Глава 14. Финансовые инструменты стимулирования реализации положений стандарта

Глава 14
Финансовые инструменты стимулирования реализации положений стандарта

В целях реализации положений Стандарта предлагается рассмотреть возможность ввести новые и скорректировать существующие финансовые инструменты стимулирования проектов развития территорий:

- для поддержки покупателей и нанимателей жилья, отвечающего положениям Стандарта, - внести изменения в условия предоставления имущественного налогового вычета;

- для поддержки застройщиков жилья, отвечающего положениям Стандарта, - ввести субсидию на компенсацию затрат по рекультивации земли после сноса объектов недвижимости;

- для поддержки собственников наемных домов, отвечающих положениям Стандарта, - ввести ускоренную амортизацию и льготы по налогу на имущество.

Предложения разработаны с учетом международного опыта финансового стимулирования реализации проектов развития территорий (см. Приложение 1).

Реализация вышеперечисленных финансовых инструментов подразумевает дополнительное расходование бюджетных средств. Предполагается, что финансирование субсидии на компенсацию затрат на рекультивацию земли после сноса объектов недвижимости будет осуществляться из средств федерального и регионального бюджетов в рамках финансирования мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства. Финансирование мероприятия предусмотрено в составе федерального проекта "Жилище" национального проекта "Жилье и городская среда". Остальные предлагаемые инструменты не требуют целевого финансирования, но приводят к недополучению доходов региональными бюджетами. Компенсация недополученных доходов возможна за счет средств федерального бюджета в рамках дотаций бюджетам субъектов РФ на поддержку мер по обеспечению сбалансированности бюджетов субъектов РФ.

Финансовые инструменты, направленные на поддержку покупателей и нанимателей жилья

Имущественный налоговый вычет

Инструмент предусмотрен ст. 220 Налогового кодекса РФ. Для стимулирования рынка купли/продажи и найма жилья, соответствующего положениям Стандарта, требуется изменение законодательства.

Инструмент предусматривает возврат покупателю-собственнику жилья* подоходного налога (13%) с суммы денежных средств, потраченных на строительство или приобретение жилой недвижимости (квартир, жилых домов, комнат и долей в них). По состоянию на 2018 г. размер налогового вычета составляет 2 млн руб. Соответственно, предельный размер налоговой выгоды (экономии) ограничен суммой 260 тыс. руб. Такой размер вычета позволяет получить компенсацию в размере 6-13% от средней стоимости квартиры для городов, входящих в топ-30 по стоимости жилой недвижимости на первичном рынке (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), при условии, что средняя площадь квартир на первичном рынке в 2017 г. составила 49,2 .

------------------------------

* Вычет также могут получить супруг, супруга собственника (при условии покупки имущества в браке), родитель несовершеннолетнего собственника жилья.

------------------------------

Илл. 41. Предлагаемые изменения по порядку расчета имущественного налогового вычета

В рамках развития инструмента предлагается увеличить размер понесенных расходов на приобретение недвижимости, от размера которых рассчитывается налоговый вычет, с 2 до 2,5 млн руб. (см. илл. 38). Это позволит сохранить вышеуказанную долю от общей стоимости квартиры, покрываемой за счет вычета, при средней площади квартиры на первичном рынке, равной 60 , что необходимо для достижения целевой обеспеченности в 30 .*

------------------------------

* РБК Недвижимость. "Эксперты составили портрет покупателя жилья в России", https://realty.rbc.ru По оценкам экспертов, в 50% случаев покупка осуществляется гражданами, состоящими в браке. Введено допущение, что в среднем семья имеет одного ребенка. В остальных случаях жилье покупается для единоличного проживания. Исходя из этого, в среднем количество проживающих в купленном жилье равно двум.

------------------------------

Возможно также предусмотреть использование имущественного налогового вычета для нанимателей жилья, отвечающего требованиям Стандарта. Это будет способствовать развитию легального рынка найма жилья. Предполагается, что наниматель получит право вернуть уплаченный НДФЛ с затрат на найм жилья. Предельный размер потраченных за год средств, от размера которых рассчитывается налоговый вычет, - 150 тыс. руб. Максимальный размер вычета - 19,5 тыс. руб. за год аренды. Предельный размер потраченных средств, от размера которых рассчитывается налоговый вычет, определен исходя из допущения, что предельный налоговый вычет должен компенсировать около 13% ежегодных расходов на найм в городах-миллионниках за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где средняя ставка найма превышает среднюю ставку найма остальных городов-миллионников в 2,4 и 1,7 раза соответственно** ^16,17. Средняя ставка найма в городах-миллионниках за исключением Москвы и Санкт-Петербурга составляет 12,7 тыс. руб. Средняя годовая плата за найм - 152,4 тыс. руб. Предложенный вычет позволяет вернуть 1,5 средние месячные ставки. Таким налоговым вычетом наниматель сможет воспользоваться в течение нескольких налоговых периодов, при этом предполагается рассмотреть возможность ограничения их общего срока.

------------------------------

** Предельный размер потраченных средств, от размера которых рассчитывается налоговый вычет, определен исходя из предположения, что данный инструмент должен позволять вернуть нанимателю жилья процент от уплаченной за год суммы равный проценту, который можно вернуть в рамках действующего налогового вычета при покупке жилья без использования кредитных или заемных средств. Для расчетов использованы средние значения стоимости покупки и ставки найма для городов-миллионников за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

------------------------------

Финансовые инструменты, направленные на поддержку застройщиков

Субсидия на компенсацию понесенных затрат на рекультивацию земли после сноса объектов недвижимости

Цель выделения субсидии - стимулирование реализации проектов, отвечающих положениям Стандарта и предполагающих применение унифицированного механизма развития застроенных территорий и снос МКД (см. Часть 3).

Инструмент предусматривает предоставление застройщикам субсидий, покрывающих стоимость работ по рекультивации земли после сноса объектов недвижимости (см. илл. 39). Объем требуемой субсидии может быть рассчитан исходя из общей площади жилья, запланированного к реализации на застроенных территориях относительно стоимости рекультивации . Стоимость рекультивации составляет 2-3% от себестоимости жилья. Предоставление субсидии может быть ограничено периодом внедрения положений Стандарта.

------------------------------

* В лице дочерних хозяйственных обществ.

------------------------------

Илл. 42. Схема предоставления субсидии на компенсацию понесенных затрат на рекультивацию земли после сноса объектов недвижимости

Финансовые инструменты, направленные на поддержку собственников наемных домов

Ускоренная амортизация

Механизм предусмотрен ст. 259.3 Налогового кодекса РФ. Требуется внесение изменений в законодательство для создания возможности применения инструмента в отношении собственников наемных домов, отвечающих положениям Стандарта.

Предлагается ввести для собственников наемных домов коэффициент нормы амортизации не выше 2 (см. илл. 40). Такой коэффициент на сегодняшний день используется для объектов с высокой энергетической эффективностью и высоким ее классом, объектов сельскохозяйственных организаций и резидентов ОЭЗ и пр.

Увеличение размера амортизационных отчислений приводит к уменьшению налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль. В результате в первые годы эксплуатации наемного дома снижается налогооблагаемая прибыль и объем выплат по налогу на прибыль. В последние годы списания актива ситуация будет обратной. В результате инвестор получает от государства беспроцентный налоговый кредит, который он погасит к концу срока списания актива. Такая льгота будет способствовать сокращению отчисляемых налогов на этапе начала эксплуатации наемного дома, который характеризуется рисками, связанными с поиском нанимателей.

Илл. 43. Общий порядок учета амортизационных отчислений и ускоренная амортизация

Льготы по налогу на имущество для собственников наемного жилья

Механизм предусмотрен ст. 381 Налогового кодекса РФ. Требуется расширение перечня организаций, которым предоставляется такая льгота. Цель применения инструмента - стимулирование реализации проектов строительства наемного жилья, отвечающего положениям Стандарта.

По состоянии на 2018 г. для собственников наемных домов действует ставка налога на имущество организаций в размере 2,2%. Для собственников наемных домов, отвечающих положениям Стандарта, предлагается установить значения ставки в размере 0,7-1,9% на срок 5 лет с постепенным увеличением предельного значения ставки (аналогично схемам формирования льготной ставки для магистральных трубопроводов, линий энергопередач, железнодорожных путей).

Компенсация выпадающих доходов ОМС возможна за счет федерального или регионального бюджетов. Объем выпадающих доходов субъекта РФ может быть рассчитан исходя из общей площади наемного жилья, запланированного к строительству. Использование инструмента может быть ограничено периодом внедрения положений Стандарта (см. илл. 41).

Илл. 44. Схема предоставления льгот по налогу на имущество организаций для собственника наемного дома