Приложение N 1. Экономическое обоснование установления коэффициентов К и К1 при расчете арендной платы за использование находящихся в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования Баевский район Алтайского края

Приложение N 1
к порядку определения
размера арендной платы
за земельные участки, находящиеся
в государственной и муниципальной
собственности в границах муниципального
образования Баевский район
Алтайского края с 2020 года

Экономическое обоснование
установления коэффициентов К и К1 при расчете арендной платы за использование находящихся в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования Баевский район Алтайского края

Настоящее экономическое обоснование подготовлено в соответствии с требованиями статей 1, 39.7 и 65 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", приказа Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582", постановления Администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения" и на основании официальных статистических данных, используемых для основных показателей социально-экономического развития Баевского района и отчетах о производстве, затратах, себестоимости реализации продукции сельхозтоваропроизводителями за 2016-2019 годы.

Расчет значений коэффициентов осуществлялся в соответствии с основными принципами определения арендной платы, определенными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, определенными для данных земельных участков:

- принцип экономической обоснованности;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Для реализации принципа экономической обоснованности учитывается специфическая характеристика муниципального образования: рынок земельных участков, экономико-географическое положение, экономическая эффективность производственной деятельности арендаторов, осуществляющих свою деятельность на территории района.

Поскольку производственная деятельность хозяйствующих субъектов неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства, то земельный участок можно рассматривать с позиции полезности и доходности использования.

При расчете коэффициентов учитывался также бюджетный интерес: ставки арендной платы призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов муниципального образования и арендаторов земельных участков.

Арендная плата является неналоговым доходом районного бюджета. Зачисление доходов производится в соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации. Это один из основных источников доходов за счет которого функционирует социальная инфраструктура района (учреждения образования, культуры, муниципальные программы и т.д.). Доля арендной платы в собственных доходах районного бюджета составляет:

2016 г. - 21,7%, 2017 г. - 23,6%, 2018 г. - 19,7%, 2019 - 24,0%.

Расчет коэффициентов для земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения утверждена приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от 11.10.2019 N 97 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".

На сегодняшний день применяются коэффициенты, используемые для расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения установленные решением Баевского районного Совета депутатов от 19.12.2008 N 75 "Об утверждении коэффициентов применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков".

За период с 2008 по настоящее время коэффициенты, используемые для расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, менялись в 2012 году решением Баевского районного Совета депутатов Алтайского края от 20.12.2012 N 37 "О внесение изменений в решение районного Совета народных депутатов от 19.12.2008 N 75 "Об утверждении коэффициентов применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков".

Согласно постановления Администрации Алтайского края от 26.10.2012 N 578 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края" удельный показатель при расчете кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения нашего района установлен в разрезе поселений от 1,29 до 2,08 руб. кв. м.

Средний размер арендной платы в районе за земли сельскохозяйственного назначения (пашня), предоставленные в аренду без аукционов, составляет 336,64 руб. за га:

Средний размер арендной платы в районе за земли сельскохозяйственного назначения (пашня)

Таблица 1.

	Наименование сельсовета	Размер арендной платы за 1 га пашни, руб. 2012	Размер арендной платы за 1 га пашни, руб. 2013 (коэфф.6,0)
	Баевский	280,80	232,20
	Прослаухинский	280,80	277,20
	Нижнечуманский	280,80	271,80
	Паклинский	280,80	313,20
	Верх-Пайвинский	280,80	351,00
	Нижнепайвинский	280,80	351,00
	Верх-Чуманский	280,80	363,60
	Плотавский	280,80	374,40
	Средний размер	280,80	336,64

Рост арендной платы за 7 лет с 2012 по 2019 годы составил 19,9%, с учетом однократного изменения кадастровой стоимости земель и однократного изменения коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

По официальным данным Росстата уровень инфляции по России за период с января 2012 по декабрь 2019 года составил 52,5%. Таким образом, в указанный период, рост размера арендной платы в 2,6 раза меньше роста уровня инфляции.

Принцип экономической обоснованности - принцип, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Доходность - применяемый в экономике (в финансах) относительный показатель эффективности вложений в те или иные активы, финансовые инструменты, проекты или бизнес в целом. Доходность часто можно оценить как отношение абсолютной величины дохода к некоторой базе, которая представляет, обычно, сумму первоначальных вложений или вложений, которые необходимо осуществить для получения этого дохода.

Обобщающим показателем экономической эффективности сельскохозяйственного производства является показатель рентабельности. Рентабельность означает доходность, или прибыльность производства, бизнеса, реализации. Рассчитывается как отношение прибыли к затратам или себестоимости продукции.

Основную площадь сельскохозяйственных угодий района занимают посевы зерновых и масличных культур, поэтому расчеты проведены по этим культурам.

Производственно-экономические показатели по зерновым (озимым и яровым)

Таблица 2.

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
1. Валовой сбор - всего, тонн	58 795	72 559	81 189	86 787	76 574	75 181
в т.ч. сельхозпредприятия	36 189	44 129	48 578	58 854	52 153	47 981
крестьянские (фермерские) хозяйства	22 606	28 431	32 611	27 933	24 421	27 200
2. Убранная площадь - всего, га	43 741	50 472	51 682	45 544	46 107	47 509
в т.ч. сельхозпредприятия	23 384	25 548	28 173	26 144	26 794	26 009
крестьянские (фермерские) хозяйства	21 357	24 924	23 509	19 400	19 313	21 701
3. Урожайность - всего, ц/га (стр.1 / стр.2 * 10)	13.4	14.3	15.7	19.0	16.6	15.8
в т.ч. сельхозпредприятия	16.1	17.2	17.2	22.5	19.5	18.5
крестьянские (фермерские) хозяйства	10.5	11.4	13.8	14.3	12.6	12.5
4. Средняя цена в регионе, руб. за центнер	622.49	800.93	602.59	581.43	866.33	694.75
5. Выручка от реализации продукции руб., га (стр.3 * стр.4)	8 341	11 453	9 461	11 047	14 381	10 937
в т.ч. сельхозпредприятия	10 022	13 776	10 365	13 082	16 893	12 828
крестьянские (фермерские) хозяйства	6 536	9 131	8 316	8 314	10 916	8 643

Производственно-экономические показатели по масличным культурам (подсолнечник)

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
1. Валовой сбор - всего, тонн	24 603	40 707	40 101	76 329	22 228	40 794
в т.ч. сельхозпредприятия	17 008	28 853	26 537	15 263	12 053	19 943
крестьянские (фермерские) хозяйства	7 597	11 853	13 564	11 066	10 175	10 851
2. Убранная площадь - всего, га	16 965	22 053	21 331	16 364	18 164	18 975
в т.ч. сельхозпредприятия	9 244	13 530	12 312	7 259	7 773	10 024
крестьянские (фермерские) хозяйства	7 721	8 523	9 019	9 105	10 391	8 952
3. Урожайность - всего, ц/га (стр.1 / стр.2 * 10)	14.5	18.4	18.7	16.0	12.2	16.0
в т.ч. сельхозпредприятия	18.3	21.3	21.5	21	15.5	20
крестьянские (фермерские) хозяйства	9.8	13.9	13.9	12.1	9.8	12
4. Средняя цена в регионе, руб. за центнер	1 969.62	801.86	1 390.10	1 271.71	1 710.07	1 428.67
5. Выручка от реализации продукции руб., га (стр.3 * стр.4)	28 559	14 754	25 995	20 347	20 863	22 104
в т.ч. сельхозпредприятия	36 044	17 080	29 887	26 697	26 506	27 243
крестьянские (фермерские) хозяйства	19 302	11 146	19 322	15 388	16 759	16 383

Себестоимость - это стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов и других затрат на её производство и реализацию.

Производственно-экономические показатели по зерновым (озимым и яровым)

Таблица 3.

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
1. Себестоимость продукции за центнер, руб.	420.28	453.09	511.32	505.48	707.56	519.55
2. Урожайность - всего, ц/га (из таб. 1)	13.4	14.3	15.7	19.0	16.6	15.8
в т.ч. сельхозпредприятия	16.1	17.2	17.2	22.5	19.5	18.5
крестьянские (фермерские) хозяйства	10.5	11.4	13.8	14.3	12.6	12.5
3. Себестоимость работ на гектар, руб. (стр.1 * стр.2)	5 632	6 475	8 028	9 604	11 745	8 297
в т.ч. сельхозпредприятия	6767	7 793	8 795	11 373	13 797	9 705
крестьянские (фермерские) хозяйства	4 413	5 165	7 056	7 228	8 915	6 555

