Глава 28. Выбор между освоением свободных, развитием застроенных и реорганизуемых территорий

Глава 28
Выбор между освоением свободных, развитием застроенных и реорганизуемых территорий

Выбор территорий под жилищное строительство основывается на определении расчетной потребности в жилье в конкретном городе и ее сопоставлении с доступными земельными ресурсами для размещения требуемых объемов новой жилой застройки.

Для определения расчетной потребности в новом жилье необходима следующая информация:

- прогноз динамики изменения численности населения;

- данные об общей площади строящихся объектов жилой недвижимости и проектов, для которых уже выдано разрешение на строительство;

- данные о жилищной обеспеченности с учетом строящихся и запланированных к строительству объектов;

- данные о целевой жилищной обеспеченности в соответствии со стратегией социально-экономического развития города и нормативами градостроительного проектирования;

- данные об общей площади аварийного жилья, подлежащего сносу;

- данные об общей площади жилья, планируемого для предоставления льготным категориям граждан по муниципальным программам;

- реестр застроенных территорий, имеющих потенциал для уплотнения застройки*;

- реестр территорий, планируемых к реорганизации;

- реестр свободных территорий, пригодных для размещения жилой застройки.

------------------------------

* К таким территориям относятся участки, где плотность застройки составляет менее 8 .

------------------------------

Динамика изменения численности населения - ключевой фактор, определяющий потребность в новом жилье, поэтому подходы к принятию решения об освоении свободных или развитии застроенных и реорганизуемых территорий будут различными для растущих, стабильных и убывающих городов.

Выбор территорий в растущих городах

К растущим Стандарт относит города, где рост населения в 2015-2018 гг. составил более 1%. Увеличение численности населения, как правило, сопровождается повышением спроса на новое жилье и развитием рынка недвижимости. В этих условиях требуется максимально реалистичная оценка потребности в жилищном строительстве, чтобы избежать превышения предложения над спросом и появления невостребованного жилищного фонда.

Объем жилищного строительства, необходимый для обеспечения жильем растущего населения, повышения жилищной обеспеченности существующих горожан, расселения аварийных домов и предоставления жилья льготным категориям граждан, требуется распределить между проектами развития застроенных территорий и территорий реорганизации, а также проектами освоения свободных территорий. С учетом задач компактного развития городских территорий распределение осуществляется путем выполнения следующих действий:

- оценки объемов нового строительства, возможного при уплотнении территорий сложившейся застройки;

- оценки объемов нового строительства, возможного на территориях реорганизации;

- определения остатка от суммарного объема нового жилья, который на застроенных и реорганизуемых территориях разместить не удается и для которого необходимо использование свободных от застройки участков.

Окончательные решения по распределению объемов требуемого жилья принимаются на основе финансовой модели каждого отдельного проекта, включающей в себя как прогнозируемую рыночную стоимость жилья, так и издержки на выкуп земельных участков у их правообладателей.

Порядок действий по определению требуемых объемов нового жилищного строительства и выбору территорий для их размещения наиболее полно реализуется в отношении растущих городов. В городах, где отсутствует рост населения, не рекомендуется освоение свободных территорий (см. илл. 54).

Выбор территорий в стабильных городах

К стабильным Стандарт относит города, где в 2015-2018 гг. колебания численности населения оставались в пределах 1% как в большую, так и в меньшую сторону. Потребность в строительстве нового жилья здесь в основном связана с улучшением жилищных условий существующего населения.

Требуемые объемы жилищного строительства складываются из площади жилья, необходимой для повышения жилищной обеспеченности горожан, в случае если показатель целевой жилищной обеспеченности выше фактического, для расселения аварийных домов, предоставления жилья льготным категориям граждан. Эти объемы сравниваются с общей площадью строящихся и запланированных к строительству объектов. Разница между ними служит показателем реальной потребности в новом строительстве.

Результатом проведенной оценки является подтверждение наличия или отсутствия потребности в новом строительстве. Потребность отсутствует, когда разница между суммарным объемом нового жилья и общей площадью строящихся и запланированных к строительству объектов равна или стремится к нулю.

В отсутствие расчетной потребности в новом жилье спрос на него в стабильных городах может возникать в связи с низким качеством существующего жилищного фонда. В этом случае необходимо уделять особое внимание модернизации существующего жилья, а также новому строительству на застроенных территориях и территориях реорганизации.

Выбор территорий в убывающих городах

К убывающим Стандарт относит города, где в 2015-2018 гг. численность населения снизилась более чем на 1%. Потребность в строительстве нового жилья в таких городах связана только с необходимостью улучшения жилищных условий для горожан. Эта задача может быть решена при помощи нового строительства на застроенных территориях и модернизации уже существующего жилищного фонда.

Часть жилых домов в убывающих городах может быть заселена не полностью. Это приводит к неэффективному расходованию средств городского бюджета, поскольку приходится содержать и обслуживать больший объем застройки, чем необходимо для расселения всех жителей города. Улучшение жилищных условий горожан с одновременным повышением эффективности расходования средств бюджетной системы на содержание и эксплуатацию жилищного фонда и объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры рекомендуется основывать на следующих решениях:

- увеличении компактности расселения горожан за счет сноса аварийных домов с предоставлением их жителям квартир в частично заселенном жилищном фонде;

- улучшении жилищных условий горожан путем реконструкции и замещения существующих домов с увеличением площади квартир и жилищной обеспеченности.

Илл. 54. Порядок действий по определению объемов требуемого жилищного строительства и выбору территорий для их размещения