Глава 1. Об освоении свободных территорий

Глава 1
Об освоении свободных территорий

Рекомендации Стандарта освоения свободных территорий в равной степени применимы к территориям двух видов:

- незастроенным территориям;

- территориям реорганизации.

Незастроенные территории - это земли в административных границах города, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения. Такие территории, как правило, представлены землями сельскохозяйственного назначения (полями, лугами), природными территориями (лесными массивами, поймами рек, парками, лесопарками и др.), землями, малопригодными для застройки (неудобьями, оврагами), и пр. Незастроенные территории в административных границах городов нередко находятся на периферии или на удалении от территорий сложившейся застройки.

Территории реорганизации - это территории, на которых присутствует сложившаяся застройка, улично-дорожная сеть, объекты инженерной инфраструктуры, а также любые другие стационарные объекты, функция которых устарела и перестала отвечать целям городского развития. Такие территории по решению городских властей могут быть подвергнуты редевелопменту - изменению функционального назначения и планировочной структуры застройки со сносом части (более 50%) или всех объектов капитального строительства. В результате сноса эти территории полностью или частично освобождаются от зданий и сооружений, поэтому формирование новой застройки на них ведется по тем же принципам, что и на незастроенных территориях. К территориям реорганизации относятся аэропорты, речные и морские порты, промышленные и коммунально-складские территории, лесоперевалочные базы, тепличные хозяйства и пр. Участки территорий реорганизации, как правило, окружены территориями сложившейся застройки¹.

Формирование новой жилой и многофункциональной застройки на незастроенных территориях и территориях реорганизации имеет свои преимущества и ограничения как для девелоперов, так и для городских властей, а также влияет на жизнестойкость города в долгосрочной перспективе.

Преимущества и ограничения освоения незастроенных территорий

Развитие российских городов начиная с 1930-х гг. происходило в основном экстенсивным путем, при помощи включения в городские границы территорий ближайших пригородов и формирования новых районов жилой застройки на периферии. Наиболее масштабное расширение границ городов пришлось на период массового индустриального жилищного строительства 1960-1980-х гг. Эта тенденция сохранилась и в постсоветский период - от 60 до 90% нового жилья в крупных городах возводится на свободных участках размером от 30 до 130 га за пределами территорий сложившейся застройки.

Преимущества освоения незастроенных территорий

Развитие проектов нового жилищного строительства на незастроенных территориях привлекательно для девелоперов по следующим причинам:

- низкая стоимость земли²;

- значительный размер участков, удобный для консолидации рабочей силы и техники на длительное время и упрощающий управление строительством;

- отсутствие прав третьих лиц, обременений и ограничений, ускоряющее процесс согласований и выхода на строительную площадку.

Для покупателей новое жилье на незастроенных территориях привлекательно по следующим причинам:

- низкая стоимость - для россиян это один из самых значимых факторов при покупке жилой недвижимости³;

- наличие новых инженерных коммуникаций*;

- близость природных территорий**.

Городские администрации поддерживают проекты жилой застройки на землях, не вовлеченных в экономический оборот, так как такие проекты обеспечивают высокие объемы жилищного строительства при относительно низкой цене квадратного метра и позволяют более эффективно решать жилищную проблему.

Ограничения при освоении незастроенных территорий

Освоение незастроенных территорий также связано с определенными ограничениями и рисками для застройщика, города и горожан:

- При таком освоении необходимо развитие новой транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, строительство и обслуживание которой требует значительных средств⁴.

- Удаленность от мест приложения труда, объектов торговли, услуг, досуга и отдыха создает эффект маятниковой миграции, что в сочетании с недостаточно развитой улично-дорожной сетью и низкой обеспеченностью общественным транспортом может серьезно обострить транспортные проблемы.

------------------------------

* 60% россиян называют главным критерием выбора жилья наличие новых инженерных коммуникаций. По данным социологического исследования, проведенного АНО "Левада-центр" по заказу ООО "КБ Стрелка" в 2016 г.

** 79% россиян отмечают "близость к природе" вторым по значимости показателем качества жизни в городе после безопасности. По данным социологического исследования, проведенного АНО "Левада-центр" по заказу ООО "КБ Стрелка" в 2016 г.

------------------------------

- Уменьшение площади природных территорий как на периферии, так и в окружении сложившихся городских районов в результате застройки земель сельскохозяйственного назначения и природных массивов приводит к ухудшению экологической ситуации, необратимым изменениям в экосистеме и утрате биологического разнообразия.

- Развитие крупных проектов жилищного строительства с длительным сроком реализации в условиях колебания спроса на жилую недвижимость грозит снижением прибыли для застройщика, а также избыточными затратами городского бюджета на создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

- В большинстве городов России численность населения стабильна или сокращается⁵. В таких условиях при расширении площади городских территорий происходит снижение плотности населения. Это влечет за собой неэффективное использование земельных ресурсов, избыточные затраты на содержание и эксплуатацию транспортной и инженерной инфраструктуры, а также сокращение потенциала для роста функционального разнообразия городских территорий, поскольку при низкой плотности населения не может быть обеспечен интенсивный поток посетителей объектов торговли и услуг, необходимый для развития предприятий малого бизнеса в этой сфере.

Освоение незастроенных территорий целесообразно исключительно при необходимости расселения ветхого и аварийного жилого фонда и улучшения жилищной обеспеченности при отсутствии территорий реорганизации для развития новой жилой застройки, а также в условиях прогнозируемого крупного притока населения в город.

Преимущества и ограничения освоения территорий реорганизации

Для многих городов Европы и Северной Америки, где пик урбанизации пришелся на 1950 - 1960-е гг., основным направлением развития городов с конца XX в. служит интенсивное освоение неэффективно используемых земель в границах территорий сложившейся застройки - территорий реорганизации (аэропортов, промышленных территорий, а также территорий воинских частей, объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры). Такой вектор развития обусловлен, с одной стороны, выносом крупных промышленных предприятий на окраины и за пределы города по технологическим, экологическим или экономическим причинам, а с другой - сокращением необходимых для размещения производств территорий в результате развития более компактных технологических решений и оптимизации логистики.

Освоение территорий реорганизации соответствует модели компактного и жизнестойкого города, способствующей росту функционального разнообразия городских территорий и доступности услуг для населения, улучшению транспортной доступности, снижению потребления энергии и вредных выбросов в атмосферу, а также повышению способности городов обеспечивать высокое качество жизни в условиях различных кризисов⁶.

В последние годы интерес российских девелоперов также постепенно смещается от строительства на незастроенных территориях к развитию территорий реорганизации*. Это обусловлено, с одной стороны, тем, что площадь незастроенных земель в собственности городских округов и поселений сократилась после их массовой продажи в 2000 - 2010-х гг., а с другой стороны - преимуществами территорий реорганизации, которые обычно в той или иной степени обеспечены инженерной инфраструктурой и находятся на меньшем удалении от мест приложения труда и центров отдыха и досуга.

------------------------------

* Одним из первых городов России, начавших применять стратегию редевелопмента, стал Красноярск, окруженный горами и не имеющий возможностей для расширения границ. Еще в советское время здесь был реализован проект ликвидации аэропорта и строительства на его месте крупного жилого микрорайона Взлетка. Процесс освоения утративших свою функцию промышленных и транспортных территорий под жилую и общественно-деловую застройку снова активизировался в Красноярске в 2000-е гг. и продолжается в наши дни.

------------------------------

Преимущества освоения территорий реорганизации

1. Обеспеченность транспортной инфраструктурой. Территории в границах сложившейся застройки уже интегрированы в городскую улично-дорожную сеть и не требуют строительства новых дорог большой протяженности.

2. Обеспеченность инженерной инфраструктурой. Наличие магистральных сетей (электро- и теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения) снижает стоимость строительства⁷. На промышленных или коммунально-складских территориях заложенные мощности инженерной инфраструктуры соответствуют или превышают показатели, требуемые для развития территорий жилой и многофункциональной застройки.

3. Наличие объектов общественно-деловой инфраструктуры на прилегающих территориях. Жители новой застройки могут начать использовать такие объекты сразу после заселения и не ждать, пока они будут построены и заработают в рамках проекта освоения территории. Близость к местам приложения труда, объектам торговли, услуг, досуга и отдыха, образования и здравоохранения позволяет жителям застройки, размещаемой на территориях реорганизации, тратить меньше времени на ежедневные перемещения. В результате снижается общая нагрузка на городскую улично-дорожную сеть и риск возникновения транспортных заторов.

4. Сохранение природных и сельскохозяйственных территорий в городской черте.

Ограничения при освоении территорий реорганизации

1. Необходимость компенсационных мер в отношении существующих правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства и их частей (вывод производств, расселение жилых домов и пр.).

2. Сложная структура собственности. Зачастую территории бывших промышленных предприятий, а также жилой и многофункциональной застройки включают в себя множество земельных участков и объектов недвижимости различных правообладателей. Для того чтобы начать редевелопмент таких территорий, требуются значительные финансовые вложения и затраты времени на выкуп участков и перераспределение прав.

3. Необходимость адаптации существующих инженерных сетей под нужды будущих жителей. Такая адаптация представляет собой организационно сложную задачу, поскольку на время ее решения не должно нарушаться снабжение имеющихся потребителей водой, электричеством и пр.

4. Ограничения по использованию строительной техники и временной организации строительных работ. При наличии жилых домов в непосредственной близости от строительной площадки необходимо обеспечить акустический комфорт их жильцов.

5. Необходимость санации территории. В случае, если на территории располагался промышленный объект, необходим вывоз загрязненного / зараженного грунта на специальные полигоны, что увеличивает затраты времени и средств на подготовку территории.

6. Наличие объектов культурного наследия. Расположенные на территории объекты культурного наследия усложняют решения по планировке территории и требуют дополнительных финансовых затрат на реставрацию. Территория также может попадать в зоны охраны объектов культурного наследия, режимы которых накладывают ограничения на градостроительные и объемно-пространственные решения новой застройки.

Выбор между освоением незастроенных территорий и территорий реорганизации индивидуален для каждого города и зависит от динамики роста его населения, возможностей городского бюджета, наличия неэффективно используемых земель в границах сложившейся застройки, планов города по выводу промышленных предприятий и пр. Этот выбор осуществляется при разработке стратегий социально-экономического и пространственного развития муниципалитета. Применение целевых моделей Стандарта при разработке мастер-планов жилой и многофункциональной застройки на свободных территориях обоих видов позволит обеспечить формирование целостной городской среды и повысить качество жизни россиян.