Приложение 2. Методология определения стоимости проектов развития территорий в международной практике

Приложение 2
Методология определения стоимости проектов развития территорий в международной практике

Для анализа методологии определения стоимости проектных работ были рассмотрены практики шести стран: Англии, Германии, Франции, США, Австралии и Сингапура. Анализ был проведен на основе материалов, размещенных в открытом доступе: нормативных документов, методических рекомендаций, тендерной документации, сайтов архитектурных бюро, официальных сайтов региональных и городских администраций и др. Подробнее о методах определения стоимости проектных работ см. Часть 7 настоящей Книги.

Подходы к определению стоимости градостроительной документации по планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и благоустройству для заключения контрактов рассмотрены в двух масштабах:

Масштаб территории - документы, содержащие проект развития элементов планировочной структуры города. В зависимости от принятых в стране видов документации это могут быть архитектурно-градостроительная концепция территории, мастер-план территории, проект планировки территории и пр.

Масштаб здания - документы, определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные решения объекта капитального строительства. В зависимости от принятых в стране видов документации, это могут быть эскизный проект, проектная документация, рабочая документация и пр.

Подробнее виды градостроительной документации, принятые в Англии, Германии, Франции, США, Сингапуре, рассмотрены в Приложении 1 настоящей Книги.

Кейс 1
Англия

Масштаб территории

Вид документа	Районный план	Мастер-план территории*
Оригинальное название	Neighborhood plan
Заказчик	- Общинный совет - Сообщество жителей	- Государственные органы и квазигосударственные организации (агентства регионального развития, национальные агентства, больничные комплексы, университеты и пр.) - Частные девелоперы

------------------------------

* Не закреплен законодательно, но существует практика разработки.

------------------------------

Регламенты закупки документации

Для государственных заказчиков порядок конкурсных процедур для заключения контрактов на сумму свыше порога, установленного Директивой ЕС о государственных закупках¹, определяется Правилами о государственных закупках².

Методы определения стоимости проектных работ

Для определения стоимости проектных затрат используются следующие методы:

- Сметный метод на основе трудозатрат. Состав сметы варьируется в зависимости от характера проекта и состава команды³.

- Сметный метод на основе процента от строительно-монтажных работ (СМР)⁴.

- Смешанный метод: стоимость проектных работ рассчитывается на основе внутрифирменных смет и выражается в единовременном платеже. При возникновении дополнительных работ, выходящих за рамки первоначального контракта, используется сметный метод на основе трудозатрат⁵.

Масштаб здания

Вид документа	Технические спецификации	Программа проекта	Концепция проекта	Проектная документация	Рабочая документация
Оригинальное название	Technical specification	Brief	Concept	Definition	Design
Заказчик	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы

Регламенты закупки документации

Аналогично регламентам закупки документации в масштабе территории.

Методы определения стоимости проектных работ

Для определения стоимости проектных работ используются следующие методы:

- Сметный метод на основе трудозатрат. Согласно исследованиям, средняя почасовая ставка архитектора составляет 60 фунтов⁶.

- Сметным методом на основе процента от СМР. Согласно рекомендательным Правилам оценки строительных проектов⁷, стоимость проектных работ вычисляется по формуле: axb, где a - сметная стоимость СМР, b - процент за оплату услуг исполнителя, принимаемый на основе анализа аналогичных строительных проектов. Стоимость разработки проектной документации (стадии 1-5 согласно стадийности RIBA) в среднем составляет 4,5% от стоимости СМР. Стоимость разработки концепции объекта (стадии 1-3 согласно стадийности RIBA) составляет около 35% от полной стоимости разработки проектной документации (стадии 1-7), определенной как 6,5% от стоимости СМР. Таким образом, если СМР оценены в 1 млн евро, полная стоимость проектных работ составляет 65 тыс. евро, стоимость разработки концепции - около 23 тыс. евро.

