Глава 3. Подходы и рекомендации к разработке документации по планировке территории и градостроительных регламенто

Глава 3
Подходы и рекомендации к разработке документации по планировке территории и градостроительных регламентов

В настоящей части содержатся предложения по оптимизации процесса градостроительного проектирования применительно к жилому району площадью от 30 до 60 га - основной планировочной единице Стандарта комплексного развития территорий. В соответствии с ГрК РФ такой вид градостроительного проектирования относится к подготовке документации по планировке территории. В состав документации по планировке территории, согласно действующему законодательству, входит два вида документации: проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ)¹.

Подходы и рекомендации к разработке документации по планировке территории

Для территорий комплексного развития рекомендуется разработка мастер-плана (концепции развития) территории - документа, предваряющего разработку ППТ и ПМТ. Его задача - определение оптимального сценария развития территории и выбор планировочных и (или) объемно-пространственных решений ее застройки.

Для выбора приоритетных территорий развития в целях реализации проектов жилой и многофункциональной застройки может быть использован механизм отбора территорий, описанный Главе 4 Книги 6 настоящего Стандарта. Механизм позволяет выявить городские территории с градостроительным потенциалом, обусловленным возможностью повышения эффективности их использования.

Мастер-план территории может разрабатываться как самостоятельный документ или в составе комплекса документации по планировке территории. Необходимость разработки мастер-плана как концептуального документа в составе документации по планировке территории имеет следующие обоснования:

- на сегодняшний день на муниципальном уровне отсутствуют документы планирования пространственного развития концептуального характера. Разрабатываемая документация по планировке территории в существующем виде является сугубо технической и зачастую не учитывает исторические, социальные, пространственные и другие особенности территории, не определяет концептуально характер застройки. Появившаяся с 1 января 2017 г. в соответствии с п. 9 ч. 4 ст. 42 ГрК РФ возможность отражать в составе материалов обоснования проектов планировки варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории не решает эту задачу, поскольку такие варианты служат иллюстрацией к проекту планировки, но не являются основанием для его разработки;

- разработка мастер-плана на начальном этапе подготовки документации по планировке территории создает концептуальную основу для формирования комфортной городской среды в соответствии со Стандартом комплексного развития территорий;

ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ

СБОР ИСХОДНЫХ ДАННЫХ

/-----------------------------------------------------------------------\

|                          КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ                           |

|-----------------------------------------------------------------------|

|      ИССЛЕДОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ*      |       ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ       |

\------------------------------------+----------------------------------/

МАСТЕР-ПЛАН (КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ) ТЕРРИТОРИИ*

ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ

ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

------------------------------

* Этапы и виды документации, не предусмотренные ГрК РФ

------------------------------

Илл. 1. Рекомендуемый порядок подготовки документации по планировке территории

- появляется возможность на начальном этапе, до разработки дорогостоящей документации по планировке территории, обсудить c заинтересованными сторонами планы по развитию территории и скорректировать их по итогам таких обсуждений (см. Часть 5).

В настоящее время законодательством предусмотрена единственная возможность общественного обсуждения планов развития территории - проведение публичных слушаний перед утверждением разработанных ППТ или ПМТ;

- мастер-план служит концептуальной основой для разработки предложений по изменению границ территориальных зон и градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) - в том числе объемно-пространственного регламента (о подходах и рекомендациях по разработке и внедрению объемно-пространственного регламента как части см. далее).

Мастер-план должен разрабатываться на основании инженерных изысканий, проведение которых предусмотрено ст. 41.2 ГрК РФ, а также исследований территории. Предлагаемый алгоритм разработки документации по планировке территории приведен на илл. 1.

Целесообразно проводить общественные обсуждения мастер-плана в процессе его подготовки, на стадии выбора сценария развития территории. При подготовке документации по планировке территории, в границах которой размещаются объекты капитального строительства жилого назначения, необходимо обеспечить проведение мероприятий по вовлечению жителей в процесс ее подготовки.

В целях обсуждения возможных сценариев развития территории и определения оптимального сценария разработке мастер-плана может предшествовать градостроительный конкурс на мастер-план территории. Рекомендуется привлекать авторов лучших конкурсных предложений к дальнейшей подготовке документации по планировке территорий или авторскому контролю за разработкой проектных решений. Подробнее о проведении архитектурных (градостроительных) конкурсов см. Часть 6 настоящей Книги.

Подготовку документации по планировке территории также следует сопровождать деятельностью рабочей группы, состоящей из представителей заказчика и разработчиков документации, экспертов, представителей территориальных и функциональных органов муниципалитета, территориального общественного самоуправления, депутата органа местного самоуправления по округу, в границах которого подготавливается документация по планировке территории, общественных активистов. Подробнее об организации процесса вовлечения горожан и деятельности рабочей группы см. Часть 5 настоящей Книги.

Подходы и рекомендации к разработке градостроительных регламентов

Объемно-пространственный регламент (ОПР) - это градостроительный регламент, устанавливающий детальные требования к объемно-пространственным характеристикам застройки и ее взаимосвязям с городскими открытыми пространствами. Регламентом устанавливаются предельные и функциональные параметры земельных участков, пространственного конверта, уличного фронта, застройки и фасадов. Таким образом, положения объемно-пространственного регламента дополняют существующие документы, регулирующие развитие территорий. ОПР может разрабатываться для территорий жилой и многофункциональной застройки, сегментов улиц или нескольких кварталов как в рамках разработки мастер-плана, так и отдельно, без предварительной разработки мастер-плана.

Разработка ОПР для территории состоит из шести последовательных этапов (подробные рекомендации по содержанию и разработке ОПР содержатся в Книге 2 - "Стандарт развития застроенных территорий"):

1. Определение границ территории и установка параметров.

