Приложение 1. Обзор финансовых инструментов, применяемых в зарубежной практике с целью реализации программ развития территорий

Приложение 1
Обзор финансовых инструментов, применяемых в зарубежной практике с целью реализации программ развития территорий

Для анализа финансовых инструментов, применяемых в зарубежной практике для реализации проектов развития территорий, был изучен опыт Франции, Сингапура, Германии, США и Канады. Выбор стран определен необходимостью рассмотреть примеры государств с различным правопорядком, имеющих опыт реализации масштабных программ развития территорий и обладающих развитым финансовым сектором. В анализе рассмотрены финансовые инструменты, направленные на стимулирование участия в проектах развития территорий муниципалитетов, застройщиков, покупателей и нанимателей жилья, собственников наемных домов. Описания выявленных инструментов систематизированы относительно получателя финансовой поддержки.

Финансовые инструменты, направленные на поддержку ОМС

Субсидии на экспертную поддержку проектов развития территорий

Страна и период применения инструмента

Франция, 2003 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Субсидии на финансирование предпроектных исследований, привлечение экспертов, организацию вовлечения жителей в проекты развития территорий выделяются ОМС в рамках Национальной программы обновления городов (Le nouveau programme national de renouvellement urbain, NPNRU). Программа реализуется Национальным агентством обновления городов (L agence nationale pour la renovation urbaine, ANRU). Под обновлением городов подразумевается преобразование районов со сложной социальной обстановкой, низкой экономической активностью, высокой степенью изоляции от других районов, высокой степенью износа зданий и низким качеством общественных пространств. ANRU финансируется из нескольких источников, среди которых федеральный бюджет, фонд социального страхования жилья, Action Logement*, La Societe du grand Paris** и др. Средства могут быть потрачены только на комплексные проекты развития территорий, реализуемые в определенных агентством зонах.

------------------------------

* Фонд, аккумулирующий отчисления с фонда оплаты труда частных компаний. От 40 до 60% поступивших в него средств направляется в ANRU.

** Публичная организация, отвечающая за развитие транспортной сети Парижа. Поступления от налога на офисные, складские и коммерческие помещения отчисляются в ANRU.

------------------------------

Для получения субсидии на экспертную поддержку ОМС необходимо подготовить проект развития городских территорий и предоставить его ANRU (см. илл. 51). Условием предоставления субсидии муниципалитету является софинансирование с его стороны в размере 50%. В зависимости от масштаба и длительности проекта, субсидия может предоставляться единоразово или согласно долгосрочному соглашению, условия которого пересматриваются раз в год. На период 2018-2022 гг. на такие субсидии заложено 50 млн евро.

С помощью субсидии на экспертную поддержку проектов развития территорий могут быть профинансированы:

- предпроектные исследования, в том социологические, экономические, транспортные, экологические, а также анализ юридических аспектов, связанных с реализацией проекта;

- оценка условий реализации проекта, обоснование его необходимости, финансовая оценка проекта и пр. для оценки его инвестиционной привлекательности и бюджета;

- информирование и вовлечение жителей в проект: работа со СМИ, организация мероприятий для заинтересованных сторон будущего проекта;

- мероприятия по сохранению наследия: сбор и обработка исторических материалов, создание архивов, организация выставок;

- привлечение специалистов для экспертизы и управления проектом. Субсидия на найм сотрудников также выделяется в формате софинансирования - ANRU обеспечивает 50% заработной платы сотрудника. Сумма такой субсидии ограничена 115 тыс. евро в год для менеджера проекта и 95 тыс. евро в год для любого другого специалиста (включает заработную плату, расходы на социальное страхование и накладные расходы). На период 2018-2022 гг. на эти цели заложено 25 млн евро, что позволяет поддерживать 100-120 специалистов ежегодно.

Илл. 51. Предоставление субсидии ОМС на экспертную поддержку проектов развития территорий

Выпуск муниципальных облигаций, обеспеченных будущими налоговыми поступлениями

Страна и период применения инструмента

США, 1950-е гг. - настоящее время

Схема применения инструмента

Муниципалитеты США используют инструмент с целью привлечения средств для проектов развития городских территорий. Реализация проекта развития территории, как правило, приводит к увеличению стоимости недвижимости в ее границах, и, следовательно, росту налоговых доходов (налог на имущество физических и юридических лиц, сборы и налоги на гостиничную деятельность и др.). Финансовая схема заключается в эмиссии муниципальных облигаций, обеспеченных будущим потоком налогов, возникших в результате реализации проекта развития территории. Благодаря этому муниципалитет может погасить заем перед инвесторами (см. илл. 52).

