Глава 10. Проектные решения в масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки

Глава 10
Проектные решения в масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки

На третьем этапе формируются объемно-пространственные решения застройки на основе решений по планировке территории и технико-экономических показателей.

При разработке объемно-пространственных решений застройки в масштабе квартала в качестве исходных данных для проектирования принимаются следующие технико-экономические показатели застройки кварталов:

- плотность застройки квартала, ;

- общая площадь зданий, ;

- общая площадь жилья, ;

- общая площадь помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, ;

- площадь озеленения для размещения на внутриквартальной территории, га;

- площадь внутриквартальных территорий для размещения плоскостных автостоянок, га;

- количество автостоянок на плоскостной парковке на внутриквартальной территории, машино-мест;

- количество автостоянок в паркинге.

Кварталы в зоне пешеходной доступности формируются следующими элементами конструктора целевых моделей Стандарта (см. Книгу 1. Свод принципов комплексного развития городских территорий), каждый из которых может занимать квартал целиком или входить в него в различных сочетаниях с другими элементами:

- жилые дома;

- предприятия торговли и услуг;

- автостоянки;

- озелененные территории;

- школы и детские сады.

Шаг 11
Выбор типов жилых домов для формирования застройки квартала

Большинство кварталов в зоне пешеходной доступности включают в себя жилую застройку, которая представлена в чистом виде или в том или ином соотношении с объектами другого функционального назначения: общественно-деловой инфраструктурой, паркингами, школами и детскими садами и пр. Для формирования объемно-пространственных решений застройки в составе мастер-плана в первую очередь следует выбрать типы жилых домов для размещения в каждом квартале.

Проектные действия шага

 /-\                               /-\

 |1|------------------------------|2|-------------------------------

 \-/                               \-/

    ВЫБЕРИТЕ БАЗОВЫЕ ТИПЫ              ОПРЕДЕЛИТЕ ОБЩУЮ

    ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ОСНОВЕ              ПЛОЩАДЬ И КОЛИЧЕСТВО

    ПОКАЗАТЕЛЯ ПЛОТНОСТИ               ДОМОВ КАЖДОГО ТИПА

    ЗАСТРОЙКИ КВАРТАЛА

Действие 1
Выберите базовые типы жилых домов на основе показателя плотности застройки квартала

Рекомендованные Стандартом типы жилых домов (см. табл. 11, илл. 50, 51) различаются характером доступа к жилым помещениям, этажностью и количеством домохозяйств, которые могут иметь участок земли в пользовании. Стандарт рекомендует сочетать типы жилых домов в квартале. Это позволяет обеспечить выбор жилья для пользователей с различными потребностями и сформировать визуально разнообразную, узнаваемую городскую среду (см. Книгу 1. Свод принципов комплексного развития городских территорий).

Большинство типов жилых домов могут быть совмещены в одном квартале (см. табл. 12). Исключение составляют наиболее контрастные типы, расположение которых рядом друг с другом может создать дискомфорт для жильцов. Например, башни до 18 этажей и индивидуальные жилые дома плохо совместимы из-за разницы масштабов. Для каждой целевой модели Стандарт рекомендует типы жилых домов, применение их позволит обеспечить целевую плотность застройки с учетом ограничения высотности рядовой застройки и доли пятна застройки, которое может быть занято высотными акцентами.

Табл. 11. Типы жилых домов в целевых моделях Стандарта

	Индивидуальные дома		Многоквартирные дома
Тип дома	Отдельно стоящие дома	Блокированные дома	Городские виллы	Многосекционные дома, галерейные, коридорные	Башни
Количество этажей	1-3	1-3	3-6	3-9	7-18
Ширина корпуса, м	8	3-10 (однорядная блокировка), 6-10 (двухрядная)	20	11-17	20
Целевые модели Стандарта	Малоэтажная модель
		Среднеэтажная модель
				Центральная модель

Илл. 50. Индивидуальные жилые дома

Илл. 51. Многоквартирные жилые дома

При выборе типов домов для размещения в кварталах, выходящих на границу территории проектирования с прилегающими застроенными территориями, необходимо учитывать характер застройки, расположенной с другой стороны ограничивающих кварталы улиц. Рекомендуется выбирать типы, которые формируют гармоничное уличное пространство с уже существующими типами застройки, и избегать резких контрастов.

