Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за май 2023 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", июнь 2023 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ
в сфере ЖКХ за май 2023 года

июнь 2023 г.

С дееспособных членов семьи собственника можно взыскать солидарно плату за коммунальные услуги, но не за содержание и ремонт жилого помещения

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 мая 2023 г. N 4-КГ23-11-К1

УК взыскивала долг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги с собственника квартиры и проживающих в квартире членов его семьи. Три инстанции удовлетворили иск, взыскав с ответчиков задолженность солидарно.

Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр:

- в соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя плату за коммунальные услуги и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД;

- в силу ч. 1 ст. 58 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- согласно разъяснениям, содержащимся в п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22, собственник, а также дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены его семьи, в том числе бывший член семьи, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением (часть 3 статьи 31 и статья 153 ЖК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статья 30, статья 158 ЖК РФ, статья 210 ГК РФ);

- таким образом, собственник самостоятельно несет расходы на содержание жилого помещения, и бремя несения таких расходов не может быть возложено на членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним;

- между тем, как усматривается из лицевого счета, плата за месяц по занимаемому ответчиками жилому помещению включает в себя не только плату за коммунальные услуги, но и плату за содержание жилого помещения. При таких обстоятельствах вывод суда о взыскании задолженности в солидарном порядке с ответчиков по оплате за жилое помещение неправомерен.

Если в доме только часть ИПУ способно на дифференцированный учет электроэнергии по зонам суток, то общий объем электроэнергии определяется без применения такого дифференцированного учета

Определение Верховного Суда РФ от 3 мая 2023 г. N 307-ЭС23-5596

РСО взыскивала с УК задолженность за поставленную электроэнергию, но УК отмечала необходимость применения дифференцированного учета электрической энергии по времени суток. Тем более что такой порядок расчетов согласован конклюдентными действиями РСО, выставлявшей до искового периода счета на оплату, исходя из дифференцированного учета электрической энергии по зонам суток.

Суд поддержал РСО:

- при расчетах за потребленную электроэнергию речь идет об объемах потребления в целом, зафиксированных общедомовым прибором учета электроэнергии, из которых вычитаются объемы электроэнергии, потребленные в жилых помещениях МКД;

- в соответствии с абзацем четвертыми п. 44 Правил N 354, в случае, если ОДПУ и все индивидуальные (квартирные) приборы учета имеют одинаковые функциональные возможности по определению объемов потребления коммунальной услуги дифференцированно по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов, объемы коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на ОДН, определяются раздельно по каждому времени суток или иному критерию и распределяются между потребителями в соответствии с абзацем первым данного пункта. В иных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на ОДН, определяется и распределяется между потребителями в мкд согласно абзацу первому данного пункта без учета дифференциации этого объема по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов;

- в подп. г" п. 22 Правил N 124 также определено, что при установлении в договоре ресурсоснабжения порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса учитывается следующее: стоимость коммунального ресурса рассчитывается по тарифам (ценам), дифференцированным по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунального ресурса, если ИПУ в МКД (в случае, предусмотренном подп. "д" п. 21 настоящих Правил) позволяют осуществлять такого рода дифференцированные измерения объема коммунального ресурса, потребляемого в помещениях, а также потребляемого при использовании общего имущества в МКД в случае, если ОДПУ и все ИПУ имеют одинаковые функциональные возможности по определению объемов потребления коммунальной услуги дифференцированно по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов. В иных случаях стоимость объема коммунального ресурса, потребляемого при использовании общего имущества в многоквартирном доме, рассчитывается по тарифам (ценам) без учета указанной дифференциации, если иное не установлено договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

- пунктом 3.2 договора между УК и РСО предусмотрено, что величины потребления электрической энергии за расчетный период определяются по показаниям расчетных счетчиков, перечисленных в приложении к договору. Ссылки УК на содержание в актах допуска в эксплуатацию измерительного комплекса не могут быть приняты во внимание судом, поскольку законодатель прямо предусматривает, что наличие иного порядка расчетов возможно лишь при установлении такого порядка в договоре;

- исходя же из материалов дела, только часть помещений в спорных домах оборудована индивидуальными приборами учета, предусматривающими дифференцированный учет электрической энергии по времени суток;

- доводы о том, что дифференцированный учет электрической энергии по зонам суток согласован сторонами путем совершения РСО конклюдентных действий путем выставления до искового периода счетов на оплату, исходя из такого порядка, отклоняются, поскольку в силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ стоимость электрической энергии относится к числу регулируемых цен, ввиду иной порядок расчета стоимости электрической энергии, чем предусмотрено изложенными нормативными актами, не имеется.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, указав на отсутствие доказательств оснащенности МКД приборами учета, позволяющими осуществлять дифференцированные измерения объема коммунального ресурса для применения тарифа по времени суток.