Илл. 52. Привлечение и возврат средств при выпуске муниципальных облигаций

Как правило, допускается эмиссия облигаций, обеспеченных лишь частью (обычно 50%) предполагаемого увеличения налоговых поступлений. Срок погашения облигаций варьируется в зависимости от штата. В среднем он составляют 20-30 лет, в некоторых штатах, например, в Миннесоте - до 50 лет. Проценты по муниципальным облигациям не облагаются налогом.

Муниципальные облигации выпускаются преимущественно для поддержки проектов развития территорий, реализуемых частными застройщиками. Застройщик осуществляет строительство жилья, а с помощью облигационного займа финансируются работы, проведение которых входит в обязательства муниципалитета: снос зданий, рекультивация земель, строительство улиц, организация уличного освещения, работы по озеленению и благоустройству и пр.

Местный сбор на развитие городских территорий

Страна и период применения инструмента

Канада, 2001 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент применяется для привлечения средств собственников недвижимости в целях реализации проектов развития территорий, софинансируемых муниципалитетом (см. илл. 53). Ограничения по видам проектов, для которых может взиматься местный сбор, отсутствуют. Как правило, они направлены на повышение качества городской среды и включают такие мероприятия, как организация освещения, реконструкция тротуаров и др. Инструмент широко используется: например, в Эдмонтоне, население которого составляет почти 1 млн человек, около 25% собственников недвижимости платят местный сбор.

Проекты могут быть инициированы собственниками недвижимости или муниципалитетами. Решение о реализации проекта принимается по итогам общественных слушаний с участием собственников недвижимости (вне зависимости от ее назначения и размера), расположенной в предполагаемой зоне реализации проекта. Для положительного решения необходимо согласие не менее 2/3 собственников.

Илл. 53. Привлечение местного сбора на развитие городских территорий

Для определения размера местного сбора муниципалитет устанавливает зону, в границах которой будет взиматься сбор, и определяет доли собственных средств и средств собственников в общей стоимости реализации проекта. Доля собственников распределяется между ними пропорционально размерам их недвижимости. Правила взимания сбора закрепляются с помощью выпуска нормативного акта.

Местный сбор взимается в виде единовременного платежа по факту завершения работ или в виде ежегодных платежей - в последнем случае он включается в налоговую декларацию по налогу на имущество. Если на территории есть собственники, освобожденные от налога на имущество, их часть местного сбора оплачивается муниципалитетом. Если собственник продает свою недвижимость до полной уплаты местного сбора, ответственность за внесение оставшихся платежей переходит на нового собственника.

Финансовые инструменты, направленные на поддержку покупателей и нанимателей жилья

Система индивидуальных накоплений для улучшения жилищных условий за счет отчислений с заработной платы

Страна и период применения инструмента

Сингапур, 1955 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Работодатели делают обязательные ежемесячные отчисления на личные счета сотрудников в государственном Центральном страховом фонде (Central Provident Fund, CPF). Отчисления формируются из двух частей: отчисления работодателя (доля от заработной платы работника, выплачиваемая без удержания ее объема из заработной платы) и отчисления работника (доля от заработной платы работника, удерживаемая работодателем для уплаты в фонд). Размеры обеих частей отчислений зависят от размера заработной платы и возраста сотрудника и колеблются в диапазоне 5-20%. Чем меньше зарабатывает сотрудник и чем он старше, тем меньше отчисления в фонд (см. илл. 54).

Отчисления распределяются по трем личным счетам работника в CPF: обычному, специальному и медицинскому. Процентная ставка по обычным счетам составляет 2,5% годовых. Накопления на таком счете могут быть использованы для улучшения жилищных условий, в том числе:

- оплаты части или полной стоимости покупки жилья,

- оплаты строительства или ремонта жилья,

- ежемесячных платежей по ипотечному кредиту,

- оплаты пошлин, сборов, судебных издержек, касающихся покупки жилья.

С помощью средств личного счета может быть приобретено государственное или частное жилье. Покупка осуществляется по рыночной цене. Ограничений по месторасположению или качеству жилья нет, но существуют лимиты доступной для расходования суммы, продиктованные необходимостью сохранения средств на счете на другие цели. В 2017 г. для приобретения квартир на средства со счетов CPF воспользовалось почти 1 млн человек (около 18% населения Сингапура).

