Глава 13. Существующие финансовые инструменты стимулирования реализации проектов развития территорий

Глава 13
Существующие финансовые инструменты стимулирования реализации проектов развития территорий

Существующие финансовые инструменты поддержки покупателей и нанимателей жилья ориентированы на отдельные категории граждан, например, льготные категории, представителей социально значимых профессий. Обеспечение таких финансовых инструментов происходит за счет средств государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ"¹ (подпрограмма "Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России" и федеральная целевая программа "Жилище"). Исключением является имущественный налоговый вычет, воспользоваться которым может любой плательщик налога на доходы физических лиц, приобретающий жилье. Существующие финансовые инструменты поддержки застройщиков преимущественно ориентированы на развитие сегмента коммерческого и некоммерческого найма (см. илл. 36).

Существующие финансовые инструменты реализации проектов развития территорий не привязаны к качественным параметрам проекта*. Предлагается рассмотреть возможность ограничить применение отдельных существующих инструментов только к жилью, отвечающему положениям Стандарта.

------------------------------

* Исключение - государственная программа "Жилье для российской семьи" по строительству жилья эконом-класса по фиксированной цене. Программа реализовывалась в 2014-2016 гг., достичь заявленных целей не удалось. За 2014-2016 гг. было построено 3% от запланированных площадей (0,8 из 25 ), жилье получили 6% семей (26,3 из 463 тыс. семей), участвовавших в программе.

------------------------------

Илл. 39. Существующие финансовые инструменты стимулирования реализации проектов развития территорий

Финансовые инструменты, направленные на поддержку застройщиков и собственников наемных домов

Компенсация затрат на инженерную инфраструктуру

Инструмент предполагает, что ОГВ или ОМС могут компенсировать застройщику жилья, предназначенного для коммерческого и некоммерческого найма, затраты на создание объектов инженерно-технического обеспечения (электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения). В 2014-2016 гг. использование инструмента предполагалось в рамках программы "Жилье для российской семьи". По условиям программы объем компенсации составлял не более 4 тыс. руб. на 1 жилья эконом-класса². Компенсация затрат должна была происходить в момент выкупа введенного в эксплуатацию объекта инженерно-технического обеспечения.

Льготное кредитование застройщика или собственника наемного дома

Инструмент используется ДОМ.РФ для развития коммерческого и некоммерческого найма. Схема льготного кредитования застройщика осуществляется через программу "Стимул", которая реализуется с 2009 г. С 2014 г. программа переориентирована на поддержку проектов жилья эконом-класса по программе "Жилье для российской семьи", с 2017 г. - на поддержку создания жилого фонда коммерческого и некоммерческого найма. Программа позволяет кредитовать застройщика или инвестора проекта по льготным ставкам до 12,5%. За период 2009-2016 гг. в рамках программы был реализован 271 проект, общая площадь зданий составила 7,42 .³

Юридическое лицо, приобретающее жилье для сдачи внаем, также может получить льготный кредит в рамках программы ДОМ.РФ "Арендное жилье". Размер кредита, который предоставляется юридическому лицу в рамках программы, - от 300 млн до 4 млрд рублей, срок возврата - до 30 лет, доля собственных средств заемщика - не менее 20%⁴. Процентная ставка варьируется от 8,8 до 11,7% годовых. Кредит гасится за счет средств, которые граждане платят за наем квартир. Последующий выкуп квартиры нанимателем в собственность не предусматривается. Юридическое лицо может воспользоваться инструментом только при приобретении жилья для последующей сдачи на первичном рынке недвижимости.

Финансовые инструменты, направленные на поддержку покупателей и нанимателей жилья

Безвозмездные субсидии

Безвозмездные субсидии предоставляются в рамках действующих государственных программ для обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Они носят ограниченный срок действия. Безвозмездную субсидию необходимо получить и реализовать по месту регистрации одного из членов семьи (кроме субсидий для переселенцев из районов Крайнего Севера или территорий приравненных к ним)⁵. Реализовать безвозмездную субсидию можно через договор долевого участия, паевой взнос в жилищный или жилищно-строительный кооператив, договор мены или приобретение доли (долей) жилого помещения, в котором получатель субсидии проживает в момент получения субсидии, если в результате квартира переходит в его собственность. Размер безвозмездной субсидии, как правило, покрывает только часть расходов на приобретение жилья.

Государственные жилищные сертификаты

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета жилищной субсидии для приобретения жилого помещения. Такие сертификаты используются для обеспечения жильем отдельных категорий граждан: уволенных и увольняемых военнослужащих, сотрудников МВД, ФСБ, ГУИОН, МЧС, вдов военнослужащих, погибших во время службы в ВОВ, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и ЗАТО, молодых семей, молодых ученых. Владелец сертификата не ограничен в выборе места проживания и имеет право приобрести жилье на первичном и вторичном рынке у любых физических и юридических лиц. Жилищный сертификат покрывает только часть расходов на приобретение жилья, требуя от получателя либо вложения собственных средств, либо привлечения заемного финансирования.