Размещение каждого из типов жилых домов или их комбинаций в составе квартала позволяет достичь различных значений плотности застройки. Эти значения для каждого квартала устанавливаются в масштабе территории проектирования. С учетом этажности рядовой застройки и минимальных размеров квартала, рекомендованных для целевых моделей, Стандарт определяет ориентировочные показатели плотности, которые могут быть достигнуты при застройке квартала одним типом жилых домов.

Стандарт также предлагает формулы расчета, при помощи которых на основе показателей плотности для одного типа застройки возможно сформировать уникальные сочетания типов жилых домов в каждом квартале, позволяющие достичь показателей плотности застройки, установленных в масштабе территории проектирования, и обеспечить визуальное разнообразие территории и широкий выбор типов жилья. Стандарт не ограничивает разнообразие таких сочетаний. Приведены показатели плотности застройки, которых можно достичь при совмещении двух различных типов жилых домов в одном квартале, в случае если застройка каждым из типов занимает половину площади территории квартала.

Плотность застройки квартала, учитывающая различные сочетания типов жилых домов, укрупненно определяется по формуле:

- плотность застройки квартала, ;

- плотность застройки, соответствующая выбранному типу застройки, ;

- площадь квартала, га;

- доля площади квартала для размещения того или иного типа застройки, определяемая по усмотрению проектировщика,%.

Расчет по формуле проводится в несколько итераций, для того чтобы полученное в итоге значение параметра плотности застройки квартала совпало с установленным в масштабе территории проектирования.

Табл. 12. Рекомендуемые комбинации застройки кварталов домами разных типов

	Отдельно стоящий дом (до 3 эт.)	Блокированный дом (до 3 эт.)	Городская вилла (до 5 эт.)	Башня (до 8 эт.)	Башня (до 12 эт.)	Башня (до 18 эт.)	Многосекционный дом, галерейный, коридорный (до 5 эт.)	Многосекционный дом, галерейный, коридорный (до 9 эт.)
Отдельно стоящий дом (до 3 эт.)	(1)
Блокированный дом (до 3 эт.)	(3)	(2)
Городская вилла (до 5 эт.)		(4)	(8)
Башня (до 8 эт.)		(5)	(12)	(15)
Башня (до 12 эт.)		(7)		(10)
Башня (до 18 эт.)
Многосекционный дом, галерейный, коридорный (до 5 эт.)		(6)	(9)	(13)	(14)		(17)
Многосекционный дом, галерейный, коридорный (до 9 эт.)		(11)	(16)	(18)	(19)	(20)		(21)

Рекомендуемые комбинации застройки кварталов домами разных типов

Действие 2
Определите общую площадь и количество домов каждого типа

После определения доли площади квартала для размещения того или иного типа застройки рассчитывается общая площадь зданий, относящихся к выбранному типу застройки. Этот расчет производится по формуле:

- общая площадь расположенных в квартале зданий, относящихся к выбранному типу застройки, ;

- площадь квартала, га;

- доля площади квартала для размещения выбранного типа застройки;

- плотность застройки, соответствующая выбранному типу застройки, .

На основе полученных значений общей площади и данных о средней площади жилых домов определяется число зданий каждого типа, размещаемых в квартале. Расчет производится по формуле:

N - количество домов выбранного типа, размещаемых в квартале, шт.;

- общая площадь расположенных в квартале зданий, относящихся к выбранному типу, ;

- средняя площадь жилого дома выбранного типа.

