Приложение. Отчет о проведенном правовом мониторинге Закона Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области"

Приложение
к постановлению
Московской областной Думы
от 24.10.2019 N 46/97-П

Отчет
о проведенном правовом мониторинге Закона Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области"

I. Общие положения

Объект правового мониторинга (далее - мониторинг) - Закон Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" (далее - Закон Московской области N 84/2010-ОЗ).

Субъект мониторинга - Московская областная Дума.

Период проведения мониторинга - с 01 января 2018 года по 01 сентября 2019 года, срок проведения мониторинга - 2-4 квартал 2019 года.

Целью проведения мониторинга является совершенствование законодательства Московской области в области долевого строительства многоквартирных домов.

Задачей мониторинга является всесторонний анализ положений действующей редакции Закона Московской области N 84/2010-ОЗ, изучение практики его применения, выявление проблем, которые возникают у правоприменителей, разработка предложений по принятию мер, обеспечивающих повышение эффективности применения закона и выявление необходимости внесения изменений в Закон Московской области N 84/2010-ОЗ.

Реализация данной цели предполагает решение следующих задач:

1) сбор, обработка и систематизация информации о практике применения Закона Московской области N 84/2010-ОЗ;

2) сбор, обработка и систематизация информации о законодательстве Российской Федерации по вопросам обеспечения прав граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных домов;

3) анализ информации о практике применения норм Закона Московской области N 84/2010-ОЗ на территории Московской области;

4) подготовка предложений по совершенствованию законодательства Московской области по вопросам защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области.

II. Информация о деятельности Комиссии по проведению мониторинга

В целях проведения мониторинга постановлением Московской областной Думы от 18 апреля 2019 г. N 20/82-П "О проведении мониторинга правоприменения Закона Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" создана Комиссия по проведению мониторинга (далее - Комиссия) в следующем составе:

1) Демидович М.А. - депутат Московской областной Думы, член фракции ЛДПР;

2) Кононенко Д.Х. - депутат Московской областной Думы, член фракции КПРФ;

3) Коханый И.В. - депутат Московской областной Думы, член фракции "ЕДИНАЯ РОССИЯ";

4) Мельников В.Б. - депутат Московской областной Думы, член фракции КПРФ;

5) Смирнов А.Э. - депутат Московской областной Думы, член фракции "ЕДИНАЯ РОССИЯ";

6) Чистюхин И.В. - депутат Московской областной Думы, член фракции "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ";

7) Капралов Н.Н. - руководитель аппарата Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Московской областной Думы;

8) Перепечина М.А. - консультант Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Московской областной Думы;

9) Васюкова Н.В. - консультант отдела систематизации законодательства и правовой информации Государственно-правового управления Московской областной Думы.

По предложению Губернатора Московской области в состав комиссии направлены:

Баринова Ю.М. - заместитель министра жилищной политики Московской области;

Басенин А.Е. - первый заместитель начальника Главного управления государственного строительного надзора Московской области.

В связи с прекращением полномочий Бариновой Ю.М. - заместителя министра жилищной политики Московской области от Министерства жилищной политики в состав Комиссии направлена заместитель министра жилищной политики Московской области Апполинарова Е.В.

Также по решению Комиссии в состав Комиссии включен Черепякин А.А. - начальник управления экономической безопасности Главного управления региональной безопасности Московской области.

Председателем Комиссии избран Кононенко Д.Х. - депутат Московской областной Думы, заместитель председателя Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики.

Комиссией был разработан и утвержден план проведения мониторинга правоприменительной практики Закона Московской области N 84/2010-ОЗ, в соответствии с которым проведены следующие мероприятия:

1) проведен анализ законодательства Российской Федерации по вопросам защиты прав граждан - участников долевого строительства;

2) направлены запросы в органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области о предоставлении информации по теме мониторинга;

3) направлены запросы в центральные исполнительные органы государственной власти Московской области о предоставлении информации по теме мониторинга;

4) проведена работа по обобщению предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области;

5) проведены анализ и оценка эффективности применения норм объекта мониторинга, изучены предложения органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области, направленные на совершенствование законодательства в части рассматриваемых вопросов;

6) выработаны предложения по совершенствованию законодательства Московской области по теме мониторинга.

III. Проведение мониторинга

1. Состояние законодательства Российской Федерации в сфере долевого строительства

Правоотношения в сфере долевого строительства в Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Начиная с 2017 года в Федеральный закон N 214-ФЗ неоднократно вносились изменения, направленные на снижение рисков граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, ужесточались требования к застройщикам, привлекающих денежные средства граждан по договорам о долевом участии в строительстве, предусматривалось страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. С принятием Федерального закона от 01 июля 2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" основной формой финансового участия граждан в строительстве многоквартирных домов установлено финансирование строительства с использованием счетов эскроу. Средства граждан по договорам долевого участия в настоящее время могут привлекать застройщики, которые соответствуют требованиям частей 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ. В таких случаях средства граждан по договорам долевого участия привлекаются при условии получения застройщиком заключения Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ.

Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 151-ФЗ) внесен ряд изменений в действующее законодательство в сфере долевого строительства:

1) в целях завершения строительства проблемных объектов законопроектом предусмотрена возможность создания субъектом Российской Федерации унитарной некоммерческой организации в форме фонда;

2) в закон введено понятие проблемного объекта, что отражается в единой информационной системе на основании сведений, размещаемых субъектами. В системе формируется единый реестр проблемных объектов, а контролирующие органы обязаны размещать в единой информационной системе информацию по реализации мероприятий по обеспечению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов.

3) признано утратившим силу полномочие контролирующего органа, в соответствии с которым контролирующий орган признавал граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и вел реестр таких граждан.

Также вопросы обеспечения прав граждан, вложивших свои денежные средства в строительство многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с данным законом Российской Федерацией создана публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", за счет внесения застройщиками обязательных отчислений в него осуществляется финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Механизмы, изложенные выше, снижают риски сделки между застройщиком и участником долевого строительства, однако применяются данные положения в отношении граждан, заключивших договора об участии в долевом строительстве с 1 июля 2018 года.

При этом на территории Московской области насчитывается значительное количество объектов незавершенного строительства и участников долевого строительства, к которым данные нормы защиты их прав не применимы. В связи с чем регулирование вопросов защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на законодательном уровне в Московской области остается актуальным.

2. Состояние законодательства Московской области в сфере защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов

На территории Московской области вопросы защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов, регулируются Законом Московской области N 84/2010-ОЗ.

Закон Московской области N 84/2010-ОЗ устанавливает:

полномочия центрального исполнительного органа государственной власти Московской области в сфере долевого строительства, органа государственного строительного надзора Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов;

понятие проблемного объекта и основания, в соответствии с которыми объект долевого строительства может быть признан проблемным объектом;

случаи, когда объект долевого строительства не может быть признан проблемным объектом;

понятие пострадавшего соинвестора;

критерии для признания застройщика проблемным;

определение нового застройщика;

понятие Реестра проблемных застройщиков и перечень сведений, которые должны в нем содержаться.

Органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области в соответствии с Законом Московской области N 84/2010-ОЗ осуществляют контроль за сроками завершения строительства объекта, в случае наступления обстоятельств, определенных Законом Московской области N 84/2010-ОЗ, признают объект долевого строительства проблемным объектом, формируют план мероприятий по завершению строительства проблемного объекта и при необходимости ищут нового застройщика с целью завершения строительства проблемного объекта и (или) обеспечения прав граждан участников долевого строительства.

В целях обеспечения прав граждан - пострадавших соинвесторов органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области имеют право предоставить новому застройщику дополнительный земельный участок, оптимизировать выданные технические условия присоединения к инженерным сетям и изменить порядок, условия и сроки внесения арендной платы за предоставленный земельный участок для застройщика или нового застройщика.

В соответствии с Законом Московской области N 84/2010-ОЗ центральные исполнительные органы государственной власти Московской области при защите прав участников долевого строительства взаимодействуют с органами местного самоуправления муниципальных образований и пострадавшими соинвесторами, согласовывают органам местного самоуправления план мероприятий, направленный на завершение строительства проблемного объекта и защиту прав пострадавших граждан - соинвесторов, признают граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведут Реестр таких граждан, ведут сводный перечень проблемных объектов, размещают информацию о ходе строительства, а также ведут Реестр проблемных застройщиков.

Законом Московской области N 64/2019-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" внесены изменения в Закон Московской области N 84/2010-ОЗ, в соответствии с которыми предусмотрена возможность обмена обязательств имущественного и неимущественного характера нового застройщика перед органами местного самоуправления на обязанность обеспечить права граждан - участников долевого строительства на территории муниципального образования.

3. Информация о правоприменении Закона Московской области N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области"

Комиссией были подготовлены и направлены запросы в центральные исполнительные органы государственной власти Московской и органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области о предоставлении информации, связанной с исполнением полномочий, установленных Законом Московской области N 84/2010-ОЗ, и характеризующей его правоприменение.

В Министерство жилищной политики Московской области направлены запросы о предоставлении информации:

о количестве пострадавших граждан - соинвесторов, права которых были обеспечены за период 01.01.2018 г. - 01.06.2019 г.;

о состоянии работы с многоквартирными домами, признанными органами местного самоуправления муниципальных образований проблемными объектами за период 01.01.2018 г. - 01.06.2019 г.;

о проблемных объектах, исключенных из Сводного перечня проблемных объектов за период 01.01.2018 г. - 01.06.2019 г.;

о многоквартирных домах, являющихся объектами долевого строительства, в отношении которых Министерство жилищной политики осуществляет контроль над сроками исполнения застройщиками обязательств перед участниками долевого строительства.

