Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 октября 2020 г. N 03-04-05/94196 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры (доли в квартире)

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 октября 2020 г. N 03-04-05/94196

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры (доли в квартире) и в соответствии со статьей 34 ² Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 ¹ статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17 ¹ статьи 217 и пункта 2 статьи 217 ¹ Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217 ¹ Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 ¹ Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 17 ¹ статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

В этой связи, если проданная квартира или доля в квартире находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

С учетом положений пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного налогоплательщиком дохода от продажи доли в квартире, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной доли в квартире.

Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 325-ФЗ) подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса дополнен абзацами девятнадцатым - двадцать вторым, в соответствии с которыми, при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Положения абзацев девятнадцатого - двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

В соответствии с пунктом 16 статьи 3 Федерального закона N 325-ФЗ, положения абзацев девятнадцатого - двадцать второго подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.

Таким образом, в случае, если доля в квартире приобретена в собственность ребенка в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, то при налогообложении доходов от продажи такой доли в квартире могут учитываться расходы, понесенные членом его семьи, при соблюдении вышеуказанных условий.

При этом в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (доли в квартире), уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение проданной квартиры (доли в квартире).

Кроме того, учитывая, что в соответствии с положениями статей 333 ¹⁷, 333 ¹⁸ и 333 ³³ Кодекса на физических лиц возложена обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, сумма оплаты указанной государственной пошлины также может быть учтена налогоплательщиком в сумме фактически произведенных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, при условии наличия документального подтверждения ее уплаты.

Учитывая изложенное, в настоящее время главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса урегулирован вопрос налогообложения доходов, полученных от продажи доли в квартире, приобретенной в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала в собственность детей.

Внесение дополнительных изменений в порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры или доли в квартире, Основными направлениями бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики Российской Федерации на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов не предусмотрено.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

В.В. Сашичев