Обязанность РСО по заключению "прямого" договора с собственниками жилых помещений в МКД возникает с момента получения копии решений и протокола ОСС

Определение Верховного Суда РФ от 3 мая 2023 г. N 303-ЭС23-5683

РСО взыскивала с УК долг по договору ресурсоснабжения, УК же ссылалась на то, что в спорном периоде уже должен был действовать "прямой" договор с собственниками помещений в МКД о предоставлении коммунальной услуги отопления. Однако суды признали, что до момента предоставления в РСО копии протокола ОСС "прямого" договора возникнуть не могло:

- указанный порядок сообщения РСО о волеизъявлении собственников предусмотрен, в том числе, договором между УК и РСО, согласно которому УК обязана уведомить РСО о принятии общим собранием решения о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно РСО в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия указанного решения с предоставлением протокола ОСС, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в МКД за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО;

- при этом, согласно ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что подлинники решений и протокола ОСС подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в УК; УК в течение 5 дней с момента получения указанных подлинников решений и протокола ОСС обязана в порядке, установленном Минстроем РФ, направить подлинники указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора;

- из этого следует, что в соответствии со статьей 46 ЖК РФ для заключения "прямых" договоров с собственниками помещений спорных жилых домов в адрес РСО должна быть предоставлена копия протокола ОСС помещений в МКД о принятии данного решения и копии решений собственников помещений по данному вопросу;

- материалами дела установлено, что после проведения соответствующего ОСС УК направила в адрес РСО лишь письмо с сообщением о решении ОСС спорного МКД о заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг, вместе с тем, указаний на приложение соответствующего решения собственников к данному письму не имеется;

- поскольку, в силу жилищного законодательства, обязанность РСО по заключению прямых договор с собственниками жилых помещений в МКД возникает с момента получения копии решений и протокола общего собрания собственников, то в рассматриваемом случае такая обязанность у РСО возникла только с момента получения протокола общего собрания.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

ОДПУ электроэнергии может быть установлен не на границе балансовой принадлежности сторон

Определение Верховного Суда РФ от 3 мая 2023 г. N 308-ЭС23-5666

Электросбыт взыскивал с ТСЖ задолженность за поставленную электроэнергию, объем которой определен по показаниям ОДПУ. ТСЖ указывал, что, поскольку ОДПУ расположен не в доме (а в ТП), то его показания приниматься к расчету не должны.

Однако суд удовлетворил иск:

- п. 148 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442, позволяет установку ОДПУ в МКД не на границе балансовой принадлежности. В таком случае его показания подлежат корректировке на величину потерь электрической энергии, возникающих на участке сети от границы балансовой принадлежности до места установки прибора учета. В данном случае РСО применило соответствующую корректировку;

- ТСЖ документально не подтвердило, что собственниками спорного МКД решен вопрос об установке ОДПУ в МКД. Из материалов дела не следует, что ТСЖ обращалось в сетевую компанию по вопросу об изменении установленных границ или изменения места установки приборов учета, в то время как обязанность по оснащению МКД приборами учета лежит на ТСЖ;

- к установке приборов учета у ТСЖ не имелось какие-либо замечаний, товарищество не заявляло каких-либо возражений по приборам учета вплоть до рассмотрения настоящего дела;

- таким образом, определение количества электрической энергии на основании показаний приборов учета, которые установлены в ТП и учитывает как общедомовое, так и внутриквартирное потребление электроэнергии, при корректировке объема на величину потерь, не противоречит действующему законодательству.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Для получения разрешения на реконструкцию МКД необходимо сначала получить согласие собственников помещений МКД

Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2023 г. N 307-ЭС23-5028

Застройщик оспаривал отказ регионального органа власти в выдаче разрешения на строительство объекта "Реконструкция многоквартирного дома с освоением чердачного пространства".

Суды признали отказ законным, поскольку:

- согласно п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство является решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в МКД, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции МКД, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в МКД, согласие всех собственников помещений и машино-мест в МКД, между тем такого согласия в орган власти предоставлено не было;

- данное согласие необходимо в связи с тем, что в случае реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома;

- заявитель на момент испрашивания разрешения не являлся правообладателем помещений в МКД, введенном в эксплуатацию (ни квартиры, ни - не будучи собственником всех квартир, - общедомового имущества) и земельного участка под этим МКД, в связи с чем не имеет права на обращение за получением госуслуги по выдаче разрешения на реконструкцию.

Верховный Суд РФ не стал пересматривать дело.

