Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за декабрь 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", февраль 2023 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ
за декабрь 2022 года

февраль 2023 г.

Застройщик МКД вправе взыскать с УК убытки в связи с гарантийным ремонтом лифта, если УК неправильно обслуживала лифт

Определение Верховного Суда РФ от 5 декабря 2022 г. N 310-ЭС22-23235

Застройщик, который в пределах гарантийного срока починил сломавшийся в новостройке лифт, взыскал расходы на ремонт со своего подрядчика (который поставил некачественный лифт) и с УК (которая некачественно обслуживала этот же лифт). Суды исходили из следующего:

- технический аудит спорного лифта показал смещение (среднего) тягового ремня кабины лифта на шкиве привода. При визуальном осмотре тягового ремня без нагрузки, было установлено, что ремень имеет волнообразную деформацию на длине 8 метров, а также нарушение целостности внутренних тросиков;

- кроме того, технический аудит этого же лифта обнаружил, что на лифте проводилось техническое обслуживание согласно Руководству по эксплуатации, которое не относится к данной модели лифта;

- наконец, согласно заключению по техническому аудиту лифта дефект тягового ремня возможен по следующим причинам: заводской дефект; неправильная регулировка равномерности натяжения тяговых ремней; смещение среднего ремня на реборду шкива лебедки при движении кабины, допущенного при монтаже тяговых ремней;

- однако к моменту проведения судебной экспертизы тяговой ремень был утерян, поэтому судебный эксперт не мог его осмотреть;

- согласно заключению судебной экспертизы, причиной дефекта тягового ремня лифта в виде волнообразной деформации на длине 8 метров и нарушении целостности внутренних тросиков (если таковой дефект действительно был) является не производственный дефект ремня и (или) некачественный монтаж лифтового оборудования, а эксплуатация лифта при его ненадлежащем техническом обслуживании. В судебном заседании эксперт также заявил, что заводской дефект проявился бы в течении первых 3-6 месяцев эксплуатации,

- учитывая, что судебный эксперт не осматривал тяговой ремень, то он мог достоверно определить конкретные причины поломки лифта в виде наступления гарантийного случая (некачественный монтаж или несоблюдение требований по надлежащей эксплуатации лифта);

- учитывая также, что ни УК, ни подрядчик застройщика не приняли мер к сохранности тягового ремня, имеющего деформацию, и демонтированного при проведении технического аудита, а также что при технической проверке спорного лифта на протяжении трех лет не было установлено, что его техобслуживание производилось по инструкции, не соответствующей модели лифта, суд пришел к выводу, что в дефекте виновны оба ответчика - и УК, и подрядчик застройщика;

- тот факт, что УК обслуживала лифт не самостоятельно, а силами привлеченной специализированной организации, не имеет значения. Более того, пп. "с" п. 4 пунктом 4 Правил организации безопасного использования и содержания лифтов N 743 установлена обязанность владельца объекта по назначению распорядительным актом из числа квалифицированного персонала лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, к должностным обязанностям которого относится обеспечение реализации мер, предусмотренных указанным пунктом; возлагаемые на данное лицо обязанности перечислены также в подпункте "и" пункта 17 Правил. (см. Письмо Ростехнадзора 04.06.2019 N 09-00-06/4566 "О назначении лица, ответственного за эксплуатацию лифта");

- таким образом, именно владелец лифтового оборудования, после ввода лифта в эксплуатацию, несет ответственность за его сохранность, эксплуатацию и содержание в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- применяемой УК инструкцией по техобслуживанию лифта предусмотрена, в частности, ежегодная проверка равномерности натяжения тяговых ремней и выравнивания тягового ремня. А согласно руководству по эксплуатации лифта, представленного производителем, равномерность натяжения тяговых ремней проверяется с периодичность раз в полгода проверка правильности положения тяговых ремней на шкифе - раз в три месяца;

- таким образом, ввиду отсутствия возможности установления причин возникновения спорного дефекта, принимая во внимание отсутствие достоверных доказательств, позволяющих сделать вывод об отсутствии вины подрядчика, равно как и УК, суд приходит к выводу, что в данном случае выявленные недостатки возникли по вине обоих ответчиков, следовательно, каждое из этих лиц должно нести ответственность за допущенные ими нарушения.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Споры о качестве монтажа теплоизоляционной системы на фасаде МКД: эксперт может ограничиться визуальным осмотром монтажа без проведения тепловизионного обследования

Определение Верховного Суда РФ от 6 декабря 2022 г. N 307-ЭС22-23237

ТСЖ потребовало от подрядчика полностью переделать монтаж теплоизоляционных панелей фасадной теплоизоляционной системы, поскольку первоначальный монтаж был сделан с отступлениями от рекомендаций завода-производителя монтажных плит (в частности, подрядчик не осуществил заполнение валиком полиуретановой пены специальных полостей (замок "четверть") по вертикали и горизонтали).

Подрядчик указывал на следующее:

- предметом договора подряда с ним был монтаж теплоизоляционных плит, следовательно, целью монтажа являлось повышение теплоизоляционных свойств фасада МКД,

- значит, для решения вопроса о качестве подрядных работ надо определить теплоизоляционные характеристики смонтированной системы;

- эксперт, который проводил судебно-строительную экспертизу и подтвердил, в частности, что монтажные панели не были скреплены пеной, не проводил обследование фасада с применением тепловизора;

- зато сам подрядчик такое тепловизионное обследование провел, и по его итогам не выявлено нарушение теплоизоляционных свойств смонтированной системы;

- спорный валик из полиуретановой пены на замках панелей необходимо для наилучшего сцепления панелей друг с другом, не влияет на теплоизоляционную функцию системы, и вообще завод-изготовитель, хотя и рекомендует применять валик, но в целом допускает и иные решения, не предусмотренные инструкцией к панелям.

Тем не менее, суды встали на сторону ТСЖ:

- к представленному подрядчиком акту тепловизионного обследования фасада здания суд отнесся критически, поскольку он составлен в одностороннем порядке и не подписан лицами, производившими обследование;

- само наличие теплоизоляционной панели (теплоизоляционной системы) на фасаде здания, установленная без должного соблюдения ее монтажа, будет нести теплоизоляционные свойства, однако, как указано в акте судебной экспертизы, попадание воды между поверхностью стены и облицовочными панелями, вызванное нарушением технологии отраженной в инструкции по монтажу теплоизоляционной системы, способствует ухудшению теплоизоляционных качеств панелей;

- системный анализ имеющихся в деле документов в их совокупности, позволяют суду сделать вывод о том, что выявленные недостатки являются дефектами, допущенными подрядчиком при выполнении работ по облицовке фасадными плитами фасада жилого МКД.

Верховный Суд РФ отказал подрядчику в пересмотре дела.

Относится ли просьба прислать представителя для опломбировки ОДПУ к процедуре ввода ОДПУ в эксплуатацию?

Определение Верховного Суда РФ от 7 декабря 2022 г. N 301-ЭС22-25008

В рамках дела о взыскании задолженности за поставленную теплоэнергию суды исследовали вопрос о том, когда ОДПУ теплоэнергии был введен в эксплуатацию, и допустила ли теплосбытовая организация просрочку рассмотрения соответствующей заявки от УК.

Суды пришли к следующему:

- из материалов дела следует, что тепловой пункт вводился в эксплуатацию впервые, что подтверждается актом осмотра тепловых энергоустановок и тепловых сетей;

- в соответствии с пунктом 68 Правил N 1034 основанием для ведения коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя по приборам учета служит акт ввода в эксплуатацию узла учета с даты его подписания. В пункте 57 Правил N 1034 предусмотрено, что при вводе в эксплуатацию измерительной системы узла учета на источнике тепловой энергии составляется акт ввода в эксплуатацию узла учета и узел учета пломбируется. Узел учета считается пригодным для коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя с даты подписания акта ввода в эксплуатацию (пункт 58 Правил N 1034).

- в материалы дела представлен оригинал письма УК от начала апреля с просьбой направить представителя для опломбировки индивидуального теплового узла. Дна письме проставлен штамп РСО. Данное письмо осталось без ответа;

- между тем в материалы дела не представлено доказательств того, что при обращении к РСО с указанным письмом о направлении представителя для опломбировки УК соблюдена процедура ввода в эксплуатацию узла учета, предусмотренная нормами Правил N 1034;

- не получив ответ от РСО, УК до конца августа никаких мер для ввода узла учета в эксплуатацию не принимала;

- по заявке УК от конца августа РСО проведена проверка узла учета, в ходе которой выявлено нарушение связи между вычислителем ВКТ-7-м и датчиком температуры КТПТР-01, в связи с чем составлен акт о недопуске узла учета в эксплуатацию ;

- после устранения выявленных нарушений УК повторно просила РСО направить представителя для опломбировки ОДПУ;

- и только в октябре составлен акт первичной проверки узла учета тепловой энергии у потребителя, которым узел учета допущен в эксплуатацию с октября;

- при изложенных обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание пассивное поведение УК, которая не предпринимала мер для своевременного ввода узла учета в эксплуатацию в установленном порядке, не передавала в РСО показания прибора учета, учитывая, что при проверке в августе были выявлены нарушения, препятствующие вводу узла учета в эксплуатацию, вопреки доводам УК суд приходит к выводу об отсутствии оснований производить расчет потребленного ресурса в мае, июне по показаниям ОДПУ. .

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

МЧС вправе выдать предписание об оснащении квартир внутренним пожарным трубопроводом, если они вводились в эксплуатацию как технические и нежилые помещения

Определение Верховного Суда РФ от 7 декабря 2022 г. N 308-ЭС22-24023

МЧС выдал УК предписание, в котором потребовал оборудовать внутренним противопожарным водопроводом квартиры на последних этажах секций МКД.

УК обжаловала данное предписание, и поначалу - даже удачно: суды сослались на то, что дом был введен в эксплуатацию решением суда, на него получено заключение госэкспертизы о соответствии установленным требованиям, реконструкции и капремонта не проводилось, а в самих квартирах есть средства пожаротушения "Балтика", подключенные к сетям ХВС.

Однако затем суды обратили внимание на следующее:

- согласно представленному в материалы дела рабочему проекту спорный МКД оборудован подачей воды для противопожарных нужд и смонтированы стояки противопожарного водопровода. Пожаротушение предусмотрено от пожарных кранов, установленных в пожарных шкафах, обеспечивающих внутреннее и наружное пожаротушение;

- наличие на 17-м этаже 1-го подъезда, 17-м этаже 2-го подъезда, 17-м этаже 3-го подъезда, 15-м этаже 4-го подъезда и 13-м этаже 5-го подъезда МКД противопожарного водопровода не запроектировано по причине того, что указанные этажи являлись техническими этажами, выход на них предусмотрен из лестничных клеток через противопожарные двери. Данный факт также подтверждается техническим паспортом МКД;

- из материалов дела следует, что проектная документация на МКД получила положительное заключение государственной экспертизы. Доказательства того, что позднее производилась какая-либо корректировка проектной документации МКД, не представлены;

- между тем, помещения, расположенные на верхнем этаже каждого подъезда МКД, были реализованы застройщиком физическим лицам. Покупатели оформили право собственности на них в судебном порядке, причем оформили эти помещения в качестве квартир;

- при этом внутриквартирное устройство пожаротушения "Балтика" не свидетельствует о соблюдении УК требований пожарной безопасности, поскольку является первичным средством тушения очагов возгораний;

- при указанных обстоятельствах предписание МЧС о монтаже противопожарного водопровода является законным.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Подрядчик по обслуживанию ВДГО выполнял работы по договору после заявления ТСЖ об отказе от договора: с какого момента договор можно расторгнуть?

Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2022 г. N 309-ЭС22-23004

ТСЖ потребовало признать расторгнутым договор на оказание услуг по техническому обслуживанию ВДГО, по условиям которого ответчик обязуется оказывать услуги по техобслуживанию газопроводов, запорной арматуры и ВДГО. ТСЖ хотело признать договор расторгнутым с определенной даты (июнь), причина расторжения - заключение нового аналогичного договора с третьим лицом.

Однако суды отказали ТСЖ:

- ТСЖ требовало признать договор расторгнутым с дня, когда оно направило уведомление о расторжении спорного договора,

- между тем уже после этой даты (в августе) ответчиком были выполнены предусмотренные в договоре работы (услуги);

- при этом у суда не имеется сведений о наличии разногласий сторон договора,

- истец не заявлял ответчику возражений относительно права и факта выполнения работ (оказания услуг),

- при этом выполненные работы (оказанные услуги) были позднее (в октябре) оплачены ТСЖ платежным поручением , в котором имеется ссылка на договор, о расторжении которого заявлено в иске;

- кроме того, суду не было представлено доказательств того, что третье лицо, с которым был заключен аналогичный договор, приступило к его исполнению;

- таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора расторгнутым с июня, суды верно исходили из того, что спорный договор исполнялся сторонами в августе и октябре.

Верховный Суд РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела.

Подписание акта выполненных работ всего одним членом Совета не делает этот акт недействительным

Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2022 г. N 304-ЭС22-23112

"Новая" УК пыталась взыскать у предыдущей УК более полумиллиона рублей неосновательного обогащения (это все поступившие от жителей дома платежи за два года) - якобы, предыдущая УК совершенно не занималась домом.

Предыдущая УК ссылалась, в том числе, на акты выполненных работ как на доказательство освоения спорных средств. Акты были подписаны лишь одним из членов Совета МКД, поэтому "новая" УК указывала на их недействительность.

Однако суд заступился за предыдущую УК:

- ссылка на недействительность актов выполненных работ ввиду их подписания только одним членом совета дома признается несостоятельной, поскольку Совет дома, как орган представляющий собственников МКД, является легитимным органом, его поименный состав определен общим собранием собственников , что не оспаривается самим истцом,

- в связи с этим у суда нет оснований полагать данного представителя Совета дома не имеющим соответствующих полномочий на подписание ежемесячных актов по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД,

- кроме того, существует презумпция осуществления УК предусмотренной законодательством деятельности в рамках её компетенции, в рамках спора эта презумпция не опровергнута;

- например, в дело не представлены доказательства наличия претензий, актов о невыполнении каких-либо предусмотренных при управлении МКД работ.

Верховный Суд РФ отказал "новой" УК в пересмотре дела.

От какой УК нужно требовать компенсацию расходов на ремонт ОДПУ, если УК поменялась уже после ремонта?

Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2022 г. N 304-ЭС22-22918

РСО потребовала от УК возместить расходы, понесенные с поверкой и починкой ОДПУ (замена (ремонт) измерительных трансформаторов тока) в домах, находящихся под управлением УК. При этом РСО исходила из того, что такое требование надо заявлять к той УК, что управляет домом на момент заявления требования.

УК же указывала на то, что она не управляла некоторыми спорными домами во время производства спорных работ по ремонту ОДПУ, поэтому расходы именно по этим домам она возмещать не должна.

Суд поддержал управляющую организацию:

- истец, исполнивший обязанность по несению расходов на ремонт прибора учета, имеет право требования по компенсации соответствующих затрат за счет УК,

- доводы ответчика о необоснованности иска в части требований по компенсации расходов понесенных в связи ремонтом ОДПУ по причине того, что в соответствующий период она не являлась управляющей организацией в отношении части указанных в иске МКД следует отклонить,

- поскольку законодательство не предусматривает специальных правил реализации права РСО на возмещение понесенных затрат на случай смены собственниками своей управляющей компании;

- по смыслу пункта 12 статьи 13 ФЗ N 261 об энергосбережении смена УК не может повлиять на право РСО на возмещение затрат за счет средств собственников помещений, в связи с чем надлежащим ответчиком по предъявленным исковым требованиям является вновь выбранная управляющая организация (независимо от конкретных обстоятельств, повлекших смену управляющей организации);

- иное толкование ФЗ N 261 приводило бы к тому, что собственники помещений в случае смены УК (в том числе обусловленной невозможностью осуществления деятельности прежней УК, например, по причине ее банкротства) неосновательно обогащались бы за счет РСО , на которую Законом об энергосбережении императивно возложена обязанность несения спорных затрат при условии неисполнения собственниками их обязанности по обеспечению учета коммунальных ресурсов;

- таким образом, УК является надлежащим ответчиком по иску как о взыскании расходов РСО на установку ОДПУ, так и последующего ремонта приборов учета, принимая во внимание установленный законодательством механизм возмещения затрат (за счет собственников путем включения соответствующих платежей в платежные документы), а также особый статус УК, которая является исключительно лицом, опосредующим отношения между РСО и собственниками помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 14 марта 2016 года N 301-ЭС16-1174);

- вместе с тем, УК прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления МКД по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством РФ (пункт 14 Правил N 354). В дополнение к этой норме в пункте 26 Правил N 416 указано, что договоры УК с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, прекращаются одновременно с прекращением договора управления МКД в случае исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ;

- деятельность по управлению МКД в указанных случаях прекращается на будущее время; жилищным законодательством не разрешается вопрос о распределении возникших денежных обязательств собственников помещений МКД между прежней и новой управляющими организациями;

- таким образом, УК, являвшаяся исполнителем коммунальных услуг до избрания новой, исходя из положений статей 308, 309, 310 ГК РФ остается обязанной перед РСО по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг (ресурса) и сохраняет право взыскания долга и неустойки с собственников помещений МКД;

- принадлежащее прежней УК право требовать с собственников помещений плату за коммунальные услуги, по общему правилу, может передаваться другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти на основании закона (статья 382 ГК РФ). ЖК РФ не предусматривает переход такого права при смене УК. Такой подход соответствует изложенному в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.06.2021 N 304-ЭС20-24382, поддерживается судебной практикой (постановление АС Западно-Сибирского округа от 26.04.2022 по делу N А45-9457/2020);

- из материалов дела следует, истцом не оспаривается, что ремонт (поверка) ОДПУ части из указанных в иске МКД осуществлялась в период, когда ответчик не являлся для них управляющей организацией. В удовлетворении данной части иска нужно отказать.

Верховный Суд РФ отказал РСО в пересмотре дела, отметив, что расходы на ремонт измерительных трансформаторов тока в отношении МКД, которые в спорный период находились в управлении иной управляющей организации, правомерно исключены из суммы взыскания.

Ключи от подвала МКД должны храниться и в АДС, и у жителей близлежащей квартиры

Определение Верховного Суда РФ от 14 декабря 2022 г. N 301-ЭС22-24962

УК пыталась оспорить предписание органа ГЖН:

- организовать место хранения ключей от подвального помещения МКД у жителей близлежащей к подвальному помещению квартире,

- разместить на дверном полотне подвального помещения МКД информации о месте хранения ключей у жителей близлежащей к подвальному помещению квартире.

Суд первой инстанции заступился за УК:

- в силу п. 3.4.5 Правил N 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери;

- в соответствии с п. 4.1.14 Правил N 170 входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью. Ключи от закрытой двери подвала должны храниться у жителей близлежащей квартиры, о чем должна быть соответствующая надпись;

- при этом, пункт 3.4.5 Правил в полной мере согласуется с п. 4.1.14. Правил, из которого следует, что входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, а ключи должны храниться либо в объединенной диспетчерской службе (ОДС), либо в УК и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). При этом требование к предоставлению ключей жителям близлежащей квартиры относится к хранению в УК, а не в объединенной диспетчерской службе (ОДС), как это установлено в рассматриваемом случае.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к следующему:

- УК полагает, что с её стороны исполнены в полном объеме требования законодательства (пункт 4.1.14 Правил N 170) путем передачи ключей на хранение в круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу и размещения сведений о местонахождении ключей на двери входа в подвал;

- вместе с тем данное обстоятельство не исключает обязанности УК по исполнению пункта 4.1.14 Правил N 170 в части организации (обеспечения) места хранения ключей от подвального помещения МКД у жителей близлежащей к подвальному помещению квартире, информации о месте хранения ключей у жителей близлежащей к подвальному помещению квартире;

- в рассматриваемой ситуации, вопреки доводам УК, обязанность, предусмотренная пунктом 4.1.14 Правил N 170, не может быть признана исполненной в результате передачи ключей только в аварийно-диспетчерскую службу (ОДС). Из буквального толкования указанной нормы следует, что ключи от дверей в техподполье, подвал также в любом случае должны храниться у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись);

- использованный в конструкции данной нормы разделительный союз "или" предполагает возможность выбора места хранения ключей: ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в УК. Вместе с тем соединительный союз "и" перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае;

- требования, в том числе закрепленные в пункте 4.1.14 Правил N 170, являются составной частью содержания общего имущества МКД, направлены на поддержание технического состояния дома, и в силу договора управления МКД носят для УК обязательный характер. Указанные в предписании мероприятия направлены на обеспечение установленных законодательством условий содержания общего имущества в МКД с целью безопасного и благоприятного проживания граждан.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.

Решение ОСС об услуге "консьерж" обязательно для владельца нежилого помещения, даже если нежилые помещения имеют отдельный вход и не сообщаются с жилой частью дома, где располагается консьерж

Определение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2022 г. N 302-ЭС22-23742

УК успешно взыскала с владельца нежилых помещений задолженность по оплате за услугу "консьерж":

- п.17 Правил N 491 предусмотрено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условиях их оказания, а также размер финансирования. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290;

- услуги консьержей в этот минимальный и обязательный перечень не входят и могут оказываться на договорной основе в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД;

- дополнительная услуга "организация поста консьержа" не относится к коммунальным услугам, не относится к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, не является в силу закона обязательной к оплате собственниками жилых помещений, данный вид услуг может быть оказан только на основании решения ОСС МКД; при этом, принятие решения об оказании собственникам МКД дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции ОСС помещений в МКД;

- общим собранием собственников принято решение об оказании собственникам спорного МКД дополнительной услуги - услуги консьержа, об условиях ее оказания, а также о размере недифференцированной платы. Так, согласно протоколу ОСС, принято решение утвердить пост консьержа на 1 этаже дома, установить дополнительный ежемесячный взнос в размере 450 рублей за одно помещение;

- доводы ответчика о том, что принятие общим собрание собственников помещений МКД дома решения по вопросу "консьерж" не относится к их компетенции, основаны на неверном толковании норм материального права;

- ответчик указывает на то, что нежилые помещения имеют отдельный вход и не сообщаются с жилой частью дома, в которой располагается консьерж;

- данный довод является обоснованно отклонен судом на основании следующего - согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной в Определениях от 06.11.2018 N 5-КГ18-178, 12.09.2017 N 4-КГ17-44, УК вправе требовать оплаты дополнительных услуг, не входящих в перечень минимальных, в случае принятия общим собрания такого решения. В соответствии с Постановлением КС РФ N 5-П от 29.01.2018 совместное участие всех собственников помещений в МКД в расходах на содержание общего имущества в таком доме предполагается, при этом ОСС в МКД при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей /взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в МКД, может учесть особенности помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективные обстоятельства, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в МКД,

- при этом согласно пункту 12 постановления Пленума ВФ РФ от 27.06.2017 N 22 наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом;

- таким образом, факт пользования или не пользования данной услугой ответчиком не имеет значения, поскольку размер услуги консьержа утвержден на ОСС в виде недифференцированной платы.

ВС РФ отказал ответчику в пересмотре дела.