Себестоимость по масличным культурам (подсолнечник)

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
1. Себестоимость продукции за центнер, руб.	608.82	599.94	924.57	1 015.30	1 197.59	869.24
2. Урожайность - всего, ц/га (из таб. 1)	14.5	18.4	18.7	16.0	12.2	16.0
в т.ч. сельхозпредприятия	18.3	21.3	21.5	21.0	15.5	19.5
крестьянские (фермерские) хозяйства	9.8	13.9	13.9	12.1	9.8	11.9
3. Себестоимость работ на гектар, руб. (стр.1 * стр.2)	8 828.0	11 039.0	17 289.0	16 245.0	14 610.0	13 602.2
в т.ч. сельхозпредприятия	11 141.0	12 778.0	19 878.0	21 321.0	18 562.0	16 736.0
крестьянские (фермерские) хозяйства	5 966.0	8 339.0	12 851.0	12 285.0	11 736.0	10 235.4

Исходя из приведённых расчетов (таблица 2, таблица 3):

Производственно-экономические показатели по зерновым (озимым и яровым)

Таблица 4

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
Выручка от реализации продукции с 1 га пашни, руб.	8 341	11 453	9 461	11 047	14 381	10 937
Себестоимость работ на 1 га пашни, руб.	5 632	6 475	8 028	9 604	11 745	8 297
Прибыль, на 1 га пашни, руб.	2 709	4 974	1 433	1 443	2 636	2 639
Рентабельность, %	48.1	76.8	17.9	15.0	22.4	31.8
Доходность с 1 га пашни, руб. (стр.1 / стр.2)	1.48	1.77	1.18	1.15	1.22	1.32

Доходность с 1 га пашни по масличным культурам (подсолнечник)

Показатель	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
Выручка от реализации продукции с 1 га пашни, руб.	28 558	14 754	25 995	20 347	20 863	22 103
Себестоимость работ на 1 га пашни, руб.	8 828	11 039	17 289	16 245	14 610	13 602
Прибыль, на 1 га пашни, руб.	19 730	3 715	8 706	4 102	6 253	8 501
Рентабельность, %	223.5	33.7	50.4	25.3	42.8	75.1
Доходность с 1 га пашни, руб. (стр.1 / стр.2)	3.23	1.34	1.50	1.25	1.43	1.75

Доля зерновых и масличных, с учетом посевных площадей - 70% и 30% соответственно.

Исходя из таблиц, средний показатель равен:

Средние показатели по зерновым и масличным культурам

Таблица 5

Показатель по зерновым и масличным культурам	2015	2016	2017	2018	2019	Средний показатель
Выручка от реализации продукции с 1 га пашни, руб.	14 406	12 443	14 421	13 837	16 326	14 287
Себестоимость работ на 1 га пашни, руб.	6 591	7 844	10 806	11 596	12 605	9 888
Прибыль, на 1 га пашни, руб.	7 815	4 596	3 615	2 241	3 721	4 398
Рентабельность, %	118.6	58.6	33.5	19.3	29.5	44.5
Доходность с 1 га пашни, руб. (стр.1 / стр.2)	2.19	1.59	1.33	1.19	1.30	1.44

- выручка от реализации продукции с 1 га пашни составила 14 287 руб.,

- себестоимость работ 9 888 руб.,

- прибыль равна 4 398 руб.,

- рентабельность 44,5%.

Доходность земельного участка площадью 1 гектар для выращивания зерновых и масличных культур в год составила 1,44 (14 287 руб. / 9 888 руб. = 1,44) (таблица 5).

Земельные участки, используемые для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, являются доходными, а соответственно конкурентоспособными.

Риск и доходность в экономике рассматриваются как две взаимосвязанные категории. Существуют различные определения понятия "риск".

Сельскохозяйственное производство является наиболее рисковым видом предпринимательской деятельности, который определяется следующими факторами: сезонностью производства, природно-климатическими условиями, длительностью периода оборота капитала, ограниченностью технологического процесса во времени, изменение цены и т.д.

Следовательно, для определения коэффициента К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, одной доходности мало, надо учитывать и риски.

Риск - весьма сложная и многоаспектная категория, в наиболее общем виде это вероятность возникновения убытков или недополучение доходов с прогнозируемым вариантом.

