Часть 4. Алгоритм разработки объемно-пространственного регламента

Часть 4
Алгоритм разработки объемно-пространственного регламента

Разработка объемно-пространственного регламента включает в себя шесть последовательных шагов, которым предшествует выбор территории города для установления регламента. Выбор территории осуществляется муниципалитетом на основе документов стратегического и территориального планирования.

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 1. Определение      |с. 170  |      |На первом шаге определяются   |

|границ территории для   |        |------|границы территории, на которую|

|разработки ОПР          |        |      |будет разработан регламент.   |

\---------------------------------/      |Границы могут быть установлены|

                |                        |органами муниципальной власти |

                |                        |в составе технического задания|

                |                        |на разработку регламента либо |

                |                        |определены городскими властями|

                |                        |совместно с разработчиками    |

                |                        |регламента.                   |

                |                        \------------------------------/

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 2. Предпроектный    |с. 173  |------|На втором шаге происходит     |

|анализ                  |        |      |предпроектный анализ. На      |

\---------------------------------/      |основе его выводов будут      |

                |                        |осуществляться дальнейшие шаги|

                |                        |разработки регламента. В      |

                |                        |границах разработки регламента|

                |                        |анализируется сложившаяся     |

                |                        |застройка и открытые          |

                |                        |общественные пространства,    |

                |                        |определяются ограничения      |

                |                        |развития территорий и         |

                |                        |плотность планируемой         |

                |                        |застройки.                    |

                |                        \------------------------------/

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 3. Формирование     |с. 180  |      |На третьем шаге формируется   |

|эскизной схемы          |        |------|эскизная схема зонирования и  |

|зонирования и палитры   |        |      |палитра зон ОПР. На схему     |

|зон ОПР                 |        |      |наносятся укрупненные зоны,   |

\---------------------------------/      |далее они детализируются в    |

                |                        |зависимости от прилегающих    |

                |                        |открытых общественных         |

                |                        |пространств.                  |

                |                        \------------------------------/

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 4. Определение      |с. 185  |      |На четвертом шаге определяется|

|перечня регулируемых    |        |------|перечень регулируемых         |

|параметров застройки    |        |      |параметров: предельных        |

\---------------------------------/      |параметров застройки и видов  |

                |                        |разрешенного использования.   |

                |                        \------------------------------/

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 5. Определение      |с. 189  |      |На пятом шаге определяются    |

|значений предельных     |        |------|значения предельных параметров|

|параметров застройки    |        |      |застройки на основе           |

\---------------------------------/      |статистического анализа       |

                |                        |параметров сложившейся        |

                |                        |застройки,                    |

                |                        |архитектурно-градостроительной|

                |                        |концепции или                 |

                |                        |историко-культурного анализа. |

                |                        \------------------------------/

/---------------------------------\      /------------------------------\

|Шаг 6. Составление карты|с. 192  |      |На шестом шаге разрабатывается|

|градостроительного      |        |------|карта градостроительного      |

|зонирования             |        |      |зонирования, на которой       |

|                        |        |      |отображаются точные границы   |

|                        |        |      |зон ОПР.                      |

\---------------------------------/      \------------------------------/

Результат. Внедрение ОПР в ПЗЗ

После разработки объемно-пространственного регламента осуществляется его внедрение в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Шаг 1
Определение границ территории для разработки ОПР

На первом шаге определяются границы территорий, на которые разрабатывается ОПР. Регламент может быть разработан для территорий разных масштабов:

- перекресток, сегмент улицы, площадь;

- улица;

- район города;

- город.

ОПР назначает требования к застройке по обе стороны улиц. Границы территории для разработки ОПР устанавливаются не по границам кварталов или осям улиц, а по тыльным границам земельных участков, выходящих на улицы. Методика установки границ в этом случае соответствует методике определения границ зон ОПР.