Кейс 2
Германия

Масштаб территории

Вид документа	План землепользования	План развития	Мастер-план*
Оригинальное название	Flachennutzungsplan (FNP)	Bebauungsplan (B-Plan)
Заказчик	- Государственные органы (местные органы планирования, администрации районов)	- Государственные органы (местные органы планирования, администрации районов) - Частные девелоперы	- Государственные органы (местные органы планирования, администрации районов) - Частные девелоперы

------------------------------

* Не закреплен законодательно, но существует практика разработки. Функцию мастер-плана может принимать детализированный план развития.

------------------------------

Регламенты закупки документации

Для государственных заказчиков порядок конкурсных процедур для заключения контрактов на сумму свыше порога, установленного Директивой ЕС о государственных закупках⁸, определяется рядом документов, в том числе Общим положением о государственных закупках (GWB)⁹.

Методы определения стоимости проектных работ

В основе регулирования архитектурной деятельности в Германии лежит Регламент о гонорарах работ архитекторов и инженеров (HOAI)¹⁰. Редакция HOAI, действующая с 2013 г., регулирует вознаграждение архитекторов и инженеров, оказывающих проектные услуги, на основании национального стандарта DIN 276-1:2008-12. HOAI представляет собой так называемый закон единой цены (one price law), предполагающий, что установленные им расценки обязательны как для заказчика, так и для исполнителя. Документ устанавливает минимальные и максимальные цены, в рамках которых стороны могут вести переговоры о стоимости контракта. Регламент применяется для контрактов стоимостью не менее 25 тыс. и не более 25 млн евро.

1. План землепользования

Стоимость разработки рассчитывается на основе двух критериев:

- натурального показателя - площади проектируемой территории;

- сложности проекта.

Сложность проекта определяется путем оценивания по трехбалльной шкале со следующими критериями:

- значение в структуре территорий;

- разнообразие и плотность функций;

- структура расселения и общественных пространств;

- транспорт и городская инфраструктура;

- топография, геология и культурный ландшафт;

- климат, природа и охрана окружающей среды.

По сумме выставленных баллов определяется категория сложности проекта:

- до 9 баллов - I категория;

- 10-14 баллов - II категория;

- 15-18 баллов - III категория.

Стоимость подготовки плана землепользования на основе площади территории и сложности проекта определяется согласно содержащейся в регламенте таблице (см. табл. 25).

Табл. 25. Стоимость подготовки плана землепользования

Площадь (га)	Категория I (евро)	Категория II (евро)	Категория III (евро)
1000	70 439-85 269	85 269-100 098	100 098-113 927
1250	78 957-95 579	95 579-112 202	112 202-128 824
1500	86 492-104 700	104 700-122 909	122 909-141 118
1750	93 260-112 894	112 894-132 527	132 527-152 161
2000	99 407-120 334	120 334-141 262	141 262-162 190
2500	111 311-134 745	134 745-158 178	158 178-181 612
3000	121 868-147 525	147 525-173 181	173 181-198 838
3500	131 387-159 047	159 047-186 707	186 707-214 367
4000	140 069-169 557	169 557-199 045	199 045-228 533
5000	155 461-188 190	188 190-220 918	220 918-253 647
6000	168813-204352	204 352-239 892	239 892-275 431
7000	180 589-218 607	218 607-256 626	256 626-294 645
8000	191 097-231 328	231 328-271 559	271 559-311 790
9000	200 556-242 779	242 779-285 001	285 001-327 224
10.000	209 126-253 153	253 153-297 179	297 179-341 206
11.000	216 893-262 555	262 555-308 217	308 217-353 878
12.000	223 912-271 052	271 052-318 191	318 191-365 331
13.000	230 331-278 822	278 822-327 313	327 313-375 804
14.000	236 214-285 944	285 944-335 673	335 673-385 402
15.000	241 614-292 480	292 480-343 346	343 346-394 213

2. План развития

Метод определения стоимости плана развития аналогичен методу определения стоимости плана землепользования, различны лишь критерии, по которым выставляются баллы для определения сложности проекта, и установленные расценки.

