Глава 10. Развитие территорий среднеэтажной и многоэтажной микрорайонной городской среды

Глава 10
Развитие территорий среднеэтажной и многоэтажной микрорайонной городской среды

По среднеэтажной модели Стандарта могут развиваться не только свободные, но и застроенные территории советской и постсоветской микрорайонной застройки. В этом случае параметры модели используются как целевые. Основные мероприятия будут направлены на разукрупнение кварталов, формирование непрерывного уличного фронта, повышение разнообразия типов жилых домов и уровня функционального разнообразия территории.

24% застроенных территорий российских городов составляет микрорайонная среда

77% общего объема жилищного фонда российских городов составляет микрорайонная среда

96% горожан проживают на территориях микрорайонной городской среды

Среди типов сложившейся застройки к среднеэтажной модели наиболее близка по набору планировочных и объемно-пространственных характеристик среднеэтажная микрорайонная городская среда, сформированная застройкой первого этапа индустриального домостроения (вторая половина 1950-х - 1960-е гг.). На ее долю сегодня приходится 11% городских территорий и 27% жилищного фонда страны.

Поскольку модель направлена на расширение предложения на рынке массового жилья, к достижению ее качественных характеристик необходимо стремиться при развитии всех территорий многоэтажной микрорайонной застройки, составляющих основу жилищного фонда России. В это число входят многоэтажная микрорайонная застройка конца 1960-х - середины 1980-х гг. (6% городских территорий и 22% жилищного фонда) и современная многоэтажная микрорайонная застройка, формирование которой началось в первой половине 1990-х гг. и продолжается до сих пор (7% городских территорий и 28% жилищного фонда). Территории микрорайонной застройки заняты преимущественно жилой функцией и находятся на удалении от мест приложения труда.

Среднеэтажная микрорайонная среда (Тюмень, Россия)	Советская многоэтажная микрорайонная среда (Москва, Россия)	Современная многоэтажная микрорайонная среда (Екатеринбург, Россия)

Среднеэтажная микрорайонная городская среда

Территории среднеэтажных микрорайонов отличаются сравнительно высоким уровнем функционального разнообразия - доля помещений, занятых объектами общественно-деловой инфраструктуры, составляет в них до 20% от общей площади зданий: 9% приходится на помещения объектов начального и среднего образования, а 10% - предприятия торговли и услуг. При плотности населения около 250 чел./га такой объем нежилых функций обеспечивает высокий уровень территориальной доступности объектов обслуживания. При этом жители такой городской среды отмечают нехватку культурно-досуговых и спортивных объектов рядом с домом: для их посещения приходится выезжать в другие районы города⁴.

Табл. 2. Сравнение показателей среднеэтажной микрорайонной городской среды со значениями параметров среднеэтажной модели

Название параметра			Усредненные показатели среднеэтажной микрорайонной городской среды	Рекомендуемые значения параметров среднеэтажной модели Стандарта
Доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий, %			20	20-30
Плотность застройки территории,			8	8-15
Плотность населения, чел./га			200-250	300-350
Плотность улично-дорожной сети,			4	15-18
Жилищная обеспеченность,			18-23	30-35
Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки, га			24	0,9-4,5
Плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки,			4-12	5-40
Ширина улиц, м/ количество полос движения в обоих направлениях движения, шт.	Главные улицы районного значения		70 / 4	43/4
	Второстепенные улицы		45 / 2	23/2
	Местные улицы		30 / 1	10/1
Площадь земельного участка, га		Блокированная застройка	-	0,04 га (для рядовых участков), 0,05 га (для угловых участков)
		Многоквартирная застройка	0,5	0,9
Этажность рядовой застройки, надземных этажей		Блокированная застройка	-	3
		Многоквартирная застройка	5	8

Важное отличие среднеэтажной микрорайонной городской среды от среднеэтажной модели - укрупненные размеры кварталов - в среднем 30 га - и связанная с этим низкая плотность улично-дорожной сети и несо-масштабные человеку открытые пространства. Так, ширина профиля главных улиц районного значения в среднеэтажном микрорайоне почти в два раза превышает аналогичный показатель в целевой модели (70 и 43 м соответственно).

Застройка среднеэтажных микрорайонов сформирована в основном пятиэтажными панельными, блочными и кирпичными секционными домами. Они часто выстраиваются торцами вдоль улиц, не образуя уличного фронта, что снижает возможности для размещения стрит-ретейла в первых этажах.

Несмотря на схожие показатели плотности населения (200-250 чел./га в среднеэтажном микрорайоне и 300-350 чел./га в модели Стандарта), плотность застройки в модели существенно выше. Это связано с более высоким уровнем жилищной обеспеченности, который в модели составляет до 35 общей площади квартиры на человека, тогда как в среднеэтажной микрорайонной застройке не превышает 23 .

