Глава 1. О развитии застроенных территорий

Глава 1
О развитии застроенных территорий

Динамика урбанизации в России обусловлена активным развитием и уплотнением застройки в крупных и крупнейших городах (прогнозируемый рост городского населения до 2028 г. - 5-9%) при стагнации в средних и малых городах (прогнозируемая убыль населения до 2028 г. - 5-10%) ¹.

Крупные и крупнейшие города страны развиваются в двух направлениях. Первый тип развития - экстенсивный. В строительный оборот вовлекаются окраинные территории, свободные от застройки: сельскохозяйственные земли, озелененные территории и пр. Половина объема нового жилищного строительства в крупных городах ведется за пределами районов сложившейся застройки, на свободных участках площадью от 30 до 130 га ².

Второй тип развития - интенсивный, при котором развиваются застроенные территории. К застроенным территориям относятся территории с плотно расположенными объектами капитального строительства и их участками. Уникальные территории - для которых не применяются стандартизированные подходы (объекты культурного наследия, в том числе промышленного назначения, территории, обладающие статусом исторического города или достопримечательного места, и пр.) - развиваются по индивидуальным проектам. Для всех остальных застроенных территорий выделяют два варианта развития:

- революционное развитие;

- эволюционное развитие.

------------------------------

¹ По данным КБ "Стрелка". Подробнее см. Отчет 1 "Комплексный анализ существующей практики развития городских территорий" от 29.05.2017.

² По данным исследования JLL, выполненного по заказу КБ "Стрелка" в январе 2017 г.

Революционное развитие

Полная замена существующей застройки. Применяется при развитии территорий с низкой интенсивностью использования: промышленных и транспортных предприятий, застроенных сельскохозяйственных территорий, зон особого назначения (например, бывших военных частей), в некоторых случаях - территорий индивидуальной жилой застройки, территорий ветхого и аварийного жилья. После освобождения от существующей застройки территория развивается как свободная. Такой подход подробно рассмотрен в Книге 3 "Стандарт освоения свободных территорий". Развитие таких территорий связано с необходимостью перераспределения прав на объекты недвижимости и земельные участки. Механизмы перераспределения прав рассмотрены в Книге 6 "Руководство по реализации проектов".

Эволюционное развитие

Постепенное преобразование застройки, предполагающее частичное обновление жилого фонда и сохранение сложившегося местного сообщества. Эволюционное развитие предпочтительно для развития застроенных территорий.

Радикальные одномоментные перемены на территориях при таком подходе исключены: они требуют поэтапных преобразований, которые должны происходить не по воле одного субъекта, будь то девелопер или муниципалитет, но по мере возникновения у собственников потребности в развитии - реконструкции или новом строительстве. Такой механизм преобразований более органичен, а следовательно, и более устойчив, поскольку опирается на волю сразу нескольких субъектов развития. Параметры и функциональное назначение застройки определяются градостроительными регламентами, задающими правовые рамки для всех участников процесса.

Возможные сценарии эволюционного развития территорий рассмотрены в настоящей книге Стандарта.

Илл. 2. Варианты развития застроенных территорий