Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям по проекту федерального закона N 674577-7 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации" (в части отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды, срок действия которого истек)", внесенному Народным Хуралом (Парламентом) Республики Калмыкия (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям
по проекту федерального закона N 674577-7 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации" (в части отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды, срок действия которого истек)",
внесенному Народным Хуралом (Парламентом) Республики Калмыкия

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 674577-7 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации" (в части отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды, срок действия которого истек), внесенного Народным Хуралом (Парламентом) Республики Калмыкия (далее - Законопроект), и сообщает следующее.

Как следует из пояснительной записки, прилагаемой к Законопроекту, он разработан в целях достижения единообразного понимания и толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), касающихся вопросов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах или без проведения торгов.

Неясность законодательного регулирования, по мнению разрабочика, связана с формулировкой пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, который устанавливает правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В обоснование данного довода разработчик в пояснительной записке указывает, что "буквальное толкование положений указанного пункта не позволяет однозначно установить случаи применения данных положений (применяется в отношении договоров аренды, срок действия которых истек, или же в отношении договоров до дня истечения срока их действия)".

В качестве способа решения указанной проблемы законопроектом предлагается дополнить пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ нормой о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов только по истечении срока действия договора аренды.

Соглашаясь с необходимостью совершенствования законодательных механизмов регулирования арендных отношений, Комитет, вместе с тем, не может согласиться с предлагаемыми Законопроектом изменениями по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Данное положение ГК РФ конкретизировано рассматриваемым пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, содержащим правило о том, что у арендатора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок сохраняется, если земельные участки предоставляются в аренду посредством проведения торгов. Данный подход обусловлен необходимостью создания дополнительных гарантий защиты прав и законных интересов арендаторов в связи с тем что приведенные ранее положения ГК РФ не обеспечивали в полной мере реализацию арендатором своего преимущественного права. Данное право могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Буквальное толкование текста указанных норм позволяет сделать однозначный вывод о том, что субъектами рассматриваемых отношений являются действующие арендаторы, сроки действия договоров аренды земельных участков которых не истекли в период реализации преимущественного права посредством участия в торгах.

ЗК РФ специально регламентированы случаи, при которых допускается заключение с арендатором нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а также определена совокупность условий для реализации данного права (пункты 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

На основании вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям полагает предлагаемые Законопроектом изменения избыточными и рекомендует Государственной Думе отклонить Законопроект при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев