Приложение. Городская целевая программа "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске"

Информация об изменениях:

Решением Думы города Томска от 30 октября 2007 г. N 653 в настоящую Программу внесены изменения

См. текст Программы в предыдущей редакции

Приложение

к решению Думы

города Томска

от 29 мая 2007 г. N 481

Городская целевая программа
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий
в городе Томске"

С изменениями и дополнениями от:

30 октября 2007 г.

Целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в городе Томске разработана на период 2007-2020 годы на основании решения Думы города Томска N 44 от 27.12.2005 "О бюджете г. Томска на 2006 год" и муниципального контракта N 4 от 01.06.2006 г. в соответствии с постановлением мэра г. Томска N 305 от 25.05.2005 "Об утверждении порядка разработки и реализации целевых программ в городе Томске".

Программа разработана в целях реализации Федеральной целевой программы "Жилище" и национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории г. Томска.

Целью программы является сохранение и развитие жилищного фонда города Томска, улучшение жилищных условий населения города, снижение затрат населения и бюджета на эксплуатацию жилых домов первых массовых серий.

Программа разработана научным коллективом сотрудников Томского государственного архитектурно-строительного университета в составе:

Научный руководитель	С.Н. Овсянников - заведующий кафедрой "Архитектура гражданских и промышленных зданий" ТГАСУ, д.т.н., профессор
Исполнители:	Т.Ю. Овсянникова - доцент кафедры "Экономика строительства" ТГАСУ, д.э.н.
	В.И. Коренев - декан архитектурного факультета, заведующий кафедрой "Дизайн архитектурной среды" ТГАСУ, канд. арх., доцент
	А.И. Гныря - заведующий кафедрой "Технология строительного производства" ТГАСУ, д.т.н., профессор
	А.Н Овсянников - доцент кафедры "Архитектура гражданских и промышленных зданий" ТГАСУ, к.т.н.
	О.Г. Казакова - доцент кафедры "Экономика строительства" ТГАСУ, к.э.н.
	Д.В. Сартаков - старший преподаватель кафедры "Технология строительного производства" ТГАСУ
	О.В. Котова - аспирант кафедры "Экономика строительства" ТГАСУ
	И.И. Левченко - аспирант кафедры "Дизайн архитектурной среды" ТГАСУ

Программа разработана по заказу и при содействии Департамента градостроительства и перспективного развития администрации города Томска.

Паспорт городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске"
на 2007-2020 годы