Результат шага 11. Схема укрепленных объемно-пространственных решений застройки кварталов

Шаг 12
Разработка предварительной схемы межевания квартала

Согласно установленным для целевых моделей параметрам кварталов, жилых домов и земельных участков, различные типы жилых домов предполагают выделение земельных участков различного размера. После выбора типов жилых домов необходимо выполнить предварительную схему межевания территории. Эта схема будет уточняться на дальнейших шагах разработки мастер-плана и затем ляжет в основу проекта межевания территории (ПМТ)²⁴.

Проектные действия шага

 /-\                               /-\

 |1|------------------------------|2|-------------------------------

 \-/                               \-/

     ОПРЕДЕЛИТЕ ОПТИМАЛЬНЫЙ            ОПРЕДЕЛИТЕ ГРАНИЦЫ

     ПОДХОД К МЕЖЕВАНИЮ                ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

     КВАРТАЛА

Действие 1
Определите оптимальный подход к межеванию территории квартала

Межевание связано с видом использования придомовой территории жителями квартала и распределением организационной и финансовой ответственности за ее содержание. Чем меньше земельные участки, тем выше вовлеченность правообладателей в решение вопросов о содержании и эксплуатации дома и придомовой территории. С ростом размера земельного участка такая вовлеченность снижается. Кроме того, межевание на мелкие участки стимулирует развитие микродевелопмента и вовлечение в развитие рынка недвижимости предприятий малого и среднего предпринимательства.

Межевание территории также связано с направлением развития застройки в долгосрочной перспективе. Разделение кварталов на мелкие земельные участки обеспечивает условия для эволюционного развития территории, при котором форма и функция застройки на каждом из участков могут изменяться без нарушения целостности всей территории квартала. Разделение кварталов на крупные участки или следование принципу "размер квартала равен размеру участка" предполагает меньшую адаптивность территории к изменениям социальных и экономических условий ее развития - к примеру, перестройку обширных ее частей, что требует значительных затрат времени и средств.

Существует три основных подхода к межеванию территории кварталов, которые могут быть применены для застройки любыми типами жилых домов.

- выделение единого участка для нескольких зданий в квартале;

- сплошное межевание квартала с выделением индивидуального земельного участка для каждого здания;

- выделение индивидуальных земельных участков для каждого здания и выделение общего двора.

Выделение единого участка для нескольких зданий в квартале

В этом случае жильцы нескольких многоквартирных домов совместно используют всю территорию квартала для хозяйственных целей и отдыха, принимают решения и несут финансовую ответственность за ее содержание и эксплуатацию. Такое межевание эффективно для небольших кварталов (менее 1,8 га), но для кварталов крупных размеров (1,8-5 га) оно не рекомендуется, поскольку слишком большое число правообладателей затрудняет принятие ими совместных решений о содержании и эксплуатации дома и придомовой территории (см. илл. 52).

Илл. 52. Пример межевания единым участком при застройке многоквартирными домами

Сплошное межевание квартала с выделением индивидуального земельного участка для каждого здания

В этом случае жильцы каждого дома имеют свою дворовую территорию, характер использования которой определяется по их личному усмотрению в случае индивидуальной или блокированной застройки или по коллективному решению правообладателей в случае многоквартирной застройки. Особенность такого межевания - небольшой размер двора, в котором жители могут разместить ограниченный набор хозяйственных и рекреационных площадок (см. илл. 53).

Выделение индивидуальных земельных участков для каждого здания и выделение общего двора

Такой подход позволяет жильцам каждого дома эффективно принимать решения о содержании и эксплуатации собственной придомовой территории, имея при этом возможность использовать общий для всех жителей квартала двор для рекреационных и хозяйственных целей (см. илл. 54). В многоквартирной застройке это позволяет разместить на внутриквартальной территории полноценный набор рекреационной инфраструктуры, в индивидуальной или блокированной застройке - общие для всех жителей квартала хозяйственные и инженерные сооружения.