В связи с тем, что сельскохозяйственное производство в решающей степени зависит от погодных и климатических условий, в первую очередь нужно установить риски, связанные с этими условиями. Учитывая природно-климатические условия можно сделать вывод, что вероятность возникновения этих рисков составляет 20-25%.

Часто риски возникают вследствие поломок сельскохозяйственной техники, что приводит к несвоевременному посеву и уборке урожая. Вероятность возникновения данного риска оценивается в 10-15%.

Риск нередко связан с неплатежеспособностью покупателя. Потери от несвоевременности платежей покупателей усугубляются инфляционными процессами. Вероятность возникновения данного риска оценивается в 20-25%.

Учитывая все изложенное для расчета коэффициента К, доходность учитываем с риском в 20%.

Итак, размер доходности земельного участка с одного гектара в год для производства зерновых и масличных культур с учетом риска составляет 1,15 (1,44-20%). Что указывает на то, что доходность участков позволяет пересмотр размера себестоимости, а значит возможность повышения выплат неналоговых доходов.

Арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения в среднем по району в 2019 году составила 356,6 руб. за один гектар.

Доля арендной платы в себестоимости производства зерновых и масличных культур составляет 3,61% (по среднему показателю за 2015-2019 гг.) и 2,83% (в себестоимости 2019 года).

Как правило, в экономике спрос "рождает" предложение. Администрацией района земельные участки сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения передаются в аренду посредством проведения аукционов. Так размер арендной платы сложившийся по результатам аукционов составил: 396,5 руб./га - минимальный (МО Баевский сельсовет) и 1035,2 руб./га - максимальный (МО Плотавский сельсовет). Данные договора действуют, арендаторы добросовестно вносят арендную плату.

Рынок аренды земельных участков, кроме фонда перераспределения представлен и земельными участками находящимися в общей долевой собственности граждан. Формы платы за аренду одной земельной доли устанавливаются по договоренности сторон: натуральная либо денежная.

Максимальная площадь пашни, приходящаяся на 1 земельную долю, по Баевскому району составляет 14,1 га - совхоз "Баевский". Минимальная площадь пашни, приходящаяся на 1 земельную долю, по Баевскому району составляет 11,8 га - совхоз "Пайвинский". Средний размер пашни, приходящийся на 1 земельную долю, по Баевскому району составляет 12,5 га.

В большинстве случаев сельхозтоваропроизводители ведут расчёты с собственниками земельных долей в натуральной форме. В среднем за аренду 1 земельной доли глава крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственная организация, использующие земельный участок, выдает 1 тонну продовольственной пшеницы в натуре или денежном эквиваленте. Некоторые хозяйства района помимо вышеуказанной продукции дополнительно предоставляют 3 мешка продовольственной муки 1 сорта, 10 л. подсолнечного масла и компенсируют ставки земельного налога в размере 500 руб.

Максимальный размер арендной платы, выплачиваемый гражданам за использование земельной доли в 2019 году, в пересчете на денежные средства составил 11,3 тыс. руб. - МО Верх-Чуманский сельсовет, ООО "Марс". Минимальный размер арендной платы, выплачиваемый гражданам за использование земельной доли в 2019 году, в пересчете на денежные средства составил 4,9 тыс. руб. - МО Паклинский сельсовет, ООО "Зерновое".

Средний размер арендной платы, выплачиваемый гражданам за использование 1 гектара пашни земельной доли, в пересчете на денежные средства составит 7000 руб. / 12,5 га = 560 руб./га

Следовательно, по состоянию на окончание 2019 года стоимость аренды земельных участков, занятых пашней, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ниже стоимости аренды земельных участков, занятых пашней, находящихся в общей долевой собственности граждан на 39,4%.

Анализ ставок арендной платы за 1 га земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, за 2017 год (за 2018 год информация на данный момент отсутствует) показал следующее:

- средняя ставка арендной платы по районам Алтайского края - 340 руб. (Каменский район - 584 руб. - макс., Бурлинский и Немецкий национальный районы - 96 руб.- мин.)

- средняя ставка по Каменскому управленческому округу - 456,5 руб. (Каменский район - 584 руб. - макс., Тюменцевский район - 376 руб.- мин.)

- средняя ставка по Приобской подзоне Кулундинской природно-экономической зоны - 446,4 руб.

(Каменский район - 584 руб. - макс., Тюменцевский район - 376 руб.- мин.)