Если нежилое помещение находится в МКД, техприсоединение которого к сетям теплоснабжения произведено в установленном порядке, то бездоговорного потребления теплоэнергии в данном помещении быть не может

Определение Верховного Суда РФ от 5 мая 2023 г. N 302-ЭС23-6030

Тесплоснаб взыскивал с владельца нежилого помещения в МКД свои убытки (в полуторакратном размере), причиненные бездоговорным потреблением тепловой энергии. Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, но в апелляционной и кассационной инстанциях пришли к выводу, что бездоговорное потребление теплоэнергии отсутствует:

- из материалов дела следует, что часть помещения, принадлежащего ответчику, передана по договорам аренды в пользование, арендаторами с истцом заключены договоры теплоснабжения. Оставшаяся часть помещения ответчиком в пользование третьим лицам не передавалась, при этом договор теплоснабжения между истцом и ответчиком в отношении данной части помещения (107,1 кв.м.) заключен не был;

- в п. 29 ст. 2 Закона о теплоснабжении указано, что бездоговорное потребление тепловой энергии - потребление тепловой энергии, теплоносителя без заключения в установленном порядке договора теплоснабжения, либо потребление тепловой энергии, теплоносителя с использованием теплопотребляющих установок, подключенных к системе теплоснабжения с нарушением установленного порядка подключения, либо потребление тепловой энергии, теплоносителя после введения ограничения подачи тепловой энергии в объеме, превышающем допустимый объем потребления, либо потребление тепловой энергии, теплоносителя после предъявления требования теплоснабжающей организации или теплосетевой организации о введении ограничения подачи тепловой энергии или прекращении потребления тепловой энергии, если введение такого ограничения или такое прекращение должно быть осуществлено потребителем;

- согласно ч. 10 ст. 22 Закона о теплоснабжении стоимость тепловой энергии, теплоносителя, полученных в результате бездоговорного потребления тепловой энергии, подлежит оплате потребителем или иным лицом, осуществившими бездоговорное потребление тепловой энергии, теплоносителя, в пятнадцатидневный срок с момента получения соответствующего требования теплоснабжающей организации. В случае неоплаты в указанный срок теплоснабжающая организация вправе прекратить подачу тепловой энергии, теплоносителя и взыскать с потребителя или иного лица, осуществивших бездоговорное потребление тепловой энергии, теплоносителя, убытки в полуторакратном размере стоимости тепловой энергии, теплоносителя, полученных в результате бездоговорного потребления тепловой энергии, теплоносителя;

- принимая во внимание, что спорное помещение расположено в МКД, технологическое присоединение которого произведено в установленном законом порядке, учитывая сведения о степени благоустроенности жилого дома, суд не находит оснований для применения к сложившимся правоотношениям п. 29 ст. 2 и п. 10 ст. 22 Закона о теплоснабжении;

- потребление тепловой энергии в отсутствие заключенного договора теплоснабжения само по себе при условии произведенного технологического присоединения энергопринимающих устройств к тепловым сетям в надлежащем порядке не свидетельствует о факте бездоговорного потребления по правилам п. 29 ст. 2 Закона о теплоснабжении.

Верховный Суд РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Отсутствие в МОП сантехнических приборов либо приемников для канализации не свидетельствует о невозможности отведения сточных вод при содержании общего имущества МКД

Определение Верховного Суда РФ от 5 мая 2023 г. N 307-ЭС23-6096

УК требовала внести в договор с РСО (водоотведение) указание на то, что для конкретных многоквартирных домов "Конструктивные особенности для водоотведения из мест общего пользования отсутствуют". По мнению УК, это дополнение в договор освободит её от обязанности по внесению водоканалу платы за водоотведение сточных вод из мест общего пользования.

Суды всех инстанций отказали в иске:

- содержание общего имущества в МКД включает в себя, помимо прочего, также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности МКД предусматривают возможность такого потребления, отведения (подп. л" п. 11 Правил N 491);

- согласно абз. третьему п. 29 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, норматив отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД определяется путем суммирования нормативов потребления коммунальных ресурсов холодной и горячей воды в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- УК не оспаривается, что многоквартирные дома оборудованы внутридомовыми инженерными сетями водоснабжения, водоотведения и подключены к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения; холодная и горячая вода используются на содержание общего имущества в доме;

- отсутствие в местах общего пользования специальных санитарно-технических приборов либо приемников для канализации (унитазов, раковин и т.п.) само по себе не свидетельствует о невозможности потребления коммунального ресурса (отведение сточных вод) при содержании общего имущества МКД и об отсутствии конструктивных особенностей для водоотведения;

- иных объективных причин, кроме освобождения от внесения платы за отведение сточных вод при содержании общего имущества, которые бы указывали на необходимость принятия спорного приложения к договору в редакции УК, последней не приведено.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, отметив, что конструктивная особенность МКД, предусматривающая возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, не может быть обусловлена наличием санитарно-технических приборов либо приемников для канализации исключительно в местах общего пользования многоквартирного жилого дома.

