Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2020 г. N 18-КГ19-181 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении и площади земельного участка и признании договора аренды земельного участка заключенным на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку вывод суда о возможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка является неправомерным

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2020 г. N 18-КГ19-181

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.

судей Рыженкова А.М. и Горохова Б.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-8149/2018 по иску Авакяна Хачатура Владимировича, Карапетяна Саркиса Николаевича к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении и площади земельного участка, признании договора аренды земельного участка заключенным,

по кассационной жалобе администрации муниципального образования город Краснодар на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М., выслушав объяснения представителя администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности Батлук А.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Авакяна Х.В. по доверенности Кривкова А.С., возражавшего против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Авакян Х.В. и Карапетян С.Н. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении и площади земельного участка из земель населенных пунктов, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23, понуждении заключить договор аренды на указанный земельный участок, ссылаясь на то, что 5 августа 2015 г. заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого обязались заключить в срок до 31 декабря 2016 г. основной договор передачи имущества, по которому Авакян Х.В. обязался передать принадлежащее ему недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 79,3 кв.м, нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2 здания мастерских Литер В, расположенные по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1; нежилое здание площадью 139,4 кв.м Литер И, н/И, нежилое здание магазин Литер А, расположенные по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/2, в собственность Карапетяну С.Н.

До заключения основного договора Авакян Х.В. обязался совершить необходимые действия по исправлению кадастровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, на котором расположены указанные объекты недвижимости, используемые под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, и в установленном порядке оформить арендные отношения в отношении указанного земельного участка.

Администрация муниципального образования город Краснодар, являясь собственником указанного выше земельного участка, не предприняла необходимых действий для устранения реестровой ошибки в местоположении и площади земельного участка, в заключении договора аренды земельного участка отказала, несмотря на то, что на нем находятся принадлежащие Авакяну Х.В. объекты недвижимости. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд с указаным иском.

Решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 19 июля 2018 г. исковые требования Авакяна Х.В., Карапетяна С.Н. удовлетворены.

Исправлена реестровая ошибка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении и площади спорного земельного участка из земель населенных пунктов, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23, в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях (индивидуальный предприниматель Костюшок В.Е.).

Указано, что данное решение является основанием для подготовки межевого плана, а также государственного кадастрового учета соответствующих изменений Единого государственного реестра недвижимости границ конфигурации, вид разрешенного использования и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23, уточненная площадь 7902 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в соответствии с границами конфигурацией и площадью, указанной в техническом отчете об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 г. без дополнительных согласований границ земельного участка и истребования дополнительных документов.

Признан заключенным договор аренды спорного земельного участка с границами, конфигурацией и площадью в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 г. (приложение N 1), на условиях оферты, направленной 28 декабря 2017 г., в редакции договора аренды земельного участка, представленном в данном решении.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 г. указанное решение суда оставлено без изменения.

Определением Заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 29 октября 2019 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 8 августа 2019 г., заявителю восстановлен пропущенный процессуальный срок, установленный частью 2 статьи 376 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене оспариваемых судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Рыженкова А.М. от 27 декабря 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения.

В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 27 мая 2002 г. администрация муниципального образования город Краснодар предоставила в аренду ООО "Рикс-Универсал" на срок с 9 марта 2000 г. до 9 марта 2005 г. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 общей площадью 1871,87 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Грибоедова/ул. Ростовское шоссе, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации базы оптово-розничной торговли и гостевой автостоянки (т. 1 л.д. 169).

20 июля 2006 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001258, общей площадью 1348,13 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

10 августа 2006 г. между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001268, общей площадью 4786 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

ООО "Рикс-Универсал" по договору купли-продажи недвижимости от 13 апреля 2012 г. продало Авакяну Х.В. недвижимое имущество:

- нежилое помещение 1 -го этажа N 3 здания мастерских Литер В1, назначение нежилое, площадь общая 79,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, кадастровый/условный номер 23:00/01:01:825:00-73;

- нежилое здание - склад, Литер И, над/И, назначение нежилое, площадь общая 129,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый/условный 23:00/01:01:825:23/1:01;

- нежилое здание - магазин, Литер А, назначение нежилое, площадь общая - 43.8 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый/условный 23:00/01:01:825:23/1:00;

- нежилые помещения 1-го этажа N 1,2 здания мастерских Литер В, назначение нежилое, площадь общая 68,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый/условный 23:00/01:01:825:00-72.

Право собственности Авакяна Х.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

15 октября 2013 г. администрация муниципального образования город Краснодар и ООО "Рикс-Универсал" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27 мая 2002 г. в связи с переходом права собственности на имущество к Авакяну Х.В.

Нежилое здание-магазин, Литер А, назначение нежилое, общей площадью 43,8 кв.м, а также сборно-разборные конструкции (некапитальные) расположены на земельном участке площадью 1871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018. Данному земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/2.

