Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2019 г. N 303-КГ18-21258 по делу N А04-10653/2017 О передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2019 г. N 303-КГ18-21258

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е.,

изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз" на решение Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018 по делу N А04-10653/2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз" (Амурская обл., с. Андреевка) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Амурская обл., г. Благовещенск) о признании незаконным уведомления, обязании, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Афанасьева Евгения Александровича, Афанасьевой Оксаны Петровны, Афанасьева Александра Петровича, Афанасьева Виктора Александровича, установил:

решением Арбитражного суда Амурской области от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018, обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - общество) отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра) от 10.11.2017 N 28/301/003/2017-29635 в приостановлении государственной регистрации, возложении на Управление Росреестра в качестве способа восстановления нарушенного права обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв. м, местонахождение: Амурская область, Ивановский район, принадлежащего на праве общей долевой собственности: Афанасьеву Евгению Александровичу; Афанасьеву Виктору Александровичу; Афанасьевой Оксане Петровны; Афанасьеву Александру Петровичу по 1/4 доли, правом аренды в пользу общества на основании договора аренды земельного участка 08.02.2011 N 2, и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса от 03.07.2014.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении доводов общества по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 08.02.2011 между СПК "Богословский" (арендатор) и представителем участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, действующим на основании доверенностей, заключен договор N 2 аренды указанного земельного участка общей площадью 1894,4 га, из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в районе села Андреевка Ивановского района Амурской области, для производства сельскохозяйственной продукции, на срок с 08.02.2011 по 08.02.2021.

По договору купли-продажи от 03.07.2014 общество (покупатель) приобрело производственно-технологический комплекс должника - СПК "Богословский" (продавец), а также имущественные права на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, используемый кооперативом по договору аренды от 08.02.2011 N 2.

Переход права аренды по договору от 08.02.2011 N 2 к обществу зарегистрирован в установленном порядке.

Впоследствии, часть земельного участка была выделена рядом участников общей долевой собственности в счет причитающихся им земельных долей.

Согласно выписки из ЕГРН, оформленной по состоянию на 20.10.2017, в состав земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 (единое землепользование) входят образованные в результате выдела земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:2610, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2292, 28:14:000000:2247, 28:14:000000:2270, 28:14:000000:2250, 28:14:000000:2611.

При этом на вновь образованный 23.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 28:14:011302:2610 площадью 512 000 кв. м, выдел которого произведен на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 19.04.2016, проекта межевания земельных участков, 13.07.2016 зарегистрировано право общей долевой собственности, с размером доли по 1/4 каждого, Афанасьева Е.А., Афанасьева В.А., Афанасьевой О.П., Афанасьева А.П.

Поскольку в пункте 4 полученной обществом 26.10.2017 выписки из ЕГРП в отношении указанного земельного участка содержится запись "ограничение (обременение) права: не зарегистрировано", общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2011 N 2 и договора купли-продажи производственно- технологического комплекса должника от 03.07.2014.

Уведомлением от 10.11.2017 N 28/301/003/2017-29635 Управление Росреестра сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации, указав на отсутствие в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 в ЕГРН сведений по каким-либо ограничениям (обременениям).

Полагая, что действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации являются незаконными и нарушают права общества, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, руководствуясь статьями 11.5, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), суды пришли к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для внесения в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества.

При этом суды, установив, что выдел спорного земельного участка осуществлен на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, проекта межевания земельных участков, при отсутствии возражений на выдел со стороны общества - арендатора исходного земельного участка, пришли к выводу о соблюдении необходимых процедур, связанных с выделом земельного участка и регистрацией в отношении него права долевой собственности.

В этой связи суды сочли о наличии у общества, не оспаривающего законность выдела земельного участка, а также право собственности на него третьих лиц, права, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, на заключение договора аренды земельного участка, образованного из исходного земельного участка на прежних условиях.

Поскольку доказательств заключения такого договора аренды обществом представлено не было, учитывая возражения собственников выделенного земельного участка против его заключения и наличие у них права на использование земельного участка по своему волеизъявлению, суды не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Обращаясь в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, общество, ссылаясь на положения статей 12, 14 Закона N 101-ФЗ, указывает, что выдел участниками долевой собственности из земельного участка своих долей в натуре не прекращает действие договора аренды, заключенного в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей.

Общество отмечает, что положения пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ допускают прекращение договора аренды в отношении выделенного в счет земельной доли или земельных долей земельного участка только в случае, если участник долевой собственности на общем собрании участников долевой собственности выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду. В таком случае участник долевой собственности, голосовавший на общем собрании участников долей против передачи земельного участка в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Между тем, как указывает общество, в материалах регистрационного дела отсутствуют доказательства заключения договора аренды от 08.02.2011 N 2 против воли третьих лиц, а также о наличии их возражений по тем или иным условиям договора.

По мнению общества, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, закрепляя право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков с лицом, осуществляющим их использование, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагают прекращения действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Общество отмечает, что статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.

При этом общество отмечает, что согласно пункту 7 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

В силу пункта 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Аналогичная позиция содержалась в пункте 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также пункте 5 статьи 22.2 данного Закона, согласно которой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществлялась уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок на момент его выделения был обременен правом аренды в пользу общества, заявитель кассационной жалобы считает, что на основании пунктов 46, 63 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, Управление Росреестра должно внести соответствующую запись об ограничении прав (обременении) в отношении вновь образованного земельного участка.

При таких обстоятельствах общество полагает, что действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу общества противоречат нормам вышеприведенного законодательства, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

Также общество отмечает, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2247, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124, в соответствующие разделы ЕГРН внесены записи об их обременении правом аренды в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2011 N 2.

С учетом изложенного, указанные доводы кассационной жалобы общества о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 5 марта 2019 года, 11 час.00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Е.Е. Борисова