Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по государственному строительству и законодательству по проекту федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" - внесен сенаторами Российской Федерации А.В. Яцкиным, Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко, Д.Г. Кузьминым и депутатом Государственной Думы Е.С. Москвичевым (первое чтение) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по государственному строительству и законодательству
по проекту федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" - внесен сенаторами Российской Федерации А.В. Яцкиным, Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко, Д.Г. Кузьминым и депутатом Государственной Думы Е.С. Москвичевым
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству рассмотрел проект федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" (далее - законопроект) в части вопросов ведения Комитета.

Законопроект направлен на совершенствование отношений по владению, пользованию и распоряжению помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях смешанного назначения, в которых активно используется как жилая, так и нежилая недвижимость. Для этого авторами законопроекта предлагается, в том числе ввести понятие "многофункциональное здание", под которым понимается здание, включающее в свой состав две и более группы жилых и (или) нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. При этом жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен.

В целом поддерживая необходимость правового регулирования отношений, возникающих по поводу, как нежилых помещений, так и квартир, расположенных в офисном центре или ином аналогичном здании, Комитет отмечает следующее.

В настоящее время отсутствует правовое регулирование отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, в связи с чем в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено о применении в данном случае по аналогии норм ЖК РФ, регулирующих сходные отношения (в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ).

Отношения по владению, пользованию, распоряжению объектами недвижимого имущества, как жилыми, так и нежилыми, как находящимися в многоквартирных домах или офисах, или зданиях, в которых одновременно помещения используются как для проживания, так и для других функций, несомненно относятся к предмету регулирования гражданского права, и общие принципы и правила регулирования таких отношений должны быть предметом регулирования именно ГК РФ. В настоящее время подготовлен в рамках реформы совершенствования гражданского законодательства к рассмотрению во 2 чтении проект федерального закона N 47538-6/12 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Указанный законопроект предусматривает введение в ГК РФ двух новых глав: глава 6.1, которая содержит регулирование отдельных видов недвижимых вещей (земельных участков, зданий и сооружений, помещений и машино-мест) и глава 17.1 о праве собственности и других вещных правах на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. В том числе, законопроектом предложено самостоятельное правовое регулирование отношений, к которым в настоящее время применяются по аналогии соответствующие нормы ЖК РФ (ст. 287.5 проектной редакции ГК РФ).

Проект федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" направлен на регламентацию отношений по поводу объектов недвижимости, расположенных в многофункциональных зданиях, а кроме того его нормы будут применимы только в отношении прав на "объекты капитального строительства, по которым градостроительный план земельного участка выдан либо проект планировки территории, в границах которой расположен такой объект капитального строительства, утвержден после дня вступления в силу настоящего Федерального закона" (ст. 6 законопроекта). Таким образом, законопроект нацелен на решение более "частных" вопросов, в связи с чем представляется необходимым, во-первых, первоочередное рассмотрение проекта федерального закона N 47538-6/12 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", во-вторых, учет общих правил ГК РФ (в редакции проекта N 47538-6/12) в проекте федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий".

По проекту имеется ряд замечаний частного порядка.

П. 3 ст. 6 законопроекта представляется излишним (правило о применении положений главы 18 ГК РФ в отношении прав на жилые помещения в многофункциональных зданиях), поскольку в силу иерархии норм гражданского законодательства является очевидным применение норм ГК РФ. Кроме того, в ГК РФ должны появиться две новые главы об объектах недвижимости и правах на них (главы 6.1 и 17.1 ГК РФ).

Заслуживает поддержки идея проводимых в законопроекте "разграничений" в отношении жилых и нежилых помещений, включая запрет доступа собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям. В месте с тем, вызывает опасение возможность присоединения без согласия всех собственников общего имущества, хотя и находящегося на одной лестничной площадке с нежилыми помещениями, и не используемого для обслуживания данного здания, при переустройстве или перепланировке к такому переустраиваемому нежилому помещению (часть 2 ст. 26 проектной редакции ЖК РФ). Поскольку возникает вопрос, могло ли такое имущество быть использовано иным образом в интересах всех сособственников групп помещений в многофункциональном здании. Такой же вопрос возникает и в отношении права передать общее имущество, находящееся на одной лестничной площадке, в пользование иным лицам только по решению собственников помещений на данной площадке. Поскольку такое пользование может быть возмездным, а также сохраняется риск создания определенных неудобств всем остальным собственникам помещений в многофункциональном здании. В отношении данного правила ГК РФ предусматривает наличие 2/3 голосов всех собственников и положение, что такая передача имущества не нарушит охраняемые законом интересы иных собственников помещений в здании или сооружении.

Возможно, в законопроекте следует более четко закрепить (не смотря на отсутствии обратной силы у законопроекта) правило о том, что в отношении многоквартирных домов, в которых могут появиться секции или лестничные площадки, на которых все помещения переведены в нежилые, правовой режим многофункциональных зданий не применим.

Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству поддерживает концепцию проекта федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий", внесенного сенаторами Российской Федерации А.В. Яцкиным, Н.А. Журавлевым, и др.

Председатель Комитета

П.В. Крашенинников