Глава 8. Этап 4. Отбор территорий развития

Глава 8
Этап 4. Отбор территорий развития

Шаг 4.1. Отбор территорий в соответствии с пространственными характеристиками и критериями осуществимости строительства

В результате предыдущих этапов территории города оценены на наличие законодательных ограничений для жилищного строительства, классифицированы по типу (свободные и застроенные) и пространственному потенциалу (высоко-, средне- и низкопривлекательные), оценены по критериям осуществимости строительства.

Тип, пространственный потенциал и характеристики критериев осуществимости строительства используются для отбора территорий для развития с помощью информационного модуля ИСОГД (см. илл. 26). В зависимости от целей и задач отбора город получает реестр территорий с необходимым составом характеристик. В случае если выделенные территории развития граничат друг с другом, они формируют единую территорию развития, которая может быть неоднородна по характеристикам - например, состоять как из застроенных, так и свободных территорий.

Для каждой территории автоматически создается паспорт, содержащий данные о ее типе, пространственном потенциале и характеристиках по критериям осуществимости строительства. Наличие такого паспорта позволяет осуществить дальнейшую детальную оценку условий реализации проектов и выбрать наиболее подходящие территории.

Илл. 25. Перечень параметров для отбора территорий развития

Илл. 26. Отбор территорий развития с использованием информационного модуля ИСОГД

Шаг 4.2. Формирование паспорта территории развития

Для каждой из выбранных территорий информационный модуль ИСОГД может создать паспорт, отражающий ее основные параметры. Он включает в себя следующие данные:

Графические материалы:

- карта границ территории с выделением по типу (свободные и застроенные) и пространственному потенциалу.

Ключевые параметры:

- суммарная площадь (га);

- состав собственников по форме собственности;

- процент площади, требующей изменения параметров территориальной зоны для жилищного строительства;

- показатели инфраструктурной обеспеченности (максимальная для всей территории характеристика по обеспеченности социальной, инженерной, рекреационной инфраструктурой);

- количество и близость маршрутов наземного общественного транспорта и станций метрополитена (маршрут - наименьшее расстояние в м, станция - наименьшее расстояние в м);

- процент площади, занятой аварийным жильем,

- процент площади, занятой объектами, подлежащими выводу;

- процент площади, подлежащий рекультивации;

- процент площади со сложными инженерно-геологическими условиями;

- процент площади с сильным негативным антропогенным воздействием;

- доля площадей общественной и коммерческой инфраструктуры;

- характеристики восприятия территории пользователями.

Шаг 4.3. Отбор территорий в соответствии с направлением развития

Для территорий, выбранных по итогам предыдущих шагов, необходимо определить направление развития. Стандарт задает разные подходы к развитию свободных и застроенных территорий.

Свободные территории

Для освоения свободных территорий Стандартом разработаны целевые модели, позволяющие обеспечить качественный уровень жизни. Целевая модель Стандарта - эталонный образец территории жилой и многофункциональной застройки в зоне пешеходной доступности, который представляет собой совокупность функционально-планировочных и объемно-пространственных решений и описывается набором регулируемых параметров.

Методика определения целевых моделей Стандарта для развития свободных территорий заключается в сопоставлении значений параметров целевых моделей с их показателями на выбранных территориях (подробнее см. Книгу 3 "Стандарт освоения свободных территорий").

Застроенные территории

Для застроенных территорий Стандарт предусматривает сценарии развития, основанные на изменении плотности застройки: рост, стабилизация и сжатие.

Стандарт не задает методики выбора сценариев развития застроенных территорий. Решение о приоритетном сценарии их развития принимают муниципальные власти (подробнее см. Книгу 2 "Стандарт развития застроенных территорий").

Шаг 4.4. Ранжирование выбранных территорий

Ранжирование территорий реестра относительно приоритетности развития осуществляется индивидуально для каждого города. Для этого рекомендуется провести детальные экономические расчеты инвестиционной привлекательности выбранных территорий. Такая оценка целесообразна именно на этом шаге, поскольку ее применение на предыдущих этапах сложно и затратно ввиду величины перечня рассматриваемых территорий.

При необходимости расширения границ проектирования возможно рассмотрение территорий, граничащих с территориями приоритетного развития, но не прошедших отбор по тем или иным характеристикам.

