Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2019 г. N 309-ЭС19-1374 по делу N А60-66858/2017 Постановление апелляционного суда об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка оставлено в силе, поскольку у спорного земельного участка вид разрешенного использования - под здание спортивной школы, в связи с чем он не относится к землям, ограниченным в обороте

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2019 г. N 309-ЭС19-1374

Резолютивная часть определения объявлена 15 августа 2019 г.

Полный текст определения изготовлен 21 августа 2019 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Грачевой И.Л., Маненкова А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу с дополнением администрации города Екатеринбурга на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу N А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области

по иску администрации города Екатеринбурга к обществу с ограниченной ответственностью "Спецэнергострой-М" об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга - Шаматонова А.В.;

общества с ограниченной ответственностью "Спецэнергострой-М" - Гордеев Н.В., Морозов Г.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей сторон по делу, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

обществу с ограниченной ответственностью "Спецэнергострой-М" (далее - общество) принадлежит на праве собственности помещение площадью 752,3 кв.м в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601011:273, находящемся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург". В указанном здании, помимо помещений общества, находятся помещение площадью 1 101 кв.м, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию и предоставленное в оперативное управление муниципальному бюджетному образовательному учреждению дополнительного образования детско-юношеская спортивная школа N 3 имени А.Д. Мышкина (далее - МБОУ ДО ДЮСШ), а также помещение площадью 96,7 кв.м, находящееся в собственности Кувалдина С.Н. Общая площадь помещений в здании, на которые зарегистрированы права в Едином государственном реестре недвижимости, составляет 1 950 кв. м, площадь земельного участка - 2 096 кв.м, разрешенное использование - под здание спортивной школы.

Администрацией города Екатеринбурга (далее - администрация) и МБОУ ДО ДЮСШ заключен договор от 01.09.2016 аренды земельного участка N 6-1403 (далее - договор аренды) сроком на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Письмом от 19.06.2017 администрация направила обществу дополнительное соглашение от 08.02.2017 N 1 (далее - дополнительное соглашение) к договору с предложением стать его участником.

Обществом в адрес администрации направлен протокол разногласий к названному договору, который был отклонен администрацией с направлением проекта дополнительного соглашения на иных условиях.

Письмом от 01.11.2017 общество вновь представило протокол разногласий к договору аренды, а также указало на возникновение у него права собственности на часть земельного участка и отсутствие обязанности заключать договор аренды спорного земельного участка.

Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения дополнительного соглашения к договору, обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273, путем подписания дополнительного соглашения на условиях, предложенных администрацией.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2018 исковые требования администрации удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 решение суда изменено, исковые требования удовлетворены. На общество возложена обязанность заключить с администрацией дополнительное соглашение к договору аренды на следующих условиях:

1) преамбулу договора после слов "арендатор" дополнить словами "общество с ограниченной ответственностью "Спецэнергострой-М" в лице директора Кунгуровой Н.Э., действующей на основании устава";

2) подпункт 2.1.5 договора дополнить абзацем "общество "Спецэнергострой-М" - для эксплуатации помещения административного назначения с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв.м";

3) подпункт 2.2.1 договора дополнить абзацем "для общества "Спецэнергострой-М" в размере 752,3/1950 от 2096 кв.м";

4) права и обязанности общества "Спецэнергострой-М" возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-66858/2017;

5) пункты 3.1, 3.2 договора исключить;

6) в пункте 3.4 договора исключить положение об уплате штрафа в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка;

7) дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации;

8) приложением к дополнительному соглашению является расчет арендной платы для общества "Спецэнергострой-М".

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 постановление суда апелляционной инстанции изменено в части урегулирования разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды.

Пункт 2.2.1 дополнительного соглашения к указанному договору дополнен абзацем 4 следующего содержания: "Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка".

В остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просила постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Определением от 18.07.2019 кассационная жалоба администрации вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От общества поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик приводит доводы об обоснованности постановления суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.

Разрешая спор, суд кассационной инстанции руководствовался положениями пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, а также иных помещений, находящихся в частной собственности у общества и Кувалдина С.Н., суд округа пришел к выводу, что у этих лиц имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При указанных обстоятельствах, по мнению суда кассационной инстанции, размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (с изменениями, внесенными постановлением от 05.05.2017 N 531, далее - постановление Правительства N 582).

Между тем, рассматривая спор, суд кассационной инстанции не учел следующее.

Устанавливая обществу в дополнительном соглашении арендную плату в размере земельного налога, суд кассационной инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, а также принципа N 7, содержащегося в постановлении Правительства N 582, считая спорный земельный участок как ограниченным в обороте ввиду невозможности его выкупа в частную собственность обществом.

Как предусматривает часть 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Земельный кодекс содержит норму - статью 27, регулирующую ограничение оборотоспособности земельных участков, которая устанавливает пунктом 4 случаи изъятия из оборота земельных участков, а пунктом 5 - ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства N 582 среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как установили суды, вид разрешенного использования спорного земельного участка - под здание спортивной школы, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что он не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса.

Между тем, по мнению суда кассационной инстанции, толкование принципа N 7 позволяет распространить его действие на собственника помещения в здании, расположенном на земельном участке, не относящемся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса, поскольку общество не имеет возможности приобрести спорный земельный участок в собственность по причине наличия других лиц, владеющих помещениями на ином праве.

В отсутствие в Земельном кодексе оснований для признания в спорном случае такого земельного участка ограниченным в обороте судебная коллегия принимает также во внимание наличие между сторонами другого дела, в котором с учетом исследования обстоятельств настоящего спора было дано толкование возможности применения принципа N 7 при определении арендной платы обществу.

Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

Из изложенного следует, что Верховным Судом Российской Федерации уже была сформирована позиция по применению принципа N 7 к спорной между сторонами по настоящему делу ситуации.

Кроме того, разрешая спор по настоящему делу, суд округа не учел, что вопрос о применении льготной арендной платы для лиц, заключающих договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован законодателем пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктами 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса - к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.

Для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичного правила, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Таким образом, обоснованно применив при разрешении спора положения вышеприведенных норм права, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной истцом редакции, согласно которой размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их пользовании, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, дополнив его абзацем следующего содержания: "для общества "Спецэнергострой-М" в размере 752,3/1950 от 2096 кв.м".

На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу изменения постановления суда апелляционной инстанции в указанной части, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем его постановление в части изменения постановления суда апелляционной инстанции об урегулировании разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах - оставлению без изменения.

В остальной части постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу N А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу N А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области отменить в части изменения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 об урегулировании разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения N 1 от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 N 6-1403. В указанной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по настоящему делу оставить в силе.

В остальной части постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу N А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

И.Л. Грачева

А.Н. Маненков