Организации-владельцы квартир в МКД оплачивают коммунальные услуги по тарифам, установленным для организаций (не для "населения")

Определение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2022 г. N 304-ЭС20-21897

УК взыскала задолженность по ЖКУ с собственника (юридическое лицо) двух нежилых и одного жилого помещения в МКД. Собственник возражал, в том числе, в части платы за ХВС и водоотведения в квартире, указывая, что УК применила завышенный тариф, между тем как коммунальные услуги в жилом помещении должны оплачиваться по тарифам для населения.

Суды сочли, что это не так:

- требования ответчика в части применения завышенного тарифа являются необоснованными, поскольку не учитывают специфику начисления размера платы исходя из статуса потребителя;

- согласно п. 38 Правил N 354 размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным РСО в порядке, определенном законодательством РФ о госрегулировании цен (тарифов). В случае установления тарифов (цен), дифференцированных по группам потребителей, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с применением тарифов (цен), установленных для соответствующей группы потребителей;

- в пункте 44 Правил N 354 также указано, что при расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для категории потребителей, к которой относится такой потребитель;

- из системного толкования пунктов 38, 44 Правил N 354 следует, что тарифы на коммунальные услуги, оказываемые собственникам помещений в МКД, по общему правилу дифференцируются в зависимости не от вида помещения, а от категории потребителей, являющихся получателями коммунальных услуг;

- соответствующий критерий является универсальным для любого вида ресурсоснабжения;

- таким образом, УК правомерно исходила из того, что ответчик не относится к категории "население" и приравненным к нему категориям потребителей, в связи с чем применила в расчетах тариф, установленный для прочих потребителей.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Кстати, в этом деле есть еще один интересный нюанс - УК в течение длительного времени сдавала общее имущество дома в аренду (реклама, провайдеры) без разрешения ОСС. Часть суммы этого неосновательного обогащения УК, пропорциональная доле в праве собственности ответчика на общее имущество МКД, была взыскана по встречному иску к УК, и, в конечном итоге, зачтена судом в счет долга за ЖКУ.

Если решением ОСС весь дом перешел на "прямые" договоры с РСО, то владельцы машино-мест также обязаны перейти на такие же "прямые" договоры

Определение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2022 г. N 304-ЭС22-23588

РСО (теплоснабжающая организация) предъявила УК иск о взыскании задолженности за отопление паркинга. УК отказывалась платить, поскольку дом перешел на "прямые" договоры с РСО, а теплосбыт заключил договоры о предоставлении коммунальных услуг только с владельцами жилых помещений.

Первая и апелляционная инстанции полностью удовлетворили иск, отметив следующее:

- в соответствии с Правилами N 354 машино-места, парковки внутри дома и подземные гаражи, заложенные в проект МКД, приравниваются к нежилым помещениям;

- особенностью эксплуатации этих парковочных мест является то, что их владельцам не требуется заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией,

- коммунальные услуги такие собственники получают от управляющей организации.

На этом основании суды сочли, что собственники машино-мест не могут находиться в "прямых" отношениях с РСО, следовательно, иск заявлен правомерно.

Однако суд округа отменил акты нижестоящих судов:

- согласно пункту 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ при принятии общим собранием собственников помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, при управлении МКД управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений предоставляются РСО в соответствии с заключенным с каждым собственником помещения в МКД договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

- договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, между собственником помещения в МКД и РСО заключается на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется (часть 6 статьи 157.2 ЖК РФ);

- положения статьи 157.2 ЖК РФ определяют единый порядок перехода собственников помещений в МКД на прямые договоры с РСО, который предусматривает необходимость принятия общим собранием соответствующего решения и его направление инициатором собрания в РСО. Предоставление каких-либо иных документов как управляющей организацией, так и собственниками помещений МКД положениями статьи 157.2 КЖ РФ не предусмотрено, в связи с чем РСО не вправе отказаться от заключения прямых договоров, а может лишь перенести срок, с которого такие договоры считаются заключенными, на три месяца;

- решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ);

- каких-либо исключений для собственников машино-мест в таких случаях законодательством не предусмотрено;

- таким образом, с учетом установленного судами и неоспариваемого РСО факта перехода собственников помещений спорного МКД на прямые договоры, исполнителем коммунальной услуги по отоплению в исковом периоде стал сам истец, который в соответствии с пунктом 40 Правил N 354 производит начисление платы за отопление, включающей в себя индивидуальное потребление и расходование в целях СОИ, а УК из данных правоотношений выбыла, в связи с чем оснований для удовлетворения требований к ответчику не имелось.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Если предыдущая УК управляла домом недолго - 4 или 5 месяцев - то у нее сложно истребовать весь пакет документов на МКД

Определение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2022 г. N 306-ЭС22-24329

Правовая позиция применена в деле об истребовании у предыдущей УК технической и иной документации на дом, необходимой для управления домом. При этом ответчик добровольно передал ряд документов (те, которыми располагал), а восстанавливать остальные отказался, ссылаясь, во-первых, на недолгий срок управления спорными МКД (4 и 5 месяцев), а во-вторых, на признание судом недействительным решения ОСС о выборе "себя" управляющей организацией.

Суды заступились за "предыдущую" УК, отметив следующее:

- истец управляет спорным домом на основании решения ОСС помещений, оформленного протоколом. Данное решение собственников помещений не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке;

- управление вышеуказанным многоквартирным домом до истца осуществлял ответчик;

- истец уведомил ответчика о решении собственников по смене УК и потребовал передать ему всю имеющуюся у ответчика документацию по управлению МКД. По мнению истца, истребуемая документация в силу указаний закона должна была храниться у ответчика, который ранее осуществлял управление, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности, в этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица, и "предыдущая" УК должна предпринять все возможные меры, чтобы найти недостающие документы или восстановить их за свой счет;

- однако вступившим в законную силу решением районного суда признано недействительным решение ОСС, на основании которого названный дом перешел в управление к "предыдущей" от ранее действовавшей УК;

- в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов МСУ, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ;

- в соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений;

- следовательно, в случае признания недействительным решения собрания оно не порождает гражданско-правовые последствия;

- правовым последствием принятия районным судом упомянутого решения о признании недействительным решения ОСС спорного МКД является утрата предыдущей УК с момента принятия такого решения всех прав и обязанностей по управлению вышеназванным МКД, в том числе, права требовать документацию от "пред-предыдущей" УК или от третьих лиц, а также утрата предыдущей УК обязанности по восстановлению отсутствующей и непереданной ей документации;

- вместе с тем, ответчик добросовестно передал истцу ту документацию, которая была ему передана от "пред-предыдущей" УК и изготовлена ответчиком за короткий срок управления домом;

- кроме того, УК управляла спорными домами весьма непродолжительный период времени, сроки 4 и 5 месяцев не являются длительным периодом времени, а судебная практика, в том числе Верховный Суд РФ в Определении от 3 августа 2021 года N 303-ЭС21-5287, связывает презумпцию наличия у УК всей предусмотренной законодательством технической документации по МКД и обязанность ее передачи новой УК только в случае осуществления им управления многоквартирными домами в течение длительного периода времени,

- поэтому истребуемые истцом документы подлежат восстановлению путем обращения в соответствующие уполномоченные органы и организации, при этом у ответчика в настоящее время отсутствует право на получение указанных документов в отношении МКД, которым он не управляет. Указанное обстоятельство является одним из обстоятельств объективной невозможности восстановления и передачи многих из указанных истцом технических и иных документов, связанных с управлением многоквартирными домами. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Третьего ААС от 14 июля 2021 года N 03АП-6444/20;

- наконец, часть запрошенной истцом документации является заменяемой в связи с истечением срока ее действия, поэтому данные документы не содержат для истца актуальных сведений о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД.

ВС РФ отказал новой УК в пересмотре дела.