Масштаб здания

Вид документа	Предварительное планирование	Эскизный проект	Проектная документация	Исполнительная документация
Оригинальное название	Vorplanung	Entwurfsplanung	Genehmigungsplanung	Ausfuhrungsplanung
Заказчик	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы

Регламенты закупки документации

Аналогично регламентам закупки документации в масштабе территории.

Методы определения стоимости проектных работ

Стоимость проектных работ определяется на основе двух критериев:

- стоимости СМР;

- сложности проекта.

Для определения сложности проекта он оценивается по следующим критериям:

- требования к интеграции в окружающую среду (1-6 баллов);

- функциональная сложность (1-9 баллов);

- требования к дизайну (1-9 баллов);

- требования к конструкциям (1-6 баллов);

- техническое оборудование (1-6 баллов);

- отделка (1-6 баллов).

По сумме выставленных баллов определяется категория сложности проекта:

- до 10 баллов - I категория;

- 11-18 баллов - II категория;

- 19-26 баллов - III категория;

- 27-34 балла - IV категория;

- 35-42 балла - V категория.

Стоимость подготовки документации на основе стоимости СМР и сложности проекта определяется согласно содержащейся в регламенте таблице (см. табл. 25).

Табл. 26. Стоимость подготовки проектной документации

Стоимость СМР	Категория I (евро)	Категория II (евро)	Категория III (евро)	Категория IV (евро)	Категория V (евро)
25.000	3.120-3.657	3.657-4.339	4.339-5.412	5.412-6.094	6.094-6.631
35.000	4.217-4.942	4.942-5.865	5.865-7.315	7.315-8.237	8.237-8.962
50.000	5.804-6.801	6.801-8.071	8.071-10.066	10.066-11.336	11.336-12.333
75.000	8.342-9.776	9.776-11.001	11.001-14.469	14.409-16.293	16.293-17.727
100.000	10.790-12.644	12.644-15.005	15.005-18.713	18.713-21.074	21.074-22.928
150.000	15.500-18.164	18.164-21.555	21.555-26.883	26.883-30.274	30.274-32.938
200.000	20.037-23.480	23.480-27.863	27.863-34.751	34.751-39.134	39.134-42.578
300.000	28.750-33.692	33.692-39.981	39.981-49.864	49.864-56.153	56.153-61.095
500.000	45.232-53.006	53.006-62.900	62.900-78.449	78.449-88.343	88.343-96.118
750.000	64.666-75.781	89.927-89.927	89.927-112.156	112.156-126.301	126.301-137.416
1.000.000	83.182-97.479	97.479-115.675	115.675-144.268	144.268-162.464	162.464-176.761
1.500.000	119.307-139.813	139.813-165.911	165.911-206.923	206.923-233.022	233.022-253.527
2.000.000	153.965-180.428	180.428-214.108	214.108-267.034	267.034-300.714	300.714-327.177
3.000.000	220.161-258.002	258.002-306.162	306.162-381.843	381.843-430.003	430.003-467.843
5.000.000	343.879-402.984	402.984-478.207	478.207-596.416	596.416-671.640	671.640-730.744
7.500.000	493.923-578.816	578.816-686.862	686.862-856.648	856.648-964.694	964.094-1.049.587
10.000.000	638.277-747.981	747.981-887.604	887.604-1.107.012	1.107.012-1.246.635	1.246.635-1.356.339
15.000.000	915.129-1.072.416	1.072.416-1.272.601	1.272.601-1.587.176	1.587.176-1.787.360	1.787.360-1.944.648
20.000.000	1.180.414-1.383.298	1.383.298-1.641.513	1.641.513-2.047.281	2.047.281-2.305.496	2.305.496-2.508.380
25.000.000	1.436.874-1.683.837	1.683 837-1.998.153	1.998.153-2.492.079	2.492.079-2806.395	2.806.395-3.053.358

В процентном отношении полная стоимость разработки архитектурно-строительного проекта составляет 5-12% от стоимости СМР. Стоимость разработки концепции объекта (стадии 1-3 согласно HOAI) составляет 24% от этой стоимости, или 2%-4,5% от стоимости СМР. Если конечная стоимость строительства - 1 млн евро, то полная стоимость разработки архитектурного проекта составит около 130 тыс. евро, из них за разработку концепции будет выплачено около 31 тыс. евро.

