Вопрос: Изменение арендной платы за земельный участок соарендаторами, не участвовавшими в обжаловании кадастровой стоимости (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.)

Изменится ли арендная ставка у арендатора N 1 земельного участка, учитывая, что договор - с множественностью лиц на стороне арендатора, когда арендатор N 2 оспорил в суде результаты определения кадастровой стоимости? Может ли арендатор N 1 рассчитывать на применение в расчетах арендной и налоговой ставки исходя из оспоренной стоимости?

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно позиции, существующей в судебной практике, размер арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду без проведения торгов как до 01.03.2015, так и после этой даты, относится к регулируемым ценам, которыми стороны обязаны руководствоваться при исполнении договора аренды (постановления Девятого ААС от 04.09.2020 N 09АП-33518/20 и от 11.09.2015 N 09АП-35234/15).

По смыслу положений статьи 65 ЗК РФ, статьи 20 закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", постановления правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" размер арендной платы за земельные участки в городе Москве также относится к категории регулируемых цен.

В качестве примера смотрите решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 июня 2019 г. по делу N А40-49577/2019: Размер арендной платы за земельные участки в городе Москве относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков устанавливается прежде всего для целей налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 20 закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются правительством Москвы.

При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В связи с изложенным изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет изменение арендной платы.

В качестве примера смотрите решение Арбитражного суда Ростовской области от 12 апреля 2019 г. по делу N А53-37204/2018: Таким образом, с учетом того, что арендная плата по договору является регулируемой, ежегодная индексация, изменение ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка могут повлечь изменение ее размера. Указанные изменения производятся арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем заключение дополнительного соглашения в случае таких изменений не предусмотрено.

При этом нормы действующего законодательства, в том числе положения Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не связывают возможность применения новой кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы и земельного налога только с лицом, явившемся инициатором изменения (оспаривания) прежней кадастровой стоимости.

Из содержания Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости являются лишь дополнительной характеристикой объекта недвижимости (т.е. данные сведения не связаны с личностью правообладателя такого объекта) (подп. 1 п. 5 ст. 8 ФЗ N 218).

В связи с изложенным полагаем, что соарендаторы также могут рассчитывать на пересмотр арендной платы.

Дополнительно отмечаем, что в силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст. 53, 390, 391 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка напрямую влияет на размер земельного налога.

Вместе с тем в силу п. 2 ст. 388 НК РФ не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.

То есть арендаторы земельного участка плательщиками земельного налога не являются.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

2 ноября 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.