Практика применения судами положений раздела IV Жилищного кодекса РФ о праве пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда

Практика применения судами положений раздела IV Жилищного кодекса РФ
о праве пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда

Жилищный кодекс РФ закрепляет понятие "специализированный жилищный фонд". К специализированным жилым помещениям относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

При этом судьями области учитывается, что при разрешении споров о праве на жилое помещение в общежитии, принадлежащим на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, а не нормами Жилищного кодекса РФ.

Обобщение судебной практики показывает, что большинство рассмотренных судами области споров, вытекающих из договора найма специализированного жилого помещения, - это споры о выселении (либо вселении) из комнаты общежития гостиничного типа. При рассмотрении данной категории дел судьи сталкиваются с проблемами определения закона, которым следует руководствоваться при разрешении данных споров, что, в свою очередь, обусловлено некоторой неопределенностью статуса домов гостиничного типа.

Администрация г.Кемерово обратилась в суд с иском к Радостевой Е., Радостеву В. о расторжении договора найма специализированного жилого помещения, о выселении без предоставления другого жилого помещения. Дело рассмотрено Рудничным районным судом г.Кемерово 31.08.2005г.

Свои требования истец мотивировал тем, что решением Рудничного районного суда г.Кемерово от 09.02.2005г. ответчики были лишены родительских прав в отношении их несовершеннолетнего сына Александра, 28.10.1990 года рождения. Ребенок определен в детский дом и находится на полном государственном обеспечении. Ответчики проживают в комнате гостиничного типа на основании ордера от 26.11.1999г. Более пяти лет ответчики не вносят оплату за жилье и коммунальные услуги. На день обращения в суд задолженность перед МУП "ККПЭУ" по оплате за жилье и коммунальные услуги составила 49 738 рублей 79 копеек, и пеня 2 736 рублей 40 копеек, а всего 53 673 рубля 03 копейки. МУП "ККПЭУ" неоднократно обращался к ответчикам с требованием о погашении задолженности, но ответчики игнорируют требования МУП "ККПЭУ". Ответчики нигде не работают, в комнате антисанитария, мебель и бытовая техника бывшая в употреблении, наложить арест на имущество не представляется возможным. В связи с этим судебными приставами было составлено постановление об окончании исполнительного производства на основании акта о невозможности взыскания. Помимо ответчиков в комнате проживает их дочь Радостева Е., 1985 года рождения, которая является опекуном несовершеннолетнего брата Александра. Радостева Е. работает в школе вахтером, ее заработная плата в месяц составляет 2000 рублей. Она неоднократно обращалась в администрацию и МУП "ККПЭУ" с просьбой не взыскивать с нее задолженность по квартплате и подавала заявление о предоставлении ей и ее брату отдельной комнаты для проживания из-за невозможности проживания с родителями.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями раздела IV ЖК РФ, в частности, указал, что согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Часть 3 ст. 101 ЖК РФ предусматривает, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ.

Одним из оснований расторжения договора найма специализированного жилого помещения по требованию наймодателя в силу п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ является невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

По данному делу суд применил также и нормы, регулирующие отношения, вытекающие из договора социального найма (раздел III ЖК РФ).

Так, суд указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Для применения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ необходимо наличие двух условий: во-первых, решение суда о лишении родительских прав, во-вторых, признание невозможным совместного проживания с ними детей.

Суд, установив по данному делу наличие вышеуказанных условий, пришел к выводу о необходимости выселения из занимаемого специализируемого жилого помещения ответчиков, лишенных родительских прав.

При этом Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006г., отвечая на вопрос: подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии, и судом признано невозможным их совместное проживание, разъяснил следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма". Следовательно, положения ст. 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.

Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены разделом IV ЖК РФ.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.

Статьи 101-103 ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.

Верховный Суд указал, что анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.

Однако в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Во исполнение указанной нормы закона, а также в целях реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, территориальными органами исполнительной власти принимаются постановления об изменении статуса общежитий гостиничного типа - исключении их из числа специализированных жилых помещений, и придании им статуса многоквартирных жилых домов (к примеру, статус многоквартирных жилых домов предан общежитиям гостиничного типа, согласно утвержденного перечня, постановлением администрации г.Кемерово от 27.07.2005 г. N 79).

Таким образом, при рассмотрении жилищного спора о правах и обязанностях граждан, проживающих в общежитиях (в том числе, общежитиях гостиничного типа), судам, при разрешении вопроса о подлежащем применению законе, следует уточнять, статус данного жилого помещения и в чьем ведении оно находится.

Осинниковский городской суд 06.10.2006г. рассмотрел дело по иску Черемисина О. к ГОУ НПО Профессиональное училище N60, Епифанцеву С. о вселении истца и выселении Епифанцева С., и по всетречному иску Епифанцева С. к Черемисину О., паспортно-визовой службе Осинниковского ГОВД о признании утратившим право проживания в жилом помещении и снятии с регистрационного учета.