Заказчик программы: Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска

Наименование Программы	Городская целевая программа "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в городе Томске"
Основание для разработки Программы	Решение Думы города Томска N 44 от 27.12.2005 г. "О бюджете г. Томска на 2006 год"; Муниципальный контракт N 4 от 01.06.2006 г. на разработку муниципальной целевой программы "Реконструкция жилых домов первых массовых серий в г. Томске".
Заказчик Программы	Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска
Основные разработчики Программы	Томский государственный архитектурно-строительный университет
Объект Программы	Жилищный фонд первых массовых серий застройки в городе Томске в объеме 1820 тыс. кв. метров
Цели и задачи Программы	Целью Программы является сохранение, реновация и расширение жилищного фонда города Томска, повышение доступности и комфортности жилья для населения. Задачи Программы: - улучшение технического состояния и увеличение эксплуатационного ресурса жилых домов первых массовых серий в результате проведения комплексных реновационных мероприятий; - повышение безопасности жилищного фонда первых массовых серий за счет организации системы технического обследования и своевременного проведения реновационных мероприятий; - увеличение жилищного фонда г. Томска и повышение доступности жилья за счет надстройки мансардных этажей при реконструкции жилых домов первых массовых серий; - снижение эксплуатационных расходов населения и бюджета города на содержание и ремонт жилищного фонда за счет проведения комплексной реконструкции с усилением теплозащиты зданий, применения современных инженерных систем жизнеобеспечения, надстройки мансард; - повышение эффективности использования городских территорий в процессе комплексной реконструкции жилой застройки; - привлечение внебюджетных источников инвестиций в реконструкцию жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей на принципах софинансирования; - разработка системы нормативных документов, регламентирующих технические и технологические параметры реконструкции, а также правовых актов, защищающих интересы жителей реконструируемых домов, инвесторов и застройщиков. - разработка организационного механизма взаимодействия органов муниципальной власти, управляющих компаний, ТСЖ и других объединений жильцов с застройщиками в процессе реконструкции жилых домов.
Основные целевые показатели Программы	1. Увеличение общей площади жилищного фонда на 75 тыс. м. кв. за счет надстройки мансардных этажей и в пристройках. 2. Продление срока службы жилых домов первых массовых серий на 25-50 лет за счет комплексной реконструкции и усиления конструкций зданий, обеспечение безопасности зданий, улучшение санитарного состояния помещений общего использования, внутреннего климата жилых помещений; 3. Снижение тепловых потерь и затрат на отопление не менее чем на 40 % за счет усиления теплозащиты зданий, ликвидация потерь горячей и холодной воды и теплоносителя за счет внедрения системы индивидуального и подомового учета ресурсопотребления. 4. Сокращение объема бюджетных дотаций и субсидий населению по оплате жилищно-коммунальных услуг не менее чем на 30 %; 5. Улучшение архитектурной выразительности жилых домов первых массовых серий и благоустройства территорий ранней индустриальной застройки.
Сроки и этапы реализации Программы	2007-2020 годы 1 этап: 2007-2010 годы Разработка нормативно-правовой базы и организационно-финансовых механизмов взаимодействия участников процесса реконструкции, разработка и реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей.
	2 этап: 2011-2020 годы Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей, комплексная реконструкция жилой застройки города.
Перечень основных мероприятий	Мероприятия, осуществляемые на первом этапе реализации программы: - разработка нормативно-правовой базы процесса реконструкции, региональных нормативов градостроительного проектирования и территориальных строительных норм на реконструкцию жилых зданий; - проведение инвентаризации и комплексного технического обследования жилых домов первых массовых серий в г. Томске; - разработка каталога типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей; - определение градостроительных приоритетов и очередности реализации проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий в г. Томске; - разработка пилотных проектов реконструкции жилых зданий первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей; - реализация пилотных проектов реконструкции жилых зданий с вводом дополнительной жилой площади в мансардных этажах в размере не менее 4000 кв. м и отработка организационных и технологических решений проектов реконструкции жилых зданий первых массовых серий. Мероприятия, осуществляемые на втором этапе реализации программы: - разработка и реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с частичным расширением корпуса здания за счет площади кухонь, дополнительных лоджий, вспомогательных помещений; - массовая реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий в соответствии градостроительной документацией и утверждаемыми титульными списками с вводом дополнительной площади жилья в мансардных этажах не менее 71 тыс. кв.м.
Объемы и источники финансирования Программы	Общий объем финансирования Программы - 3062,4 млн. руб. (в ценах 3 кв. 2006 г.), в том числе: 1 этап-151 000,0 тыс. руб., в том числе в 2007 г. - 5 000,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска; в 2008 г. - 14 300,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска, - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения; в 2009г. - 13 500, тыс. руб. из бюджета г. Томска - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения; в 2010г. - 13 500,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 10 800,0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации, - 17 470,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 6 630,0 тыс. руб. - средства населения; словосочетание "2 этап-2915,4 млн. руб." заменить словосочетанием "2 этап- 2 911 400,0 тыс. руб., в том числе в 2011г. - 81 500,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2012г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2013г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2014г. - 81 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2015г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2016г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2017г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2018г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2019г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения; в 2020г. - 82 200,0 тыс. руб. из бюджета г. Томска - 64 840, 0 тыс. руб. из бюджетов Томской области и федерации; - 104 650,0 тыс. руб. - средства инвесторов, - 39 820,0 тыс. руб. - средства населения 2 этап - 2915,4 млн. руб. Реализация Программы осуществляется на условиях софинансирования - финансового участия всех участников процесса реконструкции. Источниками финансирования программы реконструкции жилых домов первых массовых серий являются (в процентах от общей потребности в инвестициях): - средства бюджета города - 28 % ; - средства федерального и субфедерального бюджетов в рамках целевых жилищных программ - 22%; - средства коммерческих организаций - инвесторов-застройщиков, жилищных управляющих компаний - 36 %; - средства граждан, в том числе отчисляемые на капитальный ремонт и аккумулируемые в целевых ремонтных фондах - 14 %.
Основные исполнители	- Администрация г. Томска - осуществление контрольных, разрешительных и надзорных функций по разработке и реализации проектов реконструкции, выполнение функций заказчика для пилотных объектов; - проектные организации и научно-исследовательские организации - проведение технического обследования и паспортизации жилых домов первых массовых серий, разработка и обоснование основных технических и технологических решений, разработка проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий; - строительные организации - реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий; - жилищные управляющие компании, ТСЖ и другие объединения собственников жилищного фонда - осуществление функций заказчиков по реализации проектов реконструкции.
Ожидаемые конечные результаты Программы	- прирост жилищного фонда г. Томска за счет дополнительной площади в мансардных этажах на 75 тыс. кв. м.; - повышение интенсивности использования освоенных городских территорий, экономия земельных ресурсов площадью 1,5 га; - повышение качества жилищного фонда и существующей жилой застройки за счет комплексной реконструкции жилых районов, застроенных жилыми домами первых массовых серий; - снижение стоимости эксплуатационных расходов в жилых зданиях первых массовых серий более чем на 30 % за счет комплексной реконструкции инженерных систем, установки систем учета и регулирования теплопотребления, усиления теплозащиты ограждающих конструкций; - экономия энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%.
Система организации контроля за исполнением Программы	Контроль за исполнением Программы осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска. Департамент градостроительства и перспективного развития Администрации г. Томска представляет ежегодный отчет о ходе реализации мероприятий программы. По итогам реализации первого этапа реализации Программы корректируются показатели программы и бюджетные заявки на следующий этап.

1. Анализ сложившейся ситуации

1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения

Жилищный фонд г. Томска на 01.01.2006 г. составлял 9223,7 тыс. кв.м., в том числе 8535,3 тыс. кв.м. (92,5 %) - жилищный фонд в многоквартирных жилых домах. Проживает в г. Томске 509,6 тыс. человек, обеспеченность жильем составляет 18,1 кв.м./чел. (в целом по Томской области - 19,6 кв.м./чел). Более 55 % жилищного фонда г. Томска составляет муниципальный жилищный фонд (5049,8 тыс. кв.м.), 15 % составляет жилищный фонд ТСЖ и ЖСК (1394,7 тыс. кв.м.). В жилищном фонде г. Томска более 600 объектов были построены в первый период массовой индустриальной застройки, из них 580 жилых домов относятся к первым массовым сериям жилых домов (серии 447, 464, 467) (Приложение 1). Общая площадь жилых домов первых массовых серий в г. Томске составляет 1817 тыс. кв.м. (табл.1). Это 25 жилых кварталов города площадью 600 га, в которых проживает почти 30 % населения г. Томска.

Фонд жилых домов первых массовых серий представляет собой совокупность зданий средней этажности (в основном в 5 этажей) с малометражными благоустроенными квартирами, предназначенными для посемейного заселения. Типовые пятиэтажные дома, сыгравшие существенную роль в решении жилищной проблемы во второй половине прошлого столетия, в силу изменившихся условий уже не отвечают многим современным требованиям. Данные дома имеют невысокий архитектурно-планировочный стандарт малогабаритных квартир, низкое качество строительно-отделочных работ, неудовлетворительные эксплуатационные характеристики конструкций, однообразный внешний облик зданий и застройки.

Средний нормативный физический износ жилых домов первых массовых серий составляет 29,3%, из них 255 домов имеют износ более 30 %. В связи с хроническим невыполнением планово-предупредительных ремонтов фактический физический износ по многим зданиям значительно выше нормативного.

Таблица 1

Общая характеристика жилищного фонда первых массовых серий

Материал стен / Серия жилого дома	Количество домов, ед.	Общая площадь, тыс. кв. м.
Жилищный фонд первых массовых серий Из них:	580	1816,9
Кирпичные здания, серия 447	306	881,8
Панельные здания, всего	274	935,1
в том числе по сериям:
Серия 464	187	645,8
Серия 467	87	289,3

Несмотря на то, что капитальные конструкции зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс, инженерное оборудование во многих домах требует полной замены, ограждающие конструкции не соответствуют современным теплотехническим требованиям, что приводит к неоправданным расходам тепловой энергии, отдельные элементы (козырьки, карнизы, балконы) находятся в аварийном состоянии. Особенно неудовлетворительно состояние наружных ограждающих конструкций, конструкций кровель, оконных заполнений и перекрытий подвалов пятиэтажных зданий. Натурные обследования показывают ненадежность их гидро- и теплоизоляции, приводящую к постоянным протечкам и промерзаниям. Конструктивные решения стыков стен с оконными блоками не обеспечивают их герметичности, недостаточна теплозащита двойного остекления окон. На каждый квадратный метр теплопотребление составляет, по данным Департамента ЖКХ Администрации г. Томска, от 0,015 Гкал до 0,037 Гкал/на кв.м. в год. Не отвечают нормам звукоизоляции конструкции перекрытий и внутренних стен.

