец продолжает пользоваться имуществом в своей коммерческой деятельности, а предъявление иска является злоупотреблением правом, поскольку истец таким образом пытается добиться прекращения невыгодного для себя договора.

В подтверждение своей позиции ответчиком представлены экспертные заключения, в которых делается вывод о несоответствии представленных истцом заключений строительным нормам и правилам. В одном из заключений истца полностью отсутствуют расчеты, позволяющие проверить корректность выводов об аварийном и ограниченно-работоспособном состоянии объекта, а указанная в качестве ключевого дефекта здания вертикальная трещина в стене в действительности представляет собой предусмотренный проектной документацией деформационный шов.

По утверждению ответчика, представленные им заключения доказывают, что помещения полностью соответствуют требованиям действующего законодательства. Отсутствуют основания для применения п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ, поскольку не обнаружены объективные недостатки арендуемого имущества, препятствующие пользованию им. Отсутствие препятствий к пользованию помещениями подтверждается и одним из заключений, представленных самим истцом.

Кроме того, ответчик указал на недобросовестность истца, выразившуюся в том, что истец продолжает исполнять договор и пользоваться помещениями после направления ответчику предложения о расторжении договора. Это, по мнению ответчика, лишает истца права на защиту в силу п. 1 ст. 450.1, п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ. В подтверждение факта пользования истцом помещениями ответчиком представлены акты осмотра помещений, составленные в этот период эксплуатирующей организацией.

По мнению ответчика, истцом не доказано наличие указанных недостатков, поскольку представленные им заключения противоречат друг другу. Одно из заключений готовилось без выезда на объект, в нём произведены заведомо неправильные расчеты. Лучшим доказательством отсутствия дефектов, по утверждению ответчика, является тот факт, что за многие годы действия договора не происходило никаких обрушений крыши объекта, и этот факт не опровергается истцом.

Представители ответчика настаивают на недостоверности заявления истца о частичном неиспользовании здания.

Мотивы решения

Рассмотрев материалы дела и выслушав объяснения представителей сторон в заседании, третейский суд пришел к следующим выводам.

1. Применимые процессуальные нормы

При определении процессуальных норм, подлежащих применению к данному арбитражному разбирательству, третейский суд исходил из того, что арбитражное разбирательство было начато 14 октября 2016 г. путем подачи искового заявления в МКАС и уплаты регистрационного сбора и проходит на территории Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона РФ от 7 июля 1993 г. N 5338-1 "О международном коммерческом арбитраже" в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 409-ФЗ (далее - Закон о МКА) данный Закон применим к международному коммерческому арбитражу, если место арбитража находится на территории Российской Федерации.

Согласно п. 1 Приложения I к Закону о МКА Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате РФ (Международный коммерческий арбитражный суд) является самостоятельным постоянно действующим арбитражным учреждением, осуществляющим деятельность по администрированию международного коммерческого арбитража.

Согласно п. 3 Приложения I к Закону о МКА споры разрешаются в Международном коммерческом арбитражном суде в соответствии с его применимым арбитражным регламентом (правилами) или отдельными регламентами (правилами). При этом Международный коммерческий арбитражный суд администрирует арбитраж, в то время как непосредственное разрешение спора относится к компетенции арбитра или коллегии арбитров, назначенных в соответствии с применимым арбитражным регламентом.

В § 48 Регламента МКАС установлено, что если стороны не договорились об ином, к рассмотрению споров применяется Регламент МКАС, действующий на момент начала арбитражного разбирательства.

В договоре аренды, из которого возник спор, стороны прямо указали, что к их отношениям подлежит применению Регламент МКАС.

Исходя из изложенного коллегия арбитров пришла к выводу, что при решении процедурных вопросов применению подлежит Регламент МКАС, утв. Торгово-промышленной палатой РФ 18 октября 2005 г. и введенный в действие с 1 марта 2006 г., поскольку именно этот Регламент действовал на дату начала арбитражного разбирательства.