Перекресток, сегмент улицы, площадь

Наименьшая территория, на которую можно разработать ОПР, - центр городской жизни. Это может быть перекресток, сегмент улицы или площадь. Границы разработки проходят по тыльным границам земельных участков, выходящих на выбранное открытое общественное пространство. ОПР для территорий такого масштаба позволяет регулировать преобразование среды точечно в тех случаях, когда разработка регламента на более крупную территорию нецелесообразна. Например, на территориях микрорайонной застройки, где центры городской жизни формируются на перекрестках, рядом с остановками общественного транспорта.

Улица

ОПР может быть разработан для застройки, выходящей на главную улицу города или района, с целью формирования целостного и узнаваемого облика значимого городского общественного пространства. Границы разработки ОПР в этом случае проходят по тыльным границам земельных участков, выходящих на улицу. ОПР разрабатывается на территорию такого масштаба в случаях, когда нет возможности или необходимости разработать регламент на более крупные территории, например в условиях ограниченного бюджета.

Район города

ОПР на территорию района или части района разрабатывается при необходимости детального регулирования объемно-пространственных характеристик застройки, например в историческом центре. Такой масштаб также применим, когда для территории разработан мастер-план и требуется обеспечить реализацию сформированных в нем объемно-пространственных решений застройки (подробнее о мастер-плане см. Книгу 3 "Стандарт освоения свободных территорий"). Границы разработки ОПР проходят по тыльным границам земельных участков, выходящих на улицу. На широких транспортных магистралях граница ОПР может устанавливаться по красной линии магистрали: из-за большого расстояния между фронтами застройки по разные стороны магистрали. Территорию проектирования также могут ограничивать искусственные и естественные рубежи: железнодорожные пути, реки, парки.

Город

Максимальный эффект ОПР достигается при разработке регламента на всю территорию города. Это позволяет создать комплексное видение развития городской застройки. Необходимо исключить территории, на которые регламент не разрабатывается: это территории, не подразумевающие застройки, например природные или сельскохозяйственные, и территории, застройка которых имеет особые требования к объемно-пространственной организации, - промышленные производства, объекты специального назначения, крупные медицинские учреждения и университетские кампусы.

Решение о включении тех или иных кварталов и участков в территорию разработки ОПР должно приниматься с учетом документов стратегического и территориального планирования.

Илл. 7. Масштабы территорий для разработки ОПР

ОПР Г. Сергиева Посада. Карта границ территории разработки ОПР

Шаг 2
Предпроектный анализ

На этом шаге проводится анализ территории, на которую разрабатывается ОПР. В рамках предпроектного анализа происходят следующие работы:

- анализ типов и объемно-пространственных характеристик существующей застройки;

- анализ открытых общественных пространств;

- анализ зон с особыми условиями использования территории;

- анализ плотности планируемой застройки.

Точный состав и объем работ определяются согласно конкретной градостроительной ситуации. Полный перечень возможных исследований приведен в Книге 5 "Руководство по реализации проектов".

Методика проведения анализа может изменяться в зависимости от наличия исходных данных, их полноты, финансовых и временных ограничений.

Анализ типов и объемно-пространственных характеристик существующей застройки

Анализ типов застройки необходим для формирования перечня территориальных зон ОПР. На основе анализа объемно-пространственных характеристик застройки будут определяться значения регулируемых параметров ОПР.

Типы застройки определяются поквартально. Если в квартале соседствуют несколько типов застройки и между их территориями можно провести четкую границу, квартал разделяется на несколько частей. Если типы застройки в квартале распределены таким образом, что четкую границу провести невозможно, вся территория квартала относится к преобладающему на ней типу - занимающему наибольшую площадь в квартале. Выявленные в границах территории разработки ОПР участки разных типов застройки наносятся на карту. Наиболее распространенные в России типы застройки и методика их определения приведены в приложении 1.

Помимо выделения типов застройки на карте необходимо выявить характеристики объемно-пространственной организации застройки.

