Решение Волгоградского областного суда от 23 мая 2019 г. N 3а-255/2019 "О признании недействующим абзаца пятого пункта 2.1.4 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утв. решением Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 N 79/2438"

г. Волгоград 23 мая 2019 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

при секретаре Булдаковой С.В.,

с участием прокурора Волгоградской областной

прокуратуры Бережного А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания СтройИнвест" о признании недействующим в части Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утверждённого решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года N 79/2438, установил:

решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года N 79/2438 (далее также - решение N 79/2438) утверждён порядок расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов (далее также - Порядок).

Первоначальный текст документа опубликован в издании "Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград", N 82, 6 августа 2013 года и в настоящее время действует в редакции решения Волгоградской городской Думы от 11 июля 2018 года N 68/2048, с изменениями, внесёнными решением Волгоградского областного суда от 30 марта 2018 года по делу N 3а-218/2018.

Решением от 19 апреля 2017 года N 56/1623 (далее также - решение N 56/1623) Волгоградская городская Дума внесла изменения в решение N 79/2438, подпункт 2.1.4 Порядка изложен в новой редакции. Согласно абзацу 5 указанного подпункта в новой редакции, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 Решения N 56/1623 указанные изменения вступили в силу со дня официального опубликования Решения в печатном издании "Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград", N 44, 22 апреля 2017 года.

ООО "Компания "СтройИнвест" обратилось в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением о признании недействующим со дня вступления в силу решения суда в части 5 абзаца подпункта 2.1.4 Порядка, действующего в настоящее время в редакции решения Волгоградской городской Думы от 11 июля 2018 года N 68/2048, с изменениями, внесёнными решением Волгоградского областного суда от 30 марта 2018 года по делу N 3а-218/2018, указав в обоснование заявленного требования, что является правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N <...>, находящегося в муниципальной собственности города Волгограда, который был ему предоставлен в аренду для завершения строительства торгового комплекса.

Арендная плата за пользование земельным участком начисляется с применением оспариваемого в части нормативного правового акта, который, по мнению истца, не соответствует пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также противоречит принципу экономической обоснованности определения размера арендной платы, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

В судебном заседании представитель истца Кузьмичёв А.Б. заявленные требования поддержал в полном объёме, просил суд об их удовлетворении по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Волгоградской городской Думы Орлов В.Ю. и представитель заинтересованного лица - департамента муниципального имущества администрации Волгограда Бескровная И.А. просили в удовлетворении заявленных требований отказать. Привели доводы о том, что оспариваемый в части Порядок принят компетентным органом в установленном законом порядке и соблюдением необходимых процедур, законодательству, имеющему большую юридическую силу, не противоречит, права истца не нарушает.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего требование административного истца обоснованным и подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землёй, разграничения государственной собственности, земельное законодательство.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (часть 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Как следует из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как установлено судом, оспариваемый Порядок, утверждённый решением N 79/2438 и внёсшее в него изменение решение N 56/1623, приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции - Волгоградской городской Думой, подписаны в соответствии с требованиями пункта 3 части 1 статьи 29 Устава города-героя Волгограда главой Волгограда, официально опубликованы в печатном издании "Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград", и по этим основаниям не оспариваются.

Абзацем 5 подпункта 2.1.4 Порядка расчёта арендной платы установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ООО "Внешнеторговый дом "HELP" заключён договор аренды N <...> в отношении земельного участка из земель населённых пунктов, площадью 5739,9 кв. м., с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год).

Пунктами 1.2 и 1.3 указанного договора аренды определено, что участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгового комплекса (1 очередь); на участке имеется неоконченное строительством здание.

Согласно изменений от 2 июня 2015 года к указанному выше договору аренды земельного участка, срок аренды земельного участка установлен до 1 апреля 2018 года.

С 19 мая 2016 года арендатором указанного выше земельного участка стало ООО "Компания "СтройИнвест", что подтверждается изменениями в указанный выше договор.