2. Компетенция третейского суда

При рассмотрении вопроса о компетенции третейского суда рассматривать спор коллегия арбитров установила, что договор аренды содержит следующее арбитражное соглашение: "Какие-либо споры, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, решаются Сторонами путем переговоров. Если Стороны не урегулируют такой спор по взаимному согласию в течение десяти рабочих дней после соответствующего письменного уведомления одной Стороной другой Стороны, любой спор, возникающий из настоящего Договора или в связи с ним, включая вопрос касательно его существования, действительности или прекращения действия, передается для рассмотрения и окончательно разрешается в соответствии с Регламентом Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате Российской Федерации. В состав трибунала входят три арбитра. Каждая сторона назначает одного арбитра и оба арбитра, назначенные таким образом, назначают третьего арбитра, который выполняет функции председателя. Местом арбитражного разбирательства является Москва, арбитражное разбирательство ведется на английском языке".

Согласно ч. 2 п. 4 Приложения I к Закону о МКА в МКАС могут быть переданы в соответствии с арбитражными соглашениями, заключенными до 1 сентября 2016 г., любые споры, которые могли быть рассмотрены в порядке международного коммерческого арбитража в соответствии с настоящим Законом, действовавшим на момент их заключения.

На момент заключения договора аренды и инкорпорированного в него арбитражного соглашения действовала редакция Закона о МКА, содержавшая следующие предписания.

Пунктом 2 ст. 1 Закона о МКА в прежней редакции было установлено, что в международный коммерческий арбитраж, в частности, могут передаваться споры из договорных и других гражданско-правовых отношений, возникающие в том числе между предприятиями с иностранными инвестициями. В действующей редакции Закона (п. 3 ст. 1) содержится аналогичное предписание, согласно которому в международный коммерческий арбитражный суд по соглашению могут передаваться споры, возникающие в связи с осуществлением иностранных инвестиций на территории Российской Федерации.

Аналогичная норма содержится в п. 1 § 2 Регламента МКАС.

В п. 2 ст 7 прежней редакции Закона о МКА устанавливалось, что арбитражное соглашение заключается в письменной форме и считается заключенным в таковой, если оно содержится в документе, подписанном сторонами, или заключено в том числе путем обмена исковым заявлением и отзывом на иск, в которых одна из сторон утверждает о наличии соглашения, а другая против этого не возражает.

Как следует из арбитражного соглашения в договоре аренды, сторонами заключено соглашение в письменной форме о передаче их спора на рассмотрение МКАС, которое, по мнению коллегии арбитров, соответствует требованиям, установленным прежней редакцией Закона о МКА (п. 2 ст. 7), а также Регламенту МКАС (п. 2 § 2). Действующая редакция Закона в п. 2 ст. 7 также предусматривает письменную форму арбитражного соглашения.

Спор между сторонами касается гражданско-правовых отношений, стороной которых является предприятие с иностранными инвестициями: 100% доли в уставном капитале истца принадлежит финской компании.

Соответственно, такой спор мог быть рассмотрен МКАС на основании п. 2 ст. 1 прежней редакции Закона и п. 1 § 2 Регламента МКАС. Такой спор может быть предметом разбирательства в международном коммерческом арбитраже и в силу п. 3 ст. 1 новой редакции Закона о МКА.

С учетом изложенного коллегия арбитров пришла к выводу, что настоящий спор подпадает под категорию споров, которые могут быть рассмотрены третейским судом в порядке международного коммерческого арбитража.

Третейский суд был сформирован в соответствии с применимым арбитражным регламентом (§ 17 Регламента МКАС) и арбитражным соглашением сторон. Обе стороны реализовали свое право на избрание основного и запасного арбитров.

Согласно ст. 2 новой редакции Закона о МКА, применимой к данному разбирательству, "третейский суд" означает единоличного арбитра или коллегию арбитров (третейских судей).

Таким образом, сформированная коллегия арбитров правомочна рассматривать данный спор.

В договоре аренды стороны договорились о проведении переговоров в течение десяти рабочих дней в случае возникновения споров.

