Глава 18. Методика измерения значений параметров для проведения оценки

Глава 18
Методика измерения значений параметров для проведения оценки

Для корректного измерения параметров целевых моделей Стандарта в целях оценки проекта развития территории предлагается воспользоваться методикой, представленной ниже.

Для измерения значения параметра лицу, проводящему оценку, необходимо произвести расчет по соответствующей формуле или установить фактическое значение параметра на основе представленных чертежей в составе комплектов документов мастер-плана. Описание способов измерения параметров и формулы расчета (при наличии) представлены в таблицах ниже.

В границах зоны пешеходной доступности измеряются следующие параметры:

Табл. 20. Способы измерения параметров целевых моделей Стандарта в границах зоны пешеходной доступности

Название параметра	Описание способа измерения параметра	Формула расчета параметра (при наличии)
Доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади застройки территории, %	Определяется как доля от общей площади всех зданий и сооружений, расположенных в зоне пешеходной доступности, отведенная для размещения объектов торговли, услуг, культуры, досуга, образования, здравоохранения, административно-делового и производственного назначения.	, где: C - доля помещений, приспособленных для размещения объектов общественно-деловой инфраструктуры, от общей площади застройки территории, %; - общая площадь существующих и планируемых зданий и помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры в зоне пешеходной доступности, ; S - общая площадь существующей и планируемой застройки в зоне пешеходной доступности, .
Плотность застройки территории (брутто),	Определяется как отношение общей площади застройки к площади территории в границах зоны пешеходной доступности.	, где: D - плотность застройки территории (брутто), ; S - общая площадь существующей и планируемой застройки в зоне пешеходной доступности ; A - площадь территории в зоне пешеходной доступности, га.
Плотность улично-дорожной сети,	Определяется как соотношение суммарной протяженности улиц к площади территории в зоне пешеходной доступности.	, где: - плотность улично-дорожной сети, ; - протяженность улично-дорожной сети в зоне пешеходной доступности, км; - площадь территории, обслуживаемая улично-дорожной сетью в зоне пешеходной доступности, .
Плотность населения, чел./га	Определяется как число жителей на 1 гектар территории жилой и многофункциональной застройки в границах зоны пешеходной доступности.	, где: R - плотность населения, чел./га; N - сумма числа жителей существующей застройки и планируемого населения в зоне пешеходной доступности, чел; A - площадь территории в зоне пешеходной доступности, га.
Жилищная обеспеченность,	Определяется как общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя территории жилой и многофункциональной застройки в границах зоны пешеходной доступности.	, где: H - жилищная обеспеченность, ; L - общая площадь существующих и планируемых жилых помещений, ; N - сумма числа жителей существующей застройки и планируемого населения на участке проектирования, чел.
Обеспеченность озелененными территориями, .	Определяется как площадь открытых общественных пространств, не менее 50% которых имеет впитывающую поверхность, на одного жителя с учетом плотности высокоствольной и (кустарниковой) растительности не менее 0,3 дерева (кустарника)/чел.	, где: G - Обеспеченность озелененными территориями, ; - площадь существующих и планируемых озелененных территорий в зоне пешеходной доступности, ; N - сумма числа жителей существующей застройки и планируемого населения в зоне пешеходной доступности, чел.

В границах территории проектирования измеряются следующие параметры:

Табл. 21. Способы измерения параметров целевых моделей Стандарта в границах территории проектирования

