Приложение. Расчетная стоимость одного квадратного метра площади для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для объектов жилого и нежилого назначения

Приложение
к приказу Департамента инвестиционной
и промышленной политики города Москвы
от 21 июля 2020 г. N ДИПП-ПР-134/20

Расчетная стоимость одного квадратного метра площади для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для объектов жилого и нежилого назначения

Административные округа	Районы	Объекты жилого назначения (руб.)	Объекты нежилого назначения (руб.)
Центральный административный округ	Арбат	288 800	260 600
	Басманный	210 600	190 000
	Замоскворечье	265 200	239 200
	Красносельский	207 000	186 800
	Мещанский	216 400	195 300
	Пресненский	229 900	207 500
	Таганский	207 000	186 700
	Тверской	258 600	233 400
	Хамовники	290 900	262 500
	Якиманка	299 800	270 500
Северный административный округ	Аэропорт	174 100	157 100
	Беговой	195 800	176 600
	Бескудниковский	143 300	129 300
	Войковский	158 300	142 900
	Восточное Дегунино	132 800	119 800
	Головинский	129 100	116 500
	Дмитровский	131 100	118 400
	Западное Дегунино	129 600	117 000
	Коптево	148 900	134 300
	Левобережный	149 100	134 600
	Савеловский	150 600	135 800
	Сокол	182 900	165 100
	Тимирязевский	174 900	157 800
	Ховрино	146 100	131 800
	Хорошевский	151 900	137 100
Северо-Восточный административный округ	Алексеевский	163 500	147 500
	Алтуфьевский	138 000	124 500
	Бабушкинский	145 700	131 500
	Бибирево	146 100	131 800
	Бутырский	162 900	147 000
	Лианозово	136 500	123 200
	Лосиноостровский	127 400	114 900
	Марфино	149 300	134 700
	Марьина Роща	159 400	143 800
	Останкинский	167 900	151 400
	Отрадное	135 400	122 100
	Ростокино	166 000	149 700
	Свиблово	152 800	137 800
	Северное Медведково	131 000	118 200
	Северный пос.	114 700	103 500
	Южное Медведково	135 600	122 400
	Ярославский	126 100	113 700
Восточный административный округ	Богородское	146 700	132 400
	Вешняки	137 800	124 300
	Восточное Измайлово	142 500	128 500
	Гольяново	128 300	115 800
	Ивановское	129 800	117 100
	Измайлово	142 500	128 500
	Косино-Ухтомский	114 300	103 100
	Метрогородок	137 700	124 200
	Новогиреево	131 300	118 500
	Новокосино	132 500	119 600
	Перово	136 000	122 700
	Преображенское	176 500	159 300
	Северное Измайлово	135 500	122 200
	Соколиная Гора	152 600	137 700
	Сокольники	183 700	165 800
Юго-Восточный административный округ	Выхино-Жулебино	137 800	124 300
	Капотня	130 700	117 900
	Кожухово	119 100	107 500
	Кузьминки	150 000	135 300
	Лефортово	143 300	129 300
	Люблино	132 400	119 500
	Марьино	132 100	119 200
	Некрасовка пос.	108 000	97 500