Материалами дела подтверждается, что такие переговоры были проведены - в них содержится письмо истца с требованием к ответчику о расторжении договора аренды и письмо ответчика об отказе расторгнуть договор.

В договоре аренды согласовано, что разбирательство ведется на английском языке, в связи с чем иск и отзыв на иск были представлены сторонами на русском и английском языках.

По поводу языка арбитражного разбирательства ответчик указал, что разбирательство должно осуществляться на русском языке с переводом на английский язык для обеспечения возможности участия в процессе иностранного акционера ответчика. Такой акционер участвовал в заседании арбитража.

Установив, что в доверенностях представителей сторон на ведение дела имеются соответствующие полномочия, коллегия арбитров пришла к выводу, что сторонами было частично изменено арбитражное соглашение сторон относительно языка арбитражного разбирательства, в связи с чем разбирательство правомерно проводилось на русском языке с переводом на английский язык, и что арбитражное решение правомерно выносится на русском языке.

Исходя из изложенного и руководствуясь п. 2 ст. 1, ст. 7 Закона о МКА в редакции, действовавшей до 1 сентября 2016 г., п. 1 и 2 ст. 16 Закона о МКА в действующей редакции, а также п. 1, 2 и 4 § 2 Регламента МКАС, коллегия арбитров пришла к выводу о наличии у нее компетенции по рассмотрению данного спора в рамках арбитражного разбирательства, администрируемого МКАС.

3. Применимое право

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о МКА (в обеих редакциях) и п. 1 § 26 Регламента МКАС спор разрешается в соответствии с такими нормами права, которые стороны избрали в качестве применимых к существу спора. При этом любое указание на право или систему права какого-либо государства должно толковаться как непосредственно отсылающее к материальному праву этого государства, а не к его коллизионным нормам.

В договоре аренды зафиксирована прямо выраженная воля сторон, что "настоящий Договор регулируется законодательством Российской Федерации".

Таким образом, коллегия арбитров пришла к выводу о необходимости применения к спорным отношениям сторон материального права Российской Федерации и с учетом характера правоотношений сторон - Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, на положения которого ссылались стороны в обоснование своих требований и возражений.

4. Рассмотрение спора по существу

Коллегия арбитров констатировала, что спор между сторонами возник из договора аренды нежилых помещений и касается досрочного расторжения указанного договора.

Истцом предъявлено требование о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ вследствие наличия критических и существенных дефектов строительных конструкций здания, которые исключают его безопасную эксплуатацию в зимний и весенний периоды, поскольку могут привести к обрушению покрытия. Данные дефекты, по мнению истца, представляют собой реальные объективно существующие препятствия к пользованию арендуемыми помещениями, что является основанием для расторжения договора по ст. 612 и 620 ГК РФ.

Основываясь на заключениях экспертов, истец потребовал досрочного расторжения договора аренды. Однако ответчик отказал истцу в удовлетворении данного требования.

Ответчик просил отказать в удовлетворении иска, полагая, что истцом не доказано наличие оснований для расторжения договора аренды помещений (реальных препятствий к пользованию помещениями), которыми истец продолжает пользоваться в своей коммерческой деятельности, и что предъявление иска является злоупотреблением правом, поскольку истец таким образом пытается добиться прекращения невыгодного для себя договора.

В подтверждение указанной позиции ответчик представил другие экспертные заключения, доказывающие, по его мнению, то, что помещения полностью соответствуют требованиям действующего законодательства и отсутствуют основания для применения п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ. Кроме того, истец продолжает исполнять договор и пользоваться помещениями, в том числе ведет переговоры о сдаче их в субаренду и после направления ответчику предложения о расторжении договора. Это, по мнению ответчика, лишает истца права на защиту в силу п. 1 ст. 450.1, п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ.

Проанализировав доводы сторон и представленные ими доказательства, коллегия арбитров пришла к следующим выводам.

Согласно п. 1 § 31 Регламента МКАС каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в числе прочего, требовать досрочного расторжения договора.

