Глава 5. Этап 1. Сбор данных и выявление ограничений

Глава 5
Этап 1. Сбор данных и выявление ограничений

Шаг 1.1. Сбор данных

Первый этап механизма отбора территорий для развития - сбор пространственных и статистических данных о городских территориях.

Согласно п. 1 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ, систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства и иных, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, сведений должен содержаться в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Илл. 2. Пример общего вида ИСОГД, портал ИСОГД г. Пермь²

Механизм отбора территорий для развития предполагает сбор пространственных и статистических данных с использованием ИСОГД*. Для этого городская ИСОГД должна содержать информационный модуль, позволяющий производить пространственный анализ на основе атрибутивной информации.

------------------------------

* Основой для реализации механизма отбора территорий развития может служить типовое тиражируемое программное обеспечение (ТТПО] ИСОГД ScalaCity, разработанное "ЦНИИП Минстроя России"⁴. Оно создано с целью сокращения временных и финансовых затрат муниципалитетов на создание собственных ИСОГД и предоставляется органам государственной власти и местного самоуправления бесплатно. ТТПО ScalaCity размещено в Национальном фонде алгоритмов и программ для электронных вычислительных машин под номером 10.0237695.124.10.

------------------------------

К ней относится информация:

По объектам капитального строительства:

- идентификационный номер,

- наименование,

- площадь (в ),

- категория (жилая застройка, объект транспортной инфраструктуры и т. д.),

- тип (школа, жилой дом и т. д.),

- аварийные объекты.

По земельным участкам:

- категория земель,

- вид разрешенного использования,

- необходимость рекультивации,

- форма собственности,

- площадь участка (га).

По инфраструктуре:

- транспортная (схемы улично-дорожной сети, маршрутов и объектов общественного транспорта),

- инженерная (схемы связи и коммунальной инфраструктуры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения);

- рекреационная (озелененные территории, площади, набережные³),

- социальная (схемы размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник и др.).

Прочие данные:

- границы муниципального образования,

- законодательные ограничения (границы зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия),

- инженерно-геологические условия,

- факторы негативного антропогенного воздействия (шумовое, электромагнитное, экологическое),

- восприятие территории пользователями (позитивное, нейтральное, негативное),

- дата последнего обновления информации,

- другие данные.

При отсутствии или неполноте городской ИСОГД источниками информации о городских территориях могут служить:

- Государственный градостроительный кадастр (ГГК);

- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);

- документы стратегического и территориального планирования, градостроительного зонирования, проекты планировки территорий, территориальные и отраслевые схемы, государственные и муниципальные проекты и программы, в том числе расселения аварийного жилья;

- данные городской администрации, организаций и служб, задействованных в обеспечении жизнедеятельности города;

- данные натурных и камеральных исследований проектных и исследовательских организаций;

- другие источники⁵.

Шаг 1.2. Выявление ограничений

При отборе территорий для развития в первую очередь необходимо исключить территории и земельные участки, на которых невозможна реализация проектов жилищного и многофункционального строительства. Они выделяются исходя из наличия законодательных ограничений, установленных с целью недопущения жилищного и иного строительства на территориях, представляющих опасность для последующей эксплуатации зданий, а также в зонах, где застройка может нарушить уникальный природный или историко-культурный ландшафт.

Выявление ограничений проходит поэтапно. Первая стадия заключается в анализе и уточнении собранных данных с целью выявления ограничений для жилищного и многофункционального строительства. Вторая стадия - нанесение ограничений на карту и ее корректировка.

Илл. 3. Карта ограничений развития территории

Табл. 1. Порядок выявления ограничений развития территорий

	Действие	Источники данных
1	1.1 Выявление ЗОУИТ, в которых действуют ограничения или запрет для жилой и многофункциональной застройки: - охранных зон особо охраняемых природных территорий (ООПТ), - защитных зон и зон охраны ОКН, их территорий, - санитарно-защитных зон, - территорий, подверженных риску возникновения ЧС природного и техногенного характера, - иных ЗОУИТ.	- Генеральный план, - ПЗЗ, - отраслевые и территориальные схемы, - данные городской администрации.
	1.2 Выявление территориальных зон, изменение которых на подходящие для жилой и многофункциональной застройки невозможно: - зон специального назначения, - зон рекреационного назначения, - зон особо охраняемых территорий, - зон ценных сельскохозяйственных угодий, - специализированные зоны общественного назначения.	- Генеральный план, - ПЗЗ, - отраслевые и территориальные схемы, - данные городской администрации.
2	Корректировка карты ограничений: - выявление неиспользуемых и планируемых к выводу объектов с СЗЗ или другой ЗОУИТ, - выявление ОКН, для которых возможно сокращение защитных зон, - выявление ООПТ, для которых возможно упразднение или изменение режима охраны.	- Генеральный план, - данные городской администрации, - данные коммунальных служб, - натурные обследования, - данные собственников предприятий.

1.1. Выявление ЗОУИТ, в которых действуют ограничения или запрет для жилой и многофункциональной застройки

Данные о зонах с особыми условиями использования территорий входят в общедоступные кадастровые сведения, включены в государственный кадастр недвижимости⁶.

Охранные зоны ООПТ

Особо охраняемые природные территории подразделяются на федеральные, региональные и местные. Для ООПТ создаются охранные зоны, в границах которых любая хозяйственная деятельность осуществляется с соблюдением особого правового режима, устанавливаемого регулирующими органами⁷.

Защитные зоны и зоны охраны ОКН, их территории

Закон выделяет следующие виды зон охраны ОКН: охранные, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта⁸. Охранные зоны ОКН подразумевают особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. В зонах охраняемого природного ландшафта строительство запрещено либо ограничено, в зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности - ограничено. При отсутствии проекта зон ОКН охраны на прилегающей территории устанавливается защитная зона с запретом на строительство.

Законодательство также регулирует строительство непосредственно на территории ОКН: на территории памятников и ансамблей застройка запрещена, на территории достопримечательных мест - ограничена.

Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) промышленных объектов, производств, сооружений устанавливаются в зависимости от их мощности, условий эксплуатации, характера загрязняющих веществ и т. д.

Предприятия подразделяются на 5 классов опасности с установлением соответствующего ориентировочного размера СЗЗ⁹. Размеры зон любого класса опасности могут быть изменены на основании решения уполномоченных органов санитарно-эпидемиологической службы.

Для предприятия класса I зона СЗЗ ориентировочно составляет 1000 м, для класса II - 500 м. СЗЗ I и II класса подразумевают серьезное нарушение экологической системы с периодом восстановления от 30 лет и более. Временное сокращение объемов выбросов загрязняющих веществ не служит основанием для уменьшения или снятия СЗЗ.

Предприятия III, IV и V класса опасности характеризуются средней, низкой и очень низкой степенью вредного воздействия на окружающую среду. Ориентировочные размеры СЗЗ зон: для III класса - 300 м, для IV - 100 м, для V - 50 м. Территории СЗЗ этих классов возможно вернуть в хозяйственный оборот после рекультивации или закрытия предприятия. Они зачастую находятся поблизости от центра города, железнодорожных вокзалов и станций, водных объектов.

Территории, подверженные риску возникновения ЧС природного и техногенного характера

К природным источникам возникновения ЧС относятся подтопления, сели, лавины, эрозия почв и др. К техногенным источникам возникновения ЧС причисляются взрыво-пожароопасные объекты, энергетические и химические объекты, территории радиоактивной опасности и др.

Иные ЗОУИТ

Помимо вышеперечисленных типов ЗОУИТ, запрет на жилую и многофункциональную застройку также действует в зонах санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, охранных зонах газопроводов высокого давления и пунктов государственной геодезической сети, и других зон, установленных главой XIX Земельного кодекса Российской Федерации.

1.2. Выявление территориальных зон, изменение которых на подходящие для жилой и многофункциональной застройки невозможно

Зоны специального назначения

К зонам специального назначения относятся зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами¹⁰. Зоны специального назначения выделяются для объектов, недопустимых к размещению в других территориальных зонах, путем закрепления в ПЗЗ.

Специализированные зоны общественного назначения

В ПЗЗ могут быть установлены специализированные зоны, закрепленные для размещения исключительно объектов крупных объектов общественного назначения: образования, спорта, здравоохранения, культуры и т.д. Такие зоны являются монопрофильными и также не подлежат использованию для размещения жилой и многофункциональной застройки, если иное не определено ПЗЗ.

Зоны рекреационного назначения

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом¹¹. Такие зоны определяются в результате градостроительного зонирования и закрепляются в ПЗЗ. На их территории запрещается любое строительство, не связанное с эксплуатацией объектов рекреационного, оздоровительного и природоохранного назначения.

Зоны особо охраняемых территорий

В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение¹². Их правовой режим определяется градостроительными регламентами, установленными муниципалитетом на основании решений уполномоченных органов.

Зоны ценных сельскохозяйственных угодий

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу, могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается¹³. Их перечень устанавливается на уровне субъекта РФ. Такие территории зачастую не выделены в земельные участки, не имеют точных границ и кадастровых номеров.

2. Корректировка карты ограничений

Выявление неиспользуемых и планируемых к выводу объектов с СЗЗ или другой ЗОУИТ

Выявление таких территорий происходит на основании документов территориального планирования и градостроительного зонирования, данных городской администрации, стратегического видения собственников предприятий и натурных обследований. Следует определить территории, для которых предусмотрена возможность изменения функционального использования на подходящую под жилую и многофункциональную застройку. В случае, если при дальнейшей оценке такие территории будут отнесены к привлекательным для развития, необходимо разработать меры по стимулированию собственников предприятий к их выносу или перепрофилированию. Изменение или прекращение существования возможно для СЗЗ промышленных объектов, производств, сооружений и других ЗОУИТ, установленных главой XIX Земельного кодекса Российской Федерации.

Выявление ОКН, для которых возможно сокращение защитных зон

При отсутствии утвержденных границ территории объекта культурного наследия, защитная зона устанавливается на расстоянии 200 м от внешних стен памятника или контура ансамбля. При утверждении проекта зоны охраны ОКН, защитная зона прекращает существование. Освобожденные от защитных зон территории, не попавшие в зоны охраны ОКН, необходимо использовать для дальнейшей оценки.

Выявление ООПТ, для которых возможно упразднение или изменение режима охраны

Законодательством предусмотрено упразднение либо изменение режима охраны ООПТ. Основанием для этого служит зафиксированное экологической экспертизой необратимое разрушение природных комплексов. Порядок упразднения или изменения режима охраны ООПТ определяется ФЗ N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", а также соответствующим постановлением властей региона или муниципального образования (в зависимости от статуса ООПТ).