Такой двор может быть выделен в территории общего пользования. В этом случае ответственность за его содержание и благоустройство несут городские власти. Также жители могут арендовать двор, выделенный в территорию общего пользования, самостоятельно принимать решения о характере его использования и нести финансовую ответственность за его содержание в надлежащем состоянии. Этот сценарий возможен при наличии единого ТСЖ или управляющей компании для всех домов в квартале.

Илл. 53. Примеры сплошного межевания при застройке различными типами жилых домов

Илл. 54. Примеры межевания с выделением двора в отдельный земельный участок при застройке различными типами жилых домов

Действие 2
Определите границы земельных участков

Каждый участок должен иметь долю периметра, совпадающую с красными линиями улиц, ограничивающих квартал, или других территорий общего пользования (см. илл. 55, а). Такие границы обеспечивают пространственную и визуальную связь застройки с открытыми общественными пространствами. Индивидуальный доступ на каждый участок с территорий общего пользования создает возможность для независимого преобразования расположенных на нем зданий и сооружений и обеспечивает гибкость и адаптивность застройки квартала к изменениям социального и экономического контекста. Стандарт устанавливает минимальную долю периметра земельного участка, совпадающую с красными линиями.

Илл. 55. Рекомендации по определению границ земельных участков в квартале

Если при формировании УДС на втором этапе проектирования был запланирован сквозной пешеходный или велосипедный путь через квартал, его трассировку следует учитывать при межевании территории квартала (см. илл. 55, б). Этот путь может быть выделен в территории общего пользования или наложен на земельные участки в виде публичного сервитута.

Примыкание участка к открытому общественному пространству с интенсивным пешеходным потоком создает предпосылки для появления на нем объектов общественно-деловой инфраструктуры - в виде отдельно стоящих зданий и сооружений или встроенно-пристроенных помещений в жилых домах. Поэтому участки для более плотных типов застройки размещаются вдоль главных улиц городского и районного значения, главных районных и местных площадей, местных парков. Участки для менее плотных - вдоль второстепенных и местных улиц и скверов (см. илл. 55, в).

Стандарт ограничивает размеры земельных участков для каждого из типов жилых домов. Рекомендуемые площади земельных участков даны в таблице 13. Размер земельного участка определяет общую площадь жилого дома, который может быть на нем размещен, а значит, и размер домовладения - количество квартир и жильцов в доме. Чем меньше количество квартир, тем лучше соседи знакомы между собой и тем больше они заботятся о взаимном удобстве и сохранности помещений и территорий в общем пользовании. Наиболее продуктивное вовлечение правообладателей объектов недвижимости в решение управленческих вопросов происходит в домах с числом квартир не более 150*.

* Такое количество квартир соответствует числу Данбара, определяющему количество социальных связей, которые эффективно способен поддерживать человек. См.: Dunbar, R. I. M.'Neocortex size as a constraint on group size in primates' in Journal of Human Evolution. Volume 22, Issue 6, 1992, pp. 469-493. Gladwell, M. The Tipping Point: How Little Things Make a Big Difference. Boston, New York, London: Little, Brown and Company, 2000.

Табл. 13. Рекомендуемые размеры земельных участков для различных типов жилых домов

Базовые типы жилых домов	Максимальный размер земельного участка, га	Минимальная доля периметра, совпадающая с красными линиями, %
ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ДОМА
Отдельно стоящие дома (до 3 эт.)	0,1	10
Блокированные дома (до 3 эт.)	0,05	10
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА
Городские виллы (до 6 эт.)	0,45	10
Многосекционные дома, галерейные, коридорные (до 5 эт.)	0,45	10
Многосекционные дома, галерейные, коридорные (до 9 эт.)	0,45	15
Башни (8-12 эт.)	0,45	10
Башни (12-18 эт.)	0,45	15

Результат шага 13. Предварительная схема межевания территории

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "Результат шага 13. Предварительная схема межевания территории" следует читать "Результат шага 12. Предварительная схема межевания территории"

Шаг 13
Определение объемно-пространственных параметров застройки квартала

На шаге 13 устанавливаются параметры застройки каждого из участков. Впоследствии эти параметры будут зафиксированы в ПЗЗ и послужат основанием для разработки архитектурных проектов каждого отдельного дома.