Принадлежащие Авакяну Х.В. нежилые помещения первого этажа N 1, 2 здания мастерских, Литер В, назначение нежилое, общей площадью 68,4 кв.м, нежилое помещение первого этажа N 3 здания мастерских Литер В1, назначение нежилое, общей площадью 79,3 кв.м, расположены на земельном участке площадью 1348,13 кв.м.

Указанным объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

Принадлежащее Авакяну Х.В. на праве собственности нежилое здание, общей площадью 139,4 кв.м, Литер И, н/И расположено на земельном участке площадью 4786 кв.м (согласно техническому отчету от 2017 года, заключению специалиста от 10 октября 2016 г. и соглашению от 10 августа 2006 г.). Указанному нежилому зданию присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/3.

1 июля 2015 г. Авакян Х.В. обратился к главе муниципального образования город Краснодар с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 1348,13 кв.м без проведения торгов для базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания.

Так же 1 июля 2015 г. Авакян Х.В. обратился с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 4786 кв.м для базы материально-технического снабжения (оптово-розничной торговли - 3000 кв.м, зоны благоустройства территории - 1786 кв.м).

Письмами администрации муниципального образования г. Краснодар от 14 августа 2015 г. Авакяну Х.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду испрашиваемых земельных участков, в связи с несоответствием предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

5 августа 2015 г. между Авакяном Х.В. и Карапетяном С.Н. заключен предварительный договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости: нежилого помещения, площадью общая 79,3 кв.м, нежилого здания, общей площадью 139,4 кв.м, Литер И, н/И, и этажностью 2, нежилого здания-магазина, Литер А, назначение нежилое, общей площадью 43,8 кв.м, нежилого помещения первого этажа N 1, 2 здания мастерских Литер В, назначение нежилое, общей площадью 68,4 кв.м.

Согласно пункту 3.1 указанного договора, продавец до заключения основного договора купли-продажи обязуется совершить необходимые действия по исправлению кадастровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 (фактическая площадь земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, имеет ориентировочную площадь 8006 кв.м), в установленном порядке оформить арендные отношения в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

6 августа 2015 г. Авакян Х.В. обратился к главе муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 для размещения и эксплуатации базы оптово-розничной торговли, гостевой автостоянки.

Письмом от 8 апреля 2016 г. заявителю отказано в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок площадью 1871,87 кв.м не соответствует градостроительным нормам в части предельной площади, занятой зданиями и сооружениями.

Согласно заключению специалиста ИП Костюшок В.Г. от 10 октября 2016 г. объекты недвижимости находятся в границах многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001 :ЗУ 1, принадлежат одному собственнику, используются как единый функциональный комплекс, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

6 декабря 2016 г. Авакян Х.В. обратился к исполняющему обязанности главы муниципального образования город Краснодар с просьбой совершить в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 необходимые действия для исправления кадастровой ошибки в части местоположения данного земельного участка (площадью 7902 кв.м). Привести границы земельного участка в соответствии с их фактическим местоположением и приложенным техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях от 2016 г. В связи с принадлежностью вышеперечисленных объектов недвижимости на праве собственности предоставить Авакяну Х.В. после устранения кадастровой ошибки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018, площадью 7902 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, оформить договор аренды, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В ходе рассмотрения данного обращения департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар была запрошена информация в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю.

Согласно письму ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 22 марта 2017 г. технических ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 не выявлено. По состоянию на 16 марта 2017 г. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует картографическая основа кадастра, в связи с чем у филиала отсутствует техническая возможность самостоятельного определения координат без проведения комплекса работ по повторному переопределению координат характерных точек границ земельного участка. Для выявления факта наличия (отсутствия) реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка 23:43:0140010:0018, подготовки межевого плана, содержащего сведения, необходимые для исправления выявленных реестровых ошибок, заинтересованные лица вправе обратиться к кадастровому инженеру.

На основании указанной информации по результатам рассмотрения обращения Авакяна Х.В. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 14 апреля 2017 г. отказал в предоставлении муниципальной услуги, поскольку факт пересечения границ земельного участка со зданием, принадлежащего Авакяну Х.В. на праве собственности, не установлен.

По заказу Карапетяна С.Н. кадастровым инженером ИП Костюшок В.Г. в 2016 и 2017 г. подготовлены технические отчеты об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0140010:0018, 23:43:0140001 :ЗУ1.

Согласно представленному в техническом отчете плану границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0110001:1072 частично располагается за пределами указанного земельного участка.

Кадастровым инженером ИП Костюшок В.Г. 30 июня 2016 г. подготовлено заключение, согласно которому при проведении геодезических работ и работ по уточнению местоположения границ и площади объекта капитального строительства, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие Авакяну Х.В., установлено, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 на государственный кадастровый учет допущена реестровая ошибка. Исправление данной реестровой ошибки возможно путем уточнения границ, площади и местоположения указанного земельного участка в виде многоконтурного земельного участка, в соответствии с каталогом координат (Приложение 1), являющихся частью данного заключения.