"Временная" УК обязана заключить с РСО договор на поставку КР на СОИ

Определение Верховного Суда РФ от 20 декабря 2022 г. N 301-ЭС22-24655

Правовая позиция применена в споре между УК - "времянкой" и РСО по взысканию долга за поставленные коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в МКД. УК, не отрицая своего статуса управляющей организации в спорных домах, указывала, что не вправе начислять жителям плату за коммунальные ресурсы в силу подпункта "б" пункта 17 Правил N 354; суды в своих рассуждениях так же опирались на ту же самую норму:

- согласно п. 3 Правил N 1616, предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД в период "временного" управления осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с подпунктом "б" пункта 17 Правил N 354,

- согласно подпункту "б" пункта 17 Правил N 354 РСО, для которой заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД, управление которым осуществляет "временная" УК на основании части 17 статьи 161 ЖК РФ, - со дня внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением соответствующего договора управления таким домом;

- в силу прямого указания подпункта "а" пункта 31 (1) Правил N 354 "временная" УК обязана заключить с РСО договор о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД;

- следовательно, ответчик должен приобретать электрическую энергию в объеме, необходимом для содержания мест общего пользования в МКД.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

ТСЖ (УК) обязана оплачивать потери в сети теплоснабжения от ОДПУ до внешней стены МКД, особенно если это закреплено договором с РСО

Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2022 г. N 301-ЭС22-26274

Правовая позиция применена в споре между ТСЖ и теплосбытовой компанией:

- согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016, УК обязана возместить РСО потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу МКД;

- Приказом Минстроя РФ от 17.03.2014 N 99/пр утверждена Методика осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя. Пунктом Методики 10 предусмотрено, что при размещении узла учета не на границе балансовой принадлежности расчет количества поданной (полученных) тепловой энергии, теплоносителя производится с учетом потерь в трубопроводах от границы балансовой принадлежности до места установки приборов учета;

- в соответствии с разделом I Правил N 491, в состав общего имущества включаются инженерные системы ГВС и внутридомовая система отопления, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД;

- следовательно, потери тепловой энергии и теплоносителя, возникающие на участке тепловой сети между местом установки узла коммерческого учета и границей тепловых сетей сторон договора энергоснабжения, подлежат оплате собственниками помещений в МКД, которые в силу части 1 статьи 39 ЖК РФ несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД;

- в силу пункта 8 Правил N 491 внешней границей сетей теплоснабжения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД;

- согласно пунктам 1.2, 6.2 спорного Договора потребитель обязуется ежемесячно оплачивать потери тепловой энергии в тепловых сетях потребителя от наружной стены дома до места установки прибора учета в количестве 2,05 в год. В силу пункта 5.1 Договора учет отпуска тепловой энергии должен производиться на границе раздела тепловых сетей поставщика и потребителя. При размещении приборов учета не на границе балансовой принадлежности, количество тепловой энергии, учтенной ими, увеличивается на величину потерь тепловой энергии в соответствии с Правилами N 1034. Величина потерь определяется согласно методике определения нормативов технологических потерь при передаче тепловой энергии, теплоносителя, утвержденной приказом Минэнерго России N 325 от 30.12.2008;

- в приложении N 2 к Договору "Акт границ ответственности" границей ответственности установлена по наружной стене здания. Потребитель несет ответственность за техническое состояние и правильную эксплуатацию всей тепловой сети от границы ответственности в сторону потребителя. Поставщик обслуживает и несет ответственность за состояние тепловой сети до наружной стены здания;

- наконец, в приложении к Договору сторонами согласован расчет потерь тепловой энергии в тепловых сетях в отопительный период (0,04 сентябрь, 0,20 октябрь, 0,26 ноябрь);

- таким образом, поскольку сторонами не согласовано иное, границей балансовой принадлежности тепловой сети в МКД является внешняя стена дома, участки тепловой сети, проходящие внутри МКД, от внешней стены дома до узла учета тепловой энергии, являются частью общего имущества собственников, предназначены исключительно для теплоснабжения данного жилого дома (не являются транзитными). В случае, когда общедомовые приборы учета смещены в сторону участков сети, проходящих внутри МКД, они не фиксируют весь объем ресурса, поступивший в соответствующий МКД. При таких обстоятельствах УК обязана оплатить в полном объеме стоимость поставленного ей коммунального ресурса, в том числе, потери во внутридомовых сетях, рассчитанные с применением расчетного способа;

- доказательств того, что собственниками помещений в МКД согласован иной состав общего имущества МКД, отличный от изложенного в пунктах 5, 6 Правил N 491, не представлено.

ВС РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела.

Орган ГЖН вправе устанавливать признаки ничтожности протокола ОСС при рассмотрении заявления о включении МКД в перечень лицензий

Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2022 г. N 303-ЭС22-24138

"Новая" УК не смогла добиться включения нового дома в реестр лицензий, - соответствующее заявление было возвращено органом ГЖН в связи с отсутствием кворума на ОСС, которым УК была выбрана в качестве управляющей организации.

УК сочла отказ незаконным, поскольку;

- орган ГЖН не вправе самостоятельно устанавливать ничтожность или недействительность ОСС;

- поскольку ОГЖН не обратился в суд за оспариванием протокола ОСС, а УК сдала в ОГЖН полный пакет документов для включения спорного дома в реестр лицензий, то жилнадзор не вправе был отказывать во внесении МКД в реестр лицензий.

Суды всех инстанций отказали УК, отметив следующее:

- именно решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для расторжения и заключения договора управления МКД с управляющей организацией;

- согласно реестру лицензий управление спорным МКД осуществлял другой лицензиат;

- этот лицензиат не сообщал в ОГЖН о расторжении договора управления с жителями спорного МКД, следовательно, ГЖН на основании подпункта "в" пункта 5, пункта 7 Порядка N 938/пр правильно приостановил рассмотрение заявления "новой" УК,

- далее орган жилнадзора провел внеплановую документарную проверку поступивших в его адрес документов, в том числе протокола спорного общего собрания. При первоначальной проверке спорное ОСС набрало кворум в 54% всех голосов дома;

- вместе с тем в адрес ОГЖН поступили письменные заявления собственников квартир дома о фальсификации их голосов об участии в спорном собрании - данные собственники указали, что участия в общем собрании по смене УК они не принимали, и просили их бланки решений при подсчете не учитывать;

- при этом проверка действительности решений ОСС не относится к полномочиям ОГЖН при рассмотрении заявлений о включении в реестр лицензий, однако однако в силу подпункта "е" пункта 5 Порядка N 938/пр ГЖИ наделена полномочиями по проверке решения ОСС помещений в МКД на наличие или отсутствие признаков ничтожности;

- поэтому орган жилнадзора должен был оценить представленные "новой" УК документы на предмет того, являются ли они достаточным основанием для внесения изменений в реестр лицензий;

- с учетом поступивших заявлений собственников о фальсификации бюллетеней, такие бюллетени собственников соответствующих помещений в рассматриваемом случае не могли быть приняты к учету и подлежали исключению из подсчета голосов;

- соответственно спорное решение ОСС было принято неполномочным собранием собственников помещений в МКД, так как количество собственников, проголосовавших за изменение управляющей компании, составило 47,07%;

- с учетом необоснованного учета при подведении итогов голосования голосов части собственников помещений МКД, решение ОСС о смене управляющей организации, зафиксированное в протоколе, следует охарактеризовать как имеющее признаки ничтожности и, как следствие, не способное послужить основанием внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела: проверка действительности решений ОСС по вопросу смены УК не относится к полномочиям ОГЖН, вместе с тем данный орган наделен полномочиями по отказу во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации ввиду несоответствия заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г" - "е" пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утв. приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр.

Предписание в УК о перерасчете платы за ЖКУ является неисполнимым, если УК более не управляет МКД

Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2022 г. N 306-ЭС22-23986

Орган жилнадзора обратился в суд с требованием обязать УК пересчитать плату за содержание жилья - проведенной ранее проверкой было установлено, что данная плата начислялась незаконно, и ОГЖН выдал предписание о перерасчете (затем проверил его исполнение и выдал новое предписание).

