Глава 7. Этап 3. Анализ по критериям осуществимости строительства

Глава 7
Этап 3. Анализ по критериям осуществимости строительства

Механизм отбора предусматривает оценку всей территории города по четырем группам критериев осуществимости строительства, влияющих на возможность и условия реализации проектов жилой и многофункциональной застройки. К ним относятся:

- инфраструктурная обеспеченность,

- правовой статус,

- подготовленность территории для проведения строительных работ,

- общественная полезность.

Каждому из выделенных критериев соответствуют свои характеристики оценки (см. илл. 23).

Илл. 23. Состав группы критериев осуществимости механизма отбора территорий

Илл. 24. Пример распределения территории города по критерию формы собственности

Для проведения анализа рекомендуется оценивать территории по всем перечисленным критериям, однако полнота их применения зависит от целей, задач, возможностей и приоритетов городской администрации. Критерии, оценка по которым представляется нецелесообразной, могут быть исключены из перечня. Предлагаемые характеристики оценки критериев не универсальны - их рекомендуется актуализировать в зависимости от особенностей конкретного города.

Шаг 3.1. Инфраструктурная обеспеченность

Эта группа критериев позволяет оценить обеспеченность территорий города социальной, инженерной и рекреационной инфраструктурами, общественным транспортом. Обеспеченность транспортной инфраструктурой (УДС) в рамках механизма рассматривается на Этапе 2 для вычисления показателя потенциальной транспортно-пешеходной активности.

Оценку рекомендуется проводить на соответствие показателям, установленным в нормативах градостроительного проектирования (НГП), а также с учетом программ комплексного развития инфраструктур разного назначения (в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации) и другими документами стратегического планирования.

Социальная инфраструктура

В рамках механизма оценивается обеспеченность территории детскими дошкольными учреждениями, школами и поликлиниками. Для этого используется показатель обеспеченности - отношение существующего показателя загрузки объекта социальной инфраструктуры к нормативному. Источником данных служат местные департаменты образования и здравоохранения.

Оценка происходит путем построения радиусов обслуживания от объектов социальной инфраструктуры с разбивкой по степени обеспеченности. Такой анализ проводится отдельно по каждому из видов объектов социальной инфраструктуры (детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники). Оценку обеспеченности образовательными учреждениями рекомендуется проводить, основываясь на прогнозе развития территории, так как вследствие изменения возрастной структуры населения района их загрузка может меняться.

Радиус обслуживания детских дошкольных учреждений, школ и поликлиник рассчитывается по СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и действующим НГП. Для дошкольных образовательных учреждений в городах он составляет 300 м, поликлиник и их филиалов - 1000 м. Радиус обслуживания общеобразовательных учреждений, как правило, составляет 500 м, меньше - в зонах с суровыми климатическими условиями или в зависимости от НГП. Методика определения пешеходной доступности объекта должна учитывать геометрию улиц и расположение пешеходных переходов, поскольку эти факторы могут влиять на ее сокращение.

Табл. 4. Описание характеристик для оценки обеспеченности территории социальной инфраструктурой

Характеристика	Описание
Не обеспечена	Свыше 133% загрузки
Низкая степень обеспеченности	101-133% загрузки
Средняя степень обеспеченность	67-100% загрузки
Высокая степень обеспеченности	Менее 66% загрузки

Инженерная инфраструктура

Инженерная инфраструктура - это коммунальная инфраструктура электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения²³. Оценку обеспеченности рекомендуется проводить отдельно по каждому из видов инженерной инфраструктуры.

Табл. 5. Описание характеристик для оценки обеспеченности территории инженерной инфраструктурой

Характеристика	Описание
Высокая степень обеспеченности	Имеется запас мощностей, износ сети менее 33%
Средняя степень обеспеченности	Имеется запас мощностей, износ сети - 33-66%
Низкая степень обеспеченности	Отсутствует запас мощностей либо износ сети более 66%
Не обеспечена	Необходимо подведение сети

Рекреационная инфраструктура

В рамках механизма к рекреационной инфраструктуре отнесены следующие категории открытых городских пространств:

- озелененные территории общего пользования (парки, скверы, линейные парки),

- набережные (городские и природные).

Доступность рекреационной инфраструктуры рассчитывается по радиусам пешеходной доступности от границ соответствующих объектов до территории. Наличие парка, сквера и других объектов рекреационной инфраструктуры в пешеходной доступности способствует повышению качества жизни и разнообразию досуга пользователей территории.

Рекомендуемым Стандартом показателем доступности объектов рекреационной инфраструктуры является расстояние 10-минутной пешеходной прогулки (840 м), однако такие показатели также могут регулироваться НГП.