Дефицит средств на счетах регионального оператора капремонта не освобождает его от обязанности перечислить денежные средства на спецсчет

Определение Верховного Суда РФ от 5 мая 2023 г. N 308-ЭС23-5678

УК - выбранная на ОСС МКД владельцем специального счета, на котором формируется фонд капремонта данного МКД, - обратилась с иском о взыскании с регионального оператора неосновательного обогащения в сумме средств, накопленных собственниками МКД на счете оператора.

Оператор указывал на дефицит средств на счетах регионального оператора, предназначенных для финансирования региональной программы, однако суд встал на сторону УК:

- общим собранием собственников помещений МКД принято решение о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта данного МКД на специальном счете. В качестве владельца специального счета выбрана УК;

- УК направила оператору уведомление о принятии собственниками решения о формировании фонда капитального ремонта МКД на специальном счете и выборе в качестве владельца спецсчета УК с приложением соответствующих подтверждающих документов (протокола ОСС и уведомления об открытии специального банковского счета);

- частью 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капремонта: перечисление взносов на капремонт на специальный счет в целях формирования ФКР в виде денежных средств, находящихся на специальном счете, перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования ФКР в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора;

- согласно краевому закону об организации проведения капремонта общего имущества МКД, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через шесть месяцев после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с ч. 4 ст. 173 ЖК РФ;

- ответчиком работы по капитальному ремонту спорного МКД не выполнялись;

- учитывая, что собственники помещений спорного МКД приняли решение о прекращении формирования ФКР на счете регионального оператора и формировании ФКР на специальном счете, протокол доведен до фонда, суд пришел к верному выводу, что оплаченные собственниками помещений МКД необоснованно удерживаются ответчиком;

- отсутствие свободных денежных средств у фонда не является основанием для отказа в иске, позиция ответчика по существу ставит надлежащее исполнение им своих обязательств по договору в зависимость от действий контрагентов должника, что не нельзя признать правомерным.

ВС РФ отказал региональному оператору в пересмотре дела.

Самостоятельное выполнение ремонта общего имущества собственником без соответствующего решения ОСС не приводит к возникновению у УК неосновательного обогащения

Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2023 г. N 309-ЭС23-5802

Владелец нежилого помещения взыскивал с УК неосновательное обогащение в виде стоимости произведенного им ремонта общего имущества собственников помещений в МКД (подвала). Необходимость ремонта собственник обосновал тем, что подвал не соответствовал обязательным техническим и санитарным нормам, подвал нуждался в устранении черной грибковой плесени, нетехнологических отверстий в стенах.

В иске было отказано:

- обращаясь за взысканием с ответчика стоимости выполненных работ, истец должен доказать необходимость выполнения данных работ и необходимость их выполнения в таком объеме;

- в соответствии с п. 17 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования;

- в соответствии со ст. 247 ГК РФ, пп. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и пп. 18, 21 Правил N 491 принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции ОСС помещений в этом доме;

- проведению ремонта в любом случае должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (пункт 14 Правил N 491);

- в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости проведения выполненных спорных работ на основании решений собственников помещений жилого дома;

- при указанных обстоятельствах отсутствуют доказательства возникновения на стороне УК неосновательного обогащения в размере расходов, понесенных истцом на выполнение ремонтных работ в подвальном помещении, а также отсутствия доказательств причинения виновными действиями (бездействием) УК убытков истцу в размере заявленных к возмещению затрат.

ВС РФ не стал пересматривать дело.

Если арендатор помещения в МКД не платит УК, долг можно взыскать с собственника помещения

Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2023 г. N 307-ЭС23-5891

УК взыскивала с собственника помещений в МКД (город) долг по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Собственник указывал, что:

- спорные помещения переданы им по договору аренды арендаторам;

- договоры аренды предусматривают обязанность арендатора самостоятельно оплачивать жилищно-коммунальные услуги,

- следовательно, в иске к собственнику следует отказать.

Однако УК выиграла спор. Отказывая городу в передаче дела на пересмотр, Верховный Суд РФ указал следующее:

- довод о передаче части спорных нежилых помещений по договорам аренды, в соответствии с которыми арендаторы должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, не может быть принят во внимание, поскольку, как правило, расходы по содержанию общего имущества должен нести собственник помещений в МКД;

- в случае, если арендатор, принявший по условиям договора аренды на себя указанное обязательство, его не исполнил, собственник обязан компенсировать расходы управляющей компании, после чего вправе заявить к арендатору помещений требование о взыскании убытков в размере, понесенных на оплату услуг управляющей компании.

ТСН доказало право на еженедельные осмотры участка тепловой сети, находящегося в частном нежилом помещении здания

Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2023 г. N 309-ЭС23-5612

В частном нежилом помещении здания расположен участок тепловой сети, посредством которой в числе прочего осуществляется теплоснабжение помещений иных собственников в этом здании. ТСН (управляет зданием) потребовало у владельца обеспечить доступ своим сотрудникам в нежилое помещение с целью проведения профилактических работ на тепловых сетях, доступ к которым возможен только через данное помещение. В качестве документов, обосновывающих такую необходимость, ТСН предоставило схему тепловых сетей (указав, что в помещении располагается ответвление тепловой магистрали к субабоненту).