Однако суды всех уровней отказали органу жилнадзора:

- спорные предписания являются неисполнимыми,

- частично это связано, в том числе, с истечением срока исковой давности (перерасчет касался аж 2015 года, проверка начислений имела место в 2020 году),

- но в целом утрачена фактическая возможности исполнения предписания, поскольку УК прекратила управлять спорным домом не только до истечения срока исполнения требований как повторного, так и первоначального предписаний, но и до момента издания первоначального распоряжения о проведении проверки.

Верховный Суд РФ отказал органу жилнадзора в пересмотре дела, поскольку в результате выполнения предписания и перерасчета, связанного с излишним начислением платы за содержание и ремонт жилья, происходит ее возврат, в том числе, путем зачета в счет предстоящих платежей, при этом УК лишается возможности использовать меры защиты, предусмотренные гражданским законодательством.

Региональный оператор по обращению с ТКО рассчитывает пеню для ТСЖ в размере 1/130 ставки ЦБ, как это предусмотрено Правилами N 1156

Определение Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 305-ЭС22-20481

ТСЖ проиграло дело о взыскании с него неустойки за просрочку оплаты услуг регионального "мусорного" оператора. ТСЖ полагало, что при расчете пени необходимо применить положения ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Однако суды указали на следующее:

- стороны заключили договор на оказание услуг по обращению с ТКО в соответствии с условиями типового договора, форма которого утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2016 N 1156, и обязательна при составлении договора на оказание услуг по обращению с ТКО;

- пунктом 22 Типового договора (и условиями спорного договора), предусмотрено, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения потребителем обязательств по оплате договора региональный оператор вправе потребовать от потребителя неустойки в размере 1/130 ставки Центрального Банка РФ, установленной на день предъявления соответствующего требования, от суммы задолженности за каждый день просрочки;

- согласно правовой позиции, изложенной в апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 09.06.2020 N АПЛ20-108, порядок определения неустойки, установленный пунктом 22 Типового договора, подлежит применению к правоотношениям между региональным оператором и лицом, уполномоченным собственником ТКО на заключение договора с региональным оператором по обращению с ТКО, в том числе с лицом, осуществляющим управление МКД (управляющей компанией).

Верховный Суд РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела

Если калитки, шлагбаум и бетонные полусферы на придомовой территории установлены решением ОСС и согласованы с органами власти, то в иске к УК о демонтаже этих конструкций откажут

Определение Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 305-ЭС22-25247

ИП-владелец нежилых помещений проиград иск к УК о предоставлении беспрепятственного проезда и прохода любого автотранспортного средства через главный въезд на территорию МКД к любой из пяти входных групп нежилого помещения (дополнительно ИП просил выделить ему место для собственного контейнера ТКО, а также запретить сотрудникам УК делать устные замечания лицам, посещающим и/или эксплуатирующим нежилое помещение, но и этом получил отказ).

Суды исходили из следующего:

- калитки, шлагбаум и бетонные полусферы установлены на основании решений общего собрания собственников,

- ранее суд общей юрисдикции отказал в удовлетворении требований о признании данных решений ОСС недействительными,

- установка шлагбаума отдельно согласована Решением Совета депутатов муниципального округа ,

- окружной комиссией по безопасности движения согласован проект организации дорожного движения на спорной дворовой территории; согласно утверждённой схеме на территории двора в нескольких местах размещены знаки, запрещающие движение транспортных средств ("кирпичи"). Такие знаки находятся в местах установки полусфер. Следовательно, демонтаж полусфер не решит вопрос проезда в местах их размещения;

- кроме того, собственники приняли решение на ОСС о размещении полусфер в том числе потому, что их отсутствие позволяло парковать транспортные средства вдоль всего периметра дома, что, в свою очередь, препятствовало проезду спецтехники. На сегодняшний день у УК не имеется предписаний от МЧС и иных организаций о демонтаже полусфер;

- кроме того, полусферы являются мобильными, при необходимости они легко передвигаются, при этом для спецтехники спорные полусферы препятствием не являются, даже если их не перемещать;

- собственниками МКД принято решение об определении места размещения контейнеров, предназначенных для сбора и вывоза ТКО, крупногабаритного мусора. Действующее законодательство не содержит положений, обязывающих УК представлять владельцам нежилых помещений места для размещения контейнеров для ТБО на придомовой территории;

- наконец, истцом не приведены доказательства препятствий проезда и прохода на территорию МКД к входным группам нежилого помещения любых лиц, заинтересованных в посещении и/или эксплуатации нежилого помещения, техники по ширине не менее ширины прилегающего дорожного полотна к МКД (пешеходные дороги к дому);

- установленный порядок пользования земельным участком МКД, установленные ограждающие конструкции, порядок прохода и проезда на придомовую территорию МКД приняты на основании надлежаще выраженного волеизъявления собственников дома (третьих лиц), оформленного на ОСС помещений дома. Данное решение было проверено судом общей юрисдикции,в иске о признании их недействительными отказано. Судом установлено, что нарушений порядка и процедуры проведения ОСС допущено не было, собрание правомочно принимать решение по вопросам, включенным в повестку дня;

- в частности, решением ОСС был одобрен порядок прохода и проезда на территорию дома, предусматривающий пропускной режим доступа на территорию дома. Данный порядок предусматривает, что проезд на придомовую территорию МКД обеспечивается путем подачи лицами, включенными в реестр проезда, разовых заявок на проезд третьих лиц, личной встречей третьего лица лицом, включенным в реестр проезда, путем вызова третьим лицом через панель охранника (консьержа). Таким образом, доступ транспортных средств арендатора, контрагентов, работников истца может быть обеспечен путем подачи истцом разовых заявок на проезд указанных транспортных средств через шлагбаум, наличие бордюров, калиток, бетонных полусфер не препятствует доступу в нежилое помещение истца.

ВС РФ отказал ИП в пересмотре дела.

Невыполнение исполнителем работ по обслуживанию ВДГО части работ по смазке отключающих устройств, расположенных в жилых помещениях, не может уменьшать общую стоимость оказанных услуг

Определение Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 307-ЭС22-24391

УК проиграла спор о взыскании задолженности по договору на проведение работ по техобслуживанию ВДГО в управляемом ею МКД: УК оплатила те работы, которые были фактически проведены, и отказывалась платить за случаи, когда внутриквартирные работы по ВДГО не проводились (владельцы квартир не открывали дверь, поэтому не было доступа к оборудования).

Суды всех инстанций заступились за подрядчика:

- в абзаце пятом пункта 2 Правил пользования газом N 410 и абзаце третьем пункта 5 Правил N 491 установлено, что в состав общего имущества МКД включается ВДИС газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к ВКГО, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один МКД, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав ВКГО), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, ОДПУ газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;

- согласно о пункту 2 Правил N 410 под ВКГО понимаются газопроводы МКД, проложенные от запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к ВКГО, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа;

- то есть запорные краны, расположенные в каждой квартире между ответвлениями (опусках) к ВКГО, относятся к общедомовому имуществу. Соответственно, проверка работоспособности и смазка запорных кранов в каждой квартире относится к обязательным видам работ по обслуживанию ВДГО;

- согласно подпункту "г" пункта 42 Правил пользования газом N 410 заказчик работ обязан обеспечить доступ к ВДГО для выполнения работ по техническому обслуживанию, Исполнитель в согласованные с заказчиком дату и время выполняет работы по техническому обслуживанию или ремонту, связанные с необходимостью получения доступа в соответствующее жилое или нежилое помещение (пункт 52 Правил N 410);

- в случае невозможности доступа во все помещения, заказчик вправе также заявить в любой момент о готовности допустить сотрудников исполнителя в помещение для выполнения работ по техническому обслуживанию ВДГО;

- итоговая стоимость выполненных по спорному договору работ состоит из цены за проверку на герметичность фланцевых, резьбовых соединений и сварных стыков, определяемой с учетом количества фланцевых соединений, и за техобслуживание внутридомовых газопроводов, определяемой исходя из количества стояков внутридомового газопровода;

- судом установлено, что смазку каждого крана в жилом помещении исполнитель не произвел ввиду отсутствия доступа в каждое жилое помещение, однако в целом проверка работоспособности и смазка отключающих устройств не повлияла на качество выполненных работ по обслуживанию ВДГО, поскольку герметичность всех соединений была проверена истцом приборным способом;

- невыполнение исполнителем части работ по смазке отключающих устройств, расположенных в жилых помещениях, не может уменьшать общую стоимость оказанных услуг и выполненных работ по техническому обслуживанию ВДГО, поскольку исполнитель прибыл в обозначенное время для выполнения работ, в большей части выполнил работы, а невыполнение плановых работ по смазке отключающих устройств, расположенных к жилых помещениях, произошло не по вине исполнителя, а ввиду необеспечения заказчиком доступа к обслуживаемому оборудованию в полном объеме.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Собственник нежилого помещения в МКД имеет право на перерасчет платежей за ХВС по показаниям ИПУ, даже если он более полугода не передавал эти показания

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 307-ЭС22-20901

Тройка судей ВС РФ направила на пересмотр спор между водоканалом и собственником нежилого помещения в МКД.