Изменяя вид разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости используются для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в разделе разрешенного использования в отношении участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 имеются указания о размещении объектов торговли, в связи с чем пришел к выводу о необходимости внесения соответствующих изменений в виды разрешенного использования, а именно для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Удовлетворяя иск Авакяна Х.В. и Карапетяна С.Н. в части исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, суд первой инстанции принял в качестве доказательства наличия реестровой ошибки заключение специалиста (кадастрового инженера ИП Костюшок В.Г.) от 10 октября 2016 г.

Рассматривая дело, судебная коллегия указала на то, что указанное заключение не содержит описание реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, а также в чем она заключается. Данным заключением установлены координаты многоконтурного земельного участка, площадью 7902 кв.м, в границах которого расположены объекты недвижимости, принадлежащие Авакяну Х.В.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2018 г. назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Альфа Строй".

Согласно заключению эксперта ООО "Альфа Строй" от 14 ноября 2018 г. в части расположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 имеется реестровая ошибка. Для устранения реестровой ошибки эксперт предлагает (считает возможным) провести уточнение месторасположения границ, площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 согласно заключению специалиста Костюшок В.Г. от 30 июня 2017 г., имеющегося в материалах дела. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:18, используемый для эксплуатации Единого функционального комплекса оптово-розничной базы, отнесен к многоконтурному типу участков.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия исходила из того, что администрация муниципального образования город Краснодар, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, не предприняла необходимых действий для устранения реестровой ошибки в местоположении и площади земельного участка, наличие реестровой ошибки препятствует в реализации права Авакяна Х.В. на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, исполнению обязательств по предварительному договору купли-продажи от 5 августа 2015 г.

Принимая во внимание, что наличие реестровой ошибки и возможность ее устранения согласно заключению специалиста Костюшок В.Г. путем уточнения месторасположения границ, площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 подтверждено заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной экспертом ООО "Альфа Строй", судебная коллегия пришла к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Авакяна Х.В. и Карапетяна С.Н. в части устранения реестровой ошибки.

Также суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска в части признания заключенным договора аренды земельного участка, поскольку как собственник объектов недвижимости Авакян Х.В. производит оплату за пользование земельным участком муниципальному образованию город Краснодар, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации он имеет право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, координаты многоконтурного земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определены заключением специалиста Костюшок В.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, площадь земельного участка является существенным условием договора аренды.

Между тем, сторонами не было достигнуто соглашение по площади земельного участка, предоставляемого в аренду.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Частью 31 статьи 34 Закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" за органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности закреплено право на принятие до 1 января 2020 г. решений об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в том числе и по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации.

Кроме того, в силу статьи 40.2 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти Краснодарского края или органы местного самоуправления в Краснодарском крае, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимают решение об отказе в предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае наличия заключения органа архитектуры и градостроительства, содержащего информацию о несоответствии предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

При таких обстоятельствах, вывод суда в части признания договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 заключенным, сделан без должного анализа подлежащих установлению для правильного рассмотрения настоящего спора юридически значимых обстоятельств, поскольку судом не исследован вопрос о соразмерности площади предоставляемого в аренду земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке.

Учитывая, что площадь земельного участка является одним из существенных условий договора аренды, то решение суда в части признания заключенным договора аренды земельного участка площадью 7902 кв.м, является неправомерным.

Разрешая требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка, судом не учтено следующее.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:18 имеет вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации базы оптово-розничной торговли"; "для размещения и эксплуатации гостевой автостоянки" (т. 1, л.д. 176-178).

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).

В соответствии со статьей 6 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" органы местного самоуправления в Краснодарском крае:

устанавливают или изменяют виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, действие градостроительных регламентов на которые не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;

принимают по заявлениям правообладателей земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, решения об установлении соответствия разрешенного использования земельных участков, указанного в заявлениях, видам разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом вопросы, касающиеся изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, относятся к компетенции органов местного самоуправления. Поскольку Авакян Х.В. не обращался с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, то вывод суда о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 является неправомерным.

Кроме того, истцами по данному делу являются Авакян Х.В. и Карапетян С.Н.

Удовлетворяя исковые требования Карапетяна С.Н., суд не указал в чем заключается нарушение его прав. Учитывая, что Карапетян С.Н. не является собственником какой-либо недвижимости на территории спорного земельного участка, то обязательства, взятые на себя Авакяном Х.В. при заключении предварительного договора купли-продажи с Карапетяном С.Н., не могут порождать обязательств для администрации муниципального образования город Краснодар перед Карапетяном С.Н., что не было учтено ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции.

По указанным основаниям, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 г подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие по данному делу правоотношения.

Руководствуясь статьями 390.14, 390.15, 390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19 июля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Кликушин А.А.

Судьи

Рыженков А.М.

Горохов Б.А.