Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 мая 2014 г. N Д23и-1654 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) относительно правового регулирования права пользования земельным участком, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками граждан и юридических лиц, а также относительно прав на земельный участок под разрушенным зданием и об условиях прекращения права собственности на разрушенное здание, и в пределах компетенции сообщает.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Следует отметить, что, в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, право пользования земельным участком собственником недвижимости, предусмотренное статьей 271 Гражданского кодекса, не является вещным правом, признанным статьей 216 Гражданского кодекса, наряду с правом собственности. В связи с чем право пользования земельным участком не требует документального оформления и возникает и прекращается в силу закона, при соблюдении определенных условий, установленных гражданским законодательством.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 268 Гражданского кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Вопросы переоформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, возникших до введения в действие Земельного кодекса, урегулированы Федеральным законом от 25 октября 2001 г. 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). В частности, согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса.

При этом пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозных организаций, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (пункт 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом государственная регистрация права собственности граждан на указанные в пункте 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (абзац 4 пункта 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Поскольку действующим земельным законодательством оформление в собственность граждан указанных земельных участков сроком не ограничивается, гражданин может не воспользоваться своим правом и не переоформлять документы. Однако следует учитывать, что согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а согласно статье 1181 Гражданского кодекса право постоянного (бессрочного) пользования не входит в состав наследства, так как указанной статьей Гражданского кодекса предусмотрена возможность наследования земельных участков, принадлежащих только на праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения.

Относительно условий прекращения права собственности на разрушенное здание, а также применения статей 36 и 39 Земельного кодекса к регулированию прав на земельный участок под разрушенным зданием, следует отметить следующее.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается, в том числе при гибели или уничтожении имущества. В связи с чем Департамент недвижимости полагает, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве на это имущество не может быть сохранена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в ним по причине ее недостоверности.

Вместе с тем определяющим критерием приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 36 Земельного кодекса является наличие зарегистрированного в установленном порядке права на здания, строения, сооружения на таком земельном участке.

В силу статьи 39 Земельного кодекса нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, право собственности на которое прекращается по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса, означает, что ранее предоставленное право на землю, на котором расположен указанный объект, сохраняется в целях восстановления разрушенного объекта в силу прямого указания закона. При этом после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Заместитель директора Департамента недвижимости

M.B. Бочаров