2. Разработка архитектурно-градостроительной концепции развития территории в установленных границах.

3. Разработка самого регламента. Определяется уровень детализации регламента - количество и состав параметров, которых будет достаточно для регулирования застройки на территории таким образом, чтобы обеспечить ее формирование в соответствии с определенными в концепции объемно-пространственными решениями.

4. Определение способа зонирования территории разработки регламента и привязки регулируемых параметров и их значений к земельным участкам или открытым общественным пространствам.

5. Определение значений каждого из параметров в составе регламента. Метод установления значений параметров выбирают с учетом характеристик сложившейся застройки.

6. Внедрение ОПР в правила землепользования и застройки для того, чтобы ОПР приобрел официальный статус. На этом этапе определяется способ внедрения регламента, формируются карты градостроительного зонирования, текстовые и графические материалы с описанием параметров, которые должны быть включены в состав градостроительных регламентов ПЗЗ. Рекомендуется использовать один из следующих способов внедрения положений ОПР в правила землепользования и застройки.

Табл. 1. Задачи и результаты этапов разработки документации по планировке территории

ЭТАП (ВИД РАБОТ)	Разработка задания на проектирование*	Сбор исходных данных**
ЗАДАЧИ	- постановка задач по разработке документации по планировке территории.	- сбор, подготовка и систематизация исходных данных для разработки документации по планировке территории.
РЕЗУЛЬТАТ	- задание на разработку документации по планировке территории.	- технический отчет о выполнении работ по сбору исходных данных с приложением собранных материалов; - ГИС-программа с внесенными данными.
СРОК	0,5-1 мес.	1-4 мес.
ИСПОЛНИТЕЛЬ	- лицо, принявшее решение о разработке документации*****;.	- лицо, принявшее решение о разработке документации; - организация, получившая право разработки градостроительной документации.

Комплексный анализ территории (исследования территории и инженерные изыскания)**	Мастер-план территории***	Проект планировки территории	Проект межевания территории
- проведение исследований территории с целью подготовки материалов для разработки документации по планировке территории; - проведение инженерных изысканий с целью подготовки материалов для разработки документации по планировке территории.	- разработка сценариев развития территории; - разработка общего видения развития территории; - выбор планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории; - подготовка предложений для изменения границ и градостроительных регламентов территориальных зон.	- выделение элементов планировочной структуры; - установление границ территорий общего пользования; - установление границ зон планируемого размещения ОКС; - определение характеристик и очередности планируемого развития территории.	- определение границ образуемых и изменяемых земельных участков; - установление, изменение, отмена красных линий в случаях, предусмотренных ГрК РФ.
- научный отчет о проведенных исследованиях с приложениями; - ГИС-программа с внесенными данными исследований; - технический отчет о выполненных инженерных изысканиях с приложениями; - ГИС-программа с внесенными данными изысканий.	Мастер-план территории, включающий: - варианты решений планировки и застройки территории; - видение развития территории; - приоритеты и стратегии развития территории; - основные планируемые параметры развития территории; - предложения по изменению границ и градостроительных регламентов территориальных зон, включая объемно-пространственный регламент.	Проект планировки территории: - красные линии; - границы элементов планировочной структуры; - границы зон планируемого размещения ОКС; - положение о характеристиках планируемого развития территории; - положения об очередности планируемого развития территории.	Проект межевания территории: - сведения об образуемых земельных участках; - ВРИ образуемых земельных участков в случаях, предусмотренных ГрК РФ; - границы элементов планировочной структуры; - красные линии; - линии застройки; - границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков; - границы публичных сервитутов.
4-6 мес.	2-12 мес.****	4-12 мес.	1-3 мес.
- организация, получившая право разработки документации, субподрядные организации.	- организация, получившая право разработки документации, субподрядные организации.	- организация, получившая право разработки документации, субподрядные организации.	- организация, получившая право разработки документации, субподрядные организации.

------------------------------

* Задание может выдаваться на комплексную разработку градостроительной документации либо на отдельные этапы. Сроки этапов указаны без учета времени, необходимого на разработку заданий на отдельные этапы подготовки документации по планировке территории, проведение конкурентных процедур по выбору подрядчиков, проведение публичных слушаний и общественных обсуждений.

** Может выполняться в составе мастер-плана территории или проекта планировки территории.

*** Возможно проведение конкурса для выбора лучшего проектного решения.

**** Срок указан без учета проведения конкурса.

***** И другие случаи в соответствии со ст. 45 ГрК РФ.

------------------------------

- Первый способ предполагает полное изменений видов разрешенного использования и предельных параметров застройки ПЗЗ в соответствии с положениями ОПР. Преимуществом такого метода является сбалансированное развитие территории, реализующееся в единой логике. ВРИ в этом случае устанавливаются максимально широким списком, исключая только конфликтные сочетания функций. Использование этого метода позволяет реализовать потенциал ОПР в полном объеме, однако предполагает согласование большого количество нормативно-правовых актов, что увеличивает время время внедрения.

- Второй способ предполагает сохранение существующих видов разрешенного использования и уточнение предельных параметров ПЗЗ в соответствии с ОПР. Этот метод внедрения (по сравнению с предыдущим) облегчает процесс согласования нормативно-правовых актов. Кроме того, он гарантирует предсказуемое и устойчивое развитие территории, а также способствует созданию сомасштабной городской среды. Однако, при использовании этого варианта существует риск несбалансированного развития городских территорий и точки зрения функционального баланса. Еще одним недостатком является сложность использования нового документа по причине разветвленной структуры - "наложение" зонирования ОПР на зонирование ПЗЗ.