Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 26 мая 2021 г. к N 268, п. 3.1. (седьмого созыва) по проекту федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" - внесен сенаторами Российской Федерации А.В. Яцкиным, Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко, Д.Г. Кузьминым и депутатом Государственной Думы Е.С. Москвичевым (первое чтение) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 26 мая 2021 г. к N 268, п. 3.1.
(седьмого созыва)
по проекту федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий"
- внесен сенаторами Российской Федерации А.В. Яцкиным, Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко, Д.Г. Кузьминым и депутатом Государственной Думы Е.С. Москвичевым
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Во исполнение решения Совета Государственной Думы от 11 мая 2021 года (протокол N 311, пункт 82) Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (далее Комитет) рассмотрел в качестве соисполнителя проект федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроект направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях смешанного назначения, в которых активно используется как жилая, так и нежилая функция (апартаментами). Острая необходимость наличия таких зданий особенно чувствуется в центрах деловой активности городских агломераций.

В отличие от ранее предпринимаемых многочисленных попыток решения проблемы придания апартаментам правового статуса посредством их узаконивания в качестве жилого помещения, авторы законопроекта использовали весьма элегантный ход в виде внесения в часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) поправки о том, что квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (МКД) или многофункциональном здании (МФЗ), что устранило имеющуюся до сих пор правовую неопределенность и не вызвало необходимости расширения существующих видов жилых помещений, указанных в части 1 статьи 16 ЖК РФ - апартаменты в МФЗ автоматически стали квартирами.

Законопроектом предлагается ввести в сфере правового регулирования понятие "многофункциональные здания", предусмотрев отельные критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания.

Под МФЗ понимается здание, включающее в свой состав две и более группы жилых и (или) нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. При этом жилые и нежилые помещения такого здания не должны находиться на одной лестничной площадке, доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен.

В законопроекте предлагается использовать право субъектов РФ устанавливать региональные нормативы градостроительного проектирования в отношении МФЗ (обеспечение объектами социальной и иной инфраструктуры), т.е. обеспечение объектами социальной и иной инфраструктуры должно быть (по факту они обеспечиваются и сейчас), но нормативы должны отличаться от нормативов, установленных для МКД.

Законопроект устанавливает запрет на предоставление квартир в МФЗ по договорам социального найма.

Законопроект предусматривает предоставление собственникам помещений в МФЗ права общей долевой собственности на общее имущество в МФЗ и прав на земельный участок под таким зданием. При этом в отличие от МКД у собственников МФЗ право собственности на земельный участок под таким зданием не возникает автоматически. Собственники таких помещений вправе принять решение о выкупе земельного участка в общую долевую собственность. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МФЗ аналогичен проведению общего собрания в МКД.

В целях возможности размещения МФЗ в общественно-деловых и производственных зонах предусматривается внесение соответствующих изменений в Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Фактически, согласно законопроекту МФЗ будут отличаться от МКД только тем, что их можно будет размещать не только в жилых зонах.

В целях повышения защищенности граждан, приобретающих в апартаменты в МФЗ на этапе строительства, предлагается распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), предусмотренных для случаев привлечения денежных средств граждан для долевого строительства МКД, что означает, что застройщики, возводящие МФЗ с апартаментами, будут обязаны использовать счета-эскроу и нести ответственность перед дольщиками в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.

Соответствующие поправки вносятся также в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Комитет считает, что предусмотренная законопроектом возможность строительства МФЗ, сочетающих жилую и нежилую функцию, в общественно-деловых зонах позволит вывести из теневого сектора строительство зданий с нежилыми помещениями, фактически предназначенных для проживания граждан. В этой связи концепция законопроекта заслуживает поддержки.

Вместе с тем, отдельные положения законопроекта, по мнению Комитета, нуждаются в дополнительном обсуждении и требуют корректировки.

Следует обратить внимание, что положения законопроекта касаются только новых отношений, связанных со строительством МФЗ и существующие комплексы апартаментов законопроект не затрагивает. При этом в настоящее время сложилась обширная практика строительства зданий с нежилыми помещениями, конструктивно адаптированными с учетом бытовых потребностей граждан и приспособленными для пребывания в них. Несмотря на отсутствие официальной статистики по объему ввода в эксплуатацию апартаментов в РФ, по оценкам АО "Дом.РФ", по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках (в том числе в Москве, 2-3 млн кв. м). Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3-0,5 млн кв. м, т. е. составляет 6-10% годового ввода нового жилья в столице.

Комитет полагает, что данные отношения должны быть также урегулированы, поскольку на практике возникают проблемы с установлением режима общей собственности на общее имущество в таком здании, с управлением общим имуществом, капитальным ремонтом, регистрацией граждан по месту пребывания в таких помещениях.

Законопроектом не решается вопрос правового статуса земельного участка под МФЗ. Также непонятен вид его разрешенного использования. В настоящее время здания подобного типа, как правило, возводят - согласно утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 Классификатору видов разрешенного использования - на участках с видом разрешенного использования "деловое управление", "объекты торговли", "банковские и страховые услуги". В случае принятия закона и признания апартаментов жилой недвижимостью возникнет необходимость введения нового вида разрешенного использования земли, представляющего собой нечто среднее между "деловым управлением" и "среднеэтажной или многоэтажной жилой застройкой".

В части 2 статьи 6 законопроекта необходимо уточнить, что градостроительный план земельного участка выдается на земельный участок, а не по "объекту", как указано в законопроекте.

Законопроектом предлагается значительно более упрощенный порядок перевода жилых помещений в МФЗ в нежилые по сравнению с режимом перевода квартир в МКД в нежилые помещения. Условием перевода жилых помещений в МФЗ в нежилые является лишь факт переведения в нежилые помещения всех жилых помещений, расположенных на лестничной клетке (см. ч. 3.3 ст. 22, ч. 2.1-1 ст. 23 ЖК РФ в редакции законопроекта).

Комитету представляется, что предлагаемое решение может вызвать большое количество жалоб и разногласий на практике, поскольку жильцы МФЗ могут столкнуться с такой ситуацией, что по соседству и без согласования с ними внезапно появился, например, тренажерный зал, хостел или апарт-отель. В этой связи представляется целесообразным проработать вопрос согласования решения о переводе жилых помещений в нежилые с соседями сверху и снизу, если такие помещения являются жилыми помещениями. Кроме того, необходимо уточнить состав заявителей, поскольку переводиться из жилых помещений в нежилые и наоборот должны все помещения на лестничной площадке.

Законопроектом также предусматривается, что решение о распоряжении общим имуществом может осуществляться по решению собственников помещений, если такое имущество расположено на одной лестничной площадке. В этой связи представляется целесообразным уточнить, что такое имущество не предназначено для пользования всеми собственниками помещений МФЗ.

Учитывая вышеизложенное, Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям поддерживает концепцию проекта федерального закона N 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий" и рекомендует Государственной Думе её одобрить при рассмотрении законопроекта в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев