Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 февраля 2020 г. N 16-КГ19-48 Суд отменил апелляционное определение в части, в которой оставлено без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи, и направил дело в этой части на новое апелляционное рассмотрение, поскольку приобретение обществом объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена спорная квартира, не освобождает данное общество от исполнения обязанностей по договору, заключенному между истцом и ответчиком

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 февраля 2020 г. N 16-КГ19-48

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Назаренко Т.Н. и Москаленко Ю.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1631/2018 по иску Кондратьевой Татьяны Николаевны к ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг договором участия в долевом строительстве, возложении обязанности произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи,

по кассационной жалобе Кондратьевой Татьяны Николаевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения представителя Кондратьевой Т.Н. - Чвановой Е.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Кондратьева (Чванова) Т.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 16 ноября 2007 г. между ней и ООО "КвартСтрой" (впоследствии 000 "КВАРТСТРОЙ-ВГ") заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., ... условный номер жилого помещения ... (впоследствии -

... ). Цена договора составила ... руб. Во исполнение данного договора в части оплаты стоимости квартиры Кондратьева Т.Н. приобрела у ООО "КвартСтрой" вексель N ... номинальной стоимостью ... руб. Оплата векселя произведена истцом полностью, однако квартира ей не передана. 20 апреля 2017 г. решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" введена процедура наблюдения. Согласно выписке ГКУ ВО "МФЦ" от 14 июня 2018 г. с 20 апреля 2018 г. правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: ..., является ООО "Пересвет-Регион-Дон", которое приобрело права на это помещение у ООО "Строй-Консалтинг", в свою очередь, приобретшего данные права у ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ". 2 апреля 2018 г. заявитель обратилась в ООО "Пересвет-Регион-Дон" с претензией о заключении с ней дополнительного соглашения к предварительному договору от 16 ноября 2007 г. N 1611-ВГ7КВ-3-27-Ж о замене застройщика (продавца) с ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" на ООО "Пересвет-Регион-Дон". Однако указанные в досудебной претензии требования ответчиком не исполнены.

Полагая, что к ООО "Пересвет-Регион-Дон" перешли права и обязанности по исполнению предварительного договора, истец просила суд произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2007 г. N 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж, заключенном между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и Кондратьевой Т.Н., с ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" на ООО "Пересвет-Регион-Дон", признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения ... в доме ..., корпус ..., по ул. ...: от 16 ноября 2007 г. N 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж, а также договор купли-продажи ценных бумаг от 16 ноября 2007 г. N 1611-ВГ/КВ-3-27-Ж, заключенные между Кондратьевой Т.Н. и ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ", договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Кондратьевой Т.Н. о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения и договора купли-продажи ценных бумаг договором долевого участия. В указанной части принято новое решение, которым данные договоры признаны договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В остальной части судебное постановление оставлено без изменения.

Кондратьевой Т.Н. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г. в части оставления в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности произвести замену стороны в договоре.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 26 ноября 2019 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением от 17 января 2020 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г. в кассационном порядке в обжалуемой заявителем части.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены судом при рассмотрении дела.

Судом установлено, что ООО "КвартСтрой" являлось застройщиком, осуществляющим деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства комплекса из трех 24 этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по адресу: ...

16 ноября 2007 г. между ООО "КвартСтрой" (продавцом) и Кондратьевой Т.Н. (покупателем) заключен предварительный договор купли- продажи квартиры N ..., по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, в течение 30-ти дней после даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств, договор купли-продажи квартиры. Жилое помещение определено в пункте 1.1 предварительного договора как однокомнатная квартира, условный номер 27, общей площадью 46,10 кв.м, расположенная на 5 этаже дома 2 (строительный адрес) по адресу: ..., продажная цена установлена в размере ... руб.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора покупатель обязуется в момент подписания основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму ... руб. Оплата квартиры (полностью или частично) может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней со дня заключения основного договора (пункт 2.1.1 договора).

В тот же день между ООО "КвартСтрой" (продавцом) и Кондратьевой Т.Н. (покупателем) подписан договор купли-продажи векселя N ..., по которому Кондратьева Т.Н. приобрела у продавца выданный им простой вексель N ... сроком погашения - по предъявлению, но не ранее 30 июня 2011 г., номинальной стоимостью ... руб.

Во исполнение условий этого договора Кондратьевой Т.Н. произведена оплата векселя, а ООО "КвартСтрой" по акту приема-передачи от 5 марта 2008 г. вексель передан Кондратьевой Т.Н.

15 января 2008 г. письмом N 005/0 истец уведомлена ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" об изменении наименования с ООО "КвартСтрой" на ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ".

10 июля 2017 г. ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" в адрес Кондратьевой Т.Н. направлено уведомление об изменении нумерации жилого помещения в д. ... с 27 на 33.

Судом также установлено, что основной договор купли-продажи спорной квартиры с истцом не заключен.

20 апреля 2017 г. решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Шлякин В.В.