Поскольку владелец спорного помещения отказал в доступе, ТСН обратилось в суд с требованием об обязании устранить препятствия в пользовании частью тепловой сети, путем обеспечения беспрепятственного доступа истца и его сотрудников, уполномоченных лиц в нежилое помещение ответчика с предоставлением возможности обслуживания и ремонта; доступ обеспечить раз в неделю в рабочее время, а при аварийных ситуациях - немедленно.

Суды удовлетворили иск:

- в силу конструктивных особенностей принадлежащее ответчику помещение обременено нахождением в нем общего имущества собственников здания-тепловых сетей, необходимость регулярного обслуживания и ремонта которых является очевидной;

- решением ОСС в здании обязанность по содержанию и ремонту общего имущества возложена на истца;

- в целях эксплуатации сетей теплоснабжения ТСН как управляющей организации, действующей в интересах всех собственников помещений, необходим беспрепятственный доступ к спорному участку тепловой сети для обслуживания, ремонта, обеспечения сохранности;

- действия ответчика по недопуску Товарищества к спорному участку тепловой сети потенциально могут нарушить права и законные интересы иных собственников помещений в данном здании и привести к невозможности/затруднительности устранения аварийных ситуаций.

ВС РФ не стал пересматривать дело.

После истечения срока действия договора управления МКД, если нового ОСС не проведено, дом становится домом, в котором способ управления не выбран

Определение Верховного Суда РФ от 15 мая 2023 г. N 307-ЭС23-6043

УК оспаривала постановление ОМСУ о проведении открытого конкурса в отношении ряда МКД. Все эти МКД изначально управлялись непосредственно, в 2015 году они провели ОСС и выбрали УК в качестве управляющей организации, а в 2020 году сведения об этих МКД исключены из реестра лицензий на основании заявления самой УК в связи с прекращением срока действия договоров управления многоквартирными домами (ч. 1, п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

В связи с этим УК полагала, что спорные лома "вернулись" на непосредственное управление, для них выбран и реализован способ управления, и стало быть, проведение открытого конкурса является незаконным.

Суды не поддержали эту точку зрения:

- в 2020 году сведения о спорных МКД исключены из реестра лицензий в связи с прекращением срока действия договоров управления многоквартирными домами;

- порядок действий при прекращении деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ определен положениями ст. 200 ЖК РФ. Орган госжилнадзора обязан проинформировать ОМСУ о принятии решения об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ (подп. б" п. 2 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 N 289);

- в связи с принятием решений об исключении сведений о спорных МКД из реестра лицензий орган жилнадзора направил в адрес Администрации соответствующее уведомление;

- после получения данного уведомления в обязанности ОМСУ в целях обеспечения непрерывности деятельности по содержанию общего имущества в МКД в целях недопущения оставления МКД без управления входит организация проведения общих собраний собственников помещений в МКД в целях выбора и реализации ими нового способа управления МКД, назначение и проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в МКД в случае, если собственниками предоставленное ч. 2 ст. 161 ЖК РФ право не реализовано, а также назначение временной управляющей организации по правилам ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616 на период до определения управляющей организации в МКД по результатам открытого конкурса;

- из материалов дела усматривается, что после прекращения срока действия договоров управления МКД, заключенных с УК, способ управления спорными МКД собственниками не был выбран и не был реализован (в материалы дела не представлены доказательства проведения собственниками помещений общих собраний с целью выбора способа управления МКД в 2020 году);

- ссылки на принятые ранее в 2011-2012 годах собственниками помещений МКД решения о выборе непосредственного способа управления МКД отклоняются судом. Окончание срока действия договоров управления МКД, заключенных во исполнение решений общих собраний собственников помещений в МКД от 2015 года, не означает отмены решений таких собраний о выборе способа управления, и не придает автоматически силу ранее принимавшимся решениям общих собраний собственников о выборе способа управления МКД в форме непосредственного управления.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

При смене теплоснабжающей организации УК не обязана повторно вводить узел учета в эксплуатацию

Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2023 г. N 304-ЭС23-5800

Между РСО (теплоснабжающая организация) и УК возник спор об объемах поставленной теплоэнергии, при этом РСО применяла норматив потребления (вместо показаний ОДПУ), ссылаясь на то, что ОДПУ в эксплуатацию не введен.

