Глава 12. Сверка ТЭП проекта с параметрами целевой модели

Глава 12
Сверка ТЭП проекта с параметрами целевой модели

При разработке проектных решений на каждом из трех этапов последовательно происходит уточнение и детализация планировочных и объемно-пространственных решений застройки территории проектирования. Исходными данными для разработки проектных решений служат параметры целевых моделей Стандарта, применяемые с учетом особенностей территории проектирования и прилегающей к ней застройки.

Для того чтобы завершить разработку мастер-плана, необходимо синхронизировать проектные решения, принятые на каждом этапе, а также сформировать комплекты проектных документов, которые послужат основанием для разработки и утверждения документов по планировке территории и градостроительных регламентов, призванных обеспечить реализацию мастер-плана при развитии территории в долгосрочной перспективе.

Укрупненные значения технико-экономических показателей проекта, установленные при проектировании в городском масштабе, необходимо соотнести с их значениями, детализированными при формировании планировочных и объемно-пространственных решений в масштабе территории проектирования и масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки. В случае расхождения значений производится их уточнение с целью достижения максимального соответствия показателям, установленным при проектировании в городском масштабе.

К этим показателям относятся:

- общая площадь зданий, ;

- общая площадь жилья, ;

- общая площадь помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, ;

- количество автостоянок на внутриквартальных территориях, машино-мест;

- площадь озелененных территорий, га;

- вместимость школ и детских садов, мест.

Уточнение каждого из технико-экономических показателей предполагает следующий порядок действий:

- определение характера несоответствия (в большую или меньшую сторону) между установленным в городском масштабе показателем и его значением, полученным в результате проектных решений в масштабе территории проектирования и масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки;

- определение целесообразности и оптимального способа приближения детализированных показателей к установленным в городском масштабе в зависимости от наличия или отсутствия потенциала для размещения дополнительных площадей;

- уточнение планировочных и объемно-пространственных решений в масштабе территории проектирования и масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки.

Уточнение показателей общей площади зданий жилого и нежилого назначения

Общая площадь зданий, определенная в результате проектных решений в городском масштабе (S), сравнивается со значением этого показателя, детализированным при формировании проектных решений в масштабе территории проектирования и в масштабе квартала жилой и многофункциональной застройки .

Общая площадь зданий на территории проектирования, полученная по результатам проектных решений в масштабе квартала, рассчитывается по формуле:

- общая площадь зданий, планируемая к размещению на территории проектирования в результате разработки объемно-планировочных решений в масштабе квартала, ;

- общая площадь зданий, расположенных в каждом квартале, в том числе жилья, объектов общественно-деловой инфраструктуры, школ и детских садов, паркингов (за исключением подземных).

Если детализированная общая площадь зданий меньше определенной в городском масштабе , на территории проектирования выявляются зоны с потенциалом для повышения плотности застройки - вдоль второстепенных улиц, по периметру местных площадей, вблизи главных улиц городского и районного значения и главной районной площади.

К таким зонам могут относиться:

- Наименее плотно застроенные кварталы. В них определяются фрагменты, где возможно повышение этажности застройки в соответствии с расчетом инсоляции.

- Земельные участки, на которых в соответствии с расчетом инсоляции возможно размещение высотных акцентов. Такие участки по возможности необходимо выделять вдоль основных планировочных осей, установленных при проектировании в городском масштабе.

При дальнейшем уточнении технико-экономических показателей проекта принимается решение о повышении общей площади зданий в этих зонах и определении функционального назначения дополнительных площадей.

Если детализированная общая площадь зданий превышает определенную в городском масштабе , необходимо вернуться к расчетам допустимой нагрузки на транспортную инфраструктуру со стороны планируемой застройки*, выполненным при проектировании в том же городском масштабе. Уточнение показателя не требуется, если его превышение не оказывает негативного влияния на загруженность общегородской улично-дорожной сети или может быть компенсировано за счет дополнительных мероприятий по развитию общественного транспорта, проводимых в рамках имеющихся средств городского бюджета на расчетный срок реализации проекта.

* Оценка соответствия планируемых объемов застройки обеспеченности местами в школах и детских садах не требуется, поскольку потребность в них полностью учтена при проектировании новой застройки в масштабе территории.

В случае, когда нагрузка превышает допустимую, на территории проектирования выявляются зоны с потенциалом для снижения плотности застройки. К таким зонам могут относиться:

- кварталы, в которых основная доля зданий имеет только один инсолируемый фасад;

- кварталы, расположенные на рельефе с уклоном более 8%;

- кварталы, в которых размещается только один тип застройки, предполагающий высокую плотность (например, многоквартирные дома высотой девять этажей).

При дальнейшем уточнении технико-экономических показателей проекта принимается решение о сокращении общей площади зданий.

Если общая площадь зданий на территории проектирования соответствует значению, установленному при проектировании в городском масштабе , уточняется распределение объектов с жилой и нежилой функцией. Для этого общие площади зданий жилого и общественно-делового назначения, определенные в городском масштабе ( и ), сравниваются с показателями этих площадей, детализированными по результатам проектных решений в масштабе территории проектирования и в масштабе квартала ( и ) для выявления отклонений в большую ( и ) или меньшую ( и ) стороны.

Уточнение показателей общей площади застройки и ее функционального назначения

В случае преобладания жилых площадей на всей территории проектирования производится их сокращение, снижение этажности, применение типов застройки, предполагающих невысокую плотность, повышение уровня функционального разнообразия. В случае преобладания нежилых функций предусматривается снижение плотности застройки центров городской жизни и кварталов вдоль других интенсивно используемых общественных пространств, увеличение общей площади жилья. При отклонениях в меньшую сторону ( и ) принимаются обратные меры, так же для всей территории проектирования.

Если требуется корректировка значений общей площади зданий, то распределение общих площадей жилья и общественно-деловой инфраструктуры уточняется только в выявленных зонах повышения или снижения плотности застройки.

Уточнение количества автостоянок

Установленное в масштабе территории проектирования общее число машино-мест, которые должны быть размещены на внутриквартальных территориях , сравнивается с суммарным числом машино-мест, размещенным в каждом из кварталов по результатам проектирования в масштабе квартала . Далее выявляются отклонения в большую или меньшую сторону ( и ).

Уточнение числа машино-мест предполагает меры по увеличению или уменьшению площади наземных автостоянок и общей площади паркингов, что влечет за собой пересчет и, возможно, корректировку других параметров застройки.

Уточнение количества автостоянок

Уточнение площади озелененных территорий

Установленная в масштабе территории проектирования общая площадь озеленения, которое должно быть размещено на внутриквартальных территориях , сравнивается с суммарной площадью озеленения (включая озеленение на кровле зданий, подземных и полузаглубленных паркингов), фактически размещенного в каждом из кварталов по результатам проектирования в масштабе квартала . Далее выявляются отклонения в большую или меньшую сторону ( и ).

Уточнение площади озеленения на внутриквартальных территориях предполагает меры по увеличению или уменьшению общей площади застройки, площади наземных автостоянок и общей площади паркингов, перераспределение озеленения по территории проектирования, что влечет за собой пересчет и, возможно, корректировку этих параметров застройки.

Уточнение площади озелененных территорий

Уточнение вместимости зданий и площади участков школ и детских садов

После того как с учетом всех показателей скорректирована общая площадь жилой застройки на территории проектирования, проводится проверочный расчет потребности в объектах социальной инфраструктуры - в первую очередь в местах в школах и детских садах. При необходимости вместимость детских садов и школ и размеры их участков уточняются.