- средние ставки по районам, граничащим с Баевским районом:

Каменский район - 584 руб., Завьяловский район - 461 руб., Панкрушихинский район - 456 руб., Суетский район - 390,00 руб., Тюменцевский район - 376 руб., Благовещенский район - 356 руб.

Сравнительный анализ арендной платы по районам Алтайского края в 2019 году показал, размер арендной платы по Баевскому району ниже средних ставок по группам, в которые входит район. Имеется потенциал для роста ставок по каждой группе.

Из анализа видно, что принятие предлагаемых коэффициентов не ухудшит экономическое состояние землепользователей (таблица 6).

Ставки
и коэффициенты арендной платы по Баевскому району за 1 га земель сельскохозяйственного назначения (пашня)

Таблица 6

N п/п	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Действующий коэффициент (К)	Действующая средняя ставка	Новый коэффициент (К)	Новая средняя ставка
1.	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - пашня.	1,8%	336,64 руб/га	2,3%	352,9 руб/га
2.	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - сенокошение.	0,36% - 0,45%	72,37 руб/га	0,6%	92,12 руб/га
	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - выпас сельскохозяйственных животных.	0,126% - 0,15%	23,35 руб/га	0,3%	38,88 руб/га
3.	Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции (средний УПКС - 1,69 руб/м2)	0,3%	0,034 руб/кв. м	4,0%	0,068 руб/кв. м
4.	Прочие земельные участки (УПКС по МО Баевский сельсовет - 1,20 руб/м2)	1,5%	180 руб/га	2,5%	300 руб/га

Согласно приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 11.10.2019 N 97 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" удельный показатель при расчете кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения нашего района установлен в разрезе поселений от 1,20 до 2,05 руб. кв. м.

Удельные показатели
кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка земель сельскохозяйственного назначения

Таблица 7

	Наименование сельсовета	Удельный показатель 2012	Удельный показатель 2013	Удельный показатель 2020	Отклонение % от 2013
	Баевский	1,44	1,69	1,20	71,01
	Прослаухинский	1,44	1,54	1,32	85,71
	Нижнечуманский	1,44	1,51	1,25	82,78
	Паклинский	1,44	1,74	1,60	91,95
	Верх-Пайвинский	1,44	1,95	1,78	91,28
	Верх-Чуманский	1,44	2,02	1,57	77,72
	Плотавский	1,44	2,08	2,05	98,56

Размер арендной платы, рассчитанный по коэффициентам, по сельсоветам с 2020 года составит:

Размер
арендной платы за 1 га земельного участка земель сельскохозяйственного назначения (пашня)

Таблица 8

Баевский сельсовет	276 руб/га,
Прослаухинский сельсовет	303,6 руб/га,
Нижнечуманский сельсовет	287,5 руб/га,
Паклинский сельсовет	368 руб/га,
Верх-Пайвинский сельсовет	402,5 руб/га,
Верх-Чуманский сельсовет	361,1 руб/га,
Плотавский сельсовет	471,5 руб/га,
По району	352,9 руб/га. против 339,41 руб/га
По действующим договорам аренды	380,7 руб/га против 339,41 руб/га

Стоимость аренды земельных участков, занятых пашней, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и в этом случае будет ниже стоимости аренды земельных участков, занятых пашней, находящихся в общей долевой собственности граждан на 36,98%.

На основании вышеизложенного, предлагаем коэффициент К и К1 для земель сельскохозяйственного назначения изменить (таблица 9).

Размер
коэффициента К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (категории земель сельскохозяйственного назначения)

Таблица 9

N п/п	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Коэффициент (К)
1.	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - пашня.	2,3%
2.	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - сенокошение.	0,6%
3.	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях - выпас сельскохозяйственных животных.	0,3%
4.	Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	4,0%
5.	Прочие земельные участки	2,5%

Коэффициент К1, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы, принят равным 1. Таким образом, категория арендатора ни каким образом не влияет на размер арендной платы.

Расчет коэффициентов для земель прочих категорий

В настоящее время для начисления арендной платы за земельные участки населенных пунктов применяется кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 N 472 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края".

Кадастровая стоимость за земельные участки в составе земель населенных пунктов варьируется в различных пределах в отношении видов разрешенного использования земельных участков. Рассмотрим эти показатели и арендную плату за 1 кв. м., в отношении земельных участков, расположенных в с. Баево, поскольку они имеют наибольшее значение среди населенных пунктов района (73% от общего количества договоров аренды) (таблица 10).