Для того чтобы выявить характеристики застройки, необходимо обратить внимание на особенности:

- межевания территории;

- размещения объектов капитального строительства на участке;

- организации незастроенной территории участка;

- объемно-пространственной организации застройки;

- архитектурных решений фасадов;

- решений уличных фронтов и прифасадных зон;

- функционального использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Анализ открытых общественных пространств

Анализ и выявление типов существующих и планируемых открытых городских общественных пространств необходимы для последующего назначения территориальных зон ОПР и определения перечня регулируемых параметров.

Типы существующих открытых общественных пространств различаются в зависимости от интенсивности их использования, которая определяется через интенсивность транспортных и пешеходных потоков. Методика определения типов существующих улиц, площадей и озелененных территорий приведена в Книге 4 "Стандарт формирования облика города".

Информация о планируемых открытых общественных пространствах содержится в документах территориального планирования и планировки территории. Для определения типов планируемых открытых общественных пространств необходимо сравнить их параметры с параметрами открытых пространств, приведенными в Книге 4 "Стандарт формирования облика города".

Анализ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Анализ позволяет выявить планировочные и иные ограничения, которые оказывают влияние на плотность и этажность планируемой застройки.

В ЗОУИТ могут устанавливаться следующие запреты и ограничения:

- Запрет на новую застройку. Например, в санитарно-защитных зонах предприятий тяжелой или химической промышленности, на территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного характера (обвалов, затоплений и пр.). Такие территории исключаются из границ разработки ОПР.

- Ограничения объемно-пространственных характеристик застройки. Например, в зонах регулирования застройки ОКН или в зонах приаэродромной территории могут быть наложены значительные ограничения на высоту застройки.

ОПР г. Владивостока. Фрагмент карты типов существующей застройки в центре города

ОПР г. Саратова. Фрагмент карты типов улиц

ОПР г. Владивостока. Фрагмент карты ограничений предельной этажности в центре города

Определение плотности планируемой застройки

Плотность планируемой застройки служит основой для формирования палитры зон ОПР и учитывается при установлении значений предельных параметров застройки. Сведения о планируемой плотности содержатся в следующих документах:

- территориального планирования;

- градостроительного зонирования;

- нормативах градостроительного проектирования;

- документации по планировке территории;

- других документах, содержащих предложения по развитию городских территорий (стратегии пространственного развития, архитектурно-градостроительные концепции развития территорий).

Если сведения в документах противоречат друг другу, необходимо согласовать с администрацией города, какой документ принимать в качестве ориентира. В результате анализа документов создается сводная карта с отображением плотности планируемой застройки.

ОПР г. Свободного. Фрагмент карты плотности планируемой застройки

Шаг 3
Формирование эскизной схемы зонирования и палитры зон ОПР

Требования к будущей застройке варьируются в зависимости от территориальных зон ОПР - территорий, для которых определены границы на карте градостроительного зонирования и установлены единые предельные параметры застройки и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Чтобы определить будущие типы застройки и их размещение на территории, на которую разрабатывается ОПР, необходимо сформировать эскизную схему зонирования. На эскизной схеме устанавливаются условные границы зон ОПР без учета точных границ земельных участков. В дальнейшем на основе эскизной схемы будет составлена карта градостроительного зонирования с точными границами территориальных зон ОПР.

Формирование эскизной схемы зонирования происходит в три этапа.

Этап 1. Формирование укрупненных зон ОПР

На основе карты планируемой плотности застройки формируются укрупненные зоны ОПР. Для каждого значения плотности назначается отдельная зона. Зоны исторической застройки выделяются отдельно, поскольку для обеспечения преемственности новой застройки по отношению к существующей может потребоваться более детальное регулирование параметров, чем в схожей по плотности современной застройке. Например, может быть выделена зона малоэтажной застройки и зона исторической малоэтажной застройки.

Этап 2. Детализация укрупненных зон

Укрупненные зоны ОПР разделяются на несколько зон, в каждой из которых уточняются параметры застройки и виды разрешенного использования:

- высота застройки;

- ширина участка;

- процент застроенности земельного участка по красным линиям;

- величина отступа застройки от красной линии;

- функциональное использование первых этажей.

Илл. 8. Этапы разработки эскизной схемы зонирования территории

Если планируемая плотность застройки территории соответствует существующей, то параметры основываются на параметрах существующей застройки. Если плотность повышается или снижается, то для определения параметров используются шаблоны зон ОПР.

Зоны выделяются вдоль открытых общественных пространств: по порядку от наиболее интенсивно используемых улиц и площадей к наименее. Например, сначала выделяются зоны вдоль главных улиц, затем вдоль второстепенных и далее вдоль местных. Соблюдение такой последовательности позволяет определить зоны, расположенные на пересечении улиц разного типа.

Границы зон устанавливаются на расстоянии 30 м от красной линии. Если ширина квартала менее 60 м, то границы зон устанавливаются посередине квартала. В кварталах шириной более 60 м внутриквартальные территории, не попавшие ни в одну зону, относятся к наименее плотной зоне из имеющихся в этом квартале.

Этап 3. Согласование требований к застройке по разные стороны улиц и площадей

На третьем этапе происходит уточнение границ некоторых зон ОПР с целью формирования единого типа застройки по разные стороны улиц, площадей и на перекрестках. В случаях когда на противоположных сторонах открытых общественных пространств установлены разные зоны ОПР, разработчик регламента назначает одну зону со всех сторон открытого общественного пространства. Для каких типов улиц, площадей и на каких перекрестках осуществлять согласование параметров, а также какую именно зону следует выбрать, определяется индивидуально, в зависимости от градостроительной ситуации.

В результате формируется эскизная схема зонирования и палитра территориальных зон, включающие следующую информацию:

- основные параметры зон;

- схематичное изображение застройки.

ОПР г. Свободного. Блок-схема формирования палитры территориальных зон

ОПР г. Свободного. Палитра зон

Шаг 4
Определение перечня регулируемых параметров

Для каждой зоны ОПР составляется перечень предельных параметров застройки и видов разрешенного использования. Перечень параметров определяется исходя из уровня детализации регулирования и уточняется с учетом характеристик существующей застройки. Уровень детализации предельных параметров застройки и ВРИ определяются независимо друг от друга для каждой зоны ОПР.

Определение перечня предельных параметров застройки

Для определения перечня предельных параметров застройки необходимо определить уровень детализации регулирования для каждой зоны ОПР. Уровень детализации выражается в количестве устанавливаемых параметров и ширине диапазонов их значений.

В зонах с более детальным регулированием количество предельных параметров больше, а диапазоны их значений уже. Такое регулирование обеспечивает высокую предсказуемость облика будущей застройки и, как правило, необходимо для значимых городских территорий. Например, для исторической среды, где важно избегать появления диссонирующих со сложившимся обликом застройки новых зданий и сооружений, или для застройки вдоль главных улиц, площадей и парков, где требуется создание узнаваемого облика.

В зонах с менее детальным регулированием меньше количество параметров и шире диапазоны их значений. При таком регулировании облик новой застройки менее предсказуем, он может варьироваться в установленных регламентом рамках. Как правило, регламент с низким уровнем детализации применяется для территорий, где сложившаяся застройка отличается большим разнообразием объемно-пространственных решений.

Можно выделить три уровня детализации регулирования, различающихся по набору предельных параметров застройки.

1. Регулирование параметров участков и пространственного конверта.

Вводятся параметры, описывающие общую конфигурацию зданий на участках. В первую очередь устанавливаются параметры, влияющие на характеристики застройки со стороны улицы: высота застройки, ширина участка, процент застроенности участка по красной линии и отступ застройки от красной линии. Такое регулирование позволяет сформировать определенный тип застройки.

2. Регулирование параметров уличного фронта.

Вводятся требования к функциональному использованию и архитектурным решениям первого этажа застройки. Такое регулирование направлено на стимулирование размещения в первых этажах предприятий торговли и услуг.

3. Регулирование параметров фасадов.

Устанавливаются требования к пропорциям, цвету, материалам, выступающим элементам фасадов и пр. Такая детализация используется, например, в исторической среде для обеспечения преемственности новой застройки по отношению к исторической.