	Печатники	132 300	119 400
	Рязанский	143 400	129 400
	Текстильщики	140 900	127 100
	Южнопортовый	146 600	132 300
Южный административный округ	Бирюлево Восточное	120 100	108 400
	Бирюлево Западное	124 500	112 400
	Братеево	141 600	127 800
	Даниловский	183 400	165 500
	Донской	207 500	187 200
	Зябликово	131 700	118 900
	Москворечье-Сабурово	149 200	134 600
	Нагатино-Садовники	169 200	152 600
	Нагатинский Затон	169 200	152 600
	Нагорный	162 500	146 600
	Орехово-Борисово Северное	138 600	125 100
	Орехово-Борисово Южное	135 600	122 400
	Царицыно	149 200	134 600
	Чертаново Северное	162 000	146 100
	Чертаново Центральное	149 400	134 800
	Чертаново Южное	137 600	124 200
Юго-Западный административный округ	Академический	186 700	168 500
	Гагаринский	188 800	170 400
	Зюзино	175 500	158 300
	Коньково	178 600	161 200
	Котловка	160 900	145 200
	Ломоносовский	195 000	176 000
	Обручевский	183 400	165 400
	Северное Бутово	134 000	120 900
	Теплый Стан	143 300	129 200
	Черемушки	164 200	148 100
	Южное Бутово	118 800	107 300
	Ясенево	142 100	128 200
Западный административный округ	Внуково	104 800	94 600
	Дорогомилово	205 900	185 800
	Крылатское	195 200	176 200
	Кунцево	164 900	148 800
	Можайский	137 500	124 100
	Ново-Переделкино	110 900	100 000
	Очаково-Матвеевское	161 700	146 000
	Проспект Вернадского	189 500	171 000
	Раменки	207 700	187 400
	Солнцево	133 600	120 600
	Тропарево-Никулино	146 300	132 000
	Филевский парк	185 900	167 700
	Фили-Давыдково	160 100	145 200
Северо-Западный административный округ	Куркино	142 900	128 900
	Митино	127 000	114 600
	Покровское-Стрешнево	159 300	143 700
	Северное Тушино	150 700	136 000
	Строгино	156 500	141 300
	Хорошево-Мневники	160 700	145 000
	Щукино	176 100	158 900
	Южное Тушино	139 500	125 900
Зеленоградский административный округ	Матушкино	103 400	93 200
	Савелки	115 500	104 200
	Старое Крюково	108 700	98 100
	Силино	115 500	104 200
	Крюково	113 500	102 500
Новомосковский административный округ	Внуковское	124 700	112 500
	Воскресенское	125 700	113 500
	Десеновское	108 000	97 500
	Кокошкино	98 800	89 200
	Марушкинское	90 800	81 900
	Московский	141 200	127 500
	Мосрентген	127 100	114 700
	Рязановское	104 400	94 200
	Сосенское	116 700	105 300
	Филимонковское	92 700	83 600
	ГО Щербинка	121 000	109 200
Троицкий административный округ	Вороновское	74 300	67 100
	Киевский	83 700	75 500
	Кленовское	73 400	66 200
	Краснопахорское	99 100	89 400
	Михайлово-Ярцевское	97 800	88 300
	Новофедоровское	80 800	72 900
	Первомайское	94 900	85 500
	Роговское	67 600	61 000
	ГО Троицк	124 300	112 200
	Щаповское	83 300	75 200

