Глава 18. Стоимость проектных работ и методы ее определени

Глава 18
Стоимость проектных работ и методы ее определения

Комплексное развитие территорий согласно положениям Стандарта подразумевает разработку следующих видов градостроительной документации по планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и благоустройству (подробнее см. Части 2, 3 и 4 Книги 5 соответственно):

- мастер-план территории*;

- проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ);

- дизайн-проект объекта капитального строительства или благоустройства*;

- проектная и рабочая документация (ПД и РД).

------------------------------

* Документы, не предусмотренные действующим законодательством РФ.

------------------------------

В настоящей части описана методика определения стоимости разработки вышеуказанных видов документации. Под проектными работами в настоящей части подразумевается деятельность, направленная на создание такой документации. Определение стоимости проводится заказчиком проектных работ - лицом, планирующим и осуществляющим закупку документации, заключающим и оплачивающим соответствующий договор.

В настоящей части для обозначения стоимостных оценок приняты следующие термины:

- плановая стоимость - предварительная оценка стоимости проектных работ, используемая для планирования на этапе бюджетирования проекта;

- стоимость - оценка стоимости проектных работ, используемая как отправная точка для начала закупочных процедур;

- контрактная стоимость - размер денежных средств, подлежащий выплате исполнителю после приемки заказчиком выполненных проектных работ в соответствии с условиями контракта. Этот вид стоимости определяется в первую очередь условиями конкретного контракта, поэтому не рассматривается в настоящей части.

Описанные в настоящей части подходы к определению стоимости видов документации, закрепленных в законодательстве РФ (ППТ, ПМТ, ПД, РД), базируются на анализе российской практики. Для видов документации, предлагаемых к использованию Стандартом (мастер-план, дизайн-проект), рекомендованы подходы, применяемые в международной практике.

Процесс получения документации

Процесс получения заказчиком документации схож для всех ее видов. В ходе этого процесса заказчик проводит стоимостную оценку проектных работ как минимум один раз - для бюджетирования проекта определяется плановая стоимость. Запуск закупочных процедур требует более точной стоимостной оценки - определения стоимости. Ниже приведено описание процесса получения документации, позволяющее соотнести его этапы с определением того или иного вида стоимости проектных работ.

1. У заказчика возникает потребность в документации в связи с необходимостью выполнения работ по развитию территории.

2. Заказчик определяет функциональные, технические, качественные, эксплуатационные характеристики, которыми должна обладать развиваемая территория или создаваемый/реконструируемый капитальный объект / объект благоустройства. Этот шаг необходим для определения предмета проектных работ и формирования задания на разработку документации.

3. На этапе бюджетирования проекта заказчик принимает решение о способе получения документации: разработать ее собственными силами или закупить у внешнего исполнителя. На этот выбор могут влиять:

- наличие у заказчика или подведомственных ему организаций необходимых компетенций, разрешений, допусков;

- наличие у собственных специалистов или подведомственных организаций временных ресурсов;

- наличие у заказчика финансовых ресурсов - для оценки возможности закупки документации заказчик определяет ее плановую стоимость.

4. Если документацию нецелесообразно разрабатывать своими силами, заказчик определяет стоимость проектных работ, которая служит отправной точкой для начала закупочных процедур. Заказчик, решивший разработать документацию самостоятельно, дает задание собственным специалистам или подведомственным организациям. Если на каком-то этапе разработки документации у исполнителя появляется необходимость в субподрядчике, он заключает контракт с внешним исполнителем по схеме, описанной ниже.

5. Заказчик проводит закупочные процедуры, завершающиеся заключением контракта с подрядчиком. При заключении контракта происходит утверждение или корректировка определенной заказчиком стоимости - формируется контрактная стоимость проектных работ.

Илл. 9. Процесс получения градостроительной документации

Российское законодательство регламентирует закупочные процедуры для заказчиков в зависимости от их организационно-правовой формы, формы собственности и характера деятельности.