УК, которую поддержал суд, ссылалась на то, что ОДПУ был введен в эксплуатацию предыдущей РСО:

- новая теплоснабжающая организация осуществляет деятельность по сбыту тепловой энергии, теплоносителя объекта с помощью котельной с 01.01.2020;

- в период с января по май 2020 года по спорному МКД РСО принимались показания, представляемые УК, между тем, коммерческий учет показаний узла учета не производился, поскольку у РСО отсутствовал документ о вводе узла учета в эксплуатацию;

- в 2019 в период подготовки в отопительному сезону 2019-2020 годов, предыдущая теплоснабжающая организация выдала УК акт допуска в эксплуатацию узла учёта тепловой энергии на период эксплуатации с 01.08.2019 по 31.07.2020, срок поверки установлен не ранее чем 31.07.2020;

- оснований сомневаться в достоверности указанного акта ввода в эксплуатацию узла учёта у суда не имеется, поскольку акт выдан теплоснабжающей организацией, акт составлен в присутствии представителей УК и представителя теплоснабжающей организации. Новой теплоснабжающей организацией указанный акт не оспорен;

- таким образом, обязанность по вводу в эксплуатацию спорного узла учёта УК выполнена. Законодательством не предусмотрено обязанность управляющей компании, потребителя повторного ввода в эксплуатацию узла учёта при смене теплоснабжающей организации.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Решение ОСС о переходе на прямые расчеты жителей с РСО не снимает с УК статуса исполнителя коммунальной услуги

Определение Верховного Суда РФ от 17 мая 2023 г. N 302-ЭС23-6868

РСО требовала от УК оплатить долг за поставленную теплоэнергию и пеню за просрочку. УК оправдывалась тем, что не участвует в расчетах между истцом и населением, поскольку собственники оплачивают коммунальные ресурсы напрямую истцу.

Однако суды удовлетворили иск:

- получение ответчиком в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг конечным потребителям и расчеты за коммунальные ресурсы с РСО;

- протоколами ОСС от 2016 года принято решение установить порядок внесения потребителями платы за коммунальные услуги - непосредственно в РСО, которая продает коммунальный ресурс исполнителю, либо через указанных такой РСО платежных агентов или банковских платежных агентов. УК поручено обеспечить внесение изменений в договоры ресурсоснабжения в целях реализации указанного решения;

- на дату принятия протоколов действовала ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой на основании решения ОСС в МКД собственники помещений в и наниматели в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО. При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками помещений и нанимателями жилых помещений в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества;

- закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги непосредственно РСО означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице управляющей организации (данная правовая позиция соответствует решению Верховного Суда РФ от 05.05.2014 N АКПИ14-197);

- таким образом, при изменении порядка оплаты коммунальных услуг (перечислении конечными потребителями платы за коммунальные услуги непосредственно РСО) схема договорных отношений не меняется и УК остается лицом, обязанным перед РСО по оплате поставленных коммунальных ресурсов. В случае управления многоквартирным жилым домом управляющей организацией граждане, перечисляющие соответствующие платежи непосредственно РСО, считаются одновременно исполнившими как свои обязательства перед УК по оплате коммунальных услуг, так и обязательства этой организации перед РСО по оплате коммунального ресурса;

- в связи с внесенными Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ изменениями в Жилищный кодекс РФ обязанность УК вносить плату за поставленный коммунальный ресурс в жилые помещения прекращается в случае перехода собственников жилых помещений на прямые договоры с РСО;

- в силу п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО считается заключенным со всеми собственниками помещений в МКД одновременно в случае, предусмотренном п. 1 ч. 1 настоящей статьи, с даты, определенной в решении ОСС, предусмотренном пу. 4.4 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса;

- вместе с тем, решения ОСС спорных многоквартирных домов, предусмотренные п. 4.4 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией в материалы дела не представлены, на наличие таких решений ответчик не ссылается.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

В доме создано ТСЖ, но УК продолжает выставлять счета: признание таких действий УК незаконными является ненадлежащим способом защиты права

Определение Верховного Суда РФ от 17 мая 2023 г. N 305-ЭС23-5936

ТСН предъявило иск о признании незаконными действий УК, направленных на начисление оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги собственникам помещений многоквартирного дома после момента регистрации ТСЖ.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, однако суды апелляционной и кассационной инстанций в иске отказали:

- удовлетворяя исковые требования истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что с даты регистрации ТСН налоговым органом УК не управляла спорным МКД, а ТСН приступило к своим обязанностям по управлению. При этом суд отклонил ссылки ответчика на заключенные с эксплуатирующими организациями договоры, поскольку после получения от ТСН уведомления о создании Товарищества и расторжении договора управления с УК последняя должна была изменить договоры в части оказания соответствующих услуг / выполнения работ в отношении спорного дома, однако УК в нарушение решения ОСС и требований закона своевременно не расторгла договоры с РСО и подрядными организациями. Такие действия не могут порождать право на начисление платы за жилищные и коммунальные услуги с собственников многоквартирного дома;

- суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, с учетом положений ст. 12 ГК РФ, поскольку избранный по настоящему иску способ защиты в виде признания незаконными действий УК, направленных на начисление оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги собственникам помещений МКД, не может привести к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца;

- избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права;

- удовлетворение заявленного требования не повлечет восстановления нарушенного права истца. В сложившихся обстоятельствах лицо вправе возражать против взыскания задолженности, если соответствующее требование будет предъявлено контрагентом, содействуя принятию судебного акта об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании задолженности,

- избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

Верховный Суд РФ отказал ТСН в пересмотре дела.