Кейс 3
Франция

Масштаб территории

Вид документа	Местный план	Мастер-план*
Оригинальное название	Plan local d'urbanisme (PLU)	-
Заказчик	- Государственные органы (местные органы планирования)	- Государственные органы - Частные девелоперы

------------------------------

* Не закреплен законодательно, но существует практика разработки.

------------------------------

Регламенты закупки документации

Для государственных заказчиков порядок конкурсных процедур для заключения контрактов на сумму свыше порога, установленного Директивой ЕС о государственных закупках¹¹, определяется Постановлениями о государственных закупках¹² и заключении контрактов¹³. Те же положения применяются ко всем государственным закупкам свыше 25 тыс. евро.

Методы расчета стоимости создания документов

Информация не содержится в открытых источниках.

Масштаб здания

Вид документа	Эскизный проект	Предварительный проект	Проектная документация	Рабочая документация
Оригинальное название	Les etudes d'esquisse (ESQ)	Les etudes d'avantprojet sommaire (APS)	Les etudes d'avantprojet definitif (APD)	Les etudes de projet (PRO)
Заказчик	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девело-перы

Регламенты закупки документации

Проведение закупок для реализации строительных и инфраструктурных проектов государственными заказчиками регламентируется законом N 85-704¹⁴. Порядок закупок для проектов на сумму свыше порога, установленного Директивой ЕС о государственных закупках, регулируется вышеуказанными Постановлениями.

Методы определения стоимости проектных работ

Для определения стоимости проектных работ используются следующие методы:

- Сметный метод на основе трудозатрат.

- Сметный метод на основе процента от СМР. Для проектов с государственным участием согласно официальному Руководству для государственных заказчиков¹⁵ процентная ставка вставляет от 8 до 13% от СМР. Стоимость разработки концепции проекта (стадии ESQ и APS) составляет 30-34% от полной стоимости проектных работ. Таким образом, если СМР проекта составили 1 млн евро, то полная стоимость проектных работ составит 110 тыс. евро, из них за разработку концепции - около 35 тыс. евро.

Кейс 4
США

Масштаб территории

Вид документа	Местный комплексный план	План района	Мастер-план*
Оригинальное название	Local Comprehensive Plan	Neighborhood/ Community Plan	-
Заказчик	- Государственные органы	- Государственные органы - Частные девелоперы - Сообщества местных жителей и арендаторов	- Государственные заказчики - Частные девелоперы

------------------------------

* Не закреплен законодательно, но существует практика разработки.

------------------------------

Регламенты закупки документации

На государственном уровне закупки в сфере архитектуры и строительства регулирует ч. 36 Федеральных правил закупок (FAR)¹⁶.

Методы определения стоимости проектных работ

Информация относительно методов определения стоимости проектных работ для государственных заказчиков отсутствует. Для определения стоимости разработки мастер-плана территории частные девелоперы, как правило, используют сметный метод на основе трудозатрат¹⁷.

Масштаб здания

Вид документа	Эскизный проект	Проектная документация	Рабочая документация
Оригинальное название	Schematic Design	Design Development	Construction Documents
Заказчик	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы

Регламенты закупки документации

Варьируются в зависимости от законодательства штата.

Методы определения стоимости проектных работ

Для определения стоимости проектных работ используются следующие методы:

- Сметный метод на основе трудозатрат¹⁸.

- Сметный метод на основе процента от СМР. Справочники по применению этого метода для проектов с бюджетным финансированием часто утверждаются на уровне города или штата¹⁹. Полная стоимость проектных работ, как правило, составляет 10-15% от СМР, а стоимость разработки концепции объекта (Schematic Design) от 10 до 20% от этой суммы.

