Глава 16. Кварталы

Глава 16
Кварталы

Квартал - часть территории города, ограниченная со всех сторон улицами, естественными и искусственными рубежами и отделенная от территорий общего пользования красными линиями. Квартал включает в себя один или несколько земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства.

Параметры кварталов

1. Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки (мин./макс.), га

Определяется как площадь территории в красных линиях. На неразмежеванных территориях сложившейся застройки, где красные линии не установлены, границы квартала определяются по линии застройки - проектной линии, вдоль которой расположено более 50% длины фасадов зданий, выходящих на улицу.

2. Длина стороны квартала (макс.), м

Определяется как протяженность красной линии или линии застройки вдоль одной из ограничивающих квартал улиц или территории общего пользования.

3. Интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей, соединяющих улицы и другие общественные пространства по внутриквартальным территориям, м

Определяется как расстояние от края перекрестка (начальной точки скругления проезжей части) до оси ближайшего сквозного велопешеходного пути или между осями двух таких путей. При длине стороны квартала 150 м и более максимальное значение интервала составляет 120 м.

4. Плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки (мин./макс.),

Отношение общей площади объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения к площади территории квартала в границах красных линий или линий застройки. Расчет общей площади аналогичен расчету для плотности застройки территории.

Особенности регулирования

Характеристики кварталов и их взаимное расположение тесно связаны с плотностью и трассировкой улично-дорожной сети. Использование кварталов как планировочной единицы позволяет:

- влиять на направления и интенсивность потоков пешеходов и автомобилей по территории города;

- дифференцировать плотностные, планировочные и функциональные показатели застройки отдельных кварталов в увязке с размещением центров городской жизни, улиц и других открытых пространств;

- определить подходы к межеванию территорий;

- увязать показатели плотности застройки территории с параметрами застройки отдельных земельных участков в составе кварталов.

Площадь квартала жилой и многофункциональной застройки

Регулирование площади квартала влияет на выбор горожанами основного вида ежедневных перемещений. Крупные (3-5 га) кварталы удобнее для автомобилистов, чем для пешеходов, вынужденных преодолевать значительные расстояния. Чем крупнее кварталы, тем больше пользователей выбирают моторизированные виды транспорта. Квартал менее 0,4 га также может снизить уровень пешеходной активности, поскольку время спокойной ходьбы вдоль уличного фронта начинает снижаться в сравнении со временем, затрачиваемым на пересечение перекрестков¹⁰.

Илл. 10. Зависимость протяженности уличного фронта от размера квартала

Небольшая площадь кварталов (до 1,8 га) способствует повышению интенсивности пешеходных потоков и за счет увеличения протяженности уличного фронта расширяет возможности для размещения вдоль улиц объектов общественно-деловой инфраструктуры (см. илл. 10). Развитие стрит-ретейла, в свою очередь, содействует расширению спектра предложений по аренде помещений на первых этажах жилой и многофункциональной застройки.

Выбор оптимальной площади определяется, с одной стороны, стимулированием пешеходных перемещений, что предполагает ее уменьшение, с другой - экономией средств на эксплуатацию улично-дорожной сети, что требует увеличения площади квартала и уменьшения площади, занимаемой улицами¹¹. Значение параметра варьируется от модели к модели: чем ниже планируемые плотность застройки и уровень функционального разнообразия, тем больше площадь квартала. В центральной модели Стандарта она составляет 0,9 га, в среднеэтажной - 4,5 га, в малоэтажной - 5 га.

Ограничение площади кварталов (до 5 га) закладывает основу для поступательного преобразования территории города, так как позволяет постепенно замещать небольшие фрагменты городской среды, не оказывая значительного влияния на соседние территории. Это требует меньше времени и финансовых вложений, чем редевелопмент крупных городских территорий.

Длина стороны квартала

Регулирование длины стороны квартала позволяет сформировать его пропорции, а также наряду с регулированием площади определяет выбор основного вида ежедневных перемещений. Оптимальный баланс комфортного пешеходного и автомобильного движения достигается в кварталах с длиной стороны 80-120 м¹². Высокая частота размещения перекрестков увеличивает число альтернативных маршрутов вдоль улиц и сокращает протяженность их монотонных участков. Также сокращается путь разгона транспортных средств, что содействует успокоению трафика и повышению безопасности¹³.

Оптимизация пропорций квартала позволяет эффективнее управлять распределением транспортно-пешеходных потоков на городских территориях. При вытянутых пропорциях, когда длина самой протяженной стороны квартала превышает в два раза и более длину самой короткой, основные потоки проходят вдоль коротких сторон, где больше возможностей совершить поворот в нужном направлении. Вдоль таких сторон квартала формируются центры городской жизни, вдоль длинных - тихие жилые зоны (см. илл. 11)*.

------------------------------

* Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов - Манхэттен, где средний размер квартала - 80 х 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой социально-коммерческой активностью и улицы, где располагается преимущественно жилье.