Проектные действия шага

 /-\                               /-\

 |1|------------------------------|2|-------------------------------

 \-/                               \-/

     ОПРЕДЕЛИТЕ                        ОПРЕДЕЛИТЕ ТРЕБОВАНИЯ

     ПРОСТРАНСТВЕННЫЙ                  К УЛИЧНОМУ ФРОНТУ

     КОНВЕРТ ЗАСТРОЙКИ

Действие 1
Определите пространственный конверт застройки

Пространственный конверт застройки - трехмерное пространство на земельном участке, за пределы которого не допускается выступов частей зданий, за исключением специально оговоренных элементов. Конфигурация пространственного конверта определяет максимальную высоту здания, высоту отдельных его частей и их расположение относительно линии застройки.

Объемно-пространственное решение застройки каждого участка формируется на основе полученных на предыдущих шагах ориентировочных значений общей площади и этажности зданий, а также параметров, установленных для каждой целевой модели, в том числе:

- отступа застройки от красных линий, м;

- процента застроенности земельного участка по красным линиям, %;

- процента застроенности земельного участка, %.

Отступ застройки и процент застроенности земельного участка по красным линиям определяются в зависимости от типа улиц и других общественных пространств, ограничивающих квартал в месте примыкания к ним участка (см. илл. 57, а и б). Эти параметры оказывают влияние на развитие общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах, поэтому для участков, расположенных в центрах городской жизни, процент застроенности по красным линиям будет больше, чтобы создать максимальный объем помещений для размещения объектов стрит-ретейла, а отступ от красных линий будет меньше, чтобы приблизить потоки пешеходов к витринам и входам в такие объекты (см. илл. 56).

На основании этих параметров, а также данных о допустимой ширине корпуса зданий выбранного типа (см. табл. 11, с. 135) укрупненно определяется пятно (площадь) застройки на земельном участке (см. илл. 57, в). При перемножении площади пятна застройки и этажности уточняется общая площадь здания (см. илл. 57, г). В ходе нескольких итераций достигаются оптимальные показатели пятна застройки и этажности, обеспечивающие общую площадь зданий земельного участка, установленную на шаге 11 (см. илл. 57, д). Расположение здания на участке корректируется с учетом норм пожарной безопасности: допустимых расстояний между фасадами зданий, требований к размещению пожарных проездов²⁵.

После определения формы и расположения всех зданий на территории проектирования производится укрупненный расчет инсоляции фасадов и внутриквартальных территорий²⁶. На его основе корректируется этажность отдельных фрагментов застройки (см. илл. 57, е).

Илл. 56. Увеличение площади помещений, приспособленных для размещения стрит-ретейла, в зависимости от процента застроенности участка по красным линиям и отступа застройки от красных линий

Илл. 57. Формирование пространственного конверта застройки

Действие 2
Определите требования к уличному фронту

После того как сформирована застройка вдоль красных линий, необходимо уточнить более детальные архитектурные решения уличного фронта, чтобы стимулировать развитие стрит-ретейла в центрах городской жизни и обеспечить социальный контроль на улицах и площадях в тихих жилых зонах.

Уличный фронт включает в себя две плоскости: вертикальную плоскость фасада первого этажа, в которой организованы входы в здание, навесы, витрины, и горизонтальную плоскость отступа фасада от красной линии (прифасадную зону), обеспечивающую буферную зону между фасадом и улицей. В ней могут быть расположены палисадники, крыльца, террасы кафе, озеленение.