Расчетная стоимость одного квадратного метра площади для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для гаражей

Территориальная зона	Отдельно стоящие гаражи (руб.)	Подземные гаражи (руб.)
Центр - Бульварное кольцо	40 200	82 400
Бульварное кольцо - Садовое кольцо	23 200	38 900
Садовое кольцо - Третье транспортное кольцо	17 200	34 200
Третье транспортное кольцо - МКАД - городская территория за пределами МКАД	14 900	28 700
Территория ТиНАО	10 300	19 800

Пояснительная записка
к актуализации расчетной стоимости одного квадратного метра площади объекта для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для объектов жилого, нежилого назначения, гаражей

1. Основание

В соответствии с пунктом 2.2 постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 N 150-ПП "Об изменении отдельных условий инвестиционных контрактов", согласно которому расчетная стоимость одного квадратного метра площади объекта для целей определения размера неустойки формируется и утверждается раз в полгода, а также учитывая, что действующая утвержденная расчетная стоимость применяется с 01.03.2015, была актуализирована расчетная стоимость одного квадратного метра объекта для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для объектов жилого, нежилого назначения, гаражей, по состоянию на январь 2020 года.

В целом по городу Москве средневзвешенная (по районам) расчетная стоимость одного квадратного метра по состоянию на январь 2020 года по сравнению с утвержденной расчетной стоимостью на март 2015 года увеличилась на 1,1%, в том числе по округам:

Округ	Расчетная стоимость одного квадратного метра для объекта жилого назначения, руб.
	На март 2015 г.	На январь 2020 г.	Изменение
ЦАО	229 100	247 420	8,0%
САО	157 027	153 233	-2,4%
СВАО	150 382	144 606	-3,8%
ВАО	146 240	141 847	-3,0%
ЮВАО	140 867	134 717	-4,4%
ЮАО	154 713	151 956	-1,8%
ЮЗАО	168 375	164 275	-2,4%
ЗАО	163 862	161 846	-1,2%
СЗАО	154 063	151 588	-1,6%
ЗелАО	111 320	111 320	0,0%
НАО	94 855	113 736	19,9%
ТАО	76 450	87 920	15,0%

2. Алгоритм определения расчетной стоимости

1. Сформированная расчетная стоимость одного квадратного метра площади объекта базируется на экономическом анализе предложений на московском рынке недвижимости по состоянию на январь 2020 года (пункт 3).

В качестве отправной точки была взята ранее утвержденная расчетная стоимость одного квадратного метра площади объекта для целей определения размера неустойки по инвестиционным контрактам для объектов жилого, нежилого назначения, гаражей для применения с 01.03.2015.

Для определения текущей расчетной стоимости одного квадратного метра площади собраны данные о среднем уровне цен на жилую недвижимость и сформирована информационная база за период с марта 2015 года по январь 2020 года. Эти данные дают представление об изменении цен на недвижимость за этот период. Исходя из этих данных, был получен коэффициент увеличения/уменьшения рыночной цены, на основании которого была выведена актуальная (текущая) расчетная стоимость.

Актуальная расчетная стоимость выводилась по следующей формуле:

,

где:

- расчетная стоимость жилья для применения с 01.01.2020;

- расчетная стоимость жилья, применяемая с 01.03.2015;

,

где:

К - коэффициент изменения рыночной цены за период с 01.03.2015 по 01.01.2020;

- рыночная цена на январь 2020 года;

- рыночная цена на март 2015 года.

Полученная расчетная стоимость по состоянию на январь 2020 года была скорректирована на коэффициент 1,15, если расчетная стоимость и рыночная стоимость отличались более чем на 25%. Необходимость этой корректировки обусловлена изменением структуры спроса и предложения в некоторых районах (наличие большого количества новостроек, сезонность, однотипность предложений или их отсутствие в рассматриваемый период и т.д.).

Также если расчетная стоимость оказывалась выше рыночной стоимости, то в качестве расчетной стоимости принималась рыночная стоимость.

2. Показатель расчетной стоимости одного квадратного метра площади по объектам нежилого назначения был определен по формуле:

,

где:

- расчетная стоимость по объектам нежилого назначения на январь 2020 года;

- расчетная стоимость жилья на январь 2020 года;

- коэффициент, рассчитанный для каждого района по формуле:

,

где:

- утвержденная расчетная стоимость жилья, применяемая с 01.03.2015;

- утвержденная расчетная стоимость по объектам нежилого назначения, применяемая с 01.03.2015.

Средний коэффициент по Москве составил 0,9, что не противоречит текущей рыночной ситуации.

3. Актуальная расчетная стоимость квадратного метра площади гаражей выводилась исходя из данных расчетной утвержденной на 01.03.2015 стоимости с учетом коэффициента увеличения рыночной стоимости по жилым помещениям. Для территориальных зон в пределах Садового кольца был принят коэффициент увеличения для ЦАО, для Третьего транспортного кольца был принят средний коэффициент по всем округам Москвы в пределах МКАД, для территориальных зон за пределами Третьего транспортного кольца был принят средний по Москве (за исключением ЦАО) коэффициент, для ТиНАО - соответствующий коэффициент по ТиНАО.

3. Внешние экономические условия

Для формирования информационной базы рыночных предложений жилой недвижимости были использованы открытые данные информационно-аналитических порталов ИРН (www.irn.ru) и ЦИАН (www.cian.ru).

Ниже приведены показатели, отражающие изменение рыночной стоимости в январе 2020 года к марту 2015 года.