------------------------------

Интервал размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей

Для повышения удобства пешеходных перемещений и стимулирования пешеходной активности горожан крупные кварталы (с длиной стороны 150 м и более) следует делать проницаемыми. Это предполагает устройство сквозных путей, приспособленных для движения пешеходов и велосипедистов и соединяющих улицы и другие общественные пространства по кратчайшим расстояниям через внутриквартальные территории. Такие пути могут обеспечиваться при помощи публичного сервитута, быть выделены в территории общего пользования красными линиями или размещены на специально сформированных земельных участках. В отличие от публичного сервитута, который может носить временный характер, два последних варианта обеспечивают большую устойчивость планировочной структуры территории.

При повышении уровня функционального разнообразия застроенной территории, к примеру, в случае размещения поблизости от нее деловых центров или ТПУ, обособление сквозных путей будет способствовать их превращению в новые улицы, вдоль которых сформируется дополнительная застройка и уличный фронт, и, как следствие, разукрупнению кварталов. Повышение плотности застройки увеличит интенсивность потоков и расширит возможности для повышения функционального разнообразия территории.

Плотность застройки квартала

Регулирование плотности застройки в масштабе квартала обеспечивает более высокую точность в расчете, чем в масштабе территории применения модели. Соответствие проектов развития территорий рекомендованным значениям плотности застройки будет оцениваться как отношение суммарной площади застройки каждого из кварталов к площади территории в зоне пешеходной доступности.

В целевых моделях устанавливаются как максимальные, так и минимальные значения плотности застройки кварталов. Максимум ограничивает концентрацию застройки в отдельных кварталах с повышенной этажностью. Минимум позволяет снизить риск возникновения ситуации, когда часть кварталов остается незастроенной. Показатели плотности застройки привязаны к ее типам по моделям. Например, при развитии территорий малоэтажной застройки минимум плотности будет соответствовать кварталу, полностью застроенному индивидуальными жилыми домами, а максимум - кварталу, полностью застроенному малоэтажными многоквартирными домами.

Параметр носит обобщенный характер и при отсутствии более детального регулирования применяется к любому земельному участку в составе квартала. Детальное регулирование объемно-пространственных характеристик застройки в масштабе квартала производится при установлении различных параметров ее плотности для отдельных земельных участков, когда одни предполагают меньшую, а другие большую плотность. Суммарная общая площадь объектов на всех земельных участках в составе квартала не должна превышать показатель, рассчитанный на основе плотности застройки для квартала целиком*. Однако такое регулирование не позволяет точно определить морфологию планируемой застройки. Для этого используются объемно-пространственные параметры застройки земельных участков, такие как этажность застройки и процент застроенности земельного участка.

------------------------------

* Например, при показателе плотности застройки (нетто) 10 , установленном для квартала площадью 2 га, общая площадь застройки составит 20 . Если разделить квартал на четыре участка по 0,5 га и назначить тот же показатель плотности для каждого из них, суммарная площадь застройки в квартале составит те же 20 . Если для двух участков в составе квартала установить значение параметра плотности 15 , а для двух других - 5 , суммарная общая площадь также не изменится.

------------------------------

Дополнительные рекомендации

При разработке проектов жилой и многофункциональной застройки рекомендуется выбирать оптимальную ориентацию кварталов по сторонам света и с учетом преобладающих направлений сезонных ветров.

Ориентация квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров дает возможность снизить скорость холодных воздушных потоков зимой, а летом, наоборот, открыть доступ сквозному проветриванию, что смягчает эффект теплового острова. Длинные стороны кварталов, ориентированные к преобладающему направлению зимних ветров под углом, близким к прямому (с отклонением не более 30° в каждую сторону), позволяют создать комфортные условия для пребывания горожан в открытых пространствах в холодное время года (см. илл. 12)**.

------------------------------

** Такие решения наиболее эффективны в умеренном климатическом поясе, в котором проживает 97%% населения России. В условиях арктического или субарктического, а также субтропического климата для обеспечения микроклиматического комфорта в открытых пространствах требуется проведение дополнительных мероприятий.

------------------------------

Ориентация квартала по сторонам света помогает определить его минимальную площадь и длину длинной стороны, при которых соблюдаются требования инсоляции как жилых помещений, так и внутриквартальных территорий, где могут быть расположены площадки для игр и отдыха. При планировке территорий во всех инсоляционных зонах России при среднеэтажной застройке возможно использование небольших кварталов с длиной стороны менее 100 м. Размещение площадок для игр и отдыха за пределами внутриквартальных территорий, например в скверах, позволяет уменьшить длину стороны таких кварталов до 68 м при девятиэтажной застройке и до 48 м при малоэтажной застройке во всех инсоляционных зонах и площади квартала 0,45 га¹⁴.

Илл. 11. Влияние пропорций кварталов на интенсивность потоков пользователей и размещение жилой и коммерческой функций

Илл. 12. Ориентация кварталов с учетом преобладающих направлений сезонных ветров

Илл. 13. Рекомендуемые минимальные размеры кварталов жилой и многофункциональной застройки в различных инсоляционных зонах¹⁵