Раздел 7. Регулируемые параметры ОПР

Раздел 7
Регулируемые параметры ОПР

Объемно-пространственный регламент регулирует требования к объемно-пространственным характеристикам и функциональному использованию застройки и земельных участков, на которых она расположена. Регулируемые параметры включают предельные параметры застройки и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Предельные параметры застройки делятся на четыре группы:

1. Параметры земельных участков - определяют габариты участков и баланс территорий на земельном участке.

2. Параметры пространственного конверта застройки - определяют возможную объемно-пространственную конфигурацию застройки на участке.

3. Параметры уличного фронта - детализируют решения первых этажей зданий, ограждений и элементов благоустройства между фасадами зданий и красными линиями.

4. Архитектурные параметры фасадов - определяют детализацию архитектурного решения фасадов зданий, выходящих на красные линии улиц, площадей, скверов и пр.

Функциональное использование застройки регулируется с помощью видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства. Выделяют основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Илл. 3. Регулируемые параметры ОПР

Регулируемые параметры
Параметры земельных участков

К параметрам земельных участков относятся требования к размерам участков и расположению размещенных на них объектов.

Регулирование размеров земельных участков создает условия для эволюционного развития территорий, повышения функционального разнообразия и сохранения масштаба сложившейся застройки.

С целью формирования уличного фронта устанавливается максимальная ширина участка, линия застройки, отступы объектов вспомогательного использования и плоскостных автостоянок от красной линии.

С целью организации дворовых пространств регламентируется глубина застройки, площадь плоскостных автостоянок, доля озеленения и процент застроенности участка.

Выделяются три типа границ земельных участков, по отношению к которым устанавливаются некоторые параметры застройки:

- фронтальная граница - граница земельного участка, совпадающая с красной линией;

- тыльная граница - граница земельного участка, противоположная фронтальной и не соприкасающаяся с красной линией;

- боковая граница - граница земельного участка, примыкающая к фронтальной границе и соприкасающаяся в точке примыкания с красной линией.

1. Ширина участка (макс.), м

Регламент ограничивает максимальную ширину земельных участков. Участки небольшой ширины способствуют повышению разнообразия уличного фронта, увеличению концентрации предприятий торговли и услуг и, как следствие, росту интенсивности пешеходных потоков.

2. Глубина участка (макс.), м

Параметр может быть включен в регламент в случаях, когда необходимо стимулировать разукрупнение участков, в частности в процессе развития территорий индивидуальной жилой застройки. Участки, вытянутые в глубину квартала, должны быть разделены на несколько участков. Новые участки в глубине квартала могут иметь форму флага.

3. Площадь участка (мин./макс.), га

Требования по ограничению площади земельного участка создают условия для эволюционного развития территорий, способствуют сохранению характера и масштаба сложившейся застройки.

При снижении максимальной площади участков относительно существующей крупные участки дробятся на более мелкие. Возможен и обратный процесс, связанный с увеличением максимальной площади участка, например в целях стимулирования уплотнения территорий индивидуальной жилой застройки, расположенных в центральной или срединной зоне города.

4. Процент застроенности участка (макс.), %

Параметр позволяет контролировать размер незастроенной территории участка. Он особенно актуален для участков, не имеющих выхода на красную линию.

5. Процент озеленения на участке (мин.), %

Параметр регламентирует минимальное количество озеленения на участке. Возможно включение в расчет озеленения на кровлях зданий.

6. Процент незастроенной территории, занимаемой плоскостной автостоянкой (макс.), %

Параметр устанавливается, чтобы ограничить площадь парковки на территории дворов и придомовых участков. Он стимулирует размещение дополнительных машино-мест для жильцов вдоль примыкающих улиц, на подземных и полуподземных автостоянках в границах земельных участков и в многоуровневых паркингах в шаговой доступности от жилых домов.

Типы земельных участков

Регулируемые параметры
Параметры пространственного конверта

Пространственный конверт - трехмерное пространство на земельном участке, за пределы которого не должны выступать части здания, за исключением специально оговоренных элементов.

Конфигурация пространственного конверта определяет габариты здания по трем пространственным осям: максимальную высоту и глубину здания, его ширину относительно ширины участка. Здание внутри конверта может располагаться свободно и не заполняет его целиком.

В список элементов, выступающих за границы пространственного конверта застройки, могут входить:

- элементы, консольно выступающие из главной плоскости фасада: балконы, эркеры, карнизы и др.;

- элементы, пристроенные к главной плоскости фасада: крыльца, террасы, приямки и др.;

- элементы, расположенные на крыше здания: выходы на кровлю, элементы инженерного оборудования, декоративные архитектурные элементы фасада и др.;

- малогабаритные, отдельно стоящие вспомогательные сооружения: боксы для хранения мусора, тепловые пункты, гаражи и др.

1. Высота застройки (макс.), м/эт.

Ограничение максимальной высоты застройки позволяет обеспечить формирование сомасштабной человеку городской среды. Если нет необходимости в формировании ровного силуэта уличного фронта, высота может регулироваться через этажность. В остальных случаях параметр регламентируется метрическим показателем.

2. Высота застройки по красной линии (мин./макс.), м

Параметр вводится для формирования единого силуэта уличного фронта. В зависимости от требований к силуэту уличного фронта может устанавливаться точное значение или диапазон значений. Минимальное значение устанавливается для исключения резких перепадов высоты застройки, разрушающих целостность уличного фронта.

Параметр часто используется для уплотнения исторической застройки, когда корпуса или части новых зданий повышенной этажности размещаются в глубине участка, чтобы не нарушать сложившиеся пропорции и облик улицы.

3. Процент застроенности участка по красной линии (мин.), %

Минимальное ограничение параметра устанавливается для обеспечения желаемого уровня застроенности уличного фронта. Чем выше значение параметра, тем более непрерывным будет уличный фронт.

4. Глубина застройки (макс.), м

Параметр определяет максимальное расстояние, на которое тыльный фасад здания может отступать от красной линии. Регламентирование глубины застройки позволяет сохранить внутреннюю часть участка свободной.

5. Высота типового этажа (мин.), м

Регулируется для обеспечения комфортной высоты помещений. Это особенно актуально при регулировании общей высоты застройки в метрах.

6. Угол наклонной плоскости пространственного конверта (макс.), °

Наклонная плоскость пространственного конверта ограничивает высотные габариты зданий. Этот параметр устанавливается, когда необходимо сделать высотный объем менее заметным со стороны улицы. Плоскость выстраивается согласно углу видимости с улицы таким образом, чтобы части здания, превышающие высоту фасада по уличному фронту, были как можно менее заметны.

В некоторых ситуациях наклонная плоскость регламентируется с боковой и задней стороны участка. Такая необходимость может возникнуть при соседстве с объектами культурного наследия.

7. Отступ верхних этажей от линии застройки (мин.), м

Параметр позволяет гармонизировать существующую застройку с новой застройкой большей этажности. На узких улицах отступ верхних этажей также помогает обеспечить инсоляцию тротуаров, в условиях многоэтажной застройки - сохранить сомасштабные человеку пропорции улицы.

Глубина такого отступа регламентируется с разными целями. Если задача заключается в композиционной поддержке линии карнизов сложившейся первой линии застройки, отступ может быть небольшим (до 1,5 м). Если же необходимо сделать высотный объем менее заметным или обеспечить естественную освещенность тротуаров, то глубина отступа рассчитывается в соответствии с шириной профиля улицы.

8. Элементы здания, для которых допускается выступ за границы пространственного конверта

Пространственный конверт регулирует габариты основного объема застройки, однако для отдельных элементов здания, таких как балконы, крыльца, приямки и пр., может быть сделано исключение. В таких случаях формируется перечень выступающих за пространственный конверт элементов. Параметры выступа могут быть прописаны в разделе регламента с требованиями к уличному фронту или в разделе с архитектурными параметрами фасадов.

Регулируемые параметры
Параметры уличного фронта

Уличный фронт - это первые этажи зданий или ограждения, обращенные на улицу, а также примыкающие к ним элементы благоустройства между фасадом здания и красной линией.

Объемно-пространственный регламент регулирует шаг и ориентацию входов в здание, процент остекления первого этажа, параметры выступающих на уровне земли частей здания и высоту ограждений.

1. Отступ застройки от красной линии (мин./макс.), м

Этот параметр позволяет поддерживать единообразие расположения фасадов зданий по уличному фронту.

Минимальное значение устанавливается для создания буферной зоны между тротуаром и фасадом здания, необходимой при размещении жилой функции на первом этаже.