Предельные параметры на каждом уровне детализации разделяются на основные и дополнительные. Основные устанавливаются всегда. Дополнительные решают специфичные задачи и назначаются в зависимости от результатов анализа типов существующей застройки (подробнее о регулируемых параметрах см. раздел 7, с. 112).

Илл. 9. Предельные параметры застройки в зависимости от уровня детализации регулирования

Определение видов разрешенного использования

Виды разрешенного использования также различаются по уровню детализации, однако не зависят от детализации предельных параметров застройки. Например, на центральных улицах города может быть высокая детализация предельных параметров, но низкая детализация ВРИ.

При высоком уровне детализации ВРИ определяют точные виды использования - к примеру, из обобщенной категории объектов торгово-бытового обслуживания выделяются несколько конкретных разрешенных видов: магазины, кафе и рестораны. Такой уровень детализации также подразумевает установление большего количества условно разрешенных видов использования, требующих получения разрешения от муниципалитета. Это уместно на улицах с преимущественно жилой функцией, где основными видами использования будут жилые дома, а коммерческие объекты - условно разрешенными.

При низком уровне детализации регламент может ограничиться обобщенными категориями видов разрешенного использования, к примеру, все объекты торгово-бытового обслуживания. На территорию назначаются в основном разрешенные виды использования, количество условно разрешенных видов минимизировано. Такой уровень детализации применяется для поощрения функционального разнообразия на улицах с высокой интенсивностью транспортно-пешеходных потоков, где могут соседствовать объекты разного функционального назначения.

ОПР г. Саратова. Примеры зон с разным уровнем детализации и регулирования

	Зоны ОПР
	Среднеэтажная разреженная застройка	Среднеэтажная периметральная застройка	Малоэтажная застройка исторического центра
Уровень детализации	Базовый	Средний	Высокий
Параметры земельных участков
Ширина участка (макс.)		V	V
Площадь участка (мин./макс.)			V
Процент застроенности участка (макс.)	V	V	V
Процент озеленения на участке (мин.)			V
Параметры пространственного конверта
Высота застройки (макс.)	V	V	V
Высота застройки по уличному фронту (мин./макс.)			V
Процент застроенности участка по уличному фронту (мин./макс.)		V	V
Угол наклонной плоскости пространственного конверта (макс.)			V
Параметры уличного фронта
Отступ застройки от красной линии (мин./макс.)	V	V	V
Отступ плоскостных парковок, инженерных сооружений, хозяйственных построек от линии регулирования застройки (мин.)	V	V	V
Высота ограждений (макс.)	V	V	V
Процент остекления фасада первого этажа (мин.)		V	V
Отступ первого этажа от линии застройки (макс.)			V
Уровень входа первого этажа (макс.)			V
Шаг входов в жилые и коммерческие помещения (мин.)			V
Архитектурные параметры фасадов
Процент остекления фасада (мин./макс.)			V
Расстояния между горизонтальными осями (макс.)			V
Расстояния между вертикальными осями (макс.)			V
Высота окон (макс.)			V
Пропорции окон			V
Тип и цвет материалов			V
Наиболее детально регулируются зоны в историческом центре. Меньше параметров устанавливается для периметральной и разреженной застройки, распространенной в срединной части города и на периферии.

Шаг 5
Определение значений предельных параметров застройки

При определении значений параметров может устанавливаться диапазон или точные значения. Диапазон значений устанавливается в виде максимального и/или минимального допустимого значения параметра.

Значения параметров, рекомендуемые Стандартом для разных типов застройки, приведены в шаблонах зон ОПР. В случаях когда шаблоны не используются или требуют уточнения, основным методом определения значений параметров будет статистический анализ объемно-пространственных параметров застройки. В отдельных случаях значения параметров можно определять на основе архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) или историко-культурного анализа.