Требования к уличному фронту различаются в зависимости от того, жилой первый этаж или нет и, как следствие, от необходимости стимулировать развитие стрит-ретейла или обеспечить тишину и безопасность, а также от типа общественных пространств, на которые выходит участок. Определяющими характеристиками уличного фронта служат:

- высота первого этажа застройки, выходящей на красные линии улиц (мин.), м;

- процент остекления фасада первого этажа (мин.), %;

- отметка входов над уровнем тротуара (макс.), м (см. Книгу 1. Свод принципов комплексного развития городских территорий).

Илл. 58. Уличный фронт

Требования для развития стрит-ретейла

Вдоль главных улиц городского и районного значения, по периметру главных районных и местных площадей высок потенциал для развития стрит-ретейла. При формировании уличного фронта вдоль таких пространств необходимо заложить пространственные условия для развития общественно-деловой инфраструктуры на первых этажах (см. илл. 59). В этом случае рекомендуется:

1. Устраивать козырьки и навесы, чтобы обеспечить защиту от ветра, осадков и прямых солнечных лучей.

2. Рассчитывать габариты вывесок и наружной рекламы, чтобы их замечали пешеходы, а также люди, проезжающие в автомобиле или общественном транспорте.

3. Предусматривать высоту потолков не менее 3,5 м, чтобы разместить дополнительное инженерное оборудование.

4. Предусматривать шаг несущих конструкций, чтобы было возможно размещать торговое и сервисное оборудование.

5. Организовывать площадки для различных видов отдыха на открытом воздухе, занятий спортом, проведения общественных мероприятий.

6. Предусматривать высокую долю остекления фасада, устраивать витрины.

7. Делать входы в помещения в уровне тротуара или не выше 0,45 м от его отметки.

8. Предусматривать ширину прифасадной зоны, достаточную для размещения террас кафе, нестационарных объектов торговли.

Илл. 59. Требования к уличному фронту для развития стрит-ретейла

Требования для обеспечения комфорта и безопасности

Вдоль второстепенных улиц на их сегментах, где не предусмотрено развитие стрит-ретейла, а также на местных улицах требования к уличному фронту ориентированы на создание комфортных условий для размещения жилья на первых этажах и обеспечения социального контроля в открытых пространствах. Это предполагает создание буферных зон между фасадами жилых помещений и местами прохождения транспортных и пешеходных потоков, а также формирование условий для постоянного присутствия людей на улице.

При наличии значительного отступа от красных линий (см. илл. 60):

1. Общественные пространства и внутриквартальные территории необходимо разграничить по вертикали за счет размещения полузаглубленных или встроенно-пристроенных паркингов.

2. Скверы, детские и спортивные площадки вдоль глухих фасадов должны быть общедоступны и хорошо освещены.

3. Веранды и палисадники блокированных домов или квартир первых этажей должны иметь отдельный вход с улицы.

Илл. 60. Требования к уличному фронту для обеспечения комфорта и безопасности при наличии значительного отступа застройки от красных линий

При отсутствии значительного отступа от красных линий (см. илл. 61):

1. Размещение ограждений палисадников первых этажей многоквартирных домов и участков индивидуальных и блокированных домов должно обеспечивать прямой обзор улицы из окон жилого дома.

2. Входы в здание должны быть расположены со стороны улицы в уровне или не выше 0,45 м от отметки тротуара.

3. Вдоль красных линий необходимо формирование плотного озеленения.

Илл. 61. Требования к уличному фронту для обеспечения комфорта и безопасности при отсутствии значительного отступа от красных линий

Результат шага 13. Предварительная схема объемно-пространственных и архитектурных решений застройки земельных участков в составе квартала

Шаг 14. Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры

После того как сформированы объемно-пространственные решения застройки и требования к параметрам уличного фронта, на основе установленной для квартала общей площади объектов общественно-деловой инфраструктуры определяются места расположения объектов торговли, услуг, отдыха и досуга, а также офисов, малых производств и др. Размещение школ и детских садов имеет свою специфику, поэтому рассматривается отдельно на шаге 16 *.