Табл. 6. Описание характеристик для оценки обеспеченности территории рекреационной инфраструктурой

Характеристика	Описание
Доступна	Наличие объекта рекреационной инфраструктуры в 10-минутной пешеходной доступности (в радиусе 840 м)
Не доступна	Отсутствие объекта рекреационной инфраструктуры в 10-минутной пешеходной доступности (в радиусе 840 м)

Общественный транспорт

Общественный транспорт - пассажирский транспорт, доступный к использованию широкими слоями населения. К общественному транспорту относятся метрополитен, легкорельсовый транспорт, троллейбус, автобус и др. Наличие остановок общественного транспорта, станций метрополитена и городской электрички вблизи территории застройки обеспечивает мобильность жителей.

Доступность общественным транспортом для территории рассчитывается по радиусам пешеходной доступности от маршрутов наземного транспорта, станций метрополитена и городской электрички. Доступность наземного общественного транспорта оценивается от маршрутных сетей, а не остановок, так как организация остановочного пункта на действующем маршруте не требует значительных финансовых затрат.

Табл. 7. Описание характеристик для оценки территории по доступности общественным транспортом.

Характеристика	Описание
Высокая доступность	В 5-минутной пешеходной доступности (420 м) от маршрутов наземного общественного транспорта / 10-минутной пешеходной доступности (840 м) от станции метрополитена или городской электрички
Средняя доступность	В 10-минутной пешеходной доступности (840 м) от маршрутов наземного общественного транспорта / 20-минутной пешеходной доступности (1680 м) от станции метрополитена или городской электрички
Низкая доступность	Вне 10-минутной пешеходной доступности (840 м) от маршрутов наземного общественного транспорта / 20-минутной пешеходной доступности (1680 м) от станции метрополитена или городской электрички

Шаг 3.2. Правовой статус

При выборе территорий развития необходимо определить, не усложняет ли их правовой статус реализацию проектов жилищного строительства. В этой группе критериев рассматривается форма собственности и тип территориальной зоны.

Форма собственности

Недвижимое имущество (земельные участки и объекты недвижимого имущества) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Данные о форме собственности на объекты недвижимого имущества содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Часть земель в РФ находится в государственной собственности, однако собственность на них не разграничена между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями. Обычно разграничение государственной собственности, кадастровый учет формируемых участков и государственная регистрация права собственности на них осуществляется по мере вовлечения таких земель в использование.

Наличие на территории развития объектов государственной собственности или мест их планируемого размещения способно осложнить реализацию проекта, поскольку передача соответствующих участков в собственность муниципального образования, реализующего проект, может быть исключена или требовать согласований с территориальными и отраслевыми органами государственной власти, которые могут быть не заинтересованы в реализации проекта.

Гражданское законодательство обеспечивает стабильность гражданского оборота и в связи с этим гарантирует собственнику объекта недвижимого имущества, законно размещенного на земельном участке, право пользования этим земельным участком для эксплуатации объекта, независимо от принадлежности участка собственнику объекта. Земельное и градостроительное законодательство дополнительно способствуют вовлечению земли в государственной (муниципальной) собственности в оборот, обеспечивая лицам, владеющим земельными участками на правах аренды или пользования на срок более 5 лет, возможность инициировать проекты развития территории на таких земельных участках. Лица, которые обладают правом на землю в силу того или иного основания: права собственности на земельный участок, права собственности на здание, сооружение или иную недвижимость, законно размещенные на земельном участке, права аренды, пользования или владения обычно именуются правообладателями земельных участков.

Присутствие на территории правообладателей диктует необходимость учета их интересов, но и создает дополнительные возможности для реализации проектов по ее развитию, поскольку правообладатели могут быть заинтересованы в реализации подобных проектов и сами выступать с инициативами по их реализации на принадлежащих им земельных участках. Вместе с тем, чем больше количество правообладателей на выбранной территории, тем ниже вероятность их вовлечения в проект в качестве инвесторов, а необходимость учитывать их интересы или производить изъятия принадлежащих им объектов недвижимого имущества осложняет реализацию проекта развития территории.

Механизмы изъятия земельных участков для проектов развития застроенных территорий подробно описаны в Части 3 настоящей Книги.

Табл. 8. Описание характеристик для оценки территорий по форме собственности.

Характеристика	Описание
Государственная, федеральная	Участки с государственной(федеральной) формой собственности
Государственная, субъекта РФ (региональная)	Участки с государственной (региональной) формой собственности
Муниципальная	Участки с муниципальной формой собственности
Частная	Участки с частной формой собственности

Территориальная зона

Территориальные зоны - это зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты²⁴. Нахождение территории развития в зоне, предусматривающей жилищное строительство, не требует изменений параметров территориальной зоны и упрощает процесс применения положений Стандарта.

Изменение территориальной зоны в ПЗЗ проводится органами местного самоуправления. Порядок внесения изменений регулируется ст. 33 Градостроительного кодекса РФ и предусмотрен в следующих случаях:

- в случае несоответствия ПЗЗ Генеральному плану или Схеме территориального планирования,

- при наличии предложений о внесении изменений в ПЗЗ,

- несоответствие сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий ОКН, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий;

- несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий; - установление, изменение, прекращение существования ЗОУИТ, установление, изменение границ территории ОКН, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения.

Предложения об изменениях ПЗЗ может вносить любой желающий. Порядок рассмотрения таких предложений определяется ст. 33 Градостроительного кодекса РФ и зависит от полномочий инициатора.

Табл. 9. Описание характеристик для оценки территорий по типу территориальной зоны

Характеристика	Описание
Разрешающие жилищное строительство	Не требуется изменение ПЗ
Требующие изменения для жилищного строительства	Требуется изменение ПЗЗ

Шаг 3.3. Подготовленность территории для проведения строительных работ

В состав этой группы входят критерии, способные воспрепятствовать строительству или затруднить его. Это может сказаться как на стоимости, так и на сроках реализации проектов жилой и многофункциональной застройки.

Инженерно-геологические условия

Инженерно-геологические условия - совокупность характеристик компонентов геологической среды, влияющих на инженерные изыскания и условия проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений: рельеф; геологическое строение грунтового массива (состав и состояние грунтов, условия их залегания и свойства); гидрогеологические условия; геологические и инженерно-геологические процессы и явления²⁵. Такие условия определяют возможность и стоимость строительства. Оценка проводится согласно СП 47.13330.2016 и включает изыскания относительно:

- геологического строения,

- геологических и гидрогеологических условий,

- опасных геологических и инженерно-геологических процессов,

- специфических грунтов (в основании фундамента),

- природно-технических условий производства работ.

Категорию сложности инженерно-геологических условий следует устанавливать по совокупности факторов с учетом их влияния на основные проектные решения.

Табл. 10. Описание характеристик для оценки территорий по инженерно-геологическим условиям

Характеристика	Описание
Благоприятные	I (простая) категория сложности согласно СП 47.13330.2016
Относительно благоприятные	II (средняя) категория сложности согласно СП 47.13330.2016
Неблагоприятные	III (сложная) категория сложности согласно СП 47.13330.2016

Негативное антропогенное воздействие

Антропогенное воздействие - влияние производственной и непроизводственной деятельности на свойства ландшафта²⁶. Источниками негативного антропогенного воздействия в городе служат:

- промышленные зоны - оказывают негативное воздействие на экологическое состояние окружающих территорий,

- железнодорожная инфраструктура, крупные транспортные магистрали - создают шумовое загрязнение, разрывы пространственных связей,

- высоковольтные ЛЭП, теле- и радиостанции, радары - создают мощное электромагнитное поле, оказывающее негативное воздействие на организм.

Воздействию негативных антропогенных факторов в той или иной мере подвержены все городские территории. Если их влияние незначительно, территория характеризуется слабой степенью негативного антропогенного воздействия. Факторы умеренного негативного антропогенного воздействия - шумовое и электромагнитное загрязнение, а также разрывы пространственных связей, затрудняющие мобильность жителей территории. К территориям с сильным негативным антропогенным воздействием относят территории, на экологическую обстановку которых непосредственно влияют промышленные объекты, полигоны ТКО и др.

Мониторинг негативного антропогенного воздействия могут проводить как муниципальные экологические службы, так и независимые лаборатории. Чем выше степень негативного антропогенного воздействия на территории, тем выше необходимость принятия защитных мер при проведении строительных работ, что увеличивает сроки и стоимость строительства.

Табл. 11. Описание характеристик для оценки территорий по степени негативного антропогенного воздействия

Характеристика	Описание
Слабое	Воздействие незначительно
Умеренное	Шумовое и электромагнитное загрязнение / Разрывы пространственных связей
Сильное	Экологическое воздействие

Необходимость рекультивации

Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений²⁷. Рекультивации подлежат территории бывшего промышленного или сельскохозяйственного использования, которые могут стать ресурсом для застройки при высокой инвестиционной привлекательности таких территорий либо недостатке земельных ресурсов в городе.

Необходимость рекультивации устанавливается посредством проведения экологической экспертизы. Дальнейшая разработка проектов рекультивации осуществляется на основании действующего законодательства. Порядок согласования этих проектов определен Постановлением Правительства РФ от 10.07.2018 N 800 "О проведении рекультивации и консервации земель".