- Для приобретения услуг по разработке документации государственные и муниципальные заказчики обязаны проводить процедуру закупок согласно Федеральному закону "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"¹ (далее - 44-ФЗ). Вид закупочной процедуры определяется размером стоимости проектных работ, которая в 44-ФЗ именуется начальной (максимальной) ценой контракта (НМЦК):

- если НМЦК меньше или равна 100 тыс. руб., возможна прямая закупка у единственного поставщика без проведения конкурса;

- если НМЦК свыше 100 тыс. руб., но менее 500 тыс. руб., заказчик может использовать процедуру запроса котировок. Это предполагает проведение торгов, победителем которых признается участник, предложивший самую низкую цену, при условии, что его заявка соответствует законодательству и требованиям, установленным в запросе котировок;

- если НМЦК больше 500 тыс. руб., заказчик обязан провести один из видов закупочного конкурса.

- Заказчики, являющиеся субъектами естественных монополий, бюджетные организации, проводящие закупку за счет внебюджетных средств, компании, занимающиеся регулируемыми видами деятельности, и иные виды организаций, перечисленные в ст. 1 Федерального закона "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц"² (далее - 223-ФЗ), проводят закупочные процедуры согласно положению о закупках, которое устанавливается заказчиком самостоятельно в соответствии с требованиями 223-ФЗ.

- Закупки иных лиц регламентируются гражданским законодательством*. Заказчик выбирает способ закупки самостоятельно.

------------------------------

* В частности статьями 447-449 Гражданского Кодекса РФ

------------------------------

6. Процесс получения документации заканчивается ее приемкой. Затем заказчик может определить полную стоимость документации, складывающуюся из контрактной стоимости и иных затрат, понесенных по итогам приемки проектных работ. К иным затратам относятся подготовка технического задания, сопровождение контракта, приемка результатов, общественные слушания и т. д.

Методы определения стоимости проектных работ

В российской и международной практике заказчики определяют стоимость проектных работ методами, которые можно разбить на две группы.

I. Анализ рынка

Метод заключается в определении стоимости проектных работ на основании информации о стоимости аналогичных работ. Заказчик собирает такие сведения и производит стоимостную оценку исходя из их анализа. В качестве источников информации могут использоваться:

- коммерческие предложения поставщиков, полученные для закупки;

- данные внутренних и публичных³ информационных систем о предложениях поставщиков;

- данные внутренних и публичных реестров заключенных и исполненных контрактов;

- иная общедоступная информация (прайс-листы, сообщения прессы, исследования и аналитические материалы экспертов).

В российской практике государственные и муниципальные заказчики в качестве источников информации чаще всего используют коммерческие предложения поставщиков, полученные для закупки, поскольку это не требует поиска сведений об аналогичных проектных работах.

Преимущества метода:

- позволяет определить стоимость проектных работ в короткие сроки;

- прост в применении;

- корректное использование метода позволяет установить рыночную стоимость работ* ⁴.

------------------------------

* Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

------------------------------

Недостатки метода:

- зачастую сложность проектных работ не позволяет найти их полноценные аналоги, что ведет к включению в анализ нерелевантной информации и, следовательно, некорректному определению стоимости;

- риск использования недостоверных или неактуальных источников информации (устаревшие прайс-листы и т. д.);

- возможен сговор участников рынка, предоставляющих предложения, с целью завышения стоимости.

Использование одновременно нескольких источников информации может нивелировать недостатки метода. Той же цели служит мониторинг - систематическое накопление и анализ заказчиком информации о стоимости проектных работ. Однако градостроительная документация редко бывает предметом частых закупок конкретного заказчика. Государственные и муниципальные заказчики для решения этой проблемы используют единые информационные системы. Для частных заказчиков решением может стать совместное создание и поддержание ценового справочника либо признание такого справочника, созданного третьей стороной, например инжиниринговой компанией⁵.

II. Сметные методы

Суть сметных методов заключается в определении стоимости проектных работ на основании различных базовых единиц, цена на которые заблаговременно установлена.