Определение значений регулируемых параметров на основе статистического анализа объемно-пространственных параметров застройки

Метод позволяет определить диапазоны значений параметров на основе анализа образцовой застройки. Для определения значений разных параметров возможно анализировать фрагменты разной застройки. При сценарии стабилизации за образец принимается сложившаяся застройка. При росте или сжатии - застройка, характеристики которой соответствуют характеристикам планируемой. Образцом может служить существующая застройка в городе разработки ОПР или аналоги в других городах России и мира.

Методика определения параметров на основе статистического анализа

Значения параметров застройки необходимо определить на всех анализируемых фрагментах застройки и сформировать набор данных. Далее набор данных следует упорядочить по возрастанию значений:

                      0 1 1 1 2 3 3 3 5 7 10 20

Как правило, набор данных содержит нетипично высокие и низкие значения параметров. Их необходимо отбросить. Наиболее простой способ - сократить набор данных сверху и снизу на 25%.

                           Q_1           Q_3

                      0 1 1 | 1 2 3 3 3 5 | 7 10 20

                            25%          75%

Значения параметров в точках 25% и 75% называются нижним () и верхним () квартилями. Для расчета квартилей надо поделить набор данных медианой на две равные части, а затем в каждой из них найти медиану. Для определения медианы необходимо упорядочить набор данных по возрастанию и взять значение элемента посередине, если количество элементов в наборе нечетное, или найти среднее арифметическое между двумя средними значениями, если количество элементов четное.

                         Q_1  Медиана    Q_3

                    0 1 1 | 1 2 3 | 4 4 5 | 7 10 20

                          1               6

Рассчитанные значения квартилей служат ориентиром при установке минимального и максимального значения параметра. Это позволяет учесть 50% наиболее распространенных значений в выборке, отбросив очевидные исключения. Для повышения уровня детализации регулирования разработчики регламента могут сузить диапазон значений или расширить при необходимости снижения уровня детализации.

Определение значений регулируемых параметров на основе архитектурно-градостроительной концепции

Если на территории разработана архитектурно-градостроительная концепция, включающая детальные объемно-пространственные решения застройки, значения параметров устанавливаются в соответствии с описанными в концепции решениями. Эти решения формируются авторами проекта на основе предпроектных исследований, собственного опыта и экспертных знаний и утверждаются на общественных слушаниях или обсуждениях.

Определение значений регулируемых параметров на основе историко-культурного анализа

Метод используется при работе с территориями исторической застройки. В рамках анализа рассматриваются исторические документы: правила застройки, чертежи, фотографии и пояснительные записки. Значения регулируемых параметров устанавливаются в соответствии с выявленными требованиями к исторической застройке. Если данных об исторической застройке много и они варьируются, возможно применение статистического анализа.

ОПР г. Свободного. Статистический анализ объемно-пространственных параметров застройки

Индивидуальная застройка	СРЕДНЕЕ ЗНАЧЕНИЕ	Q1	Q3	МИН. ЗНАЧЕНИЕ	МАКС. ЗНАЧЕНИЕ
Параметры участка
Протяженность по уличному фронту, м	27	19	31	11	66
Глубина, м	44	34	63	16	77
Площадь, га	0,12	0,07	0,14	0,02	1
Коэффициент застроенности	0,15	0,1	0,2	0	0,3
Коэффициент плотности застройки	0,15	0,1	0,2	0	0,3
Параметры застройки
Высота, эт.	1	1	1	1	1
Процент застроенности участка по линии застройки, %	42	32	54	0	93
Глубина, м	23	20	20	17	33
Параметры уличного фронта
Отступ линии застройки от красной линии, м	1,2	0	1,1	0	21
Глубина палисадника, м	1,5	1	2,5	0	3
Ориентация входов в жилые дома	двор
Застройка дуплексами	СРЕДНЕЕ ЗНАЧЕНИЕ	Q1	Q3	МИН. ЗНАЧЕНИЕ	МАКС. ЗНАЧЕНИЕ
Параметры участка
Протяженность по уличному фронту, м	17	15	18	8	37
Глубина, м	31	19	42	12	55
Площадь, га	0,05	0,03	0,07	0,01	0,15
Коэффициент застроенности	0,3	0,23	0,35	0,07	0,9
Коэффициент плотности застройки	0,3	0,23	0,35	0,07	0,9
Параметры застройки
Высота, эт.	1	1	1	1	2
Процент застроенности участка по линии застройки, %	59	41	72	15	100
Глубина, м	37	30	45	13	55
Параметры уличного фронта
Отступ линии застройки от красной линии, м	4,6	2,3	7,5	2	9,3
Глубина палисадника, м	-	-	-	-	-
Ориентация входов в жилые дома	двор
Результаты статистического анализа параметров некоторых типов существующей застройки. Для каждого из анализируемых параметров определено среднее значение, нижний и верхний квартиль, максимальное и минимальное значение.