На основании договора купли-продажи от 12 сентября 2017 г. объекты незавершенного строительства - "Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием", состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: ..., корпуса 1, 2, 3, в одном из которых находится спорная квартира, - с согласия временного управляющего отчуждены ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" ООО "Строй-Консалтинг", которое, в свою очередь, продало этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 г. ООО "Пересвет-Регион-Дон".

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 15 и 19 сентября 2017 г., соответственно.

Государственная регистрация права собственности на спорное жилое помещение за ООО "Пересвет-Регион-Дон" осуществлена 20 апреля 2018 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией Волгограда 11 декабря 2017 г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 4 апреля 2018 г. ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурным управляющим утвержден Шлякин В.В.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридический лиц от 3 апреля 2019 г. прекращена деятельность юридического лица ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Дата прекращения - 4 марта 2019 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом с момента заключения предварительного договора и до 2 апреля 2018 г. в адрес застройщика направлялись заявления и требования о заключении основного договора купли- продажи. Объект незавершенного строительства, в котором находится спорная квартира, продан застройщиком, из договоров купли-продажи не следует, что кто-либо из покупателей подписанием договора принял на себя обязательства ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" по исполнению заключенного с истцом предварительного договора. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг, заключенных между Кондратьевой Е.Н. и ООО "КвартСтрой", договором участия в долевом строительстве, а также о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, указав, что после заключения предварительного договора купли-продажи и до подачи настоящего иска прошло более 10 лет, с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которые могут быть заявлены в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, к ответчикам истец не обращалась.

Частично отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда пришла к выводу о том, что между Кондратьевой Т.Н. и ООО "Квартстрой-ВГ" сложились правоотношения по участию в долевом строительстве многоквартирного дома, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг договором участия в долевом строительстве признаны основанными на неверном толковании норм права. Судебной коллегией также отмечено, что приобретение ООО "Пересвет-Регион-Дон" 15 сентября 2017 г. четырех объектов незавершенного строительства не освобождает последнего от исполнения обязанностей по предварительному договору, заключенному с Кондратьевой Т.Н. с учетом того, что в пункте 1.3 договора купли-продажи от 15 сентября 2017 г. названных объектов незавершенного строительства, заключенного между ООО "Строй-Консалтинг" и ООО "Пересвет-Регион-Дон", содержится указание на то, что приобретаемые объекты обременены правами третьих лиц - участников долевого строительства. Также суд апелляционной инстанции признал несостоятельными выводы суда первой инстанции о пропуске Кондратьевой Т.Н. срока исковой давности.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца о возложении обязанности произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда сделала вывод о том, что из договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от 15 сентября 2017 г., заключенного между ООО "Строй-Консалтинг" и ООО "Пересвет-Регион-Дон", не следует, что ООО "Пересвет-Регион-Дон" приняло на себя обязательства ООО "КвартСтрой" (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ") по исполнению заключенного с истцом предварительного договора.

Данный вывод суда апелляционной инстанции Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признает незаконным ввиду следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из материалов дела следует, что условием договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства являлось обременение его правами третьих лиц - участников долевого строительства (пункт 3 договора купли- продажи от 12 сентября 2017 г., пункт 1.3 договора купли-продажи от 15 сентября 2017 г.).

Между тем, признав Кондратьеву Т.Н. участником долевого строительства, указанные условия договора применительно к приведенным выше нормам материального права суд не учел при разрешении вопроса о правах и обязанностях ООО "Пересвет-Регион-Дон" по договору участия в долевом строительстве, заключенному с истцом.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона.

Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичный правовой подход в отношении обязательств, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, содержится и в пункте 9 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Следовательно, приобретение ООО "Пересвет-Регион-Дон" объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена спорная квартира, не освобождает данное общество от исполнения обязанностей по договору, заключенному между ООО "КвартСтрой" (ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ") и Кондратьевой Т.Н., что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства.

Более того, из обжалуемого апелляционного определения следует, что судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда, указав в абзаце четвертом на листе девятом определения, что ООО "Пересвет-Регион-Дон" не освобождено от исполнения обязанностей по предварительному договору, заключенному с истцом в отношении спорного имущества, в абзаце третьем на двенадцатом листе определения отразила исключающий первое суждение вывод о том, что указанное общество такие обязательства на себя не приняло, положив его в основу согласия с решением суда первой инстанции в соответствующей части.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции, положенный в основу согласия с решением суда первой инстанции в части, сделан с существенным нарушением норм материального права и в противоречии с иными выводами этого же суда.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 1 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает дело в отмененной части подлежащим направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390.14-390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г. в части, в которой оставлено без изменения решение Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 г. об отказе в удовлетворении исковых требований Кондратьевой Татьяны Николаевны к ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" о возложении обязанности произвести замену стороны в предварительном договоре купли-продажи, отменить.

В указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 3 апреля 2019 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Юрьев И.М.

Судьи

Назаренко Т.Н.

Москаленко Ю.П.