Истцом представлены доказательства наличия определенных дефектов, зафиксированных в актах экспертизы, однако, по мнению коллегии арбитров, не доказано, что выявленные в актах экспертизы недостатки препятствуют полностью или частично пользованию имуществом. Из представленных ответчиком в материалы дела доказательств, не оспоренных в полном объеме истцом, следует, что арендуемые помещения используются истцом в течение многих лет и продолжают им использоваться даже после обращения к экспертам. Вследствие угрозы обрушения крыши из помещений выехали некоторые арендаторы, однако самый крупный пользователь продолжает пользоваться помещениями. Это свидетельствует о том, что истец как арендатор использует имущество по установленному договором целевому назначению.

При таких обстоятельствах коллегия арбитров приходит к выводу об отсутствии у истца оснований для одностороннего отказа от договора аренды на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как следует из указанных предписаний закона, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, характеристика которых приведена в п. 2 ст. 620 ГК РФ. Следовательно, для реализации права на осуществление требования о досрочном расторжении договора истцу следует доказать наличие препятствующих пользованию имуществом недостатков.

Из представленных истцом заключений экспертизы следует наличие определенных недостатков, однако отсутствуют выводы о том, что эти недостатки препятствуют пользованию имуществом по назначению. Из представленных ответчиком экспертных заключений следует, что состояние помещений полностью соответствует требованиям действующего законодательства и оценивается как работоспособное. Отсутствие препятствий к пользованию помещениями подтверждается и представленным самим истцом заключением.

По мнению коллегии арбитров, в данном деле истцом не доказано, что арендованные им помещения не могут быть использованы по назначению. Напротив, из материалов дела следует, что выявленные в актах экспертизы недостатки не препятствуют полностью или частично пользованию имуществом. Из представленных ответчиком в материалы дела доказательств, которые, по мнению арбитров, истцом в полном объеме не оспорены, следует, что арендуемые помещения используются истцом в его коммерческой деятельности достаточно длительное время безо всяких происшествий. Иными словами, имущество используется арендатором по определенному договором целевому назначению. Таким образом, у истца отсутствуют основания для досрочного расторжения договора, а у третейского суда отсутствуют основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Истец подчеркивал, что из актов экспертизы следует, что исключается безопасная эксплуатация здания в зимний и весенний периоды, поскольку возможно обрушение покрытия вследствие наличия критических и существенных дефектов строительных конструкций здания. Он также указывал, что заключения прямо подтверждают наличие существенных дефектов и повреждений строительных конструкций здания, способных привести к обрушению покрытия, создающих угрозу безопасности людей, работающих в здании, и, следовательно, препятствующих пользованию помещениями. Вместе с тем, истец подтвердил, что строительные конструкции укреплены ребрами жесткости, которые, однако, в экспертных заключениях учтены не были, поскольку такой параметр не предусмотрен применимой методикой.

По мнению истца, зафиксированные в актах экспертизы дефекты представляют собой объективно существующие препятствия к пользованию арендуемыми помещениями, что является основанием для расторжения договора по ст. 612 и 620 ГК РФ. Истец подчеркивает, что правовой квалификацией иска является невозможность использования здания по назначению в условиях, когда отсутствовала договоренность принять риск использования здания с такими дефектами.

Проанализировав данную позицию истца, доводы ответчика, приведенные сторонами акты экспертизы, содержание норм ГК РФ, на которые ссылаются стороны, а также сложившуюся судебную практику, коллегия арбитров приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При этом толкование указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что законодатель исходит из наличия только реально существующих препятствий в пользовании имуществом. Возможные риски не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, полностью или частично препятствующих пользованию арендованным имуществом.

Судебная практика, как и истец, выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению. При этом практика в качестве основания для расторжения договора по инициативе арендатора также выделяет только те обстоятельства, которые реально препятствуют использованию имущества (см. определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2006 г. N Ф04-7493/2006(28300-А75-38), постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу N А43-34189/2006-2-655, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу N АЗЗ-7041/2009).

