Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 мая 2018 г. N Д23и-2584 О дополнительных соглашениях к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в части изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства (или несколько объектов), принадлежащий (принадлежащих) арендатору, в отношении которого (которых) после изменения вида разрешенного использования земельного участка предполагается снос или реконструкция

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 мая 2018 г. N Д23и-2584

В Департаменте недвижимости Минэкономразвития России находятся на рассмотрении обращения Клуба инвесторов, согласно которым имеет место практика заключения дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в части изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства (или несколько объектов), принадлежащий (принадлежащих) арендатору, в отношении которого (которых) после изменения вида разрешенного использования земельного участка предполагается снос или реконструкция.

При рассмотрении документов, представленных с целью осуществления государственной регистрации указанных соглашений, Управлением Росреестра муниципального образования принимаются решения о приостановлении государственной регистрации по причине несоответствия представленных документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. По мнению Управления Росреестра муниципального образования заключение дополнительных соглашений к договорам аренды находящихся в публичной собственности земельных участков об изменении целевого использования таких земельных участков, предусматривающих строительство новых объектов, не связанных с эксплуатацией существующих, не соответствует положениям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с которыми предоставление земельных участков для целей строительства осуществляется по результатам проведения торгов.

Вместе с тем следует отметить следующее.

В случае если договор аренды был заключен на торгах, то пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в такой договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования земельного участка.

Однако в рассматриваемом случае речь идет об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения торгов.

В случае если земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, арендатор может пользоваться участком в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ и частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В то же время согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 432 ГК РФ, существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В этой связи в случае, если использование арендатором земельного участка в соответствии с измененным видом разрешенного использования не соответствует целям предоставления данного земельного участка, указанным в договоре аренды, такое изменение обстоятельств также может быть признано существенным.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий, указанных в данном пункте.

Учитывая изложенное, законодательство Российской Федерации предусматривает право арендатора на изменение вида разрешенного использования (выбор вида разрешенного использования из предусмотренного правилами землепользования и застройки).

При этом в случае, если изменение арендатором вида разрешенного использования повлечет изменение существенных условий договора или противоречит условиям договора, а также если использование арендатором земельного участка в соответствии с измененным видом разрешенного использования не соответствует целям предоставления данного земельного участка, указанным в договоре аренды, то на основании вышеуказанных норм ГК РФ арендодатель такого земельного участка вправе обратиться в установленном порядке за изменением условий такого договора или за его расторжением.

Позиция Управления Росреестра по муниципальному образованию, указывающая на необходимость в подобных случаях расторжения договора аренды земельного участка и предоставления земельного участка в аренду на торгах, не учитывает, что в соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, делает невозможным предоставление данного земельного участка на аукционе. При этом, исходя из положений статьи 209 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ, решение о целесообразности сноса или реконструкции объекта капитального строительства принимается исключительно его собственником. В частности, после принятия такого решения данный собственник вправе либо обеспечить снос объекта, либо обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства. При этом ни орган государственной власти, действующий от имени арендодателя земельного участка, ни орган регистрации прав не обладают полномочиями по понуждению собственника объекта капитального строительства к его сносу в случае если для такого сноса отсутствуют основания, предусмотренные законодательством либо вступившим в силу решением суда.

Также следует учитывать сложившуюся судебную практику по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду.

Так, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 г. N 1756/13 сделан вывод о том, что у арендатора земельного участка отсутствует право в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования и требовать такого изменения от арендодателя. Там же отмечено, что равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В определении от 10 сентября 2014 года N 18-КГ14-95 Верховным Судом Российской Федерации указывается, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. В частности, сделан вывод, что изменение вида разрешенного использования земельного участка по желанию заявителя, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона. Аналогичный вывод следует из определений Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. N 18-КГ15-117, от 15 июня 2016 г. N 301-КГ16-6004.

Вместе с тем, как было отмечено выше, в настоящее время проведение торгов в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не представляется возможным ввиду положений подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ. Кроме того, в рамках вышеуказанных судебных разбирательств рассматривались споры о возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которых отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие арендатору.

Таким образом, действующим законодательством допускается государственная регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривающих изменение вида разрешенного использования указанных земельных участков, в случае если на таких участках имеются объекты капитального строительства, принадлежащие арендатору.

Указанная позиция обсуждалась 8 мая 2018 г. на совещании с представителями Правительства Москвы и была поддержана заместителем Министра экономического развития Российской Федерации - руководителем Росреестра В.В. Абрамченко.

Прошу обеспечить доведение данной информации до Управления Росреестра по муниципальному образованию.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Бутовецкий