Изменение рыночной стоимости за период 01.03.2015-01.01.2020

Наименование	ЦАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО
Среднее (по районам) изменение по округу	1,1%	-2,5%	-3,8%	-2,8%	-5,1%	-0,8%	-2,1%	-3,2%
Максимальное уменьшение по округу	-15,2%	-11,3%	-9,4%	-6,8%	-10,7%	-4,9%	-10,4%	-8,6%
Максимальное увеличение/ минимальное уменьшение по округу	18,6%	4,4%	4,4%	9,0%	0,7%	8,9%	5,0%	8,5%

Наименование	СЗАО	ЗелАО	Москва в целом (кроме ТиНАО)	Москва в целом (кроме ЦАО и ТиНАО)	НАО	ТАО	ТиНАО в целом	Москва в целом
Среднее (по районам) изменение по округу	-1,2%	-7,6%	-2,8%	-3,2%	20,1%	18,9%	19,5%	-0,7%
Максимальное уменьшение по округу	-5,9%	-7,6%	-7,6%	-7,6%	9,4%	2,9%	2,9%	-15,2%
Максимальное увеличение/ минимальное уменьшение по округу	3,7%	-7,6%	1,1%	-0,8%	41,2%	37,2%	41,2%	41,2%

Проведенный анализ выявил следующие закономерности в динамике цен на жилую недвижимость:

- в Старой Москве:

средняя рыночная стоимость квадратного метра жилой площади по состоянию на январь 2020 года составляет округленно 176 тыс. руб.;

по сравнению с мартом 2015 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости снизилась на 2,8%. Снижение цен на недвижимость обусловлено резким падением спроса после кризиса 2014 года. Восстановление рынка, начавшееся в 2018 году, еще не привело к достижению докризисных цен на жилую недвижимость;

при этом в ЦАО средняя (по районам) стоимость квадратного метра выросла на 1,1%, что может быть связано с наибольшей ликвидностью данных объектов и большим запасом финансовой прочности у владельцев премиального сегмента недвижимости, что позволяет им поддерживать относительно стабильные цены. Средняя цена квадратного метра в данном округе составляет 307 тыс. руб.;

сильное снижение цен зафиксировано в ЗелАО (7,6%). Это связано с тем, что в данном округе цены на квартиры ниже средних цен по Москве более чем на 30%;

снижение цен по остальным округам составляет от 0,8% до 5,1%.

- в Новой Москве:

средняя рыночная цена квадратного метра жилой площади составляет округленно 112,1 тыс. руб., в том числе в ТАО - 95 тыс. руб., в НАО - 129 тыс. руб.;

в среднем стоимость квадратного метра недвижимости в ТиНАО увеличилась на 19,4%;

рост цен в Новой Москве связан в первую очередь с развитием транспортной инфраструктуры, особенно в НАО, и вводом в эксплуатацию больших жилищных комплексов, таких как "Переделкино Ближнее", "Скандинавия", "Рассказово", "Солнцево Парк", "Город-Парк Первый Московский", "Москва А101" и др.

В целом по Москве средняя стоимость квадратного метра - 165,6 тыс. руб., снижение цен на недвижимость незначительно и составило 0,7%.

Графические материалы

Округ	Отношение * стоимости 1 кв. м объекта нежилого назначения к стоимости 1 кв. м квартиры
	Офис	Торговля	ПСН	Среднее значение по округам	Среднее значение по Москве
ЦАО	0,89	1,07	0,79	0,92	0,9
САО	0,86	1,08	0,65	0,86
СВАО	1,16	1,64	0,90	1,23
ВАО	0,89	1,42	0,70	1,00
ЮВАО	1,43	1,22	0,72	1,12
ЮАО	1,21	1,09	0,90	1,07
ЮЗАО	0,81	1,17	0,80	0,93
ЗАО	0,81	0,97	0,58	0,78
СЗАО	0,66	1,48	0,63	0,93
ЗелАО	0,31	0,73	0,60	0,55
НАО	н/д	1,10	0,53	0,82
ТАО	н/д	н/д	н/д	н/д

------------------------------

^*_{Коэффициенты рассчитаны на основе данных Restate.ru (https://msk.restate.ru).}

_{Restate.ru (проект интернет-издательства PDG с 2004 года) является одним из ведущих интернет-порталов по недвижимости России. С 2013 года ресурс работает на рынке Москвы и Подмосковья.}