В зависимости от характера использования территории возможны различные виды рекультивации, в том числе формирование откосов, снятие, транспортирование, нанесение почв и плодородных пород на рекультивируемые земли, коренная мелиорация, строительство дорог, специальных гидротехнических сооружений и др.

Табл. 12. Описание характеристик для оценки территорий по необходимости рекультивации.

Характеристика	Описание
Да	Необходима рекультивация
Нет	Нет необходимости в рекультивации

Аварийное жилье

Наличие на территории аварийного жилья может служить негативным фактором для будущего строительства в связи с необходимостью сноса. Однако при высокой инвестиционной ценности территории для новой застройки возможно заключение инвестиционных соглашений с застройщиками для софинансирования программ расселения.

Табл. 13. Описание характеристик для оценки территорий по наличию объектов аварийного жилья

Характеристика	Описание
Да	Территории с аварийным жильем
Нет	Территории без аварийного жилья

Расселение аварийного жилья производится согласно законодательству РФ. Необходимо определить, предусмотрено ли расселение аварийного жилья на территории адресными программами.

Наличие объектов, подлежащих выводу

Объекты, подлежащие выводу, - объекты, не функционирующие либо планирующиеся к переносу. Особенно привлекательны для жилой и многофункциональной застройки территории в непосредственной близости от центра города. Наличие таких объектов в границах территории развития может существенно повысить стоимость подготовки территории к строительству ввиду необходимости вывода и последующему частичному либо полному сносу.

Табл. 14. Описание характеристик для оценки территорий по наличию объектов, подлежащих выводу

Характеристика	Описание
Да	На территории есть объекты, подлежащие выводу
Нет	На территории нет объектов, подлежащих выводу

Шаг 3.4. Общественная полезность

Эта группа критериев оценивает восприятие территории пользователями и количество находящихся на ней объектов коммерческой инфраструктуры. В зависимости от целей и задач проекта жилой или многофункциональной застройки, результаты оценки по этим критериям можно использовать как показатель привлекательности территории для будущих жителей, так и для выявления территорий, развитие которых будет способствовать повышению качества городской среды.

Плотность функций

Недостаток коммерческой инфраструктуры на территории приводит к маятниковой миграции жителей к местам приложения труда, покупки товаров и получения услуг. Недостаток жилья приводит к "вымиранию" районов в нерабочее время, что негативно влияет на их безопасность и восприятие пользователями.

Для оценки необходимо рассчитать количество объектов коммерческой инфраструктуры на ячейку сетки 100 на 100 м. Разбивка на группы высокой, средней и низкой плотности рассчитывается индивидуально*.

------------------------------

* Распределение рекомендуется проводить по методу естественных интервалов Дженкса (Jenks' Natural Breaks algorithm). Подробнее см.: Jenks, George F. 'The Data Model Concept in Statistical Mapping', in International Yearbook of Cartography, Vol. 7, 1967, pp. 186-190.

------------------------------

Табл. 15. Описание характеристик для оценки территорий по плотности функций

Характеристика	Описание
Высокая	Рассчитывается индивидуально
Средняя
Низкая

Восприятие территории пользователями

Этот критерий отражает представление пользователей территории о ее безопасности, комфорте и иных особенностях. Позитивно воспринимаемая территория ощущается как безопасная, эстетичная, разнообразная, привлекательная для жизни, работы, досуга. Нейтрально и негативно воспринимаемые территории получают средние и низкие оценки пользователей по этим параметрам соответственно.

Позитивно воспринимаемые территории привлекательны для проектов жилой и многофункциональной застройки. Выявление негативно воспринимаемых территорий позволяет определить территории, развитие которых в соответствии с принципами Стандарта в перспективе будет способствовать снижению социальной напряженности, созданию из депрессивного района новой точки роста - территории активного социально-экономического развития.

Исследование восприятия территории пользователями может проводиться с помощью таких инструментов, как:

- массовые опросы,

- глубинные интервью и фокус-группы,

- платформы краудсорсинга идей*.

------------------------------

* Платформа краудсорсинга идей - онлайн-инструмент решения проблем, поиска новых идей и определения потребностей горожан.

------------------------------

Использование тех или иных инструментов выявления общественного мнения зависит от возможностей и целей, задач и приоритетов городской администрации. Для организации любых видов исследований необходимо задействовать профессиональных консультантов.

Табл. 16. Описание характеристик для оценки восприятия территорий пользователями

Характеристика	Описание
Позитивное	Согласно результатам исследований
Нейтральное
Негативное