Название параметра	Описание способа измерения параметра	Формула расчета параметра (при наличии)
Размер (площадь) квартала жилой и многофункциональной застройки, га	Определяется как площадь территории в красных линиях, отделяющих внутриквартальную территорию от территорий общего пользования. Если красные линии не установлены, границы квартала определяются по линии застройки - проектной линии, вдоль которой расположено более 50% протяженности фасадов зданий, выходящих на улицу.	-
Длина стороны квартала, м	Определяется как протяженность красной линии между перекрестками улиц, ограничивающих квартал.	-
Интервал размещения сквозных вело-пешеходный путей, соединяющих улицы и другие общественные пространства по внутриквартальным территориям, м	Определяется как расстояние от перекрестка до ближайшего сквозного прохода или между двумя такими проходами.	-
Ширина улиц, м	Определяется как ширина поперечного профиля улицы в границах красных линий. В условиях реконструкции, когда красные линии не установлены, определяется как ширина поперечного профиля между фасадами зданий или другими вертикальными элементами (ограждения, деревья, подпорные стенки и пр.), формирующими физические и визуальные границы уличного пространства.	-
Количество полос движения, шт.	Определяется как число полос как встречного, так и одностороннего движения автотранспорта, в том числе выделенные полосы для движения автобусов и троллейбусов. Параметр не учитывает выделенные трамвайные линии, боковые проезды, заездные и парковочные карманы.	-
Интервал размещения пешеходных переходов, м	Определяется как расстояние между осями разметки соседних пешеходных переходов.	-
Ширина тротуара, м	Определяется как расстояние от края проезжей части до красных линий кварталов жилой и многофункциональной застройки. В условиях реконструкции, когда красные линии не установлены, определяется как расстояние от края проезжей части до фасадов зданий и (или) других вертикальных элементов, формирующих физические и визуальные границы пространства элементов улично-дорожной сети (улиц, площадей набережных).	-
Шаг высадки деревьев вдоль главных улиц районного значения, м	Определяется как расстояние между деревьями при их посадке. Параметр применяется в отношении высокоствольного озеленения как минимум по одной стороне улицы.	-
Предельный размер главных площадей, га	Определяется как площадь территории, ограниченной по периметру красными линиями территорий общего пользования и/или внешними краями тротуаров примыкающих улиц.	-
Доля озелененных территорий в территориях общего пользования, %	Определяется как доля от расчетной площади озелененных территорий, расположенная в территориях общего пользования.	, где: - Доля озелененных территорий в территориях общего пользования, %; - площадь существующих и планируемых озелененных территорий, га; T - площадь существующих и планируемых территорий общего пользования, га.
Предельные размеры формируемых озелененных территорий (парков, скверов), га	Определяется как площадь земельного участка для размещения парка, сквера или линейного озеленения.	-
Ширина бульваров, м	Определяется как расстояние между длинными сторонами участка озеленения с соотношениями сторон не менее 1:4.	-
Количество наземных автостоянок вдоль улиц, м-мест/га	Определяется как число машиномест на наземных (уличных и плоскостных) автостоянках на 1 гектар территории проектирования.	, где: - количество наземных автостоянок вдоль улиц, машино-мест/га; A - площадь территории проектирования, га; - количество наземных автостоянок, размещаемых вдоль улиц, машино-мест.
Рекомендуемая площадь участка школы, га	Определяется как площадь земельного участка для размещения школы	-
Рекомендуемая площадь участка детских садов, га	Определяется как площадь земельного участка для размещения детского сада	-

В границах квартала жилой и многофункциональной застройки измеряются следующие параметры:

Табл. 22. Способы измерения параметров целевых моделей Стандарта в границах квартала жилой и многофункциональной застройки

Название параметра	Описание способа измерения параметра	Формула расчета параметра (при наличии)
Плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки (нетто),	Отношение общей площади объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения (исключая подземные этажи) к площади территории квартала в границах красных линий.	, где: - плотность застройки квартала жилой и многофункциональной застройки, ; - общая площадь объектов капитального строительства жилого и нежилого назначения (исключая подземные этажи), ; - площадь территории квартала в границах красных линий, га.
Отступ застройки (фасадов зданий) от красных линий улиц, м	Определяется как расстояние от красной линии до фасада здания. Устанавливается в зависимости от типа улицы или другого открытого общественного пространства, к которому обращена застройка.	-
Высота первого этажа застройки, выходящей на красные линии улиц, м	Определяется как расстояние от чистого пола до низа перекрытия верхнего этажа.	-
Процент остекления фасада первого этажа, %	Определяется доля от площади поверхности фасада первого этажа, измеряемой от уровня тротуара до низа перекрытия второго этажа и между наружными углами здания, выходящими на красные линии, занятая прозрачным остеклением.	, где: - процент остекления фасада первого этажа, %; W - площадь поверхности прозрачного остекления, ; F - площадь поверхности фасада первого этажа, измеряемой от уровня тротуара до низа перекрытия второго этажа и между наружными углами здания, .
Отметка входов над уровнем тротуара, м	Определяется как расстояние от поверхности тротуара до нижней отметки дверного проема.	-
Высота ограждений земельных участков вдоль красных линий улиц, м	Определяется как расстояние от уровня тротуара до верха конструкции ограждения земельного участка в его самой высокой точке.	-
Размер (площадь) земельного участка, га	Определяется как площадь территории в границах земельного участка.	-
Процент застроенности земельного участка, %	Определяется как доля от площади территории в границах земельного участка, занятая зданиями и сооружениями.	, где: - процент застроенности земельного участка, %; - площадь застройки (по внешнему периметру стен), ; - площадь земельного участка, .
Доля периметра земельного участка, совпадающая с красными линиями улиц, площадей, скверов, %	Определяется как доля периметра земельного участка, совпадающая с красными линиями территорий общего пользования.	-
Процент застроенности земельного участка по красным линиям, %	Определяется как доля длины стороны квартала по красной линии, занятая фасадами зданий.	, где: - процент застроенности земельного участка по красным линиям, %; - длина фасадов зданий по красной линии, м; - длина стороны квартала по красной линии, м.
Доля внутриквартальных территорий для размещения автостоянок, %	Определяется как доля внутриквартальной территории, предназначенная для размещения наземных автостоянок без учета нормируемых отступов от окон жилых и общественных зданий.	, где: - доля внутриквартальных территорий для размещения автостоянок, %; - площадь внутриквартальной территории, предназначенная для размещения наземных автостоянок без учета нормируемых отступов от окон жилых и общественных зданий, га; - площадь территории квартала в границах красных линий, га.
Количество основных видов разрешенного использования земельного участка, шт	Определяется как количество основных видов разрешенного использования. Устанавливается в зависимости от территории, на которой расположен участок, но в количестве не менее двух видов разрешенного использования, относящихся к различным категориям, с кодами 2 (Жилая застройка), 3 (Общественное использование объектов капитального строительства) и 4 (Предпринимательство).	-
Этажность рядовой застройки, надземных этажей	Определяется как число надземных этажей здания.	-
Доля жилых ячеек с отдельным входом и земельным участком, %	Определяется как процент квартир или жилых ячеек в составе домовладения, имеющих отдельный вход с улицы.	, где: - доля жилых ячеек с отдельным входом и земельным участком, %; - количество квартир или жилых ячеек в составе домовладения; имеющих отдельный вход с улицы; - общее количество квартир или жилых ячеек в домовладении.
Этажность зданий-акцентов, надземных этажей	Определяется как число надземных этажей здания.	-
Доля площади застройки для размещения зданий-акцентов, %	Определяется как доля площади застройки квартала, предназначенная для размещения зданий повышенной этажности.	, где: - доля площади застройки для размещения зданий-акцентов, %; B - площадь застройки для размещения зданий повышенной этажности, ; - площадь застройки (по внешнему периметру стен), .