Инженерные системы и оборудование зданий, построенных в 60-х годах, по существу находятся в изношенном состоянии и морально устарели. Так, однотрубная разводка систем отопления не позволяет обеспечить установку поквартирных систем учета и регулирования потребляемой тепловой энергии, неэффективны эксплуатируемые вентиляционные системы зданий, в которых не предусматривается регулирование воздухообмена и рекуперация выбрасываемого вместе с воздухом в атмосферу тепла. Требуют замены и санации квартальные инженерные сети.

По прогнозным расчетам, выполненным исходя из физического срока службы жилых домов первых массовых серий и нормативных сроков проведения капитального ремонта, общая потребность в финансовых ресурсах на плановый капитальный ремонт этих зданий за период времени 2007-2020 гг. составила бы 6563,98 млн. руб. (в ценах 2006 г.) (Приложение 2). С учетом значительного накопленного недоремонта жилищного фонда, в том числе жилых зданий первых массовых серий, фактическая потребность в финансовых ресурсах на капитальный ремонт значительно больше.

Стремление к минимизации первичных капитальных затрат на строительство жилых зданий первых массовых серий застройки посредством типизации, унификации и повышения заводской готовности, морально устаревшие планировочные решения, привели в настоящее время к снижению потребительской стоимости зданий, к их существенному моральному износу.

Жилые кварталы, застроенные домами первого поколения массового домостроения, преимущественно сосредоточены в зоне "ближней периферии". При этом значительная их часть примыкает к центральным районам города и характеризуется весьма развитой городской инфраструктурой. В то же время, плотность застройки подобных кварталов составляет в среднем 4000-8000 кв. м/га, что обуславливает низкую эффективность использования городской территории, имеющей в настоящее время высокую стоимость земельных участков.

Таким образом, значительные эксплуатационные расходы, затраты на текущие и аварийные ремонты жилищного фонда первых массовых серий застройки, низкая теплоэффективность ограждающих их конструкций, не отвечающая современным требованиям, значительный износ инженерных систем зданий требуют реализации эффективных мероприятий по обновлению жилищного фонда на основе комплексной реконструкции жилых зданий первых массовых серий.

1.2. Предложения по изменению ситуации посредством реализации
городской целевой программы реконструкции
жилых домов первых массовых серий

Комплексная реконструкция является важнейшим условием эффективного использования жилищного фонда первых массовых серий, поскольку не только позволяет устранить физический и функциональный износ жилых зданий, значительно снизить эксплуатационные расходы по текущему, капитальному и аварийному ремонту, но и обеспечить прирост площади жилья за счет надстройки мансардных этажей.

Анализ отечественной и зарубежной практики реконструкции жилых домов первых массовых серий позволил выявить четыре основных подхода к ее реализации:

а) по конструктивным решениям:

реконструкция с увеличением физического объема и общей площади здания за счет надстроек этажей и мансард, вставок и пристроек к существующим домам;

реконструкция без увеличения физического объема и общей площади здания;

б) по организационным решениям:

реконструкция с временным отселением или переселением жильцов дома;

реконструкция без отселения жильцов дома.

В качестве базового варианта реконструкции выбран вариант, предусматривающий увеличение физического объема и общей площади здания за счет надстройки мансардных этажей, осуществляющийся без расселения жильцов.

Данной программой предусматривается реновация жилого здания на основе комплексной реконструкции, включающей следующий комплекс реконструктивных и ремонтных работ:

- надстройку дополнительных этажей и мансард;

- усиление или частичную замену несущих конструкций;

- замену окон и наружных дверей;

- утепление ограждающих конструкций, устройство фасадной системы;

- частичную перепланировку помещений;

- реконструкцию инженерных коммуникаций и оборудования;

- установку систем учета и регулирования ресурсопотребления (водосчетчики, теплосчетчики и т. д.);

-пристройку дополнительных помещений;

-установку автономных систем жизнеобеспечения;

- ремонт внутренних помещений подъездов, подвалов и мест общего пользования;

- пристройку второго тамбура.