В Главное управление Государственного строительного надзора Московской области направлены запросы о предоставлении информации:

о количестве граждан, включенных в Реестр пострадавших соинвесторов и исключенных из Реестра пострадавших соинвесторов в 2018 и 2019 годах;

об объектах строительства в муниципальных образований Московской области, по которым были направлены уведомления в органы местного самоуправления муниципальных образований о нецелевом использовании привлеченных для долевого строительства объектов денежных средств граждан.

В органы местного самоуправления муниципальных образований Московской области направлены запросы о предоставлении информации:

о многоквартирных домах, в отношении которых органы местного самоуправления муниципальных образований осуществляют контроль за сроками строительства в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 4 Закона Московской области N 84/2010-ОЗ;

о многоквартирных домах, признанных проблемными объектами и расположенных на территории муниципального образования;

об обращениях органов местного самоуправления муниципальных образований, направленных в правоохранительные органы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Закона Московской области N 84/2010-ОЗ.

Кроме того, Комиссией было предложено органам государственной власти и органам местного самоуправления муниципальных образований направить в Комиссию свои предложения о необходимости корректировки положений Закона Московской области N 84/2010-ОЗ.

IV. Результаты мониторинга

Комиссией были получены, обобщены и проанализированы сведения, представленные в соответствии с направленными запросами. В результате проведенного анализа Комиссия отмечает следующее:

Положения Закона Московской области N 84/2010-ОЗ в течение периода 2018 - 2019 гг. были актуальны для правоприменителей. Установленные Законом Московской области N 84/2010-ОЗ полномочия центральных исполнительных органов власти и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области исполнялись удовлетворительно.

Правоотношения, связанные с контролем над состоянием строительства многоквартирных домов, являющихся объектами долевого строительства и не признанных проблемными, информированием граждан - участников долевого строительства о состоянии работы с многоквартирными домами, признанными проблемными объектами, а также многоквартирными домами, не признанными проблемными объектами, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Законом Московской области N 84/2010-ОЗ, урегулированы достаточно полно.

Федеральным законом N 151-ФЗ в федеральное законодательство введено понятие проблемного объекта, в соответствии с которым под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Таким образом, федеральным законодательством определено понятие проблемного объекта, которому не соответствует понятие проблемного объекта, установленное Законом Московской области N 84/2010-ОЗ. В соответствии с федеральным законодательством в настоящее время отдельного решения о признании объекта проблемным не требуется. Если объект подпадает под установленные федеральным законодательством критерии, это отражается в единой информационной системе, что само по себе является признанием объекта проблемным. Таким образом, установленные Законом Московской области N 84/2010-ОЗ критерии признания объекта проблемным и процедура, в соответствии с которой орган местного самоуправления муниципального образования принимает решение о признании объекта проблемным, утратили актуальность.

Кроме того, полномочия центральных исполнительных органов власти Московской области, в соответствии с которыми уполномоченный орган утверждает порядок ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Перечня проблемных объектов на территории муниципального образования, утверждает порядок ведения Сводного перечня на территории Московской области, ведет этот перечень и размещает Сводный перечень и информацию о ходе строительства проблемного объекта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а орган государственного строительного надзора признает граждан пострадавшими и ведет их Реестр, утверждает и ведет Реестр проблемных объектов и застройщиков в связи с принятием Федерального закона N 151-ФЗ также утратили актуальность.

V. Выводы

По результатам проведенного мониторинга Комиссия предлагает устранить выявленные противоречия Закона Московской области N 84/2010-ОЗ требованиям федерального законодательства и рекомендует:

Правительству Московской области подготовить и внести в Московскую областную Думу проект закона Московской области о внесении изменений в Закон Московской области N 84/2010-ОЗ, которым:

1) его положения будут приведены в соответствие с федеральным законодательством в части:

определения проблемного объекта и его признаков;

определение пострадавшего соинвестора;

актуализации полномочий центральных исполнительных органов государственной власти Московской области в сфере защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов;

исключения полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований по признанию многоквартирного дома проблемным объектов;

исключения положений, связанных с ведением реестра проблемных объектов;

исключения оснований по которым объекты долевого строительства не могут быть признаны проблемными;

2) будут установлены:

полномочия по определению порядка изменения обязательств имущественного и неимущественного характера нового застройщика перед органами местного самоуправления муниципальных образований на обязанность обеспечить права дольщиков на территории муниципального образования;

полномочия по утверждению порядка принятия решения органом местного самоуправления муниципальных образований о привлечении нового застройщика;

полномочия органа государственного строительного надзора в части обращения в правоохранительные органы по вопросу проведения проверки на наличие состава преступления деятельности застройщика, в случае выявленного нецелевого использования привлеченных средств граждан для строительства объекта.

Кроме того, Комиссия рекомендует Правительству Московской области рассмотреть возможность внесения в Закон Московской области N 84/2010-ОЗ изменений, в соответствии с которыми меры по защите прав граждан - участников долевого строительства, установленные Законом Московской области N 84/2010-ОЗ, будут распространяться не более чем на один договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный гражданином - участником долевого строительства.