Собственник более полугода не передавал водоканалу показания своего ИПУ ХВС, поэтому РСО определила объем поставленной холодной воды и отведенных сточных вод расчетным способом с применением метода учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения. Собственник обратился в суд, указывая что раз его ИПУ воды исправен, то плату за водоснабжение и водоотведение за спорный период нужно пересчитать "по счетчику", но суды встали на сторону РСО:

- между РСО и должником действует, как и полагается, не договор о предоставлении коммунальных услуг, а договор ресурсоснабжения;

- следовательно, их отношения не регулируются Правилами N 354, а основаны на Правилах холодного водоснабжения N644 и Правилах организации коммерческого учета воды, сточных вод N 776;

- а эти акты требуют определять объем поставленной холодной воды и отведенных сточных вод расчетным способом в случае непредставления абонентом (собственником) в течение более 6 месяцев показаний приборов учета, установленных в принадлежащем ему нежилом помещении в МКД.

Верховный Суд РФ с этим не согласился:

- суды пришли к неверному выводу о необходимости применения к расчетам сторон в случае непредставления показаний прибора учета исключительно Правил коммерческого учета воды, в которых отсутствует положение об обязанности организации, осуществляющей водоснабжение и (или) водоотведение (организации ВКХ), произвести перерасчет объема поставленной воды, определенного расчетным способом, в соответствии с показаниями прибора учета;

- при этом судами не учтено, что законодательство РФ о водоснабжении, водоотведении включает не только Правила коммерческого учета воды N 776, но и другие подзаконные акты, принимаемые в соответствии с Законом о водоснабжении и водоотведении, в том числе Правила холодного водоснабжения N 644;

- а эти Правила холодного водоснабжения предусматривают в п. 1, что они распространяются на отношения, связанные с подачей собственникам и пользователям помещений в МКД соответствующего коммунального ресурса, но только в той части, которая не урегулирована жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами N 354;

- следовательно, если жилищное законодательство (пункт 61 Правил N 354) регулирует спорную ситуацию и требует перерасчета платы за холодную воду исходя из фактического потребления, зафиксированного исправным ПУ с неповрежденными пломбами, то нельзя отказывать в таком перерасчете из-за отсутствия аналогичных положений в Правилах коммерческого учета воды (если ИПУ соответствует вышеперечисленным требованиям);

- наконец, делая вывод о невозможности возложения на водоканал обязанности произвести требуемый истцом перерасчет, суды не учли предусмотренную пунктом 28 Правил холодного водоснабжения N 644 общую норму, обязывающую организацию ВКХ зачесть излишне уплаченную абонентом сумму в счет платежа за следующий месяц в случае, если объем фактического потребления холодной воды и (или) оказанной услуги водоотведения за истекший месяц, определенный в соответствии с Правилами коммерческого учета воды, меньше объема воды (сточных вод), за который абонентом была произведена оплата. Судебная коллегия считает, что приведенная норма исключает правомерность удержания организацией ВКХ полученной от абонента оплаты при наличии исправного прибора учета, зафиксировавшего фактическое потребление воды (отведение сточных вод) в меньшем объеме, чем было определено одним из расчетных способов.

Общие пожарные трубопроводы у МКД и автостоянки еще не делает их одним зданием

Определение Верховного Суда РФ от 26 декабря 2022 г. N 302-ЭС22-24495

Паркинг, вплотную прилегающий к МКД, сумел доказать свою обособленность от здания МКД в рамках спора об истребовании задолженности по платежам на содержание и ремонт МКД. Судебная экспертиза, в частности, пришла к следующим выводам:

- парковку нельзя считать отдельным стоящим объектом, поскольку она вплотную примыкает к многоквартирному жилому дому;

- при этом - функционирование парковки является автономным, без инженерных систем: электроснабжение, отопление, водоснабжение, расположенных в МКД;

- система вентиляции паркинга автономна (независима от общей вентиляционной системы МКД), как и система канализации;

- а вот система противопожарных трубопроводов не является автономной. Ввод трубопроводов осуществлен из общедомовой системы хозяйственно - противопожарного водопровода (в соответствии с проектом насосное оборудование и запорная арматура размещены в подвальном техническом помещении МКД). При этом фактически реализованная система пожаротушения парковки в настоящее время зависит от пожаротушения жилого дома;

- в то же время, какие - либо затраты на пожаротушение не требуются до момента срабатывания системы и на жильцов МКД не ложатся дополнительные расходы в связи с принятой при проектировании схемой пожаротушения;

- при этом автостоянка в полном объеме состоит из собственных строительных конструкций (отдельные от жилого дома: фундаменты, стены, перекрытия, кровля), что подтверждается проектной документацией и результатами натурного осмотра;

- плоскость строительных элементов парковки не пересекается (не накладывается) с плоскостью строительных элементов жилого дома и расположена вне габаритов здания МКД;

- парковка "соприкасается" в подземной части своей стеной по оси 17 со стеной МКД по оси 16 - то есть, каждый из объектов обладает собственной ограждающей конструкцией (стеной), установленной на собственном фундаменте, что при необходимости позволяет производить любые мероприятия от реконструкции до сноса (демонтажа) каждого из объектов независимо друг от друга.

Суды со ссылкой на результаты экспертизы сочли, что спорное помещение паркинга является пристроенным к МКД, не входит в состав МКД, в связи с чем не подлежит включению в расчет задолженности за содержание общего имущества.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Доказывать необходимость замены транзитных труб отопления нужно жалобами жильцов на некачественную коммунальную услугу

Определение Верховного Суда РФ от 27 декабря 2022 г. N 309-ЭС22-26638

УК потребовала от РСО починки или замены аварийных труб отопления и ГВС, которые проходят транзитом через подвалы МКД, находящихся в управлении УК. Свои требования УК обосновала некачественном предоставлением коммунальных услуг ГВС и отопления со стороны жителям спорных домов.

Суды всех инстанций удовлетворили и иск частично, в отношении 2 МКД, в отношении остальных - отказали в связи с недоказанностью аварийного состояния транзитных сетей:

- УК представила в дело два акта (по одному на каждый "выигранный" дом), из которых следует, что следует, что транзитные сети, проходящие в подвалах домов, находятся в неудовлетворительном состоянии;

- данные представленные акты ответчиком не оспорены, дополнительные осмотры и исследования по данным домам им не производились, даже в ходе рассмотрения дела;

- исходя из принципа состязательности сторон суд считает, что требования истца ответчиком не оспорены, следовательно, принимаются судом как доказанное обстоятельство в отношении только двух вышеуказанных домов;

- в отношении остальных домов доказательства не представлены. Фотоматериалы истца не подтверждают неудовлетворительного состояния сетей, поскольку не содержат первичных данных по их составлению и "привязки" по времени и месту;

- судом выяснялся у УК вопрос о наличии жалоб жильцов дома на некачественные коммунальные услуги. УК не смогла предоставить данные по жалобам жильцов на некачественное оказание услуг, не представлены ею также и журналы и иные данные, по которым можно было бы установить факт некачественного оказания услуг;

- кроме того, отсутствуют и доказательства того, что УК обращалась к РСО с требованием о надлежащем содержании сетей, или некачественном предоставлении услуг.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Демонтировать кабельную канализацию на земле МКД нельзя, даже если провайдер не платит за пользование землей

Определение Верховного Суда РФ от 29 декабря 2022 г. N 302-ЭС22-26423

УК и председатель совета МКД не смогли добиться демонтажа двух колодцев с расположенными в них кабельными линиями, запитанными от контейнера АТС, а также часть самого контейнера АТС.