В основу механизма реализации Программы положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции, система отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий которых строится на единой нормативно-правовой основе.

2. Экономическое обоснование реализации мероприятий городской целевой
программы

Реконструкция жилищного фонда позволяет обеспечить комплексное решение целого ряда социально-экономических проблем, в частности:

- проблемы энергосбережения при эксплуатации жилищного фонда посредством устройства теплоэффективных ограждающих конструкций, монтажа регулируемых систем отопления;

- проблемы снижения стоимости реконструкции существующего жилья за счет совмещения процессов строительства (надстройка мансардных этажей), реконструкции и капитального ремонта зданий в единый процесс, исключения затрат на освоение и обустройство объектами инженерной и социальной инфраструктуры на новых территориях;

- социальных проблем, связанных с повышением качества жилища и созданием качественной жилой среды, включая сохранение для всех жителей кварталов вторичной застройки привычных для них мест проживания;

- градостроительных проблем - увеличение плотности застройки и повышение эффективности использования освоенных селитебных территорий за счет вторичного вовлечения в инвестиционные ресурсы земельных участков, уже использованных ранее под застройку кварталов с объектами инженерной инфраструктуры;

- экологических проблем - снижения ресурсопотребления существующего жилищного фонда за счет ресурсосберегательных мероприятий, реализуемых при реконструкции и модернизации существующих жилых зданий, снижения экологического ущерба от утилизации строительных отходов, возникающих при сносе существующих жилых зданий.

Немаловажным, с точки зрения устойчивого социально-экономического развития территории является и то, что реконструкция и модернизация жилья позволяют сдерживать процессы жилищной сегрегации. Утрата жилищем значительной части своих функций, и обветшание жилищного фонда приводит к появлению деградирующих территорий, концентрации на этих территориях населения с низкими доходами и соответствующим негативным социально-экономическим проявлениям. Реконструкция жилых зданий, возвращая жилищам утраченные потребительские свойства, способствует сохранению этих жилищ в сегменте рынка качественного жилья.

Таким образом, комплексная реконструкция позволяет обеспечить градостроительными средствами благоприятную среду жизнедеятельности населения при одновременном ограничении вредного воздействия строительной и иной хозяйственной деятельности на окружающую природную среду в интересах настоящего и будущего поколений.

Основными целевыми показателями программы являются:

1. Увеличение общей площади жилищного фонда на 75 тыс. м. кв. в мансардных этажах и пристройках.

2. Продление срока службы жилых домов первых массовых серий на 25-50 лет за счет комплексной реконструкции и усиления конструкций зданий, обеспечение безопасности зданий, улучшение санитарного состояния помещений общего использования, внутреннего климата жилых помещений;

3. Снижение тепловых потерь и затрат на отопление не менее чем на 40 % за счет усиления теплозащиты зданий, ликвидация потерь воды за счет внедрения системы индивидуального и подомового учета ресурсопотребления.

4. Сокращение объема бюджетных дотаций и субсидий населению по оплате жилищно-коммунальных услуг не менее чем на 30 %.

3. Основные цели и задачи программы

Целью Программы является сохранение, реновация и расширение жилищного фонда города Томска, повышение доступности и комфортности жилья для населения.

Задачи Программы:

- улучшение технического состояния и увеличение эксплуатационного ресурса жилых домов первых массовых серий в результате проведения комплексных реновационных мероприятий;

- повышение безопасности жилищного фонда первых массовых серий за счет организации системы технического обследования и своевременного проведения реновационных мероприятий;

- увеличение жилищного фонда г. Томска и повышение доступности жилья за счет надстройки мансардных этажей при реконструкции жилых домов первых массовых серий;

- снижение эксплуатационных расходов населения и бюджета города на содержание и ремонт жилищного фонда за счет проведения комплексной реконструкции с усилением теплозащиты зданий, применения современных инженерных систем жизнеобеспечения, надстройки мансард;

- повышение эффективности использования городских территорий в процессе комплексной реконструкции жилой застройки;

- привлечение внебюджетных источников инвестиций в реконструкцию жилищного фонда с надстройкой мансардных этажей на принципах софинансирования;

- разработка системы нормативных документов, регламентирующих технические и технологические параметры реконструкции, а также правовых актов, защищающих интересы жителей реконструируемых домов, инвесторов и застройщиков.