Отсутствие в помещении радиаторов отопления не освобождает владельца помещения от оплаты отопления

Определение Верховного Суда РФ от 17 мая 2023 г. N 306-ЭС23-6772

Теплосбыт взыскал с ИП долг за отопление нежилых помещений в МКД. ИП указывал, что по части помещений начисления не должны были производиться - в данных помещениях нет радиаторов отопления, следовательно, коммунальная услуга и не предоставлялась. Однако суд отверг эти доводы:

- отказ собственников и пользователей отдельных помещений в МКД от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии не допускается. Указанная презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение);

- ряд спорных помещений, как следует из материалов дела, действительно не имеет радиаторов отопления,

- вместе с тем, проектная документация на рассматриваемый МКД, исследование которой позволило бы достоверно установить, что указанные комнаты в составе помещения проектировались как неотапливаемые, в материалы настоящего дела не представлена, равно как не представлены документы, подтверждающие факт переустройства и (или) перепланировки помещения в установленном законом порядке;

- таким образом, не имеющие радиаторов отопления комнаты являются отапливаемыми за счет элементов системы отопления, находящихся в помещении, и теплоотдачи от нагреваемых конструкций самого здания;

- ссылка ответчика на подп. 61.2 и 61.3 Методических указаний, утв. приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 года N 20-э/2, согласно которым расходы на оплату тепловой энергии, израсходованной на передачу тепловой энергии по тепловым сетям (расходы на компенсацию тепловых потерь через изоляцию трубопроводов тепловых сетей и с потерями теплоносителей), учитываются в тарифе на услуги по передаче тепловой энергии по тепловым сетям, является ошибочной, поскольку потери, которые включены в тариф на передачу тепловой энергии, учитываются в тепловых сетях, расположенных до границы стены многоквартирного дома. Потери в общедомовых сетях не включаются в тарифы теплоснабжающих организаций.

ВС РФ отказал ИП в пересмотре дела.

Истечение межповерочного интервала для счетчика воды: когда можно применять метод пропускной способности устройств?

Определение Верховного Суда РФ от 22 мая 2023 г. N 309-ЭС23-7302

Водоканал рассчитал объем поставленной в нежилое помещение воды по методу учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения, ссылаясь на то, что владельцем нежилого помещения пропущен срок поверки прибора учета.

Признавая этот расчет неверным, суд указал следующее:

- в соответствии с подп. б" п. 14 Правил N 776 коммерческий учет воды осуществляется расчетным способом в случае неисправности прибора учета. Согласно подп. б" п. 16 Правил N 776 (в редакции, действовавшей до 03.06.2020) применение метода учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения, при их круглосуточном действии полным сечением в точке подключения к централизованной системе водоснабжения и при скорости движения воды 1,2 метра в секунду используется через 60 дней со дня возникновения неисправности прибора учета (в том числе непроведения поверки после истечения межповерочного интервала) или демонтажа прибора учета до проведения допуска прибора учета к эксплуатации либо поверки без демонтажа прибора учета;

- по смыслу приведенных норм права, для признания объема потребления безучетным необходимо установление факта вмешательства потребителя в работу прибора учета либо совершение им иных действий, которые привели к искажению данных об объеме потребления воды, т.е. необходимо наличие доказательств вины потребителя;

- вместе с тем, факт вмешательства в работу приборов учета (систем учета), а также совершения потребителями иных действий (бездействий), которые привели к искажению данных об объеме потребления воды, истцом не доказан. Таким образом, квалифицирующие признаки безучетного потребления отсутствуют. Истечение межповерочного интервала приборов учета само по себе не свидетельствует о недостоверности сведений об объемах потребления ресурса;

- использование ответчиком расчетного прибора учета с истечением срока поверки средств измерений является нарушением условий договора энергоснабжения и не является безусловным основанием для применения к нему особого порядка расчета, предусмотренного для случаев безучетного потребления, поскольку указанное обстоятельство не является подтверждением неточности показаний прибора учета, не имеющего следов и признаков неисправностей (повреждений);

- как усматривается из материалов дела, акт обследования водопроводных и канализационных сетей абонента составлен 26.09.2018. В акте указано, что в случае неустановки поверенного прибора учета с 18.11.2018 будет применен расчетный способ коммерческого учета по методу пропускной способности устройств и сооружений. Каких-либо иных документов, позволяющих сделать вывод о неисправности прибора учета, материалы дела не содержат. Следовательно, датой выявления неисправности прибора учета является 18.11.2018, ввиду этого применение метода пропускной способности до истечения 60 дней с указанной даты, не является правомерным.