* Размещение других объектов городской инфраструктуры, ответственность за строительство и эксплуатацию которых несут муниципальные власти, таких как стадионы, дворцы спорта, больницы и др., в Стандарте не рассматривается, поскольку требует уникальных планировочных и объемно-пространственных решений.

Проектные действия шага

 /-\                               /-\

 |1|------------------------------|2|-------------------------------

 \-/                               \-/

     РАСПРЕДЕЛИТЕ ОБЪЕКТЫ              УТОЧНИТЕ ОБЪЕМНО-

     ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОЙ               ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ

     ИНФРАСТРУКТУРЫ В ПЕРВЫХ           ЗАСТРОЙКИ КВАРТАЛА С УЧЕТОМ

     ЭТАЖАХ И В ДРУГИХ ЧАСТЯХ          РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ

     ЗАСТРОЙКИ КВАРТАЛА                ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОЙ

                                       ИНФРАСТРУКТУРЫ

Действие 1
Распределите объекты общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах и в других частях застройки квартала

Из общей площади объектов общественно-деловой инфраструктуры , планируемых к размещению в квартале, выделяются те, которые могут быть расположены на первых этажах (см. илл. 65), и те, которые целесообразно размещать на других этажах и уровнях зданий, в других частях здания или отдельных постройках.

Общая площадь объектов общественно-деловой инфраструктуры, расположенных в первых этажах, определяется по формуле:

- общая площадь помещений первых этажей, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, ;

- протяженность уличного фронта, м;

B - ширина корпуса здания вдоль уличного фронта, м;

0,85 - понижающий коэффициент, позволяющий укрупненно учесть часть первых этажей, требуемую для размещения входных групп и не предполагающую размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры*.

------------------------------

* Доля площади первых этажей, требуемая для размещения входных групп, технических помещений, варьируется от 15 до 40%. В расчете использовано минимальное значение понижающего коэффициента.

------------------------------

Если место для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры найдено. Однако подходы к размещению объектов общественно-деловой инфраструктуры будут отличаться, если:

- площадь помещений в первых этажах превышает требуемую для их размещения площадь;

- площадь помещений в первых этажах меньше требуемой площади для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры.

Площадь помещений в первых этажах превышает требуемую площадь под объекты общественно-деловой инфраструктуры

В этом случае часть помещений отводится для размещения жилья. Характеристики уличного фронта сохраняются, чтобы обеспечить возможности для роста функционального разнообразия. В таких помещениях могут быть квартиры с отдельными входами и участками, их конструктивная схема должна предусматривать перепланировку и увеличение площади остекления фасада (см. илл. 62).

Илл. 62. Трансформация жилых помещений в первых этажах в помещения для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры

Площадь помещений в первых этажах меньше требуемой площади под объекты общественно-деловой инфраструктуры

В этом случае рекомендуется:

- увеличивать протяженность уличного фронта, предполагающего размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры вдоль второстепенных улиц;

- размещать помещения для объектов общественно-деловой инфраструктуры во втором и третьем, в цокольном или подвальном этажах, обращенных на главные улицы городского и районного значения, главные районные площади и другие значимые открытые общественные пространства территории проектирования (см. илл. 63);

- выделять часть зданий (часть этажей на любой высотной отметке, половину секции или здания, отдельную секцию), обращенных на главные улицы городского и районного значения, главные районные площади и другие открытые пространства, полностью для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры (см. илл. 64);

- размещать объекты с общественно-деловыми функциями в отдельных зданиях на собственных земельных участках (см. илл. 66).