Обстоятельства, которые создают лишь потенциальные риски использования имущества не по назначению, либо создают временные или незначительные сложности в пользовании имуществом, не рассматриваются в качестве обстоятельств, делающих невозможным использование арендованного имущества по назначению, и, следовательно, полностью и частично препятствующих пользованию арендованным имуществом в понимании ст. 612 ГК РФ. Так, отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием договора энергоснабжения не признается недостатком имущества, препятствующим его использованию (см. постановление ФАС Московского округа от 25 марта 2009 г. N КГ-А40/2016-09, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09).

Напротив, прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2010 г. по делу N А17-7546/2008, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 сентября 2009 г. по делу N А19-14135/08).

Согласно п. 2 ст. 620 ГК РФ арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Толкование данной статьи также позволяет сделать вывод о том, что арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора только в том случае, когда препятствующие пользованию имуществом недостатки носят реальный, а не возможный (эвентуальный) характер и, кроме того, не были заранее известны арендатору.

По этому пути идет и судебная практика (см. постановление ФАС Московского округа от 8 июня 2011 г. N КГ-А40/4778-11, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 апреля 2016 г. N Ф04-649/2016, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 сентября 2014 г. N Ф09-5267/14).

Истцом не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 620 ГК РФ и дающих право арендатору на досрочное расторжение договора, а также не доказано, как предусмотрено ст. 612 ГК РФ, что недостатки полностью или частично препятствуют пользованию имуществом. Истец отмечал, что возможно обрушение покрытия вследствие наличия критических и существенных дефектов строительных конструкций здания, и что наличие существенных дефектов и повреждений строительных конструкций здания может привести к обрушению покрытия. Иными словами, истец исходил из субъективного (предположительного) критерия оценки последствий, которые могут возникнуть вследствие дефектов.

Поскольку истцом не доказано наличие предусмотренных ГК РФ объективных оснований для досрочного расторжения договора аренды помещений здания, его требование о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений не может быть удовлетворено третейским судом.

5. Распределение расходов сторон по уплате арбитражного сбора

Согласно п. 1 § 6 Положения об арбитражных сборах и расходах (Приложение к Регламенту МКАС) если стороны не договорились об ином, арбитражный сбор возлагается на сторону, против которой вынесено решение.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано и между сторонами отсутствует договоренность об ином, расходы по уплате арбитражного сбора несет истец.

6. Распределение издержек сторон

Согласно § 9 Положения об арбитражных сборах и расходах сторона, в пользу которой вынесено решение, может потребовать возложить на другую сторону возмещение понесенных ею разумных издержек, возникших в связи с арбитражным разбирательством, в частности, расходов, связанных с защитой своих интересов через юридических представителей.

В заседании представители истца отказались от заявления требования о взыскании своих расходов, а представители ответчика ходатайствовали о предоставлении им возможности определить размер издержек, связанных с арбитражным разбирательством. Данное ходатайство было удовлетворено коллегией арбитров.

Позднее в МКАС поступили заявления обеих сторон о возмещении издержек, связанных с арбитражным разбирательством.

Истец просил возложить на ответчика издержки по оплате услуг юридических представителей в размере ... руб., издержки по оплате услуг экспертных организаций в размере ... руб., которые в дальнейшем были уменьшены до ... руб.

Ответчик просил возложить на истца издержки, связанные с защитой интересов ответчика через юридических представителей, в размере ... руб., издержки, связанные с подготовкой доказательств, в размере .... руб., издержки по синхронному переводу в заседании арбитража в размере ... руб. К заявлению были приложены соответствующие доказательства.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, его издержки не подлежат возложению на ответчика.

Относительно заявленных ответчиком требований на основании § 9 Положения об арбитражных сборах и расходах, с учётом средних ставок юридических и экспертных услуг в Москве, количества проведенных по делу заседаний коллегия арбитров полагает разумными и подлежащими возложению на истца следующие расходы ответчика: ... руб. - расходы по защите интересов ответчика через юридических представителей, ... руб. - расходы на подготовку доказательств, ... руб. - расходы по синхронному переводу.

Таким образом, на истца возлагаются расходы ответчика в связи арбитражным разбирательством частично, в общей сумме ... руб.