Приложение. Обзор обобщения правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов

Приложение
к приказу Министерства
строительства, транспорта,
жилищно-коммунального
и дорожного хозяйства
Республики Адыгея
от 21 января 2020 года N 20-п

Обзор
обобщения правоприменительной практики при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов

Настоящее обобщение правоприменительной практики подготовлено Министерством строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Республики Адыгея (далее - Министерство) в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ), в рамках обобщения и анализа правоприменительной практики контрольно-надзорной деятельности.

В предмет государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов входит контроль за соблюдением застройщиками обязательных требований, установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, контроль за соблюдением положений законодательства Российской Федерации о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также контроль за соблюдением жилищно-строительным кооперативом обязательных требований, установленных частью 3 статьи 110 Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и частью 1 статьи 123.1 ЖК РФ.

Поскольку плановые проверки в отношении застройщиков в соответствии с изменениями в действующем законодательстве в настоящее время не предусмотрены, основными административными процедурами при осуществлении Министерством государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов, в отчетном периоде являлись организация и проведение внеплановых проверок, а также организация и проведение мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами.

В течение 2019 года Министерством была проведена 21 внеплановая документарная проверка.

В результате проведенных контрольных мероприятий выдано 15 предписаний об устранении выявленных нарушений, вынесено 15 постановлений на общую сумму 170 тысяч рублей. В рамках осуществления мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами Министерством за отчетный период вынесено 4 предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований действующего законодательства.

Допущенные правонарушения, за совершение которых назначены в 2019 году административные наказания, предусмотрены частями 1, 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), а также по части 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ.

В результате проведения контрольных мероприятий Министерством выявлены следующие типичные нарушения обязательных требований:

- неразмещение должностными лицами застройщиков порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации - 3 постановления;

- нарушения обязательных требований к порядку представления и достоверности отчетности застройщика, предусмотренных Приказом Минстроя России от 12 октября 2018 N 656/пр - 1 постановление;

- нарушение обязательных требований по раскрытию застройщиками информации, предусмотренных статьей 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ и внесение недостоверных сведений в проектную декларацию, не внесение изменений в проектную декларацию, касающихся сведений, предусмотренных статьей 20, статьей 21 Федерального закона N 214-ФЗ - 8 постановлений;

- привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством - 3 постановления.

Необходимо отметить, что за отчетный период вступивших в законную силу решений судов о признании незаконными действий (бездействий) Министерства, принятых ею нормативных и ненормативных актов при осуществлении контрольно - надзорных мероприятий не имеется.

Одним из изменений в правовом регулировании строительства многоквартирных домов с привлечением денежных средств долевого строительства является принятие постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 N 480, которым установлены критерии, определяющие условия, при соответствии которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, а также приведена методика определения соответствия многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости установленным критериям.

В соответствии с данным постановлением застройщики многоквартирных жилых домов вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, без размещения денежных средств на счетах эскроу, при условии соблюдения ими установленных критериев, в частности степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30% и количество заключенных договоров должно подтверждать реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади помещений, в отношении которых могут быть заключены соответствующие договора. Также застройщик освобождается от обязанности размещать денежные средства участников в долевом строительстве на счетах эскроу в случае, когда возведение проекта строительства осуществляется на основании соглашения, о завершении строительства проблемного объекта, либо в случае, если застройщик на предусмотренных законом основаниях приобрел права застройщика проекта строительства в отношении строительства объектов, участники долевого строительства которых включены в реестр пострадавших граждан.

Кроме того, обращаем внимание, что 23 марта 2018 вступил в силу приказ Минстроя России от 12 октября 2018 N 656/пр "Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства" (зарегистрировано в Минюсте России 21 февраля 2019 N 53857).

Данным приказом утверждена новая форма отчетности и ее порядок предоставления застройщиками, в частности расширен перечень сведений о застройщике, об объекте долевого строительства, о ходе исполнения графика строительства и т.д.

Соответственно, после отмены постановления Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года N 645, которым утверждалась ранее действующая форма отчетности, отчетность застройщиков многоквартирных жилых домов, представляемая в Министерство, должна соответствовать приказу от 12 октября 2018 года N 656/пр.