Шаг 6
Составление карты градостроительного зонирования

На основе эскизной схемы зонирования, где границы зон ОПР отображены условно, разрабатывается карта градостроительного зонирования, на которой обозначены точные границы зон ОПР с учетом земельных участков. Территориальным зонам ОПР присваиваются короткие названия - индексы, для удобства обозначения на карте. Карта градостроительного зонирования - это итог разработки ОПР. Она вместе с перечнем регулируемых параметров и их значениями внедряется в ПЗЗ. Подробнее о внедрении ОПР в ПЗЗ см. Книгу 5 "Руководство по разработке проектов".

Границы территориальных зон ОПР могут проходить по периметру или внутри квартала. По периметру квартала границы зон проходят по осям улиц. Внутри квартала границы зон могут проходить по тыльным границам участков, примыкающих к одной из улиц квартала, или угловым участкам, формирующим перекресток.

Правила определения точных границ зон ОПР:

- участки, примыкающие к улицам и попавшие полностью или частично в установленную вдоль улицы 30-метровую зону, причисляются к этой зоне;

Илл. 10. Определение точных границ зон ОПР

- если примыкающий к улице участок попадает в границы сразу нескольких зон ОПР более чем на 25% своей площади, его относят к зоне с наибольшей плотностью застройки;

- все участки внутри квартала - не имеющие общей границы с красной линией улиц - причисляют к наименее плотной зоне ОПР из присутствующих в квартале.

Для неразмежеванных или размежеванных не полностью территорий границы зон устанавливаются условно, так же, как на эскизной схеме. После разработки проектов межевания территории границы зон уточняются в соответствии с правилами, приведенными выше.

Наименование зон ОПР

Для удобства навигации и обозначений зон ОПР на карте градостроительного зонирования каждой зоне присваивается короткий индекс. Индекс состоит из трех символов, каждый отражает определенную характеристику зоны.

                                 М   С   1

                                | | | | | |

                                \-/ \-/ \-/

                                 1   2   3

Первый символ описывает общий тип застройки. Его значение зависит от типа застройки и принимается следующим образом:

И - застройка индивидуальными домами;

М - застройка малоэтажными домами;

С - застройка среднеэтажными домами;

В - застройка высотными (многоэтажными) домами.

Второй символ - опциональный, в случае необходимости он уточняет какие-то конкретные характеристики застройки. Уточнение может раскрывать время постройки, архитектурный стиль, типологию домов, локальный топоним и т. п. Значение символа определяется локально. Например:

И - историческая;

С - современная;

У - усадебная;

Б - блокированная.

Третий символ - числовой индекс, нужен для того, чтобы разделить несколько типов застройки внутри одной большой группы по этажности. Чем выше числовое значение индекса, тем выше плотность застройки относительно других типов группы. Какие именно типы застройки обозначают цифры, определяется локально. Если общий тип застройки не имеет подтипов, символ не используется. Например:

1 - среднеэтажная периметральная разреженная застройка;

2 - среднеэтажная периметральная сплошная застройка.

ОПР г. Свободного. Фрагмент карты градостроительного зонирования

ОПР г. Сергиева Посада. Карта градостроительного зонирования