1. На основе натуральных показателей объектов проектирования (НПО)

Метод заключается в определении натурального показателя, характеризующего объем проектных работ, и умножении его на заранее установленную цену соответствующей базовой единицы. В российской практике метод используется для определения стоимости:

- проектов планировки территории / проектов межевания территории (га проектируемой территории);

- проектной и рабочей документации ( общей площади объекта, строительного объема объекта, количество мест**, один объект проектирования, га проектируемой территории и т. д.).

------------------------------

** Например, отели, театры, цирки

------------------------------

Преимущества метода:

- позволяет достаточно точно определить стоимость проектных работ при небольших временных затратах.

Недостатки метода:

- возможно определить стоимость только таких видов проектных работ, аналоги которых прежде были оценены и включены в соответствующие справочники;

- не для всех видов проектных работ возможно корректно подобрать базовую единицу;

- требует специальных навыков для корректного определения видов и объемов проектных работ, применения поправочных коэффициентов, учитывающих особенности оцениваемых работ (повторное применение документации, участие иностранных подрядчиков и т. д.).

2. В процентах от стоимости строительно-монтажных работ (СМР)

Метод заключается в определении стоимости проектных работ как доли от стоимости планируемых строительно-монтажных работ. В зарубежной практике метод используется для определения стоимости:

- дизайн-проекта (соответствует, например, concept stage);

- проектной и рабочей документации (соответствует, например, design and definition stage⁶).

Преимущества метода:

- удобен для определения плановой стоимости на этапе бюджетирования проекта;

- эффективен в условиях нестабильной экономической ситуации, так как, в отличие от других сметных методов, требует актуализированных цен лишь на один показатель - стоимость СМР;

- не требует специальных навыков для применения.

Недостатки метода:

- предполагает прямую зависимость между объемом проектных работ и стоимостью реализации проектируемого объекта, что не всегда соответствует реальности;

- требует корректной оценки стоимости реализации проектируемого объекта.

3. На основе трудозатрат исполнителей проектных работ

Метод предполагает определение стоимости проектных работ как суммы трудозатрат исполнителя, накладных расходов и обычной нормы прибыли. Он может использоваться для всех рассматриваемых видов документации.

Преимущества метода:

- позволяет определить стоимость любого вида документации вне зависимости от сложности и масштаба проекта, наличия аналогов на рынке и пр.;

- самый точный среди рассматриваемых сметных методов.

Недостатки метода:

- не всегда возможно в полной мере оценить все прямые и косвенные затраты;

- требует высокой квалификации, в первую очередь - понимания состава проектных работ и знаний о необходимых для них ресурсах;

- возможность использования исполнителем накладных расходов как инструмента манипуляции контрактной стоимостью.

Применение сметных методов на основе НПО и процента от СМР предполагает создание справочников, устанавливающих цены на отдельные виды работ исходя из данных о реализованных проектах. Создание смет на основе трудозатрат возможно как с помощью справочников, в которых закреплены нормированные показатели, так и на основе предыдущего опыта заказчика. Справочники для применения сметных методов могут разрабатываться и утверждаться на федеральном, субъектном, отраслевом и внутрифирменном уровне.

Для проектов, финансируемых из федерального бюджета РФ, для определения стоимости проектных работ используется Государственный сметный норматив "Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве" (СБЦП)⁷.

В других странах также существуют подобные справочники, утвержденные на федеральном уровне. Например, в Германии ко всем лицам, которые осуществляют архитектурную деятельность на территории страны, применяется "Регламент о гонорарах работ архитекторов и инженеров"⁸. Примером сметных справочников субъектного уровня могут служить Московские региональные рекомендации МРР-1.1-16⁹. Они применяются при разработке проектов, реализуемых с привлечением средств бюджета города Москвы.

Создание сметных справочников также рекомендуется на отраслевом и внутрифирменном уровнях. В российской и международной практике распространено применение подобных справочников, составленных консультантами и признанных профессиональными сообществами¹⁰. Предлагаемые Стандартом изменения в состав и порядок разработки документации по планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и благоустройству требуют либо корректировки уже используемых справочников, либо создания новых.