Максимальное значение устанавливается для предотвращения слишком глубоких отступов, разрушающих единство уличного фронта.

При нулевом значении отступа линия застройки совпадает с красной линией. Такое значение устанавливается на активных улицах, где первые этажи зданий занимают коммерческие объекты.

Фиксированное значение отступа обеспечивает формирование ровной линии уличного фронта. В то же время возможно устанавливать параметр в небольшом диапазоне значений: это допускает определенную гибкость решений. Например, при диапазоне 0-1 м на улице возможно сочетание активного фронта с нулевым отступом и жилого фронта с буферной зоной метровой глубины.

В зависимости от глубины отступа и функционального использования первого этажа в буферной зоне могут размещаться крыльца, террасы, веранды, приямки и палисадники.

2. Отступ объектов вспомогательного использования от красной линии (мин.), м

Введение этого параметра позволяет разместить вспомогательные сооружения в глубине участка, уменьшая их влияние на уличный фронт. Параметр наиболее актуален для индивидуальной жилой застройки, в которой распространено размещение гаражей и других хозяйственных построек на красной линии.

3. Отступ плоскостных автостоянок от красной линии (мин.), м

Соблюдение минимального расстояния между плоскостной автостоянкой и красной линией повышает привлекательность уличного фронта. В таком отступе, как правило, организуется экранирующее озеленение.

4. Ориентация входов в жилые дома

Парадные входы в жилые дома должны быть ориентированы на улицу и могут иметь сквозной проход во двор. Исключение может быть сделано для жилых домов, выходящих на активные торговые улицы с высокой стоимостью аренды помещений в первых этажах.

5. Высота ограждений (макс.), м

Возможно регламентирование общей высоты ограждений и/или высоты их глухой части. В обоих случаях важно обеспечить просматриваемость ограждения в обе стороны.

6. Высота первого этажа (мин.), м

Регламентируется для обеспечения гибкости функционального использования первых этажей. Коммерческие функции требуют большей высоты потолков, чем жилые. Если на первом этаже располагаются жилые помещения, его высоту рекомендуется устанавливать с учетом возможной смены функции в будущем.

7. Процент остекления фасада первого этажа (мин.), %

Параметр применяется для улиц с коммерческими помещениями на первых этажах с целью формирования активного уличного фронта.

8. Отступ первого этажа от линии застройки (макс.), м

Параметр актуален на улицах с интенсивным пешеходным потоком. Значения устанавливаются с учетом планируемого использования зоны отступа: терраса сезонного кафе, входная площадка, дополнительная транзитная зона для пешеходов.

9. Отметка входов над уровнем тротуара (макс.), м

Для входов в коммерческие помещения и вестибюли жилых домов параметр устанавливается с нулевым значением. Исключения могут быть сделаны в северных регионах, для домов в зонах с высоким риском подтопления и домов на сваях.

10. Шаг входов в жилые и коммерческие помещения (мин.), м

В расчет включаются входные вестибюли жилых секций, офисов, предприятий сферы торговли и услуг, объектов социальной инфраструктуры. Не учитываются входы в хозяйственные помещения (подвалы, мусорокамеры, тепловые пункты) и аварийные выходы, не предназначенные для повседневного использования. Параметр регламентируется для повышения плотности и разнообразия нежилых функций на улицах с интенсивным пешеходным потоком.

Регулируемые параметры
Параметры фасадов

Регламентирование композиционных и архитектурных параметров фасадов (горизонтальных и вертикальных членений, пропорций и расположения оконных проемов, балконов и эркеров, используемых материалов и цветов, архитектурных деталей) необходимо при развитии территорий, примыкающих к исторической застройке, - для сохранения сложившегося архитектурного облика городской среды. Эта группа параметров также может быть использована для формирования стилистического единства новой застройки.

1. Длина фасада по линии застройки (макс.), м

Как правило, устанавливается для крупных участков. Позволяет повысить разнообразие уличного фронта и обеспечить характерный для сложившейся среды ритм разрывов в застройке или смены фасадных модулей.

2. Параметры пропорций фасадов

Параметры горизонтальных и вертикальных композиционных осей фасада устанавливаются на основе историко-архитектурного анализа застройки с целью соответствия облика зданий градостроительному контексту. В отсутствие вертикальных и горизонтальных композиционных элементов общую композицию фасада задают проемы. Регулирование их параметров позволяет в значительной степени определить архитектурный облик здания и может включать:

- 2а шаг горизонтальных делений фасада;

- 2б шаг вертикальных делений фасада;

- 2в высоту и ширину проемов;

- 2г соотношение высоты и ширины проемов.

3. Выступ консольных элементов фасада за линию застройки (макс.), м

К консольным элементам относят балконы, лоджии, эркеры, козырьки и пр. Параметр устанавливает максимальный размер выступа и перечень элементов фасада, для которых он разрешен. Выступы за линию застройки допускаются в целях повышения климатического комфорта пешеходов (аркады), у входов в жилые и коммерческие объекты (козырьки) и для сохранения характера выступов сложившейся застройки (балконы, эркеры). В прочих ситуациях рекомендуется избегать выступов элементов фасада за линию застройки.

4. Процент плоскости выступающих элементов фасада (макс.), %

Параметр устанавливается для ограничения массы выступающих из плоскости фасада консольных элементов. В расчете не учитываются просматриваемые ограждения незастекленных балконов. Рекомендуемое значение для незастекленных балконов - 5%, для эркеров и застекленных балконов - 40-60%.

5. Тип и цвет материалов

Эта группа параметров может быть применена ко всем ограждающим конструкциям здания (стенам, кровле, заполнениям проемов, светопрозрачным конструкциям, ограждениям) и декоративным элементам. Решение о регламентировании материалов и цветов основывается на анализе застройки и может включать следующие параметры: допустимое количество материалов / цветов фасада, материал заполнения проемов, запрещенные типы материалов.

6. Деталировка элементов фасада

К элементам, деталировка которых может быть вынесена в отдельные параметры, относятся входы в здание, выступающие элементы (крыльца, эркеры, балконы), кровля, декор. Регулируются или общие характеристики элементов - шаг, высота, размер выступа, или полное соответствие элементов и их деталей каталогу архитектурных решений, принятому для территории.

Регулируемые параметры
Виды разрешенного использования

Виды разрешенного использования (ВРИ) описывают возможное функциональное назначение зданий и сооружений или виды деятельности, которые можно вести на участке. Виды разрешенного использования устанавливаются в тесной взаимосвязи с предельными параметрами застройки, в особенности с параметрами уличного фронта. Выделяют основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Основные виды разрешенного использования

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства могут выбирать вид разрешенного использования из перечня основных ВРИ самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, при условии выполнения ими требований технических регламентов.

Основные ВРИ рекомендуется назначать в зависимости от типов прилегающих улиц и других открытых общественных пространств. Чем выше интенсивность транспортно-пешеходных потоков, тем шире список основных ВРИ, сочетающий в себе жилые и общественно-деловые объекты. Это обеспечивает возможность для формирования функционально разнообразной городской застройки на главных городских, районных и второстепенных улицах. Чем ниже прогнозируемая интенсивность потоков, тем уже список ВРИ, содержащий преимущественно жилые объекты.

Условно разрешенные виды использования

Для выбора условно разрешенных видов использования участков и объектов капитального строительства необходимо получение разрешения, для которого требуется проведение публичных слушаний или общественных обсуждений. Порядок получения разрешения прописан в Градостроительном кодексе.

Условно разрешенные виды устанавливаются в случаях, когда размещение на территории объектов определенной функции может оказывать как положительный, так и негативный эффект на окружающую застройку. Например, условно разрешенными могут быть объекты религиозного назначения, легкой промышленности, крупные торговые объекты или рынки. При размещении таких объектов в жилой застройке возможны потенциальные неудобства для жителей, связанные с появлением потоков транзитных пользователей, в том числе грузового транспорта для доставки товаров и вывоза мусора, с нехваткой парковочных мест, шумом и пр. С другой стороны, наличие таких объектов повышает функциональное разнообразие территории, а при тщательном планировании их размещения может повысить престиж места и удобство места для проживания. Таким образом, необходимость получения разрешения с учетом мнения местных жителей позволит минимизировать негативные эффекты.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные ВРИ назначаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам, их выбор не требует дополнительных разрешений и согласований.

Вспомогательные ВРИ назначаются, когда необходимо ограничить самостоятельное размещение определенного вида использования на участке. Например, автостоянки и паркинги в составе жилой застройки могут быть вспомогательным видом использования, а жилая застройка - основным. Это исключит возможность появления участка, занятого только паркингом.