Исковые требования были обоснованы следующим:

- решением ОСС был установлен размер платы за аренду части земельного участка (2 кв.м.) придомовой территории, занятой спорными объектами связи, в сумме 500 рублей в месяц,

- однако провайдер отказывается заключать соответствующий договор с УК, требуя экономического обоснования размера данной платы,

- таким образом, провайдер пользуется землей бесплатно, то есть незаконно, вот пусть и убирает свои объекты.

Соответствующий иск был подан УК по поручению председателя СМКД (уполномоченного на ОСС на совершение сделок в интересах жителей дома).

Однако суды всех инстанций заступились за провайдера:

- данный иск является негаторным, и в предмет доказывания по нему входят три обстоятельства: наличие права собственности истца на индивидуально-определенную вещь; факт нахождения имущества во владении истца на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела; факт противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению имуществом;

- третье обстоятельство не доказано;

- контейнер АТС является частью кабельной канализации, проложенной в 2008 году и принадлежащий провайдеру на праве собственности. К оборудованию связи, находящемуся в контейнере, подключено большое количество абонентов, получающих услуги телефонной и телематической связи, и не только физических лиц, но и юридических;

- согласно представленному плану, являющемуся приложением к свидетельству о праве собственности на кабельную канализацию, а также схемам из рабочей документации, спорные люки кабельной канализации проложены и оформлены в 1985 году, спорный контейнер проложен в 2008 году для расширения емкостей кабельной канализации и на сегодняшний момент не может существовать и действовать самостоятельно, следовательно, кабельная канализация с люками и контейнер являются неделимой вещью. Таким образом, линия связи представляет собой единый линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, поэтому такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, контейнер) не являются самостоятельными объектами недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. В случае демонтажа даже части контейнера и люков кабельной канализации будет нарушена единая взаимоувязанная линия связи, что неизбежно приведет к нарушению законных прав и интересов третьих лиц (гражданам, организациям, обороноспособности и безопасности Российской Федерации, пользующимся услугами связи);

- согласно пункту 11 постановления N 1300 от 03.12.2014 линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи попадают в перечень объектов, на которые не требуется разрешение на строительство, в связи с чем, на спорный земельный участок, занятый коммуникационным контейнером, не требуется оформления прав;

- согласно статье 7 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства, юридическим и физическим лицам запрещается производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи (пункт 49 Правил охраны линий и сооружений связи РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 N 578),

- таким образом, правомерен вывод суда о том, что в случае демонтажа даже части контейнера и люков кабельной канализации будет нарушена единая взаимоувязанная линия связи, что неизбежно приведет к нарушению законных прав и интересов организации связи, нанесет ущерб интересам граждан и обороноспособности и безопасности РФ, нарушению требований охраны линий и сооружений связи, а также санитарно-гигиенических норм и безопасности для жизни и здоровья людей при эксплуатации объектов связи, так как любой демонтаж линейно-кабельных объектов сопряжен с нарушением технических решений, принятых в рабочих чертежах в 2008 г.;

- кроме того, истец действует не как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества МКД, а как лицо, выражающее свое собственное волеизъявление, поскольку не подтверждено намерение жильцов, пользующихся услугами провайдера, демонтировать оборудование и лишиться возможности получать услуги связи;

- наконец, правомочия собственника земли не могут реализовываться без учета общих принципов гражданского законодательства, которые, в числе прочего, подразумевают, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, не допускать злоупотребления правом и не извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 и статья 10 ГК РФ). Следовательно, право собственности не может пониматься абсолютно, права собственника ограничены возможностью совершения действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

ВС РФ отказал УК и председателю совета МКД в пересмотре дела ввиду отсутствия оснований для демонтажа спорных объектов, являющихся составной частью единой сети, необходимой для обеспечения телефонной связи граждан, в том числе собственников помещений МКД, юридических лиц и органов местного самоуправления на территории г. Читы, указав на возможность установления платного пользования земельным участком. Удовлетворение же заявленных требований приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц и не будет являться надлежащим способом обеспечения защиты интересов собственников помещений данного МКД.

Внесение собственниками помещений платы за электроэнергию напрямую РСО не освобождает УК от уплаты пени по долгам за этот ресурс

Определение Верховного Суда РФ от 29 декабря 2022 г. N 306-ЭС22-27001

Между УК и РСО был заключен агентский договор, в соответствии с которым все поступившие от потребителей денежные средства за поставленную электроэнергию (и плата, и пеня) считаются оплатой по договору ресурсоснабжения между УК и РСО, при этом, в случае, если потребителем не указано назначение платежа, сумма полученных денежных средств погашает задолженность в следующем порядке - а) задолженность по прошедшим неоплаченным платежам, б) платеж текущего периода.

Ссылаясь на данный договор, УК пыталась "отбиться" от выплаты неустойки за задолженность перед РСО.

Отклоняя этот довод, суды указали на следующее:

- частью 7 статьи 155 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД, в котором не созданы ТСЖ/ ЖСК и управление которым осуществляется УК, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой УК,

- частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме;

- таким образом, заключение агентского договора между РСО и УК не влияет на правоотношения сторон, сложившиеся по договору энергоснабжения, не изменяет его условий относительно обязанности своевременной оплаты потребленной электроэнергии;

- внесение собственниками помещений платы за жилое помещение напрямую РСО означает, что обязательство УК перед РСО исполняется третьими лицами в соответствии с п.1 статьи 313 ГК РФ. Кредитором-РСО принимается исполнение обязательства, предложенное за должника-УК третьим лицом;

- оплата за потребленную электроэнергию поступала на расчетный счет РСО от населения. Учитывая тот факт, что в договорных отношениях РСО с гражданами не состоит, платежи являлись для РСО обезличенными. И, соответственно, засчитывались по правилам ст. 522 ГК РФ в календарной последовательности образования задолженности ответчика - то есть в счет погашения долга УК по договору энергоснабжения;

- внесение гражданами платы за коммунальные услуги напрямую истцу означает, что обязательство ответчика перед РСО исполняется третьими лицами в соответствии со статьей 313 ГК РФ. РСО обязана принимать исполнение обязательства абонента от третьих лиц - потребителей коммунальных услуг. Потребители коммунальных услуг не несут никаких обязанностей непосредственно перед РСО, а РСО не вправе требовать от потребителей внесения платы. Взыскивать задолженность за коммунальный ресурс РСО вправе только с исполнителя коммунальных услуг, то есть с УК;

- исполнитель состоит правоотношениях с жильцами (собственниками жилых и нежилых помещений в доме) по предоставлению коммунальных услуг. Реализация РСО своего права на непосредственное получение платы с жильцов за электроэнергию, потребленную ими в жилых помещениях (пункт 27 Правил N 124), не меняет схему правоотношений между РСО и УК, не освобождает последнюю от обязанности оплатить весь объем электроэнергии, поступивший в МКД, и не лишает УК права взыскать задолженность за коммунальную услугу по электроснабжению с потребителя (жильца);

- внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно в РСО рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем. При этом исполнитель комуслуг отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг потребителям и не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно РСО либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту;

- вместе с тем, внесение платы за коммунальные услуги непосредственно в РСО либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту в спорных правоотношениях не освобождает УК от обязанности оплатить потребленную энергию в части, не оплаченной собственниками помещений в МКД.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"