Кейс 5
Австралия

Масштаб территории

Вид документа*	Местный план	Местный план развития	Мастер-план**
Оригинальное название	Local Plan	Local Development Plan	-
Заказчик	- Государственные органы	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные заказчики - Частные девелоперы

------------------------------

* Виды документов территориального планирования определяются законодательством штата. В таблице приведены документы, принятые в штате Западная Австралия.

** Не закреплен законодательно, но существует практика разработки.

------------------------------

Регламенты закупки документации

Закупочные процедуры регламентируются Правилами закупок Британского Содружества наций²⁰. Раздел 1 применяется ко всем закупкам независимо от их стоимости. Раздел 2 содержит дополнительные правила для закупок, оцененных свыше 7,5 млн австралийских долларов.

Методы определения стоимости проектных работ

Стоимость проектных работ, как правило, рассчитываться сметным методом на основе трудозатрат.

Масштаб здания

Вид документа***	Концепция объекта	Проектная документация
Оригинальное название	Concept Development	Design
Заказчик	- Государственные органы - Частные девелоперы	- Государственные органы - Частные девелоперы

------------------------------

*** Стадийность проектирования варьируется в зависимости от законодательства штата. В таблице представлены документы, принятые в штате Западная Австралия.

------------------------------

Регламенты закупки документации

Законодательную основу для закупки такой документации образует Национальный строительный кодекс²¹, однако штаты вправе принимать собственные нормативные акты, уточняющие или исключающие положения кодекса.

Методы определения стоимости проектных работ

Для определения стоимости проектных работ долгое время использовался справочник вознаграждений (fee schedule), разработанный Австралийским институтом архитекторов.

Однако в 2001 г. Австралийская комиссия по конкуренции и потребительским правам признала документ антиконкурентным. В настоящий момент для определения стоимости подготовки проектной документации используются следующие методы:

- Сметный метод на основе трудозатрат.

- Сметный метод на основе процента от СМР. Согласно анализу тендерной документации, стоимость разработки концепции объекта в среднем составляет 6-7% от стоимости СМР.

Кейс 6
Сингапур

Масштаб территории

Вид документа	Специальные и детальные контрольные планы
Оригинальное название	Special and Detailed Control Plans (SDCP)
Заказчик	- Управление городского развития

Регламенты закупки документации

В рамках создания мастер-плана Сингапура (документ, схожий по функциям с ПЗЗ в России) Управление городского развития (URA, орган, отвечающий за пространственное развитие страны) разрабатывает Специальные и детальные контрольные планы для отдельных территорий. При необходимости привлечения внешних исполнителей URA может организовать конкурс в соответствии с Правилами о государственных закупках²², применяемых к контрактам на сумму свыше 70 тыс. сингапурских долларов.

Методы определения стоимости проектных работ

В случае если Управление городского развития инициирует конкурс на разработку проекта/концепции территории, победившая проектная команда получает вознаграждение в виде единовременного платежа, размер которого определяется условиями конкурса²³.

Масштаб здания

Вид документа*	Исследования и анализ. Подготовка концепции	Эскизный проект	Дизайн-проект
Оригинальное название	Feasibility and planning. Conceptual Design Outline	Schematic design	Design development stage
Заказчик	- Совет по жилью и развитию - Частные девелоперы	- Совет по жилью и развитию - Частные девелоперы	- Совет по жилью и развитию - Частные девелоперы

Регламенты закупки документации

Закупочные процедуры государственного заказа регулируются Правилами о государственных закупках (см. выше). Решение о выборе подрядчика принимается на основании Метода качества и стоимости (Quality Fee Method²⁴), применяемого для строительных проектов общей площадью свыше 2000 . Метод основан на выборе исполнителя не только по принципу наименьшей предложенной цены, но и с учетом его квалификаций, опыта аналогичных проектов и т.д.

Методы определения стоимости проектных работ

В соответствии с Методом качества и стоимости, стоимость проектных работ может определяться:

- Сметным методом на основе трудозатрат.

- Сметным методом на основе процента от СМР.