- разработка организационного механизма взаимодействия органов муниципальной власти, жилищных управляющих компаний, ТСЖ и других объединений жильцов с застройщиками в процессе реконструкции жилых домов.

4. Этапы программы и сроки их реализации

Программа носит долгосрочный (перспективный) характер и рассчитана на период 2007-2020 годы.

Реализация программы предполагается в два этапа:

1 этап: 2007-2010 годы.

Предусматривается разработка нормативно-правовой базы и организационно-финансовых механизмов взаимодействия участников процесса реконструкции, проведение инвентаризации, технической экспертизы и паспортизации жилищного фонда первых массовых серий. Планируется проведение обследований и составление титульных списков жилых зданий на реконструкцию, разработка и реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей (не менее 6 объектов).

2 этап: 2011-2020 годы.

Предусматривается массовая разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей, возведением вставок и пристроек, а также комплексная реконструкция жилой застройки города в соответствии с градостроительной документацией. Планируется осуществление реконструкции не менее 120 домов, что составляет около 20 % жилых домов первых массовых серий.

5. Перечень основных мероприятий программы

Программой предусматривается выполнение ряда мероприятий, обеспечивающих выполнение поставленных задач (табл.2).

Таблица 2

Перечень основных мероприятий программы реконструкции
жилых домов первых массовых серий

N п.п.	Наименование мероприятий	Сроки исполнения	Ответственные исполнители	Примечание (привлекаемые исполнители)
1.	1 этап 2007-2010
1.1.	Разработка нормативно-правовой базы реализации проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий*	2007	Администрация г. Томска	Правовой комитет администрации г. Томска. Для разработки отдельных документов могут привлекаться специализированные или научно-исследовательские организации
1.2.	Информационное обеспечение программы, информирование населения о целях, задачах и ожидаемых результатах программы.	2007-2008	Комитет по информационной политике Администрации г. Томска	Средства массовой информации, пресс-службы администраций районов
1.3.	Инвентаризация, техническая экспертиза и паспортизация жилых домов первых массовых серий, составление схем размещения (топологии) жилых домов первых массовых серий.	2007-2010		Специализированные экспертные или научно-исследовательские организации, привлекаемые на конкурсной основе
1.4.	Разработка каталога типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий с надстройкой мансардных этажей	2007	Департамент жилищнокоммунального хозяйства администрации г. Томска	Проектные или научно-проектные организации, привлекаемые на конкурсной основе
1.5.	Организация общественного обсуждения проектов реконструкции жилых домов, обеспечение диалога с жильцами	2007-2010	Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска	Администраций районов г. Томска, общественные объединения граждан
1.6.	Разработка и обоснование пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий	2007-2010	Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска	Проектные или научно-проектные организации, привлекаемые на конкурсной основе
1.7.	Реализация пилотных проектов реконструкции жилых домов первых массовых серий	2008-2010	Департамент градостроительства и перспективного развития Администрации г. Томска	Строительные и девелоперские организации, привлекаемые на конкурсной основе
1.8	Разработка титульных списков комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий	2010	Департамент ЖКХ Администрации г. Томска
2.	2 этап 2011-2020
2.1.	Определение приоритетов перспективной градостроительной политики и очередности реконструкции кварталов жилой застройки	2011	Департамент жилищнокоммунального хозяйства администрации г. Томска
2.2.	Корректировка титульных списков комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий на 2 этап реализации программы	2011-2020	Департамент ЖКХ администрации г. Томска
2.3.	Разработка проектной документации на реконструкцию жилых домов и кварталов жилой застройки первых массовых серий	2011-2020	Департамент жилищнокоммунального хозяйства администрации г. Томска	Проектные или научно-проектные организации
2.4.	Реализация проектов реконструкции жилых домов и кварталов жилой застройки первых массовых серий	2011-2020	Департамент жилищнокоммунального хозяйства Администрации г. Томска	Строительные и девелоперские организации

*Примечание: перечень основных нормативно-правовых актов, необходимых для реализации программы приведен в Приложении 3.

6. Смета расходов на реализацию городской целевой программы,
сметные расчеты

Смета расходов на реализацию программы составлена на основе расчета общей потребности в инвестициях (таблица 3), выполненного исходя из сметной стоимости работ по реконструкции жилых домов первых массовых серий в расчете на одну секцию (Приложение 4, 5) и планируемого количества реконструируемых жилых домов (Приложение 6).