Решением суда постановлено: вселить Черемисина О. в спорную комнату общежития по ул.Победы,54 в г.Осинники, Епифанцева С. выселить из спорной комнаты указанного общежития, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Одним из оснований отмены решения суда первой инстанции коллегия указала, что суд не установил, является ли дом, в котором расположено спорное жилое помещение, общежитием, какой статус имеет спорное жилое помещение, относится ли оно к специализированному жилому фонду, и, соответственно, не решил вопрос о том, какие нормы материального права подлежат применению к спорным правоотношениям.

Кроме того, разрешая спор, суд пришел к выводу, что общежитие по ул.Победы, 54 является федеральной собственностью, в подтверждение чего суд сослался на свидетельство о внесении в реестр федерального имущества. Однако указанный вывод суда нельзя признать обоснованным, поскольку в деле такое свидетельство отсутствует. На л.д.39 имеется лишь копия справки, подписанной директором ГОУ НПО ПУ N60 о том, что общежитие является государственной собственностью Кемеровской области.

В то же время, из материалов дела усматривается, что решением Городского Совета народных депутатов N366 от 19.04.2002г. общежитие ПУ N60 было передано в муниципальную собственность. То же следует и из пояснений представителя КУМИ г.Осинники.

Согласно же постановления Администрации Кемеровской области N102 от 24.04.2006г. жилой дом по ул.Победы, 54 в г.Осинники был передан в муниципальную собственность.

Указанные противоречия не были устранены судом при рассмотрении дела.

Таким образом, коллегия указала, что суду следовало установить в какой именно собственности находится данное общежитие, привлечь к участию в деле представителя Администрации г.Осинники в качестве соответчика для выяснения указанных вопросов, истребовать выписку из реестра муниципальной собственности, проверить изменен ли статус данного общежития в установленном порядке. (Определение от 08.12.2006г.).

Согласно ст. 94 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

На практике комнаты в общежитиях гостиничного типа зачастую предоставлялись гражданам по договорам социального найма, причем, не зависимо от того, утрачен данным строением статус специализированного жилого помещения или нет. При этом ордер на комнату гостиничного типа предоставлялся без указания о временном проживании гражданина в жилом помещении.

В судебной практике Кемеровской области имели место споры о применении к комнатам в общежитиях норм, регулирующих социальный найм, в силу несоответствия комнаты общежития положениям о назначении жилых помещений в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ).

Постановлением президиума Кемеровского областного суда от 17.07.2006г. отменено заочное решение Центрального районного суда г.Кемерово от 17.11.2005г. по иску Школиной Т., Школина А., Школиной Н. к администрации г.Кемерово о признании незаконным отказа наймодателя в даче согласия на обмен.

Исковые требования мотивированы тем, что летом 2005 года истцами было принято решение произвести родственный обмен жилыми помещениями: между Школиной Т., проживающей по Б.Строителей, 13-203, и семьей Школиных А. и Н., занимающих жилое помещение по ул.У.Громовой, 8-14. Однако наймодатель - администрация г.Кемерово письмом от 31.08.2005г. отказала дать согласие на обмен жилыми помещениями, мотивировав тем, что строение по ул.У.Громовой, 8 имеет статус общежития.

Истцы с отказом администрации г.Кемерово не согласны, считают, что указанное строение не относится к общежитиям, т.к. отсутствуют признаки, предусмотренные ст. 94 ЖК РФ, по которым жилые помещения можно отнести к жилым помещениям в общежитии.

Ответчик в судебное заседание не явился, и заочным решением исковые требования Школиных удовлетворены, признан незаконным отказ Администрации в даче согласия на обмен жилыми помещениями, администрация г.Кемерово обязаны дать согласие на обмен. При этом суд указал, что поскольку истец не был обеспечен необходимой мебелью в общежитии, то данное жилое помещение не соответствует требованиям ст. 94 ЖК РФ, и отказ администрации г.Кемерово в совершении обмена следует считать незаконным.

Отменяя состоявшееся судебное решение, президиум указал, во-первых, на нарушение требований п. 2 ст. 167, ст. 233 ГПК РФ, поскольку суд не располагал сведениями о надлежащем извещении ответчика и о причинах неявки в судебное заседание. Во-вторых, суд при рассмотрении данного дела не учел следующее.

Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

В соответствии с п. 4 ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Суд не истребовал техническую документацию строения по ул.У.Громовой, 8, свидетельствующую о том, какой статус присваивался строению при вводе дома в эксплуатацию и изменен ли статус в настоящее время. Суд также не установил, имеется ли распоряжение Главы города Кемерово о передаче в муниципальную собственность спорного жилого помещения и переведено ли оно в разряд жилых домов. Согласно же представленному в суд ордеру на право занятия комнаты N14 по ул.У.Громовой, 8, данная комната предназначена для проживания в качестве общежития.