Анализ
кадастровой стоимости и арендной платы за земельные участки в с. Баево

Таблица 10

Описание вида разрешенного использования земельного участка	2016-2019 гг.		с 2020 г.
	Коэффициент (К), %	арендная плата за 1 кв. м., руб.	Коэффициент (К), %	арендная плата за 1 кв. м., руб.
Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального огородничества (Жилая застройка с кодами 2.1-2.7 классификатора)			1.5
малоэтажная многоквартирная жилая застройка - (код 2.1.1)*;	1.5		1.5
для индивидуального жилищного строительства - (код 2.1)*;	0.3-1.5	0.43 1.65	1.5	1.65
для ведения личного подсобного хозяйства - (код 2.2)*;	0.3-1.5	0.43 1.65	1.5	1.65
блокированная жилая застройка - (код 2.3)*;	1.5		1.5
обслуживание жилой застройки - (код 2.7)*;	1.5		1.5
Общественное использование объектов капитального строительства с кодами 3.1-3.10.2 классификатора, за исключением земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод	1.5		1.5
социальное обслуживание - (код 3.2)*;	1.5		1.5
бытовое обслуживание - (код 3.3)*.	1.5	13.17	1.5	13.17
здравоохранение - (код 3.4)*;	1.5	1.52	1.5	1.52
образование и просвещение - (код 3.5)*;	1.5		1.5
культурное развитие - (код 3.6)*;	1.5		1.5
религиозное использование (код 3.7)*;	1.5		1.5
общественное управление - (код 3.8)*;	1.5		1.5
обеспечение научной деятельности (код 3.9)*;	1.5		1.5
ветеринарное обслуживание (3.10)*;	1.5		1.5
Земельные участки, предоставленные (занятые) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод коммунальное обслуживание (код 3.1)*;	0.3	0.51	0.3	0.51
Предпринимательство с кодами 4.1-4.10 классификатора
деловое управление - (код 4.1)*;	1.5	10.77	2.5	17.96
рынки (код 4.3)*;	1.5		2.0
магазины - (код 4.4)*;	1.5	13.17	2.0	17.57
банковская и страховая деятельность - (код 4.5)*;	1.5	3.92	2.5	6.53
общественное питание (код 4.6)*;	1.5		2.0
гостиничное обслуживание - (код 4.7)*;	1.5	12.3	1.5	12.3
развлечения - (код 4.8)*;	1.5		2.0
объекты придорожного сервиса - (код 4.9.1)*	1.5	5.94	2.0	9.91
Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	1.5	13.17	2.0	17.57
служебные гаражи (код 4.9)*;	1.5	1.95	2.0	2.60
ремонт автомобилей (код 4.9.1.4)*.	1.5		2.0
для размещения иных объектов, допустимых в жилых зонах и не перечисленных в классификаторе	1.5	2.27	2.0	3.02
Отдых (рекреация) с кодами 5.1-5.5 классификатора
отдых (рекреация) - (код 5.0)*;	1.5	0.95	2.0	1.27
спорт - (код 5.1)*;	1.5		2.0
туристическое обслуживание - (код 5.2)*	1.5		2.0
Производственная деятельность с кодами 6.1-6.9 классификатора	1.5
промышленные объекты	1.5	2.55	2.0	3.39
легкая промышленность (код 6.3)*	1.5		2.0
пищевая промышленность (код 6.4)*	1.5		2.0
строительная промышленность (код 6.6)*	1.5	1.56	2.0	2.08
энергетика (код 6.7)*;	1.5	0.038	2.5	0.063
связь (код 6.8)*	1.5	2.27	2.5	3.78
склады (6.9)*	1.5		2.0
ведение гражданами животноводства	1.5	0.025	2.5	0.042
Транспорт с кодами 7.1-7.5 классификатора	1.5
Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке) - (код 2.7.1)*	1.5	13.17	2.0	17.57
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров - (код 7.2)*	1.5	2.0	2.0	2.67
Прочие виды разрешенного использования земельных участков	1.5		2.0

Роста арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов за 4 года, с 2016 по 2019 гг. - не было.

По официальным данным Росстата уровень инфляции по России за период с января 2016 по декабрь 2019 года составил 15,22%.