Распределение общей потребности в инвестировании по источникам финансирования осуществлено исходя из принципа софинансирования и принятого механизма финансирования (рис. 1).

Таблица 3

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2007 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий			200,0		бюджет г. Томска
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			4 000,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий			800,0		бюджет г. Томска
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов			-
Итого:			5 000,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2008 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			1 000,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий			800,0		бюджет г. Томска
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	10	12 500,0		бюджет г. Томска
			10 800,0		бюджеты Томской области и федерации
			17 470,0		средства инвесторов
			6 630,0		средства населения
Итого:			49 200,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2009 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			1 000,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	9	12 500,0		бюджет г. Томска
			10 800,0		бюджеты Томской области и федерации
			17 470,0		средства инвесторов
			6 630,0		средства населения
Итого:			48 400,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2010 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			1 000,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	9	12 500,0		бюджет г. Томска
			10 800		бюджеты Томской области и федерации
			17 470,0		средства инвесторов
			6 630,0		средства населения
Итого:			48 400, 0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2011 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			6 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 350,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			290 810,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2012 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			6 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			290 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2013 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			6 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			290 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2014 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			6 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			290 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2015 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2016 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2017 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2018 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2019 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Смета расходов на реализацию городской целевой программы
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на 2020 год

Наименование мероприятий	Ед. изм.	Объём работ	Сумма (тыс. руб.)	Статья расходов в соответствии с ЭКР	Источник финансирования
Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий
Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции			7 150,0		бюджет г. Томска
Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий
Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	дом	55	75 050,0		бюджет г. Томска
			64 840, 0		бюджеты Томской области и федерации
			104 650,0		средства инвесторов
			39 820,0		средства населения
Итого:			291 510,0

Распределение финансирования по источникам рассчитано в приложении 7. Структура финансирования по источникам приведена в таблице 4.

Таблица 4

Распределение общей потребности в инвестициях
на разработку и реализацию программы реконструкции
жилых домов первых массовых серий по источникам финансирования

N п.п	Источники финансирования	Объем финансирования млн. руб. (в ценах 3 кв. 2006г.)
		Всего на программу	1 этап	2 этап
1.	Итого финансирование программы в том числе по источникам:	3062,4	151,0	2911,4
	Средства бюджета города Томска	864,6	46,3	818,3
	Средства бюджетов субъекта федерации и федерального бюджета в рамках целевой программы "Жилье молодым семьям", "Строительство жилья социального назначения и ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области в 2006-2010 годах с прогнозом до 2020 года"	680,8	32,4	648,4
	Средства инвесторов и частных жилищных управляющих компаний	1098,9	52,4	1046,5
	Средства населения и объединений собственников жилья	418,1	19,9	398,2
2.	Структура источников финансирования программы, %:	100	100	100
	Средства бюджета города Томска	28	31	28
	Средства бюджетов субъекта федерации и федерального бюджета в рамках целевой программы "Жилье молодым семьям", "Строительство жилья социального назначения и ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области в 2006-2010 годах с прогнозом до 2020 года"	22	21	22
	Средства инвесторов и частных жилищных управляющих компаний	36	35	36
	Средства населения и объединений собственников жилья	14	13	14

7. Бюджетная заявка на финансирование из бюджета г. Томска

Таблица 5

Финансирование городской целевой программы "Реконструкция жилых
домов первых массовых серий" из бюджета г. Томска с разбивкой
по годам

N п/п	Мероприятия программы	Объем ассигнований из городского бюджета, млн. руб. (в ценах 2006 г.)
		2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
1.	Разработка нормативно-правовой базы реконструкции жилых домов первых массовых серий	0,2
2.	Техническое обследование, паспортизация и подготовка проектно-сметной документации жилых домов, подлежащих реконструкции	4,0	1,0	1,0	1,0	6,15	6,15	6,15	6,15	7,15	7,15	7,15	7,15	7,15	7,15
3.	Разработка каталогов типовых решений реконструкции жилых домов первых массовых серий	0,8	0,8	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
4.	Разработка и реализация проектов реконструкции жилых домов	-	12,5	12,5	12,5	75,35	75,05	75,05	75,05	75,05	75,05	75,05	75,05	75,05	75,05
	Всего	5	14,3	13,5	13,5	81,5	81,2	81,2	81,2	82,2	82,2	82,2	82,2	82,2	82,2

8. Ожидаемые результаты реализации программы

Программой предполагается за период 2007-2020 г.г осуществление комплексной реконструкции 126 жилых домов серий 447, 464, 467 общей площадью 370,4 тыс. кв. м, что составляет 20,4 % от жилищного фонда первых массовых в г. Томске.