Из расчёта арендной платы за земельный участок, приведённого в изменениях от 19 мая 2016 года к договору аренды земельного участка, следует, что арендная плата рассчитана по формуле с учётом двукратного повышения, предусмотренного абзацем 5 подпункта 2.1.4 Порядка. Следовательно, административный истец имеет право на оспаривание указанной нормы Порядка.

Давая правовую оценку нормативному содержанию оспариваемого абзаца 5 подпункта 2.1.4 Порядка, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая норма Порядка расчёта арендной платы не соответствует законодательству, имеющему большую юридическую силу - статье 39.7 Земельного кодекса РФ и постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Оспариваемой нормой установлен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов.

В связи с тем, что указанные земельные участки находятся в муниципальной собственности, то расчёт арендной платы должен быть произведён исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов, содержащихся в Постановлении N 582, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учётом категории земель, к которой отнесён земельный участок, и его разрешённого использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки её экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определённому уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путём представления соответствующих расчётов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Административным ответчиком доказательства, свидетельствующие о том, что административным органом определялся многофакторный анализ доходности земельного участка, суду не представлены.

В отсутствие экономического обоснования само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нём объектов незавершённого строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Доводы представителя Волгоградской городской Думы о том, что поскольку увеличение арендной платы в два раза не является тем коэффициентом, который входит в расчёт арендной платы, а является дополнительной штрафной санкцией для недобросовестного застройщика, в связи с чем в данном случае экономическое обоснование не требуется, являются несостоятельными.

Как установлено судом, в договоре аренды земельного участка не предусмотрены штрафные санкции при использовании земельного участка, а из расчёта арендной платы за землю, установленного изменением от 19 мая 2016 года к договору аренды, следует, что арендная плата рассчитана по формуле, исходя из повышающего коэффициента в размере "2", то есть указанная цифра является элементом, участвующим в определении арендной платы.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство.

В решении о повышении ставки арендной платы за земельный участок, на котором не возведён в установленный срок объект недвижимости, должно содержаться экономическое обоснование повышения арендной платы исходя из категории, вида разрешённого использования земельного участка, его доходности. Принятие административным органом нормативного акта о повышении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, без исследования этих обстоятельств является мерой ответственности за нарушение сроков строительства, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что введение двукратного увеличения размера арендной платы является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В связи с изложенными выше мотивами доводы Волгоградской городской Думы, изложенные в письменных возражениях, о том, что кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей экономическую ценность и доходность конкретного земельного участка, следует признать несостоятельными и подлежащими отклонению.

Таким образом, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, учитывая, что оспариваемый в части нормативный правовой акт применялся длительное время, на его основании реализовывались права граждан и организаций, суд с учётом положений пункта 1 части 4 статьи 215 КАС РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", полагает необходимым признать оспариваемую норму недействующей со дня вступления в законную силу решения суда.

Из материалов дела следует, что административным истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 4 500 рублей, в связи с чем на основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данная сумма подлежит возмещению административному истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания СтройИнвест" о признании недействующим в части Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утверждённого решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года N 79/2438 удовлетворить.

Признать недействующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац 5 пункта 2.1.4 Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов, утверждённого решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 года N 79/2438, действующего в редакции решения Волгоградской городской Думы от 11 июля 2018 года N 68/2048, с изменениями, внесёнными решением Волгоградского областного суда от 30 марта 2018 года по делу N 3а-218/2018, следующего содержания:

"размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка".

Решение суда или сообщение о его принятии подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в печатном издании "Городские вести. Царицын - Сталинград - Волгоград".

Взыскать с Волгоградской городской Думы за счёт бюджета г. Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания "СтройИнвест" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Волгоградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Жданова С.В.

решение в окончательной форме принято 24 мая 2019 года

Судья /подпись/ Жданова С.В.

Копия верна:

Судья Волгоградского областного суда

С.В. Жданова