Илл. 54. Формирование индивидуальных накоплений для улучшения жилищных условий за счет отчислений с заработной платы

Формирование целевого фонда за счет специального налога с фонда оплаты труда

Страна и период применения инструмента

Франция, 1943 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Отчисления в размере не менее 0,45% от годового фонда оплаты труда взимаются в рамках программы "Участие работодателя в строительстве" (Participation des Employeurs a l'Effort de Construction, PEEC), направленной на улучшение жилищных условий населения. Налог обязаны уплачивать все несельскохозяйственные частные компании с штатом не менее 20 сотрудников и сельскохозяйственные предприятия с штатом более 50 сотрудников. Выплаты производятся единоразово в конце отчетного года.

Собранными средствами управляет специализированный фонд Action Logement. Средства инвестируются в проекты социального жилья, преимущественно в районах с дефицитом доступной жилой недвижимости, а также направляются на поддержку сотрудников компаний, вносящих отчисления (см. илл. 55). В 2015 г. Action Logement софинансировал строительство 25 тыс. домов, что составило 30% от всего построенного во Франции социального жилья за период, оказал помощь 150 тыс. домохозяйствам в поиске, приобретении или найме недвижимости.

Илл. 55. Формирование целевого фонда за счет специального налога с фонда оплаты труда

Поддержка сотрудников в рамках программы включает:

- Выдачу беспроцентных кредитов на сумму от 7 до 25 тыс. евро на срок до 20 лет для покупки жилья, построенного в рамках программы. Такое жилье должно стать основным (более 8 месяцев в год) местом проживания - налоговые службы проверяют эту информацию через показатели потребления энергии, информацию о месте работы, месте обучения детей школьного возраста (при их наличии). Ограничений по возрасту или стажу сотрудника не предусмотрено.

- Выдачу пособий на гарантийный депозит при найме жилья, пособий на наем и покупку социального жилья. Условие получения пособий - возраст до 30 лет.

- Поиск и предоставление арендного и временного жилья. Запрос на поиск должен быть подтвержден работодателем.

Компенсации наймодателю при сниженной ставке найма

Страна и период применения инструмента

Канада, 1970-е гг. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент применяется в рамках программы "Доплата за аренду жилья" (The Housing First Rent Supplement Program) и заключается в предоставлении наймодателю субсидии из городского бюджета в целях повышения доступности жилья для малообеспеченных граждан. Такая субсидия покрывает разницу между фактическими платежами нанимателя, рассчитанными на основе его доходов, и рыночной ставкой платы за наем. Субсидия выплачивается напрямую наймодателю (см. илл. 56). Для участия в программе наймодатели подписывают соглашение с городом, а наниматели обращаются в городское агентство социального обеспечения для включения в список ожидания по предоставлению льготной ставки найма.

Наниматели имеют право участвовать в программе в течение 5 лет. Максимальная возможная субсидия - $ 250 для одного человека плюс $ 50 за каждого дополнительного члена семьи. Минимальные рыночные ставки найма в крупных городах (Эдмонтон, Торонто, Оттава, Калгари) составляют $ 800-850, следовательно, субсидия позволяет покрыть до трети расходов на наем жилья при одиночном проживании. Если наниматель прекращает платежи по договору в рамках программы, городской бюджет будет покрывать убытки наймодателя до тех пор, пока не будет найден новый наниматель.

Илл. 56. Предоставление компенсации наймодателю при сниженной ставке найма

Ипотека с нулевой ставкой

Страна и период применения инструмента

Франция, 1955 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент применяется в рамках программы "Нулевая ставка" (Pret a taux zero, PTZ), предлагающей ипотечные кредиты с нулевой ставкой на срок до 25 лет. Программа направлена на домохозяйства с низким и средним уровнем дохода, которые в последние 2 года не владели недвижимостью. Ипотечный кредит предоставляется банками, которые подписали соглашение с государством об участии в программе (см. илл. 57). Государство предоставляет банку субсидии, покрывающие разницу между нулевой и рыночной ставкой (в 2017 г. последняя составила 1,48%)¹.

Беспроцентный ипотечный кредит можно использовать для покупки жилья только в зонах действия программы (мест с напряженной ситуацией на рынке недвижимости, где спрос значительно превышает предложение). Ипотечный кредит оформляется на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Срок действия нулевой ставки варьируется в зависимости от типа жилья. Предельный размер беспроцентного кредита в 2018 г. - 60 тыс. евро для одного человека, 138 тыс. евро для семьи из пяти человек*. Доля от стоимости квартиры, которую можно покрыть за счет кредита, - от 20% до 40% (что обычно является более жестким ограничением). Предельный доход заемщика, позволяющий претендовать на беспроцентный кредит, и границы зон, в которых действует программа, ежегодно корректируются.

------------------------------

* Для сравнения - средняя заработная плата во Франции в 2016 г. составила 35,9 тыс. евро в год, в Париже - 43,4 тыс. евро в год.

------------------------------

В 2016 г. было выдано более 120 тыс. беспроцентных ипотечных кредитов, 8% сделок на первичном рынке жилья было осуществлено с использованием PTZ на среднюю сумму 42 тыс. евро. Реализация инструмента позволяет оживить первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, но требует значительных вложения от государства. Так, в 2016 г. на компенсации недополученных банками доходов потребовалось 1,5 млрд евро.

Илл. 57. Предоставление ипотеки с нулевой ставкой

Гранты на приобретение жилья

Страна и период применения инструмента

Сингапур, 2006 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Гранты на приобретение жилья нуждающимся и малообеспеченным жителям выдаются Центральным страховым фондом Сингапура (CPF) за счет средств, находящихся в его обороте (см. илл. 58). Они могут использоваться для оплаты всей или части стоимости квартиры, оплаты ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Размер гранта варьируется в зависимости от доходов домохозяйства. CPF выдает гранты на приобретение нескольких типов квартир:

- Для получения гранта на покупку жилья, построенного государством (HDB), заявитель должен иметь постоянную занятость. Если заявитель - гражданин Сингапура и не имеет в собственности других квартир, размер гранта может составить до 80 тыс. сингапурских долларов. Это позволяет покрыть 15-25% расходов на покупку недвижимости. Если заявитель уже имеет в собственности квартиру HDB, но никогда не использовал субсидии для приобретения жилья, сумма гранта - до 15 тысяч долларов. Неграждане Сингапура также могут претендовать на грант при отсутствии в собственности других квартир. В этом случае размер гранта - до 40 тыс. долларов.

- Гранты на приобретение жилья, построенного частным застройщиком в соответствии с принципами, разработанными государством (DBSS), выдаются только гражданам Сингапура. Размер гранта - до 50 тыс. долларов.

- Гранты на приобретение государственно-частного жилья (ECs)** выдаются домохозяйствам граждан и неграждан Сингапура с доходом не более 14 тыс. долларов. Размер гранта - до 30 тыс. долларов.

------------------------------

** Продается частными девелоперами ниже рыночной цены, благодаря государственным субсидиям на приобретение земельного участка.

------------------------------

Илл. 58. Финансирование грантов на приобретение жилья

------------------------------

*** Типы квартир, на которые выдается грант.

------------------------------

Финансовые инструменты, направленные на поддержку застройщиков

Субсидии для застройщиков

Страна и период применения инструмента

Франция, 2014 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент применяется в рамках Национальной программы обновления городов по той же схеме, что и субсидии на экспертную оценку, однако в этом случае ОМС передает полученные средства застройщику (см. илл. 59). Субсидии застройщикам предоставляются на подготовку земельного участка к строительству и пополнение предложения временного жилья*.

------------------------------

* Временное жилье - меблированное жилье для предоставления во временное пользование студентам, молодым специалистам в связи с переездом, вызванным сменой работы, гражданам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, на льготных условиях или с помощью привлечения льготного заемного финансирования.

------------------------------

Илл. 59. Предоставление субсидий для застройщиков

Субсидии на снос предназначены для покрытия следующих расходов:

- затраты на исследования территории;

- компенсация стоимости снесенного недвижимого имущества;

- расходы, связанные с переселением жителей;

- расходы на снос жилья, рекультивацию земли и подготовку земельного участка;

- выплаты за управление проектом (в размере до 10% от стоимости работ).

Субсидии на пополнение временного жилья могут покрыть:

- затраты на приобретение помещений;

- затраты на строительство и перепланировку;

- иные затраты, связанные с обеспечением достойных условий проживания**.

------------------------------

** Мероприятия являются ответственностью застройщика согласно условиям участия в программе.

------------------------------

Сумма субсидии на создание временного жилья составляет 40% от понесенных затрат. Максимальный объем затрат ограничен - 15 тыс. евро при реконструкции жилой ячейки и 30 тыс. евро при строительстве новой жилой ячейки. Сумма субсидий на подготовку земельного участка к строительству определяется как доля (до 50%) от разницы между понесенными застройщиком затратами и доходами от последующей продажи или сдачу в наем построенного жилья. Затраты и доходы рассчитываются по нормативным значениям и объему работ.