Преимуществом среднеэтажной микрорайонной городской среды служит наличие озеленения и детских площадок на внутриквартальных территориях. При этом отсутствие четкого разграничения дворовых пространств по характеру использования приводит к появлению неорганизованной парковки.

Существенными недостатками среднеэтажной микрорайонной городской среды являются однообразные жилые дома, тесные и неудобные по планировке квартиры и места общего пользования, а также слабая звукоизоляция помещений. Расчетный эксплуатационный период жилых домов в среднеэтажном микрорайоне - 50 лет⁵. По истечении этого срока они требуют сноса или капитального ремонта с заменой всех инженерных систем. Основная задача при развитии территорий среднеэтажной микрорайонной городской среды - создание условий для ее постепенного преобразования с учетом реконструкции и замещения зданий.

При развитии территорий среднеэтажной микрорайонной городской среды следует стремиться к достижению характеристик среднеэтажной модели.

Преобразование территорий существующей среднеэтажной микрорайонной городской среды в соответствии со среднеэтажной моделью стандарта

- Основные проблемы среднеэтажной микрорайонной городской среды		- Меры по достижению характеристик и параметров среднеэтажной модели
1	Укрупненные размеры кварталов, низкая плотность УДС и недостаточная протяженность уличного фронта для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры на первых этажах.	1	Разукрупнение кварталов при помощи преобразования внутриквартальных проездов в улицы.
2	Однообразная застройка, низкая жилищная обеспеченность. Ограниченная площадь и неудобные планировки квартир.
3	Недостаточная протяженность непрерывного фронта застройки вдоль улиц, препятствующая развитию стрит-ретейла.
4	Отсутствие четкого разграничения открытых пространств на внутриквартальных территориях по характеру использования (общественные / придомовые). Неорганизованная парковка во дворах.
5	Сложная система внутриквартальных проездов и затрудненная навигация, препятствующая развитию пешеходных и велосипедных перемещений.
6	Дефицит объектов общественно-деловой инфраструктуры рядом с домом.	4	Четкое разграничение открытых пространств: отделение фронтом застройки улиц и дворов, выделенных площадок для автостоянок, дворов, приквартирных участков жителей первых этажей.
2	Формирование фронта застройки по красным линиям вновь образованных улиц при помощи новых типов жилой застройки (например, городских вилл и пр.) для повышения визуального разнообразия территории и расширения предложений на рынке жилья.	3	Приближение фронта застройки к красным линиям существующих улиц за счет пристройки объектов общественно-делового назначения.
5	Создание упорядоченной сети сквозных велопешеходных путей, соединяющих основные места назначения на территории (объекты торговли и услуг, остановки общественного транспорта и пр.).	6	Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры в помещениях на первых этажах жилой застройки.

Многоэтажная микрорайонная городская среда

Многоэтажные микрорайоны - один из наименее разнообразных в функциональном отношении типов существующей городской среды в России. Доля помещений, занятых объектами общественно-деловой инфраструктуры, составляет здесь в среднем 15-16%, из них 5-7% приходятся на помещения объектов дошкольного и среднего общего образования и здравоохранения. Объекты торговли и услуг, отдыха и досуга занимают 8-9% общей площади зданий. Этот показатель в многоэтажных микрорайонах близок аналогичному показателю в индивидуальной жилой городской среде (5% объектов торговли и услуг), при том что плотность населения здесь выше более чем в 10 раз (в среднем 550 чел./га). По сравнению со среднеэтажными микрорайонами, плотность населения многоэтажных выше почти вдвое, но при этом жители пользуются меньшим объемом объектов общественно-деловой инфраструктуры и поэтому вынуждены выезжать в другие части города не только на работу или для посещения рекреационных и культурно-досуговых объектов, но также и за покупками. В микрорайонах, где недостаточно развит общественный транспорт, это приводит к росту автомобилепользования, зависимости от личного транспорта, появлению пробок и дефициту парковочных мест.

------------------------------

* Такие улицы соответствуют магистральным городским дорогам 1-го и 2-го классов, магистральным улицам общегородского значения 1-го класса.

------------------------------

Табл. 3. Сравнение показателей многоэтажной микрорайонной городской среды со значениями ключевых параметров среднеэтажной модели

Название параметра			Усредненные показатели многоэтажной микрорайонной городской среды		Рекомендуемые значения параметров среднеэтажной модели Стандарта
			Советская	Современная
Доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади зданий, %			16	15	20-30
Плотность застройки территории,			14	23	8-15
Плотность населения, чел./га			450-500	600-650	300-350
Плотность улично-дорожной сети,			4	4,5	15-18
Жилищная обеспеченность,			20-25	25-30	30-35
Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки, га			27	34	0,9-4,5
Плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки,			7-18	15-25	5-40
Ширина улиц, м / количество полос движения в обоих направлениях, шт.	Главные улицы районного значения		70 / 4	70 / 4	43/4
	Второстепенные улицы		40 / 2	40 / 2	23/2
	Местные улицы		30 / 2	30 / 2	10/1
Площадь земельного участка, га		Блокированная застройка	-	-	0,04 (для рядового участка), 0,05 (для углового участка)
		Многоквартирная застройка	1	2,1	0,9
Этажность рядовой застройки, надземных этажей		Блокированная застройка	-	-	3
		Многоквартирная застройка	10	18	8

Среди основных преимуществ жизни в многоэтажных микрорайонах - наличие, кроме объектов образования, крупных парков и зеленых массивов рядом с домом, а также озелененных дворов с детскими площадками.