В результате реализации программы должны быть получены следующие эффекты:

1. Экономический эффект:

прирост жилищного фонда г. Томска за счет дополнительной площади в мансардных этажах не менее, чем на 75 тыс. кв. м.,

снижение стоимости эксплуатационных расходов в жилых зданиях первых массовых серий более чем на 30 % за счет комплексной реконструкции инженерных систем, установки систем учета и регулирования теплопотребления, усиления теплозащиты ограждающих конструкций;

экономия энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%.

2. Социальный эффект:

улучшение качества жилой среды для населения, проживающего в районах застройки первых массовых серий;

предотвращение жилищной сегрегации, связанной с физическим и функциональным износом жилищного фонда первых массовых серий.

3. Градостроительный эффект:

повышение интенсивности использования освоенных городских территорий, экономия земельных ресурсов площадью 1,5 га;

повышение качества жилищного фонда и существующей жилой застройки за счет комплексной реконструкции жилых районов, застроенных жилыми домами первых массовых серий;

4. Экологический эффект экономия энергоресурсов на отопление более чем на 30%, горячее и холодное водоснабжение - на 40%;

экономия водных ресурсов за счет установки систем учета - не менее чем на 30 %.

Основными рисками при реализации программы являются:

социальные, обусловленные несогласованностью экономических интересов населения, бизнеса и власти;

градостроительные, связанные с отсутствием градостроительной документации;

финансовые, обусловленные отсутствием или недостатком бюджетного финансирования программы;

технические риски, связанные с несовершенством технических решений реконструкции зданий.

Для снижения рисков необходима опережающая разработка нормативно-правовой базы и градостроительной документации, предусматривающей реконструкцию районов застройки жилыми домами первых массовых серий. Разработке проектов реконструкции жилых домов должно предшествовать технико-экономическое обоснование инвестиций, содержащее обоснование технической возможности и экономической целесообразности реализации проекта реконструкции.

С целью снижения рисков при выборе пилотных проектов необходимо руководствоваться следующим:

1. Для привлечения инвестиций пилотный объект должен быть инвестиционно привлекательным с точки зрения частных инвесторов, то есть позволяющим обеспечить окупаемость инвестиций в реконструкцию объекта за счет получения дополнительной площади жилья и разницы между сметной стоимостью реконструкции и ценами на рынке жилья.

2. Для повышения эффективности проектов реконструкции в качестве пилотных объектов должны быть выбраны объекты, нуждающиеся в проведении комплексного капитального ремонта. Совмещение процессов капитального ремонта и реконструкции сгладит остроту противоречий экономических интересов жильцов дома и частных инвесторов.

3. Для обеспечения наибольшего приращения площади в мансардных этажах необходимо в качестве пилотных объектов выбирать жилые дома, имеющие не менее 4 секций.

4. Для снижения риска недостаточности финансирования проектов реконструкции необходимо по пилотным объектам заключить предварительные соглашения о финансировании проектов в рамках целевых жилищных программ.

9. Система управления реализацией программы

Управление программой на первом этапе ее реализации осуществляется в соответствии с организационной схемой, представленной на рис. 2, предусматривающей инициирование реализации проектов реконструкции по пилотным объектам администрацией города Томска. На втором этапе реализации программы инициирование проектов реконструкции может осуществляться как администрацией города Томска (районов г. Томска), так и частными инвесторами или объединениями собственников жилья.

Контроль за исполнением Программы осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Томска представляет ежегодный отчет о ходе реализации мероприятий программы.

По итогам первого этапа реализации Программы корректируются показатели программы и бюджетные заявки на следующий этап.

Председатель Думы города Томска _________________Н.А. Николайчук

Первый заместитель Мэра города Томска __________И.Н. Шатурный

-------------------------------------------

1 Сметные расчеты выполнены базисно-индексным методом с приведением в цены 3 квартала 2006 г. по различным вариантам конструктивных решений и приведены в пояснительной записке