Илл. 63. Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры на втором этаже и выше в многоквартирных домах

Илл. 64. Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры в части здания в многоквартирных жилых домах

Илл. 65. Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры в первых этажах зданий

Илл. 66. Размещение объектов общественно-деловой инфраструктуры в отдельном здании

Действие 2
Уточните объемно-планировочные решения застройки квартала с учетом размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры

Размещение в одном квартале жилой застройки и объектов общественно-деловой инфраструктуры предполагает появление в нем различных групп пользователей - жителей квартала, сотрудников и посетителей объектов общественно-деловой инфраструктуры, сотрудников офисов и малых производств. Эти группы отличаются режимом пребывания на территории квартала и видами активности. Для их комфортного и бесконфликтного пребывания необходимо решать следующие задачи:

- разделение пешеходных и транспортных потоков жителей квартала и сотрудников и посетителей предприятий, расположенных в квартале;

- разграничение внутриквартальных территорий, используемых жителями и работающими в квартале;

- организация зон технической загрузки товаров в предприятия торговли и услуг с учетом акустического комфорта пользователей квартала.

Решения этих задач будут различаться в зависимости от категории объектов общественно-деловой инфраструктуры.

Разделение пешеходных и транспортных потоков различных групп пользователей квартала

Наземные автостоянки для сотрудников и посетителей объектов общественно-деловой инфраструктуры рекомендуется размещать вдоль улиц, для жильцов - во дворе в пределах рекомендуемой доли внутриквартальных территорий для размещения автостоянок, а также вдоль улиц, на которые выходит преимущественно жилая застройка (см. илл. 67). Входы в жилые подъезды и помещения стрит-ретейла рекомендуется разделять средствами благоустройства (см. илл. 68).

Илл. 67. Размещение наземных автостоянок для жильцов и сотрудников в разных частях квартала

Илл. 68. Разделение входов в жилые подъезды и помещения стрит-ретейла

Разграничение внутриквартальных территорий, используемых жителями и работающими в квартале

Следует устраивать отдельную площадку для отдыха сотрудников в отступе от красной линии (прифасадной зоне), ограничивая использование ими территории двора (см. илл. 69). Площадки для отдыха сотрудников офисов также можно размещать на стилобате офисных зданий, чтобы сохранить двор в полном распоряжении жильцов дома (см. илл. 70). Визуальную связь между окнами жилых и нежилых помещений рекомендуется ограничить при помощи буферных зон и озеленения для повышения приватности квартир (см. илл. 71).

Организация зон технической загрузки товаров в предприятия торговли и услуг

Для обеспечения акустического комфорта пользователей квартала загрузку товаров в предприятия торговли и услуг рекомендуется осуществлять со стороны улицы (в строго определенные часы) и с глухого торца здания, выходящего на внутриквартальный проезд (см. илл. 72).

Илл. 69. Устройство площадки для отдыха сотрудников в прифасадной зоне

Илл. 70. Устройство площадки для отдыха сотрудников на стилобате офисного здания

Илл. 71. Ограничение визуальной связи между окнами жилых и нежилых помещений

Илл. 72. Организация зон технической загрузки с учетом обеспечения акустического комфорта пользователей квартала

Результат шага 14. Предварительная схема размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры

Шаг 15
Размещение автостоянок

В результате проектных решений в масштабе территории проектирования для каждого квартала укрупненно определено требуемое число машино-мест на наземных автостоянках и в паркингах. Проектные решения в масштабе квартала предполагают формирование конкретных объемно-планировочных решений для размещения требуемого числа машино-мест.

Проектные действия шага

 /-\                               /-\

 |1|------------------------------|2|-------------------------------

 \-/                               \-/

     ВЫБЕРИТЕ СПОСОБ                  ВЫБЕРИТЕ СПОСОБ

     РАЗМЕЩЕНИЯ НАЗЕМНЫХ              РАЗМЕЩЕНИЯ ПАРКИНГОВ

     АВТОСТОЯНОК

     НА ВНУТРИКВАРТАЛЬНЫХ

     ТЕРРИТОРИЯХ

Действие 1
Выберите способ размещения наземных автостоянок на внутриквартальных территориях

Необходимо, чтобы наземные автостоянки не занимали территорию, превышающую рекомендованные для целевых моделей показатели. При размещении наземных автостоянок на внутриквартальных территориях²⁷ следует учитывать нормируемые отступы от окон жил