Письмо Ассоциации российских банков от 23 июля 2020 г. N А-03/5-318 "О проблеме внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и закладную в соответствии с Федеральным законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ"

Ассоциация российских банков обращается по просьбе банков - членов АРБ по вопросу о проблеме внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и закладную в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" (далее - Закон N 106-ФЗ).

3 апреля 2020 года вступил в силу Закон N 106-ФЗ, принятие которого было направлено на исполнение инициатив Президента Российской Федерации по поддержке имеющих обязательства по кредитным договорам (займам) граждан Российской Федерации в условиях распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Как следует из части 5 статьи 6 и части 5 статьи 7 Закона N 106-ФЗ, требование заемщика об изменении условий кредитного договора, предусматривающее приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на определенный им срок (далее - Требование) может быть представлено кредитору с использованием средств подвижной радиотелефонной связи с абонентского номера, информация о котором предоставлена заемщиком кредитору. Кредитор обязан обеспечить возможность получения от заемщика Требования с использованием средств подвижной радиотелефонной связи.

Таким образом, Закон N 106-ФЗ обязал кредиторов принимать Требования, передаваемые заемщиками устно посредством телефонной связи.

При этом в соответствии с частями 31 и 32 статьи 6 и частями 14 и 15 статьи 7 Закона N 106-ФЗ кредитор после подтверждения установления льготного периода ¹ обязан обеспечить внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке (если требование направлено в отношении кредита, обеспеченного ипотекой) и обеспечить внесение изменений в закладную в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) (если права кредитора удостоверены закладной).

В силу требований пункта 1.1 статьи 13.1 и пункта 2 статьи 23 Закона N 102-ФЗ комплект документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке/ в документарную закладную, должен включать Требование.

Таким образом, при получении Требования банк должен представить в Росреестр комплект документов, включающий в себя Требование, в том числе переданное заемщиком устно посредством телефонной связи.

Однако банки сталкиваются с тем, что регистрирующий орган отказывает в принятии зафиксированного банком на бумажном носителе и заверенного уполномоченным лицом кредитной организации Требования, представленного заемщиком посредством телефонной связи, в т.ч. мобильной телефонной связи, аргументируя непринятие данного документа невозможностью отнесения его ни к оригиналу Требования на бумажном носителе, ни к оригиналу Требования, составленного в форме электронного документа.

Такой подход регистрирующего органа банки не могут признать правомерным, в т. ч. соответствующим требованиям Закона N 106-ФЗ, и отвечающим интересам заемщиков, нуждающихся в поддержке в непростой период.

Законодатель в условиях борьбы с новой коронавирусной инфекцией внес соответствующие изменения в порядок представления заемщиками Требований с целью создания наиболее простой для заемщика процедуры волеизъявления, направленного на получение "кредитных каникул", т.е. на изменение условий кредитного договора, предусматривающее приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на определенный им срок.

Закон 106-ФЗ, наделяя заемщиков правом представлять Требования в устной форме посредством телефонной связи, не обязал их дополнительно предоставлять в кредитную организацию Требования на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, что абсолютно отвечает смыслу и духу внесенных изменений в действующее законодательство.

Представленные посредством телефонной связи Требования не являются ни Требованиями, передаваемыми в электронной форме, ни Требованиями, передаваемыми на бумажном носителе, в силу чего они не могут быть представлены в регистрирующий орган ни в виде оригинала документа на бумажном носителе, содержащего собственноручную подпись заемщика или его представителя, ни в виде электронного документа с электронной подписью заемщика.

Никаких правовых оснований как для отказа в принятии Требования, переданного заемщиком посредством телефонной связи, так и для истребования у заемщика Требования на бумажном носителе или в форме электронного документа, у банков нет. Отказ заемщика в предоставлении Требования на бумажном носителе или в форме электронного документа, в т.ч. по причине необходимости соблюдения режима самоизоляции или карантина в период борьбы с новой коронавирусной инфекцией, будет правомерен, и такой отказ не может отменить легитимность Требования, переданного посредством телефонной связи.

Действуя разумно и добросовестно, соблюдая требования действующего законодательства и следуя целям защиты интересов и прав попавших в сложную ситуацию заемщиков, банки предоставляют в регистрирующий орган документ, фиксирующий факт представления заемщиком Требования в устной форме и его содержание. То есть Требование, оформленное таким способом (единственно возможным способом), прилагается к комплекту документов, и оснований для приостановления государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации по причине непредставления необходимых документов (пункт 5 части 1 статьи 26 и статья 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") не усматривается.

Представляется, что при внесении изменений в действующее законодательство Законом N 106-ФЗ просто было совершено упущение в четкости регламентации порядка предоставления документов с учетом вносимых изменений, касающихся допустимой формы представления заемщиком Требования. Законодателем не была определена форма/ порядок предоставления переданного заемщиком посредством телефонной связи Требования в регистрирующий орган для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке/ в документарную закладную. Безусловно, такой правовой пробел требует устранения. Однако его наличие не должно приводить к невозможности правильного исполнения норм действующего законодательства, исходя из их смысла и духа, тем более когда это касается защиты прав заемщиков - физических лиц, попавших в сложную жизненную ситуацию. Формальное толкование и применение правовых норм, регламентирующих порядок представления Требований (без учета внесенного изменения, обязывающего банки принимать у заемщиков Требования посредством телефонной связи), делает упрощенный механизм предоставления "кредитных каникул" не действующим, а инициативу Президента Российской Федерации по поддержке граждан-заемщиков в условиях распространения новой коронавирусной инфекции не реализуемой должным образом.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание высокую социальную важность оперативного разрешения указанной проблемы, просим во исполнение норм Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" о принятии банками требований заемщиков об изменении условий кредитных договоров, предусматривающих приостановление исполнения заемщиками своих обязательств на определенный ими срок (требований заемщиков о предоставлении "кредитных каникул"), с использованием средств подвижной радиотелефонной связи обратить внимание территориальных органов Росреестра на недопустимость отказов в принятии зафиксированных банками на бумажном носителе и заверенных их уполномоченными лицами переданных посредством телефонной связи заемщиками требований о предоставлении "кредитных каникул".

Ассоциация российских банков выражает надежду на дальнейшее эффективное сотрудничество с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам применения действующего законодательства.

Президент

Г.А. Тосунян

------------------------------

¹ Определенный заемщиком срок приостановления исполнения его обязательств по кредитному договору.