Методология выбора участков для застройки на основе оценки инвестиционной привлекательности

На данном этапе выработки стратегии необходимо осуществить ранжирование участков из реестра по признаку экономической привлекательности для застройки.

Для этого используется оценка чистого приведенного денежного потока (NPV) для потенциального проекта застройки исследуемого участка основными видами жилой и коммерческой недвижимости, распространенной в городе.

При оценке чистой приведенной стоимости делаются следующие допущения:

- Застройщик выбирает максимально выгодную среди возможных конфигураций застройки, допускаемых регуляторными правилами, применяющимися к данному участку;

- Застройщик строит за свой счет необходимую инфраструктуру, обустраивает участок согласно регуляторным правилам, применяющимся к данной территории, но не оплачивают создание социальной инфраструктуры;

- Застройщик берет в инвестиционную аренду участок в случае, если земля принадлежит муниципалитету и выкупает участок, если он находится в собственности владельцев. В случае сноса ветхого жилья выкуп осуществляется в форме предоставления нового жилья взамен сносимого. Объем и качество компенсируемого жилья определяются сложившимся в анализируемом муниципалитете практикам.

Далее, для определенного перечня типов и классов застройки оценивается NPV.

Для расчета чистой приведенной стоимости используются следующие параметры:

Стоимостные параметры:

- удельная стоимость строительства здания, тыс. руб. за кв. м. общей поэтажной площади;

- удельная стоимость строительства локальной УДС тыс. руб. за кв. м.;

- удельная стоимость строительства плоскостных парковок тыс. руб. за кв. м.;

- удельная стоимость обустройства дворов, тыс. руб. за кв. м.

Параметры рынков недвижимости:

- стоимость продажи жилых площадей, тыс. руб. за кв. м. полезной площади;

- стоимость продажи коммерческих площадей, тыс. руб. за кв. м. полезной площади;

- ставка аренды для жилых площадей, тыс. руб. за кв. м. полезной площади в год;

- ставка аренды для коммерческих площадей, тыс. руб. за кв. м. полезной площади в год;

- доля жилых площадей, сдаваемая в аренду;

- доля коммерческих площадей, сдаваемая в аренду;

- стоимость аренды земли, тыс. руб. за кв. м. в год;

Объемно-пространственные параметры:

Для территорий, подпадающих под действие ОПР, берутся параметры регламента, относящейся к

Для свободных территорий берутся параметры наиболее плотной допустимой модели из Стандарта застройки территорий.

f - этажность здания;

U - соотношение полезной к поэтажной площади здания;

- доля пятна застройки на участке;

- удельная стоимость строительства локальной УДС;

- удельная стоимость строительства плоскостных парковок;

- удельная стоимость обустройства дворов.

Параметры тайминга:

- график строительства здания, доли по годам застройки;

- график продажи площадей, доли по годам застройки;

- график заполнения арендных площадей после ввода здания в эксплуатацию, доли по годам застройки.

Финансовые и макроэкономические параметры:

wacc - стоимость капитала для компаний-застройщиков;

infl - уровень инфляции;

- рост цен на рынке недвижимости.

Параметры участка:

S - площадь участка, кв. м.

- поэтажная площадь сносимого ветхого жилья, кв. м.;

Loc - премия за месторасположение участка, %;

Inf - стоимость создания необходимой инфраструктуры, тыс. руб.;

Prep - стоимость подготовки участка к строительству, тыс. руб.

После сбора необходимых данных приведенный денежный поток рассчитывается по следующей формуле:

, (1)

где:

- приведенная стоимость продаж,

- приведенная стоимость аренды,

-

- приведенная стоимость строительства,

- приведенная стоимость расходов на аренду земли или

- приведенная стоимость расходов на выкуп земли.

Inf - стоимость создания необходимой инфраструктуры,

Prep - стоимость расчистки участка и подготовки к строительству.

На основе полученных значений NPV вычисляются удельные показатели доходности на единицу совершенных инвестиций. На основе удельных NPV для каждого типа застройки формируется реестр участков. Полученный реестр может быть использован для определения первоочередных территорий, на которых будет осуществляться новое строительство, а также для корректировки инструментария городской политики в целях достижения намеченных количественных и пространственно-планировочных ориентиров.