Так же, как и среднеэтажная микрорайонная городская среда, многоэтажные микрорайоны отличаются от целевой модели укрупненными размерами кварталов (в среднем 27-34 га), низкой плотностью улично-дорожной сети (около 4 ) и несомасштабными человеку открытыми пространствами. Средняя ширина профиля главных улиц районного значения в многоэтажной микрорайонной застройке составляет 70 м, тогда как в среднеэтажной модели этот показатель ширины профиля принимается не более 43 м.

Плотность населения как в советских, так и в современных микрорайонах превышает показатели среднеэтажной модели. По плотности застройки территории советские многоэтажные микрорайоны приближаются к показателям целевой модели (в среднем 14 и 15 ), а современные многоэтажные - превосходят их, достигая 23 . Это связано со сравнительно низкой жилищной обеспеченностью (до 25 ) советских микрорайонов. В современных микрорайонах жилищная обеспеченность составляет 30 , а рост плотности населения достигается за счет повышенной этажности застройки (до 25 этажей в сравнении с 16 этажами в советских микрорайонах).

Территории многоэтажной микрорайонной городской среды обладают достаточной плотностью для повышения уровня их функционального разнообразия. Однако этому препятствуют планировочные и объемно-пространственные особенности таких территорий: укрупненные размеры кварталов, низкая плотность улично-дорожной сети, избыточная ширина профилей улиц, отсутствие возможностей для размещения объектов стрит-ретейла на первых этажах без перепланировки помещений.

Этажность многоэтажных микрорайонов невозможно привести в соответствие со среднеэтажной моделью, поэтому поступательное развитие таких территорий должно быть нацелено на достижение уровня функционального разнообразия, установленного для модели. Это приблизит сценарий повседневной жизни в многоэтажных микрорайонах к базовому сценарию в среднеэтажной модели.

Преобразование территорий существующей многоэтажной микрорайонной городской среды в соответствии со среднеэтажной моделью стандарта

- Основные проблемы многоэтажной микрорайонной городской среды		- Меры по достижению характеристик и параметров среднеэтажной модели
1.	Укрупненные размеры кварталов, низкая плотность УДС и недостаточная протяженность уличного фронта для размещения объектов торговли и услуг на первых этажах.	1.	Разукрупнение кварталов при помощи преобразования внутриквартальных проездов в улицы.
2.	Низкое разнообразие типов жилья и планировок квартир. Отсутствие объектов культурно-досуговой инфраструктуры рядом с домом.
3.	Низкое разнообразие маршрутов для транспортных перемещений. Значительное время, затрачиваемое на ежедневные перемещения, вследствие удаленности жилой застройки от мест приложения труда.
4.	Отсутствие четкого разграничения открытых пространств на внутриквартальных территориях по характеру использования. Неорганизованная парковка во дворах.
5.	Сложная система внутриквартальных проездов и затрудненная навигация, препятствующая развитию пешеходных и велосипедных перемещений.
6.	Низкий уровень обеспеченности объектами торгово-бытового обслуживания.	4	Четкое разграничение открытых пространств: отделение фронтом застройки улиц и внутриквартальных территорий, выделенных площадок для автостоянок, дворов, приквартирных участков жителей первых этажей.
2.	Заполнение разрывов в уличном фронте при помощи встроенно-пристроенных объектов общественно-делового назначения. Формирование застройки вдоль вновь образованных улиц с использованием новых типов жилой застройки для повышения разнообразия предложений на рынке жилья.	3.	Увеличение количества маршрутов, сокращение интервала движения, повышение скорости и надежности работы различных видов общественного транспорта.
5	Создание сети пешеходных и велосипедных дорожек по кратчайшим расстояниям между основными местами назначения на территории.	6.	Переоборудование помещений на первых этажах жилой застройки для размещения предприятий торговли и услуг, культуры, отдыха и досуга.

Проект застройки территории среднеэтажной модели

Выполнен в рамках Открытого международного архитектурного конкурса на разработку альтернативных решений планировок стандартного жилья и жилой застройки, проведенного Минстроем России и АО "ДОМ.РФ" в 2018 г. AD HOC ARCHITECTURE (Москва, Россия).