Глава 20. Жилая застройка

Глава 20
Жилая застройка

Жилые дома - это здания, включающие в себя жилые помещения и помещения, предназначенные для бытовых нужд, связанных с проживанием²³.

Многоквартирные жилые дома - это здания высотой два этажа и более, состоящие из квартир с общим ядром вертикальных коммуникаций и включающие в себя помещения для коллективного использования всеми жильцами дома²⁴.

Параметры жилой застройки

1. Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий (мин.), %

Определяется как сумма всех показателей (процентов) застроенности земельных участков, выходящих на красные линии улиц или других открытых общественных пространств. Отражает характер фронта застройки вдоль всей стороны квартала.

2. Этажность рядовой застройки (макс.), надземных этажей

Устанавливается в зависимости от типа улицы или другого открытого общественного пространства, с которым граничит земельный участок, где расположен жилой дом.

3. Доля жилых ячеек с отдельным входом (мин.), %

Процент квартир и/или иных жилых ячеек в составе домовладения, имеющих отдельный вход с улицы.

Типология жилых домов

От 60 до 80% всех застроенных территорий городов России приходится на жилую застройку²⁵. Она сформирована различными типами домов. Эти дома выделяются по двум основным признакам:

- по характеру доступа к жилой ячейке - индивидуальный вход с улицы для одного домохозяйства или общий вход для нескольких домохозяйств;

- по характеру использования придомовой территории (земельного участка) - земельный участок в пользовании одного или нескольких домохозяйств.

К жилым домам с индивидуальным входом и земельным участком, на котором размещается одно домохозяйство, относятся:

- индивидуальный жилой дом - отдельно стоящее здание имеет вход с улицы и, как правило, расположено на индивидуальном земельном участке;

- блокированный жилой дом - здание состоит из жилых ячеек, которые, как правило, располагают обособленным земельным участком и отдельным входом с улицы и одновременно имеют одну, две или три смежные стены с другими такими же ячейками.

Индивидуальные и блокированные жилые дома предназначены только для одного домохозяйства и, как правило, не имеют дополнительных помещений, которыми пользуются совместно несколько домохозяйств. Планировка и параметры жилых помещений в таких домах определяются в значительной степени в соответствии с индивидуальными предпочтениями жильцов.

Многоквартирные дома имеют общий вход для большинства домохозяйств. В таких домах квартиры имеют повторяющуюся (типовую) планировку, а также выделяются пространства, которыми могут пользоваться все жители дома. В индивидуальном пользовании ограниченного числа домохозяйств - как правило, на нижних этажах таких домов - могут находиться земельные участки, выделенные из территории многоквартирного жилого дома.

Илл. 30. Индивидуальные жилые дома

Многоквартирные дома различают по количеству лестнично-лифтовых узлов, характеру планировки внеквартирных пространств и количеству квартир на этаже.

- Секционный дом. Входы в квартиры устроены из компактных межквартирных площадок, связанных по вертикали. Лестнично-лифтовой узел - один на секцию, расположен вдоль фасада или в центре дома. На этаже в одной секции расположено не более восьми квартир. Секционный дом может быть одно- или многосекционным.

- Коридорный дом. Входы в квартиры устроены из коридоров, связанных друг с другом в том числе по вертикали. На этаже располагается не менее 16 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.

- Галерейный дом. Входы в квартиры расположены на протяженной освещенной галерее вдоль фасада. На один этаж такого дома приходится не более 20 квартир и двух лестнично-лифтовых узлов.

- Комбинированный дом. Сочетает в себе различные типы планировки межквартирных пространств, определяющие количество квартир на этаже и количество лифтов.

Илл. 31. Многоквартирные жилые дома

В многоквартирном доме может быть устроен один и более лестнично-лифтовых узлов. На один такой узел не должно приходиться более восьми квартир.

Планировка внеквартирных пространств может привязываться исключительно к ядру вертикальных коммуникаций и выполняться компактной (межквартирная площадка). При сочетании вертикальных и горизонтальных коммуникаций внеквартирные пространства выполняются протяженными (коридор или галерея). Чем больше квартир на этаже, тем протяженнее межквартирное пространство.

Оптимальное количество квартир на этаже - от двух до восьми: это обеспечивает социальный контроль и повышает ответственность жильцов за содержание мест общего пользования. В галерейном доме допускается размещение до 16 квартир, в коридорном - до 20.

Различные типы жилых домов применяются в зависимости от того, какой фронт застройки планируется сформировать вдоль красных линий улиц или иных открытых общественных пространств.

Особенности регулирования

Базовый сценарий повседневной жизни, определяемый той или иной целевой моделью Стандарта, во многом зависит от преимущественных типов применяемой в таких моделях жилой застройки. Совмещение нескольких типов домов в одном квартале расширяет выбор жилья для пользователей с разными предпочтениями в организации быта, а также формирует визуально разнообразную и узнаваемую городскую среду.

Для каждой целевой модели Стандарт рекомендует типы жилых домов, применение которых позволит достичь рекомендованных для нее значений параметров плотности застройки с учетом ограничения этажности рядовой застройки и размещения высотных акцентов. Документ предлагает решения, при помощи которых возможно помимо достижения значений плотностных параметров сформировать уникальные сочетания типов жилых домов в каждом квартале. При этом учитываются также типы открытых общественных пространств, на которые выходит застройка, и обеспечение их сомасштабности человеку, а также создание комфортных внутриквартальных территорий.

Доля сплошного фронта застройки вдоль красных линий

Регулирование параметра осуществляется в увязке с показателями интенсивности пешеходных и транспортных потоков вдоль улиц и других открытых общественных пространств, на которые выходят дома. Это регулирование направлено на создание сомасштабной человеку среды при размещении максимального количества объектов общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах или жилых ячеек в тихих жилых зонах. Фронт называется сплошным при доле его застроенности от 70 до 100%. При показателях менее 70% такой фронт называется разреженным.

Главные и второстепенные улицы характеризуются высокой интенсивностью пешеходных потоков, поэтому вдоль них следует выделить как можно больше помещений, где могут разместиться объекты общественно-деловой инфраструктуры. Вдоль таких улиц доля сплошного фронта застройки должна быть как можно более высокой. При свободной расстановке жилых домов в квартале вдоль главных улиц эти дома могут быть объединены стилобатом. Для формирования сплошного фронта большой протяженности подходят блокированные, многосекционные, коридорные и галерейные дома.

Вдоль местных улиц и второстепенных улиц с умеренным транспортным и пешеходным потоком допускается формировать как сплошной, так и разреженный фронт с жильем в первых этажах.

Сплошной фронт формируется блокированными, многосекционными, коридорными и галерейными домами и позволяет разместить как можно больше жилых помещений в первых этажах застройки. Разреженный фронт образуют отдельно стоящие индивидуальные и односекционные дома (например, башни), а также городские виллы. Формирование такого фронта целесообразно вдоль границ с озелененными территориями: это позволяет "растворить" застройку в природной среде. При этом этажность постепенно повышается в сторону, противоположную границе с озелененной территорией, чтобы открыть виды на нее для максимального количества жильцов.

Этажность рядовой застройки

Ограничение этажности рядовой застройки в первую очередь направлено на формирование сомасштабной человеку среды:

- обеспечить визуальные связи между квартирами и двором;

- исключить формирование избыточных по площади открытых городских пространств;

- сохранить рекомендуемую плотность застройки.

Регулирование этажности рядовой застройки в увязке с размерами земельных участков оказывает влияние и на другие особенности развития городских территорий, определяющие качество жизни горожан, например количество квартир (размер домовладений).

Количество квартир определяет уровень социального комфорта в жилом доме. Чем их больше, тем больше домохозяйств делят между собой помещения общего пользования (входные группы, места для хранения и пр.) и придомовую территорию (детские игровые площадки, автостоянки и пр.), как следствие, тем сложнее жильцам принимать общие решения о содержании и эксплуатации этих помещений и территорий. Наиболее продуктивное вовлечение правообладателей объектов недвижимости в решение управленческих вопросов происходит в домах с числом квартир не более 150*.

------------------------------

* Такое количество квартир соответствует числу Данбара, определяющему количество социальных связей, которые человек способен поддерживать эффективно.

------------------------------

Количество жителей многоквартирных домов продиктовано этажностью застройки и размерами земельных участков. В малоэтажной многоквартирной застройке размещение секционных домов по всему периметру земельного участка максимальным размером 0,45 га позволяет достичь показателя в 100 квартир. Периметральная застройка участка того же размера среднеэтажными домами дает возможность разместить от 200 до 250 квартир.

Чем меньше площадь участка, тем меньше квартир в домовладении. Меньшее количество квартир достигается в том числе при формировании отдельного земельного участка для одной или нескольких секций, которые имеют глухие торцы, примыкающие к боковым границам участков с отступом не более 0,3 м (см. илл. 32). Такая застройка называется брандмауэрной.

Стандарт вводит ограничения этажности рядовой застройки для разных целевых моделей:

- малоэтажная модель - до 4 этажей;

- среднеэтажная модель - до 8 этажей;

- центральная модель - до 9 этажей.

Доля жилых ячеек с отдельным входом

Наличие индивидуального входа обеспечивает домохозяйству повышенную степень обособленности. Такое преимущество доступно в основном жителям индивидуальной и блокированной жилой застройки, но может быть создано и для жителей первых этажей многоквартирных домов. В домах средней этажности (4-9 этажей) возможно размещение изолированных входных групп для нескольких квартир, расположенных на первом и втором этажах, или отдельного входа с улицы в каждую из квартир первого этажа.

Илл. 32. Изменение размера домовладений в зависимости от этажности застройки и размеров земельных участков

Придомовая территория в жилой застройке обеспечивает жителям пространство для отдыха на открытом воздухе. Земельный участок в индивидуальном пользовании, служащий местом для игр детей и разбивки сада, - преимущество жизни в индивидуальной и блокированной застройке. Оно может быть доступно и на территориях, застроенных различными типами многоквартирных домов, в виде террас и палисадников** для жителей первых этажей таких домов или в виде террас на эксплуатируемой кровле для жителей верхних этажей (см. илл. 33).

------------------------------

** Терраса, имеющая общие конструктивные элементы с квартирой, считается ее частью и передается пользователю жилья на тех же правах (собственности, аренды, социального найма и пр.), что и сама квартира. Часть земельного участка многоквартирного дома для размещения индивидуального палисадника передается владельцу квартиры на правах аренды.

------------------------------

На придомовой территории многоквартирных домов размещаются рекреационные площадки (в том числе детские игровые и спортивные), элементы озеленения. Характер использования придомовой территории, а также состав площадок определяется по решению правообладателей помещений в многоквартирном доме²⁶. Коллективно они обеспечивают благоустройство, содержание и эксплуатацию территории в их общей долевой собственности. Общие для всех жильцов рекреационные площадки могут быть расположены на эксплуатируемой кровле дома. Для имеющих собственные земельные участки жителей нескольких индивидуальных или блокированных домов возможно устройство общего двора для хозяйственных и/или рекреационных нужд***.

------------------------------

*** Собственники таких участков (правообладатели помещений в жилых домах) должны сформировать юридическое лицо (товарищество собственников), которое получит территорию двора на правах аренды.

------------------------------

Илл. 33. Примеры индивидуальных открытых пространств в многоквартирном доме

Илл. 34. Типы застройки, формирующие разреженный фронт

Илл. 35. Типы застройки, формирующие сплошной фронт