Материнский капитал

Материнский капитал - форма государственной поддержки российских семей при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребенка⁶. Поддержка осуществляется Министерством труда и социальной защиты РФ через программу "Материнский капитал", действующую до 31.12.2021 г.⁷ в рамках государственной программы "Социальная поддержка граждан"⁸. По состоянию на 2018 г. размер материнского капитала составлял 453 тыс. руб. Материнский капитал предоставляется Пенсионным фондом по месту жительства.

Использовать материнский капитал можно на улучшение жилищных условий, образование детей, покупку товаров и услуг для детей-инвалидов, будущую пенсию матери. Согласно исследованиям Росстата (опрос домохозяйств)^9,10 80% респондентов использовали либо планируют использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. Оно подразумевает покупку жилых помещений либо строительство (реконструкцию) объекта ИЖС по истечении 3 лет с момента рождения (усыновления) ребенка. Если для улучшения жилищных условий используются кредитные средства, использовать материнский капитал можно до достижения ребенком 3 лет. Материнский капитал нельзя использовать для покупки земли. В случае одновременной покупки участка и дома на нем капиталом можно воспользоваться только в части покупки жилья¹¹.

Льготные условия по ипотеке

Инструмент создан для обеспечения жильем отдельных категорий граждан, участвующих в ЖСК с государственной поддержкой, с помощью снижения ставок под ипотечное кредитование. Он реализуется в рамках текущих ипотечных программ ДОМ.РФ, которые позволяют отдельным категориям граждан (например, семьям, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 гг. родится второй или последующий ребенок) получить кредит на приобретение жилья по ставкам от 6%. В рамках государственной поддержки ЖСК ДОМ.РФ также предоставляет ипотеку на сумму паевого взноса. При этом возможно оформление кредита под залог пая.

ОМС или ОГВ субъекта РФ также могут реализовывать программы по льготной ипотеке для отдельных категорий граждан, например для молодых или многодетных семей, военных, врачей, учителей, работников полиции, госслужащих.

Накопительно-ипотечная система для военных

Инструмент реализуется Министерством обороны РФ для обеспечения квартирами военнослужащих, а также формирования фонда служебного жилья под штатную численность воинских частей путем переселения из закрытых военных городков граждан, утративших в настоящее время связь с Минобороны России¹².

Ежегодно Минобороны перечисляет на личный счет военнослужащего перевод, в объеме, приравненном к цене 3 среднестатистической квартиры в стране. Использовать эти средства можно через 3 года пребывания в программе в качестве первоначального взноса на залог приобретаемой недвижимости. Также участник программы может продолжать накапливать средства на именном счете и использовать их для приобретения жилья после окончания военной службы. Участник программы имеет право выбора места жительства, качества и площади объекта недвижимости (ограничения: первичный рынок, многоквартирное жилье). Лидирующими регионами по объемам приобретения жилья с использованием НИС для военных в 2016 г. были крупнейшие агломерации (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область), регионы Юга России (Ростовская область, Ставропольский край).

Компенсация части платы за найм жилья

Инструмент используется ОМС для обеспечения жильем отдельных категорий граждан. В первую очередь это граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, уровень дохода и общее имущество семьи которых не превышают показателей, устанавливаемых в каждом регионе¹³. В этом случае договор некоммерческого найма может заключаться сроком от 1 года до 10 лет и подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. При этом граждане оплачивают расходы на содержание и текущий ремонт жилья, если иного не предусмотрено договором¹⁴. Инструмент также используется для привлечения трудовых ресурсов. Например, компенсации сотруднику части платы за наем жилья действуют в Калужской области¹⁵.

Имущественный налоговый вычет

Инструмент предусматривает возврат покупателю жилья* подоходного налога с суммы денежных средств, потраченных на строительство или приобретение жилой недвижимости (жилых домов, квартир, комнат и долей в них), в том числе на уплаченные проценты по кредиту или займу, если покупка осуществлялась с привлечением заемных средств. При покупке квартиры в качестве затрат может быть также учтена стоимость материалов и работ, необходимых для ее отделки. При строительстве или покупке жилого дома - стоимость разработки проектно-сметной документации, приобретения строительных и отделочных материалов, подключения к инженерным сетям или создания автономных систем. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13% (порядок получения имущественного налогового вычета представлен на илл. 37).

------------------------------

* Вычет также могут получить супруг, супруга собственника (при условии покупки имущества в браке), родитель несовершеннолетнего собственника жилья.

------------------------------

Илл. 40. Порядок получения имущественного налогового вычета при покупке жилой недвижимости

Предельный размер налогового вычета, то есть суммы, на которую может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 2 млн рублей. Таким образом, максимальная налоговая выгода (сумма снижения подлежащей к уплате суммы налога) составляет 260 тыс. рублей. Покупатель может претендовать на вычет повторно, если после первой покупки жилой недвижимости он не выбрал предельный размер вычета. В случае покупки с использованием кредитных или заемных средств покупатель может получить отдельный налоговый вычет, компенсирующий расходы налогоплательщика на уплату процентов по займам. Предельный размер такого налогового вычета составляет 3 млн рублей, что дает максимальную сумму налоговой выгоды (экономии) в размере 390 тыс. рублей.