Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018 Суд отменил постановление суда кассационной инстанции, оставив в силе постановления судов первой и апелляционной инстанций, которыми удовлетворено требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора перенайма о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, поскольку представленные истцом документы в уполномоченный орган для государственной регистрации уступки права аренды соответствовали требованиям, предусмотренным законодательством, и отражали всю информацию необходимую для государственной регистрации прав

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018

Резолютивная часть определения объявлена 21 мая 2020 г.

Полный текст определения изготовлен 28 мая 2020 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Поповой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ниловой Е.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судья Донцов П.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степиной В.А.), кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Версаль" на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 по делу N А14-27342/2018 Арбитражного суда Воронежской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Версаль" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании недействительным решения.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - Маликин С.А.

Общество с ограниченной ответственностью "Версаль", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (далее - администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее - общество) 19.03.2015 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Для указанных целей постановлением администрации от 24.11.2016 утвержден проект планировки территории микрорайона "Волошинский" поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области.

С согласия сторон договора аренды от 19.03.2015 путем выдела земель из состава земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 был образован земельный участок площадью 1060 кв.м с кадастровым номером 36:16:5300001:419.

По договору аренды от 08.08.2017 указанный земельный участок предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании договора перенайма от 14.08.2018 права и обязанности общества (арендатор) по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка общей площадью 1 060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419 переданы Образцовой И.В. (новый арендатор).

Решением, изложенным в уведомлении от 04.12.2018, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра) обществу и Образцовой И.В. отказано в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 со ссылкой на то, что действующее на момент заключения договора перенайма законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в судебном порядке

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019, заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным, на ответчика возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора перенайма от 14.08.2018.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, обществу в удовлетворении заявления отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставить без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От Управления Росреестра поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором он указывает на обоснованность постановления суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Отказывая в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2017, Управление Росреестра исходило из установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) запрета на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Признавая оспариваемый обществом отказ Управления Росреестра незаконным, суды первой и апелляционной инстанций сочли, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015, на спорные правоотношения, возникшие в марте 2015 года, не распространяются.

Суд округа с выводами судов не согласился, указав, что правоотношения сторон по договору аренды от 08.08.2017 спорного земельного участка, заключение которого в соответствии с действующим законодательством допускается по результатам проведенных торгов, возникли в период действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, установившей запрет на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями названной нормы (в редакции Закона N 42-ФЗ), статьями 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), суд кассационной инстанции признал договор перенайма от 14.08.2018 земельного участка не соответствующим требованиям гражданского законодательства, в связи с чем счел отказ Управления Росреестра в государственной регистрации данного договора правомерным, отменив судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказав обществу в удовлетворении заявленных им требований.

Между тем, рассматривая спор, суд кассационной инстанции не учел следующее.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), а также в пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрета на уступку прав арендатора по спорному договору, суд округа не учел, что правоотношения из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2015 года, то есть до 01.06.2015.

При этом дата заключения договора аренды от 08.08.2017 не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:419, являющегося предметом указанного договора, возникли не в момент его государственной регистрации, а вследствие реализации обществом его обязанности по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды от 19.03.2015 и договор аренды от 08.08.2017 являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

При этом следует также учитывать, что, в силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

В силу изложенного, выводы суда кассационной инстанции о несоответствии договора перенайма от 14.08.2018 положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ нельзя признать обоснованными, как противоречащие пункту 2 статьи 2 названного Закона.

Кроме того, в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Согласно части 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, в случае если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Как установлено судами и следует из материалов дела, извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства опубликовано администрацией 27.01.2015; документация аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства разработана администрацией в соответствии с земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015; заявки участниками аукциона также поданы в соответствии с законодательством, действовавшим до 01.03.2015.

Таким образом, как правомерно указано судами первой и апелляционной инстанций, с учетом положений части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса (далее - в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно пункту 4 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока действия договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, исходя из положений частей 2, 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса, с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором даны разъяснения о применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, учитывая особенности предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества как арендатора земельного участка, предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на передачу прав и обязанностей по договору аренды в порядке перенайма.

Учитывая изложенное, выводы суда кассационной инстанции о несоответствии договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка требованиям гражданского законодательства и наличии в связи с этим оснований для отказа в его государственной регистрации нельзя признать обоснованными.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, представленные обществом в Управление Росреестра для государственной регистрации уступки права аренды документы соответствовали требованиям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2017, поэтому суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра незаконным, возложив на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем его постановление подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах - оставлению без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 по делу N А14-27342/2018 Арбитражного суда Воронежской области отменить.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019 по тому же делу оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

А.Н. Маненков

Г.Г. Попова