Возвратное налоговое финансирование

Страна и период применения инструмента

США, 1952 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент возвратного налогового финансирования (Tax Increment Financing, TIF) заключается в компенсации затрат инвесторов (застройщиков) на реализацию проектов развития территорий из муниципального бюджета. Компенсация осуществляется за счет будущих налоговых поступлений (в частности, роста доходов по налогу на имущество), возникших в результате реализации проекта. Зону, в границах которой будет применяться возвратное налоговое финансирование, устанавливает муниципалитет. Критерии для создания зоны TIF определяются законом штата. Обычно они связаны с нарушением градостроительных и строительных норм, устареванием жилищного фонда.

Илл. 60. Применение возвратного налогового финансирования

В результате реализации проектов развития территории происходит рост стоимости недвижимости. Доходы по налогу на имущество делятся на два потока. Первый поток - сумма доходов по налогу на имущество, равная сумме доходов на имущество до реализации проекта. Второй поток - прирост налоговых доходов, который используется для субсидий, выделяемых застройщикам в целях компенсации затрат на проект (см. илл. 60). Как правило, срок действия TIF - 25 лет. Зоной TIF управляет команда, которая создается внутри муниципалитета. При необходимости привлекаются внешние консультанты.

Финансовые инструменты, направленные на поддержку собственников наемных домов

Ускоренная амортизация

Страна и период применения инструмента

Германия, 1990 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Амортизационные отчисления - элемент себестоимости, их увеличение приводит к сокращению прибыли собственника наемного дома, а значит, и налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль. При этом амортизация является условным начислением в составе себестоимости, поэтому не приводит к непосредственному расходу денежных средств. Инструмент заключается в увеличении размера амортизационных отчислений, что обеспечивает сокращение налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль (см. илл. 61). В Германии ставки амортизации составляют 2% при сроке эксплуатации здания 50 лет и 2,5% при сроке эксплуатации 40 лет. При ускоренной амортизации в первые 8 лет отчисления составляют 9%, в следующие 4 года - 7%.

Ускоренная амортизация применяется для собственников наемных домов на выделенных муниципалитетом территориях развития. Так, в рамках программы реновации жилья в Берлине (First Berlin Renewal Program), действовавшей в 1990-2012 гг., для применения инструмента были выбраны районы, находящиеся в экономическом упадке.

Илл. 61. Схема учета амортизационных отчислений и ускоренная амортизация

Льготные условия налогообложения

Страна и период применения инструмента

Франция, 2004 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент действует в рамках программы "Социальный кредит на аренду" (Le pret Social Location-Accession, PSLA) и заключается в предоставлении льготных условий налогообложения застройщику при строительстве дома для сдачи в наем. Застройщик должен являться собственником наемного дома и подписать соглашение с государством об участии в программе. После этого он освобождается от налога на имущество на срок до 15 лет и платит сниженную ставку НДС - 5,5% (стандартная ставка - 20%).

По условиям программы наниматель вправе приобрести жилье в таком доме в собственность. Для этого ежемесячная выплата делится на две части: платеж за аренду, который покрывает пользование имуществом, и платеж в счет приобретения, который позволяет постепенно выкупать арендуемую недвижимость у собственника (см. илл. 62). Платеж в счет покупки наниматель может вносить за счет собственных или заемных средств. Такая схема позволяет приобрести жилье гражданам, у которых нет возможности сделать первоначальный взнос.

Илл. 62. Формирование льготных условий налогообложения для наемного жилья

Финансовые инструменты, стимулирующие формирование смешанной застройки

Субсидии для собственников недвижимости

Страна и период применения инструмента

Франция, 2014 г. - настоящее время

Схема применения инструмента

Инструмент применяется в рамках Национальной программы обновления городов для формирования смешанной застройки в целях повышения качества городской среды, поддержки бизнеса, создания новых рабочих мест. ANRU на основании поданных муниципалитетами программ предоставляет им средства на выделения субсидий собственникам недвижимости (см. илл. 63). Размер субсидии определяется отдельно для каждого проекта. В 2017 г. было отобрано 25 проектов, для развития которых предусмотрено выделение 120 млн евро.

Илл. 63. Предоставление субсидий собственникам недвижимости для формирования смешанной застройки

Субсидии могут расходоваться:

- На строительство и реконструкцию общественных пространств и объектов (спортивные и детские игровые площадки, другие пространства и объекты, улучшающие жизнь населения). Предусмотрено покрытие затрат на приобретение земли и зданий, проведение работ, энергетическую и экологическую сертификацию, эксплуатационные расходы, выплаты за управление проектом (в размере 10% от стоимости работы).

- На развитие коммерческой деятельности (строительство и реконструкция офисных и коммерческих помещений). Предусмотрено покрытие затрат на предпроектные исследования, приобретение земли и зданий, переселение граждан, разработку проектной документации, проведение работ, экологическую и энергетическую сертификацию.