Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 ноября 2018 г. N Д23и-6099 "О применении принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение Правительства Свердловской области, относительно применения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее соответственно - Принцип, Основные принципы, Постановление N 582), и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

При этом согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, органы государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельны при установлении порядка определения размера арендной платы за соответствующие земельные участки.

При этом в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса при определении размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы власти, включая Правительство Российской Федерации, обязаны руководствоваться Основными принципами.

Пунктом 30 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. N 710 (далее - Методические рекомендации), установлено, что в целях применения Принципа рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отмечаем, что Основные принципы дополнены Принципом во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 29 января 2016 г. N Пр-147, которым было поручено, в том числе, установить дополнительные гарантии экономической обоснованности размера арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках и арендующих такие земельные участки.

Таким образом, Принцип применим исключительно в случаях аренды земельных участков, отнесенных в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести земельный участок в собственность ввиду ограничений, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации, что соответствует положениям пункта 30 Методических рекомендаций.

При этом отмечаем, что положения пункта 30 Методических рекомендаций в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса не противоречат действующему законодательству, что подтверждается Решением Верховного Суда Российской Федерации от 8 июня 2018 г. N АКПИ18-331.

В отношении вопроса о пределах применения Принципа отмечаем, что в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В указанном случае помещения, закрепленные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за соответствующими правообладателями, не ограничены, не изъяты из оборота и в порядке и случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, могут быть отчуждены в частную собственность, после чего у соответствующего лица (собственника помещений в таком здании) и иных лиц, кому помещения в соответствующем здании, сооружении принадлежат на праве частной собственности, возникнет право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность в соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса с лицами, которым помещения в здании, сооружении, находящихся на неделимом земельном участке, не являющемся ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса, принадлежат на праве собственности, при определении размера арендной платы за такой земельный участок в отношении указанных лиц Принцип не подлежит применению.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Бутовецкий