Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 18 сентября 2018 г. N 118 по проекту федерального закона N 504617-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления залога прав требования участника долевого строительства и включения обеспеченных таким залогом прав требований в ипотечное покрытие облигаций) - внесен Правительством Российской Федерации (первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 504617-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроект направлен на обеспечение возможности включения права требования по кредитам и займам, обеспеченным залогом прав требования участника долевого строительства (далее - УДС) по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), в ипотечное покрытие облигаций, что до настоящего времени не допускалось Федеральным законом N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

В целях снижения рисков законопроектом установлены условия такого включения: договор залога должен предусматривать открытие залогового счета заемщика - УДС; основная сумма долга по обязательству каждого договора, обеспеченному залогом прав участия в долевом строительстве, не может превышать 80 процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости прав участия в долевом строительстве, являющихся предметом залога; доля требований, обеспеченных залогом прав требования УДС, не должна превышать 40 процентов размера ипотечного покрытия. Согласно законопроекту требования УДС по ДДУ включаются в ипотечное покрытие облигаций, в части удовлетворения залогодержателем своих требований за счет имущества, причитающегося участнику долевого строительства при исполнении третьим лицом обязательств застройщика по ДДУ, право требования УДС по которому передано в залог, или получения залогодержателем через залоговый счет УДС возмещения от Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Также законопроектом предлагаются изменения, связанные с распространением специального регулирования эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием на облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства.

Комитет поддерживает концепцию законопроекта, поскольку его принятие будет способствовать повышению оборотоспособности облигаций с ипотечным покрытием, позволит кредитным организациям и ипотечным агентам наращивать объёмы заёмного финансирования за счёт получения более широких возможностей для оперативного рефинансирования кредитов, предоставленных гражданам для приобретения жилья на первичном рынке недвижимого имущества.

Вместе с тем, Комитет обращает внимание на отсутствие в сопроводительных материалах расчетов, обосновывающих устанавливаемые законопроектом условия количественных ограничений для включения в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным залогом прав требования УДС по ДДУ, в частности, ограничений 80 процентами рыночной стоимости являющихся предметом залога прав участия в долевом строительстве и 40 процентами от размера ипотечного покрытия доли требований, обеспеченных залогом прав требования УДС. Представляется недостаточно очевидным приведенная в пояснительной записке причинно-следственная связь снижения ставок ипотечного кредитования с наращиванием кредитными организациями и ипотечными агентами объёмов заёмного финансирования именно за счет предлагаемого повышения ипотечного покрытия облигаций.

По мнению Комитета, в контексте происходящих на рынке долевого строительства концептуальных изменений системы правового регулирования привлечения финансирования в строительство жилья даже повышение качества ипотечного покрытия облигаций, не будет способствовать резкому повышению интереса к ним со стороны всех категорий участников рынка недвижимости. На сегодняшний день спрос на секьюритизацию через ипотечные ценные бумаги сохраняется на относительно невысоком уровне и, по экспертным оценкам, не превышает 20 процентов общего объема всех выданных ипотечных кредитов. К тому же сохраняются риски невыпуска закладной в связи с сохранением вероятности незавершения строительства многоквартирного жилого дома и неисполнения застройщиком своих обязательств.

Очевидно, что облигации с обеспечением залога правами требования УДС по ДДУ будут представлять реальный интерес, по мнению Комитета, лишь для квалифицированных инвесторов и профильных институтов развития (таких как "ДОМ.РФ"), заинтересованных в поддержании стабильности строительной отрасли в период её перехода с системы ДДУ на банковское проектное финансирование.

Поскольку исполнение обязательств по эмитированным облигациям с ипотечным покрытием прямо обусловлено исполнением обязательств по входящим в состав их ипотечного покрытия требованиям, то Комитета отмечает возможность проявления негативных последствий при полном или частичном исполнении обеспеченных ипотекой требований в связи с отсутствием у эмитента достаточного количества средств для исполнения обязательств по облигациям в части выплаты процентов по ним из-за отсутствия у него возможности приобретения новых обеспеченных ипотекой требований.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в части особенностей использования счетов эскроу при заключении ДДУ. При этом, с 1 июля 2019 года ДДУ должны заключаться только с использованием счетов эскроу. Таким образом, закон предусматривает, что денежные средства находятся на счете эскроу весь период строительства и передаются застройщику только после передачи им жилого помещения УДС, а в случае расторжения ДДУ подлежат возращению УДС. В случае, если в ипотечное покрытие облигаций включены права требования, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, при расторжении ДДУ, денежные средства, находящиеся на счете эскроу, должны включаться в состав ипотечного покрытия. В этой связи нуждаются в уточнении нормы части 3.1 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и статьи 77.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции законопроекта), поскольку при использовании счетов эскроу используется другой механизм возврата денежных средств участнику строительства, отличающийся от представленного в законопроекте.

Также в указанном контексте при подготовке законопроекта ко второму чтению следует дополнительно обсудить возможность дополнения законопроекта увязкой оценки качества залога прав требования УДС в зависимости от категории ДДУ: заключенных до вступления в силу Федеральным закона N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и не гарантированных Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства; заключенных после вступления в силу указанного Федерального закона, права граждан-дольщиков по которым гарантированы упомянутым Фондом и, наконец, ДДУ, заключенные после 1 июля 2019 года, с использованием счетов эскроу.

С учетом вышеизложенного, Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендует Государственной Думе одобрить проект федерального закона N 504617-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев