Глава 19. Земельные участки

Глава 19
Земельные участки

Земельный участок - часть земной поверхности в границах квартала, с фиксированной площадью, местоположением и правовым статусом. Границы земельного участка определяются в соответствии с федеральными законами. Каждый участок имеет доступ с улицы или из другого открытого общественного пространства (парка, сквера, площади и пр.) и может быть передан определенному правообладателю или правообладателям на условиях собственности или аренды. При небольших размерах квартала (до 0,9 га) земельный участок может занимать его целиком.

Параметры земельных участков

1. Площадь земельного участка (макс.), га

Устанавливается в зависимости от типа предполагаемой застройки таким образом, чтобы обеспечить размещение здания, а также различные элементы планировочной структуры и благоустройства: наземные автостоянки, проезды, хозяйственные площадки, площадки для игр и отдыха, озеленение и пр.

2. Доля периметра земельного участка, совпадающая с красными линиями (мин.), %

Определяется как отношение протяженности границ участка, совпадающих с красными линиями, к периметру участка.

3. Процент застроенности земельного участка (макс.), %

Определяется как доля от площади территории в границах земельного участка, занятая зданиями и надземными сооружениями (гаражами, складами, торговыми павильонами).

4. Процент застроенности земельного участка вдоль красных линий (мин.), %

Определяется как доля от протяженности границ участка, совпадающих с красными линиями, вдоль которой на расстоянии установленного отступа расположены фасады зданий и надземных сооружений. Устанавливается в зависимости от типа улицы или другого открытого общественного пространства, к которому обращена застройка.

5. Количество основных видов разрешенного использования земельного участка, шт.

Устанавливается в зависимости от целевой модели Стандарта, применяемой для территории, на которой расположен участок, но в количестве не менее двух видов, относящихся к различным категориям, с кодами 2 ("Жилая застройка"), 3 ("Общественное использование объектов капитального строительства") и 4 ("Предпринимательство")²⁰.

Типология земельных участков

В зависимости от количества фронтальных границ (границ, выходящих на красные линии улиц), а также способа их примыкания друг к другу или же отсутствия такого примыкания, земельные участки разделяются на следующие типы:

- рядовой участок - с одной фронтальной границей;

- угловой участок - с двумя примыкающими друг к другу фронтальными границами;

- торцевой участок - с тремя последовательно примыкающими одна к другой фронтальными границами;

- сквозной участок - с двумя не примыкающими друг к другу фронтальными границами;

- островной участок - участок, где все границы фронтальные, в этом случае он занимает квартал целиком.

Каждый из перечисленных типов участков может иметь как правильную, так и неправильную форму. Стандарт отдает предпочтение земельным участкам правильной (прямоугольной) формы, поскольку именно она наиболее удобна для размещения зданий и сооружений, что способствует эффективному использованию земельных ресурсов при размещении застройки.

Илл. 25. Типология земельных участков

Особенности регулирования

Земельные участки - базовые модули градостроительного развития. Это минимальные фрагменты городских территорий, которые могут быть переданы тому или иному правообладателю на различных условиях (собственность, аренда и пр.). Каждый из них застраивает и преобразовывает свой участок согласно собственным целям и предпочтениям.

Динамичное развитие экономики, новых технологий и общества в современных городах предполагает относительно частую смену функционального назначения зданий и территорий, плотности и характера застройки. Такие преобразования происходят спонтанно, эволюционным путем. Регулирование параметров земельных участков должно быть направлено на создание условий для гибкого и постепенного преобразования городских территорий, при этом необходимо сохранить их целостный облик, а также сбалансированность, прозрачность и предсказуемость процесса их развития.

Площадь земельного участка

Регулирование данного способствует определению параметров будущей застройки, а также характера использования внутриквартальных и придомовых территорий. Так, для размещения индивидуальной жилой застройки достаточно участков размером от 0,04 га, для многоквартирного дома или офисного здания - не менее 0,3 га. Образовательные учреждения или производственные объекты требуют участков большего размера (от 1,4 га).

Преобладание небольших участков (минимального размера для выделенного типа застройки) стимулирует разнообразие функций и архитектурных решений, поскольку каждый из этих участков может быть застроен по индивидуальному проекту с собственной функциональной программой, определенной в соответствии с предпочтениями его правообладателя. В соответствии со Стандартом подавляющее большинство участков должно выходить на улицу: это создает предпосылки как для размещения стрит-ретейла, так и для повышения разнообразия архитектурных решений зданий. Чем это разнообразие выше, тем более привлекательной для пешеходов становится прогулка по такой улице.

Кварталы, разделенные на мелкие участки, хорошо приспособлены к эволюционному развитию. Замена застройки одного участка не оказывает значительного влияния на планировочную и объемно-пространственную структуру квартала в целом.

Небольшой размер земельных участков стимулирует микродевелопмент - развитие проектов жилой и коммерческой недвижимости небольшого размера, общей площадью до 10 . Проекты малого масштаба предполагают меньшие капитальные вложения, чем развитие крупных территорий. Застройка по участкам эффективна в долгосрочной перспективе: чем больше девелоперов и архитектурных компаний выходит на рынок, тем шире и разнообразнее предложение для покупателей и арендаторов жилья*.

------------------------------

* В крупном масштабе модель развития на основе мелких земельных участков можно наблюдать, например, в Бельгии, где либерализация рынка жилья привела к тому, что почти каждый житель страны является девелопе-ром. В результате Бельгия - одна из самых высоко- и равномерно урбанизированных стран Европы, где практически полностью отсутствует типовая многоэтажная застройка (De Meulder et al., 1999).

------------------------------

При многоквартирной застройке небольшой размер участка ограничивает общую площадь здания, а значит, и количество квартир в домовладении. Это способствует повышению эффективности принятия правообладателями решений по вопросам содержания и эксплуатации дома и придомовой территории.

Тем не менее для сбалансированного развития территории в зоне пешеходной доступности требуются не только небольшие, но и относительно крупные земельные участки, размером от 0,9 до 1,8 га. Такие участки необходимы для размещения объектов деловой, культурной, образовательной, спортивной инфраструктуры. В некоторых случаях, например при размещении школ, размер земельного участка может совпадать с размером квартала.

Наиболее эффективна комбинация множества мелких и небольшого количества крупных земельных участков в квартале. Это задает наибольшее разнообразие их размеров и тем самым расширяет возможности для инвестиций в недвижимость, создает условия для развития пространственно и функционально разнообразной застройки.

С течением времени несколько мелких участков могут объединяться в более крупные. Так, в процессе развития исторических центров городов объединялись несколько участков усадебной застройки для строительства одного доходного дома. Сегодня такая эволюция возможна при преобразовании городской индивидуальной жилой застройки в более плотную многоквартирную.

Для того чтобы обеспечить единообразие облика территории в долгосрочной перспективе, применяются градостроительные регламенты с расширенной объемно-пространственной компонентой**.

------------------------------

** Подробно методология разработки такого регламента рассмотрена в Книге 2 "Стандарт развития застроенных территорий".

------------------------------

Илл. 26. Разделение территории кварталов на крупные и мелкие земельные участки

Доля периметра земельного участка, совпадающая с красными линиями

Границы участка, совпадающие с красными линиями территорий общего пользования, обеспечивают физическую и визуальную связь застройки с такими городскими открытыми общественными пространствами, как улицы, набережные, площади, парки. Примыкание участка к открытому общественному пространству с интенсивным пешеходным потоком создает предпосылки для появления на этом участке объектов общественно-деловой инфраструктуры - отдельно стоящих зданий или встроенно-пристроенных помещений нижних этажей застройки. Регулируя долю периметра участка, примыкающую к красным линиям, можно стимулировать или ограничивать развитие сферы торговли и услуг, в том числе малого и среднего предпринимательства.

Наименьшие значения параметра имеют рядовые участки, особенно выходящие на улицу или площадь короткой стороной. Напротив, доля периметра островных участков составляет 100%. Угловые и торцевые участки выходят на перекрестки. Угловые примыкают к красным линиям двумя и более сторонами, торцевые занимают часть территории квартала между двумя перекрестками и выходят на красные линии тремя сторонами***. Расположение на пересечении интенсивных пешеходных и транспортных потоков повышает потенциал этих участков для размещения общественно-деловой инфраструктуры - объектов торговли и услуг, отдыха и досуга, офисов и малых производств.

------------------------------

*** Так, например, в центральных исторических районах Стокгольма доля уличного фронта рядовых земельных участков составляет около 20% от их периметра. В особо плотной исторической среде этот процент может снижаться до 15-18%. Угловые участки в исторической среде обычно имеют 40-50% уличного фронта.

------------------------------

В целях обеспечения поступательного развития городских территорий Стандарт предлагает рекомендуемые значения только для минимальной доли периметра земельного участка, выходящего на красные линии: 10% для малоэтажной и среднеэтажной целевых моделей и 15% - для центральной. В ходе реализации конкретных проектов развития территорий жилой и многофункциональной застройки эти значения могут быть увеличены.

Процент застроенности земельного участка

Регулирование доли от площади территории в границах земельного участка, на которой могут быть расположены здания и наземные сооружения, такие как гаражи, склады, торговые павильоны и пр., осуществляется в соответствии с этажностью рядовой застройки. Благодаря этому параметр плотности застройки, которую предполагается разместить на участке, увязывается с ее морфологией. При одних и тех же показателях плотности высокий процент застроенности позволяет сформировать компактную среднеэтажную застройку, а низкий приводит к росту этажности и образованию обширных открытых пространств, не имеющих четкого разграничения на общественные и внутриквартальные, доступные только жителям дома (см. илл. 27).

Процент застроенности земельного участка вдоль красных линий

Оптимальный процент застроенности земельных участков вдоль красных линий зависит от планируемой интенсивности пешеходных и транспортных потоков в открытом общественном пространстве, к которому эти участки примыкают. На главных улицах районного значения застроенность участка вдоль красных линий может достигать 100% на территориях, развиваемых согласно центральной модели Стандарта. Такой процент застроенности позволяет сформировать наибольший объем помещений в первых этажах, приспособленных для размещения объектов торговли и услуг. На местных улицах потребности в коммерческих площадях ниже, и в первых этажах целесообразнее размещать жилые помещения, в особенности на территориях, развиваемых согласно малоэтажной и среднеэтажной моделям. Рекомендуемый процент застроенности земельного участка вдоль красных линий здесь составляет соответственно 30 и 50% (см. илл. 28).

Регулирование параметра в увязке со значением отступа застройки от красных линий определяет характер уличного фронта. Чем выше процент застроенности и меньше отступ, тем шире возможности для размещения стрит-ретейла в первых этажах зданий.

Количество основных видов разрешенного использования земельных участков

Состав видов разрешенного использования (ВРИ)²¹ земельного участка определяет спектр функций, которые можно разместить непосредственно на его территории и в построенных на нем объектах. Создание условий для сочетания различных функций в масштабе зоны пешеходной доступности, квартала или в пределах одного здания, где жилые помещения соседствуют с офисами, малыми производствами, магазинами и кафе, предполагает переход от монофункционального зонирования к многофункциональному и установление широкой палитры ВРИ для каждого участка**. Например, если участок предназначен для размещения малоэтажной или блокированной жилой застройки***, расположенные на нем здания и сооружения могут быть использованы только для проживания и связанных с ним видов деятельности (ведения подсобного хозяйства, хранения личных автомобилей), но исключают предпринимательскую деятельность. При этом правообладатели таких участков могли бы использовать их и для ведения малого бизнеса - создания частных гостиниц или пансионов, если участок расположен в районах, где развивается туризм, размещать в первых этажах объекты торговли и услуг, частные мастерские, тем самым увеличивая доступность объектов обслуживания для жителей окружающей застройки.

Илл. 27. Различия в застроенности земельного участка при одинаковой плотности размещаемой на нем застройки

------------------------------

** Включая основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. См. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017). Ст. 37.

*** Согласно Классификатору видов разрешенного использования. Утвержден Приказом N 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 1.09.2014.

------------------------------

Наличие у каждого земельного участка нескольких ВРИ повышает гибкость и адаптивность городской среды к изменениям социальных и экономических условий. Оно создает предпосылки для быстрой смены функционального назначения зданий и территорий без дополнительных бюрократических процедур по изменению и согласованию новых ВРИ.

Илл. 28. Различные проценты застроенности земельного участка вдоль красных линий в зависимости от типа прилегающего открытого пространства

Дополнительные рекомендации

Определение границ земельных участков и, как следствие, их размеров производится в процессе межевания - деления территории кварталов жилой и многофункциональной застройки на отдельные земельные участки, которые могут быть переданы различным правообладателям на условиях собственности, аренды или безвозмездного пользования.

Существует три основных способа межевания, которые могут быть применены для кварталов жилой и многофункциональной застройки (см. илл. 29):

1. Выделение квартала как единого участка для расположенных на нем зданий и сооружений²².

2. Выделение для каждого жилого дома отдельного земельного участка.

3. Выделение земельных участков для каждого жилого дома и отдельного земельного участка для размещения двора или внутрикварталь-ного прохода (проезда).

Илл. 29. Способы межевания территории кварталов жилой и многофункциональной застройки

При выделении единого участка для нескольких зданий жители домов, находящихся в квартале, совместно используют всю его территорию в хозяйственных и рекреационных целях, принимают решения по вопросам ее содержания и эксплуатации и несут за это ответственность. В кварталах больших размеров (свыше 1,8 га) такое межевание приводит к укрупненным размерам домовладений, состоящих из 500 и более квартир, что снижает эффективность содержания и эксплуатации зданий и придомовых территорий, поскольку большое количество собственников затрудняет оперативное принятие решений по распоряжению общим имуществом.

Если для каждого жилого дома выделен отдельный земельный участок, то у каждого дома образуется придомовая территория, характер использования которой определяется по усмотрению правообладателей. Недостатком такого способа межевания является ограниченность размеров придомовых территорий, позволяющих разместить сравнительно небольшое количество хозяйственных и рекреационных площадок, а также автостоянок.

Третий способ межевания, когда выделен земельный участок для каждого жилого дома и отдельный земельный участок для размещения двора или внутриквартального прохода (проезда), позволяет жильцам любого дома эффективно принимать решения о содержании и эксплуатации собственной придомовой территории и использовать общий для всех жителей квартала двор для рекреационных и хозяйственных нужд. В многоквартирной застройке это дает возможность разместить во дворе широкий спектр элементов рекреационной инфраструктуры и автостоянки, в индивидуальной или блокированной застройке - общие для всех жителей квартала хозяйственные и инженерные сооружения. Двор может быть выделен в территории общего пользования. В этом случае ответственность за его содержание и благоустройство будут нести городские власти. Жители могут получить территорию двора на правах аренды и самостоятельно принимать решения о характере ее использования, а также нести финансовую ответственность за содержание такой территории в надлежащем состоянии.