Глава 3. Основные этапы реализации проекта развития территории

Глава 3
Основные этапы реализации проекта развития территории

Процесс реализации проекта развития территории состоит из следующих шагов:

1. Выбор территории для развития;

2. Получение прав на земельные участки в границах выбранной территории развития;

3. Разработка и согласование документации по планировке территории;

4. Разработка и согласование документации по архитектурно-строительному проектированию;

5. Строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Процесс реализации проектов развития территорий имеет свои особенности в зависимости от того, кто выступает инициатором (заказчиком) проекта. Инициатива может исходить от органа местного самоуправления (ОМС) или девелопера - частной компании, реализующей проект за счет собственных или привлеченных средств.

Выбор территории для развития

Реализация проекта начинается с выбора той или иной территории для развития. Выбор проводится на основе исследований, выполненных силами заказчика или с привлечением специализированных организаций - консультантов по недвижимости. По результатам исследований заказчик принимает решение о развитии той или иной территории. Стандарт предлагает механизм отбора, позволяющий выявить городские территории с потенциалом развития, обусловленным возможностью повышения эффективности их использования. Под территориями, обладающими потенциалом развития, в первую очередь, понимаются низкоплотные территории с высоким уровнем потенциальной транспортно-пешеходной активности (подробнее см. Главу 6 настоящей Книги).

Получение прав на земельные участки в границах выбранной территории развития

ОМС могут осуществлять проекты комплексного развития свободных территорий, предназначенных генпланом под застройку, или застроенных территорий, обремененных правами частных правообладателей. В последнем случае местные власти могут воспользоваться одним из предусмотренных законодательством механизмов развития территорий. После получения прав на земельные участки ОМС проводит аукцион на право развития территории. С девелопером, победившим в аукционе, заключается договор о развитии территории. Такой договор накладывает обязательства застраивать территорию согласно требованиям ПЗЗ, НГП и договора аренды.

Для реализации проекта развития территории девелоперу необходимо получить права на земельные участки в ее границах одним из следующих способов:

1. Приобретение земли на аукционе, проводимом ОМС в рамках одной из организационных схем развития территории: комплексное развитие территорий (КРТ), развитие застроенных территорий (РЗТ), комплексное освоение территорий (КОТ).

2. Приобретение земли на торгах (аукционе), проводимом ОМС в рамках реализации мероприятий генплана без привлечения специальных организационных схем.

3. Покупка земли у собственников.

4. Покупка у собственников строений, расположенных на земле, взятой в долгосрочную аренду у города.

5. Покупка компании, являющейся собственником (арендатором) земельного участка или собственником зданий на нем, либо слияние/вступление с этой компанией в партнерские отношения. В случае партнерства владелец участка или зданий становится соинвестором проекта.

Разработка и согласование документации по планировке территории

На этом шаге происходит детализация решений о развитии, принятых в рамках генплана и ПЗЗ. Оптимизированный процесс разработки документации по планировке территории, предложенный Стандартом (подробнее см. Часть 2 Книги 5), включает подготовку мастер-плана территории, проекта планировки территории (ППТ), проекта межевания территории (ПМТ).

Мастер-план позволяет сформировать концепцию развития территории, определить цели и задачи ее освоения, отработав и оценив во взаимодействии со всеми заинтересованными сторонами различные варианты функциональных, пространственных и объемно-планировочных решений.

На основе мастер-плана разрабатываются и утверждаются:

- проект планировки территории;

- проект межевания территории;

- границы территориальных зон и градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки - в случае, если требуются установление или изменение таких границ и регламентов.

Утверждение документации по планировке территории производится в порядке, предусмотренном ст. 45 Градостроительного Кодекса РФ.

Разработка и согласование документации по архитектурно-строительному проектированию

До проектирования объектов капитального строительства застройщик обязан получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ выдается на основании заявления девелопера или правообладателя в ОМС. подготовка, регистрация и выдача ГПЗУ производится органами местного самоуправления.

Проектирование в соответствии с оптимизированным порядком, описанным в Части 3 Книги 5, включает следующие действия:

- Проведение комплексного анализа территории и подготовку дизайн-проекта объекта капитального строительства. Дизайн-проект - документ, отражающий основные технико-экономические, функциональные и эстетические параметры будущих объектов.

- Подготовку проектной документация (ПД) - комплекта документов, уточняющих объемно-пространственные, функциональные, технические и стоимостные характеристики объекта. Проектная документация проходит экспертизу. Предмет экспертизы - оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов. После получения положительного заключения экспертизы, застройщик обращается в орган местного самоуправления за разрешением на строительство. Разрешение на строительство - документ, который подтверждает соответствие ПД требованиям, установленным градостроительным регламентам, документации по планировке территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным видом использованием участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

- Подготовку рабочей документации (РД). РД разрабатывается для реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства. Цель разработки РД - получить комплект документации, достаточный для осуществления строительства. Контроль за отсутствием отклонений РД от ПД осуществляется техническим надзором заказчика и органами государственного строительного надзора через проверку соответствия элементов построенного объекта ПД. К контролю также рекомендуется привлекать разработчика дизайн-проекта.

Строительство и ввод объектов в эксплуатацию

После разработки РД строительная организация-подрядчик (может быть выбрана путем проведения торгов, если проект реализуется за счет бюджета) приступает к проведению строительно-монтажных работ (СМР).

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным региональным органом. Строительный контроль, согласно ч. 2 ст. 53 ГрК РФ, проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае строительства на основании договора контроль также проводится застройщиком или техническим заказчиком (подробнее о контроле за реализацией проектов см. Часть 6 настоящей Книги). К контролю за СМР рекомендуется также привлекать разработчиков документации всех стадий проектирования.

После завершения строительно-монтажных работ построенный или реконструированный объект капитального строительства сдается приемочной комиссии. Она оценивает соответствие объекта согласованной проектной документации. В случае отсутствия замечаний комиссия выпускает акт приемки. Затем строительная компания (генподрядчик) получает акты о соответствии объекта техническим условиям в части обеспечения теплоснабжением, водоснабжением и другими инженерными услугами. Региональный орган госстройнадзора выдает строительной компании (генподрядчику) заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС). Выпуск ЗОС дает генподрядчику (строительной компании) право передать заказчику готовый объект. Заказчик обращается в уполномоченный орган ОМС за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.