Оценка экономической (бюджетной) эффективности

В соответствии с методическими рекомендациями по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий, разработанными Институтом Градплана города Москвы¹, чистый дисконтированный доход от осуществления бюджетных инвестиций в проект развития территории может быть рассчитан по формуле:

, где:

- сумма единоразовых поступлений в бюджет города от реализации мероприятий, предусмотренных проектом развития территории в год t, млн руб. Единоразовые поступления могут быть рассчитаны как:

, где:

- поступление платы за право заключения договоров аренды земельных участков или договоров развития территорий с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на заключение данных договоров в год t, млн руб.;

- поступление платы за изменение видов разрешенного использования земельных участков инвесторами, млн руб.;

- арендные платежи за земельные участки на период строительства, млн руб.;

- налог на прибыль от реализации инвесторами объектов различного функционального назначения, млн руб.;

- сумма регулярных налоговых и неналоговых поступлений от хозяйственной деятельности в год t, предусмотренных проектом развития территории, млн руб.

, где:

- поступления налога на доходы физических лиц в год t, занятых на местах приложения труда, предусмотренных проектом развития территории, млн руб./год;

- ежегодные поступления налога на прибыль от эксплуатации объектов капитального строительства в год t, реализованных в рамках проекта развития территории, млн руб./год;

- ежегодные поступления арендных платежей за эксплуатацию земельных участков, млн руб./год;

- ежегодные поступления налога на имущество организаций и физических лиц в год t по объектам, реализованным в рамках проекта развития территории, млн руб./год;

- ежегодные поступления земельного налога от организаций и физических лиц в год t применительно к участкам, развитие которых осуществляется в рамках проекта развития территории, млн руб./год;

- инвестиционные затраты бюджета на реализацию мероприятий, предусмотренных проектом развития территории в год t, млн руб. Инвестиционные затраты определяются в текущем уровне цен и могут быть рассчитаны по формуле:

, где:

- затраты на подготовку территории к строительству в год t за счет средств бюджета города, млн руб.;

- затраты на выполнение проектно-изыскательных работ в год t, млн руб.;

- сумма затрат на возведение объектов капитального строительства в год t, млн руб.;

- сумма затрат на инженерное обеспечение территории в год t, млн руб.;

- сумма затрат на строительство социальных объектов в год t, млн руб.;

- сумма затрат на строительство и реконструкцию транспортной инфраструктуры в год t, млн руб.;

- сумма затрат на благоустройство территории в год t, млн руб.;

Эt - эксплуатационные расходы бюджета на содержание и обеспечение работоспособности городской инфраструктуры, создаваемой в рамках реализации проекта развития территории в год t, млн. руб.* ²;

------------------------------

* Рассчитывается в соответствии с нормативами финансовых затрат на содержание объектов инфраструктуры, утвержденных муниципальными органами.

------------------------------

- затраты на социальное обеспечение населения;

, где:

Эс - средняя величина бюджетных ассигнований на социальное обеспечение одного человека, руб.;

- число новых мест проживания, предусмотренное проектом развития территории в год t, чел.;

Е - бюджетная ставка дисконтирования, равная ключевой ставке ЦБ РФ, %.

Если ЧДД положительный, то проект является эффективным и может быть рекомендован к реализации.