Приложение 2. Межевание территорий

Приложение 2
Межевание территорий

Подходы к межеванию территорий

Предельные параметры застройки в составе ОПР устанавливаются для земельных участков и зависят от характеристик открытых общественных пространств, к которым эти участки примыкают. Поэтому для функционирования регламента важны следующие условия:

- наличие четких границ территорий общего пользования (красных линий);

- сплошное разделение кварталов на земельные участки (межевание территории);

- примыкание границ каждого участка к красным линиям территорий общего пользования.

Существует три основных способа межевания, которые могут быть применены для кварталов жилой и многофункциональной застройки, которые могут быть применены для застройки любыми типами зданий (см. илл. 11).

1. Выделение квартала как единого участка для расположенных на нем зданий и сооружений.

2. Сплошное межевание квартала с выделением индивидуального земельного участка для каждого жилого дома.

3. Выделение индивидуальных земельных участков для каждого жилого дома и отдельного земельного участка для размещения двора.

Илл. 11. Способы межевания кварталов

При выделении единого участка для нескольких зданий, жители домов, находящихся в квартале, совместно используют всю территорию квартала для хозяйственных целей и отдыха, принимают решения и несут финансовую ответственность за содержание территории и ее эксплуатацию. Такое межевание неэффективно для больших кварталов (более 1,8 га), поскольку большое количество собственников затрудняет принятие ими совместных решений о содержании и эксплуатации зданий и придомовых территорий.

Выделение индивидуального земельного участка для каждого здания позволяет жильцам каждого дома иметь свою дворовую территорию, характер использования которой определяется по их личному усмотрению в случае индивидуальной или блокированной застройки или по коллективному решению собственников в случае многоквартирной застройки. Особенность такого межевания - небольшой размер двора, в котором жители могут разместить ограниченный набор хозяйственных и рекреационных площадок.

Третий вариант межевания - выделение индивидуальных земельных участков для каждого здания и отдельного земельного участка для размещения двора. Жильцы каждого дома могут принимать решения о содержании и эксплуатации собственной придомовой территории и иметь при этом возможность использовать общий для всех жителей квартала двор для рекреационных и хозяйственных целей. В многоквартирной застройке такое решение позволяет разместить во дворе полноценный набор рекреационной инфраструктуры, в индивидуальной или блокированной - разместить общие для всех жителей квартала хозяйственные и инженерные сооружения. Общий двор может быть выделен в территории общего пользования. В этом случае ответственность за его содержание и благоустройство несут городские власти. По необходимости они могут взимать дополнительный платеж с собственников прилегающих домов на эксплуатацию и благоустройство дворовой территории. Также жители могут получить территорию двора на правах аренды, самостоятельно принимать решения о характере его использования и нести финансовую ответственность за его содержание в надлежащем состоянии. Такой сценарий возможен при наличии единого ТСЖ или управляющей компании для всех домов в квартале.

Особенности межевания застроенных территорий

По сложившейся структуре межевания застроенные территории в России можно разделить на две группы.

1. Территории с небольшими кварталами размером до 5 га, разделенными на множество участков. К таким территориям относится индивидуальная жилая и историческая смешанная городская среда.

2. Территории со средними и крупными кварталами размером 5-130 га, освоенные в советский период без разделения на отдельные участки. К таким территориям относится советская периметральная, среднеэтажная и многоэтажная микрорайонная городская среда.

Характерная проблема первой группы - отсутствие установленных красных линий вдоль некоторых улиц и проездов. В индивидуальной застройке это приводит к тому, что фронтальные границы земельных участков не формируют ровную линию: границы многих участков выступают или отступают относительно фронтальных границ соседних участков. Для таких территорий необходима установка красных линий и разработка проекта межевания с уменьшением выступающих и наращиванием отступающих участков - выравниванием их границ вдоль красных линий (см. илл. 12).

Для исторической смешанной среды характерно наличие участков, не имеющих доступа с территории общего пользования: внутренних участков. Они образовались в результате разделения исторических участков в советский и постсоветский период. Формирование новой застройки на таких участках будет возможно только в случае объединения с участком, выходящим на территорию общего пользования (см. илл. 13).

В исторической смешанной среде, как правило, фронты улиц сформированы фасадами застройки, поэтому при выделении красными линиями территорий общего пользования возникают проблемы с выступающими элементами зданий: крыльцами, эркерами, балконами и т. п. В этих случаях необходимо предусмотреть в ОПР требования, регулирующие выступ элементов фасада за красную линию (см. илл. 14).

Особенность второй группы заключается в том, что в советский период не стояло задачи деления кварталов на земельные участки. При сплошном межевании таких территорий возникают задачи обеспечения доступа к участкам в глубине квартала и выделения земельных участков для группы домов, объединенных вокруг одного двора. Доступ к таким участкам обеспечивается созданием новых проездов или улиц, выделенных красными линиями. Когда это невозможно, накладывается публичный сервитут, однако реконструкция и новое строительство на таких участках запрещаются (см. илл. 15).

Илл. 12. Выравнивание фронтальных границ участков по красной линии

Илл. 13. Объединение участков

Илл. 14. Размещение выступающих элементов зданий

Илл. 15. Обеспечение доступа к участкам в глубине квартала