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ "Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона". В соответствии с данным пунктом минимальный размер арендной платы за земельный участок не может быть менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

В связи с тем, что земельный налог за земельный участок земель населенных пунктов равен полутора процентам кадастровой стоимости такого земельного участка, при сохранении арендной платы в размере полтора процента кадастровой стоимости, у арендатора теряется стимул для приобретения земельного участка в собственность.

Для социально-значимых объектов ставка аренды предлагается не выше ставки земельного налога.

Новые коэффициенты незначительно выше, действовавших в период 2012-2019 гг., и как следствие размеры арендной платы за земельные участки не являются обременительными для потенциальных арендаторов.

Размер
коэффициента К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (за исключением категории земель сельскохозяйственного назначения)

Таблица 11

Описание вида разрешенного использования земельного участка	Коэффициент (К), %
Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального огородничества (Жилая застройка с кодами 2.1-2.7 классификатора)	1.5
малоэтажная многоквартирная жилая застройка - (код 2.1.1)*;	1.5
для индивидуального жилищного строительства - (код 2.1)*;	1.5
для ведения личного подсобного хозяйства - (код 2.2)*;	1.5
блокированная жилая застройка - (код 2.3)*;	1.5
обслуживание жилой застройки - (код 2.7)*;	1.5
Общественное использование объектов капитального строительства с кодами 3.1-3.10.2 классификатора, за исключением земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод	1.5
социальное обслуживание - (код 3.2)*;	1.5
бытовое обслуживание - (код 3.3)*.	1.5
здравоохранение - (код 3.4)*;	1.5
образование и просвещение - (код 3.5)*;	1.5
культурное развитие - (код 3.6)*;	1.5
религиозное использование (код 3.7)*;	1.5
общественное управление - (код 3.8)*;	1.5
обеспечение научной деятельности (код 3.9)*;	1.5
ветеринарное обслуживание (3.10)*;	1.5
Земельные участки, предоставленные (занятые) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод коммунальное обслуживание (код 3.1)*;	0.3
Предпринимательство с кодами 4.1-4.10 классификатора
деловое управление - (код 4.1)*;	2.5
рынки (код 4.3)*;	2.0
магазины - (код 4.4)*;	2.0
банковская и страховая деятельность - (код 4.5)*;	2.5
общественное питание (код 4.6)*;	2.0
гостиничное обслуживание - (код 4.7)*;	1.5
развлечения - (код 4.8)*;	2.0
объекты придорожного сервиса - (код 4.9.1)*	2.0
Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	2.0
служебные гаражи (код 4.9)*;	2.0
ремонт автомобилей (код 4.9.1.4)*.	2.0
для размещения иных объектов, допустимых в жилых зонах и не перечисленных в классификаторе	2.0
Отдых (рекреация) с кодами 5.1-5.5 классификатора
отдых (рекреация) - (код 5.0)*;	2.0
спорт - (код 5.1)*;	2.0
туристическое обслуживание - (код 5.2)*	2.0
Производственная деятельность с кодами 6.1-6.9 классификатора
промышленные объекты	2.0
легкая промышленность (код 6.3)*	2.0
пищевая промышленность (код 6.4)*	2.0
строительная промышленность (код 6.6)*	2.0
энергетика (код 6.7)*;	2.5
связь (код 6.8)*	2.5
склады (6.9)*	2.0
Транспорт с кодами 7.1-7.5 классификатора
Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке) - (код 2.7.1)*	2.0
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров - (код 7.2)*	2.0
Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	4.0
ведение гражданами животноводства	2.5
Прочие земельные участки в сегменте "Сельскохозяйственное использование"	2.5
Прочие виды разрешенного использования земельных участков	2.0

Коэффициент К1, устанавливаемый в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы, принят равным 1. Таким образом, категория арендатора ни каким образом не влияет на размер арендной платы.

Заключение

Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования. Между тем, постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Снижение кадастровой стоимости земельных участков, по которой рассчитываются платежи, существенно снизит поступление доходов в бюджет.

Увеличение коэффициентов К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования, и К1, устанавливаемого в зависимости от категории, к которой относятся арендаторы, позволит не допустить снижения доходной части бюджета.

Таким образом, установлены и обоснованы коэффициенты и их значения в целях определения рыночно обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю; при этом утвержденные коэффициенты призваны не допустить снижения доходов районного бюджета и обеспечить поступление арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов и арендаторов земельных участков.