ВС РФ отказал водоканалу в пересмотре дела.

Встроенно-пристроенное помещение, имеющее общие с МКД фундамент и стены, является частью МКД

Определение Верховного Суда РФ от 23 мая 2023 г. N 304-ЭС23-6790

УК взыскивала с собственника встроенно-пристроенного помещения долг за содержание и ремонт общего имущества.

Собственник указывал, что долг мог образоваться только за встроенную в МКД часть помещения, а пристрой частью МКД не является, общих строительных конструкций с МКД не имеет, содержится ответчиком самостоятельно. Кроме того, начисления только за встроенную часть помещения предусмотрены договором, заключенным между УК и ответчиком.

Суды пришли к мнению, что спорное помещение является частью МКД:

- признаки единства объектов, МКД и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37. Согласно Приложению N 1 к Инструкции N 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение;

- в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утв. постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 N 359, к отдельным самостоятельным объектам относятся, в том числе здания, которые примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания;

- из представленного в материалы акта следует, что спорное нежилое встроенно-пристроенное помещение является частью жилого МКД, имеет с ним общие стены, фундамент, инженерные коммуникации (ХВС) и не выделено как отдельный объект права либо самостоятельный объект недвижимости.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

В рамках договора о размещении в МКД телекоммуникационного оборудования нельзя взыскать плату за размещение абонентских линий связи

Определение Верховного Суда РФ от 23 мая 2023 г. N 307-ЭС23-6981

Между ТСЖ и провайдером заключен договор, по условиям которого провайдер обязался производить ежеквартальную оплату за размещенное им оборудование связи. Ссылаясь на договор, ТСЖ попробовало получить плату за размещение на общедомовом имуществе линий связи (оптоволоконный кабель и коммутационные коробки в слаботочных шкафах на лестничных площадках), но безуспешно:

- из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом;

- по условиям упомянутого договора оператор обязался производить Товариществу плату за смонтированное и размещенное на находящихся в его управлении объектах оборудование, включая потребленную им электроэнергию в размере, определенном в приложении N 1 к данному договору. Согласно приложению, размещенное оборудование в составе трех коммутаторов расположено на одном из четырех домов ТСЖ (провайдер платил за оборудование в данном доме). Остальные дома подсоединены к этим коммутаторам посредством кабельных линий;

- по информации от провайдера, принадлежащее ему оборудование установлено только в одном МКД; абонентские кабели в остальных МКД, проложенные от оборудования оператора в ранее упомянутом МКД, представляют собой абонентские линии, которые принадлежат собственникам помещений;

- из материалов дела не усматривается, что ТСЖ возражало против исполнения провайдером своих обязательств по договору указанным образом - путем монтажа оборудования только в одном доме и присоединения к нему всех остальных домов посредством кабельных линий. Представленное в дело приложение об этом не свидетельствует, поскольку подписано сторонами без каких-либо оговорок и замечаний;

- каких-либо доказательств размещения провайдером оборудования в иных спорных МКД материалы дела не содержат.

ВС РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела.

Если между УК и арендатором нежилого помещения в МКД заключен договор по содержанию и ремонту общего имущества МКД, взыскать задолженность с собственника помещения нельзя

Определение Верховного Суда РФ от 24 мая 2023 г. N 304-ЭС23-5290

УК взыскивала с муниципалитета задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в отношении ряда нежилых помещений.

Суд отказал в иске, установив, что спорные помещения переданы в аренду, а арендаторами заключались договоры оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД:

- по общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ), в том числе на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39, ст. 158 ЖК РФ);

- однако, данные положения закона, накладывающие обязанность по оплате коммунальных услуг на собственника нежилого помещения, применимы только в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды. В противном случае стороной, обязанной нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД, является арендатор помещения в соответствии с условиями заключенного между ними договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900);

- судом установлено, что между арендаторами нежилых помещений и истцом заключен договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Данные договоры являются действующими в спорный период, доказательств их расторжения истцом не представлено.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Если ОДПУ устанавливался за счет бюджетных средств, его нельзя признать общедомовым имуществом

Определение Верховного Суда РФ от 24 мая 2023 г. N 307-ЭС23-7681

РСО требовала признать смонтированные ранее ИТП и ОДПУ теплоэнергии общим имуществом собственников помещений в МКД.

Отказывая в иске, суды сослались на следующее:

- собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе, механическое, электрическое, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

- в соответствии с подпунктом "е(1)" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в МКД, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- из буквального содержания изложенной нормы следует, что приборы учета тепловой энергии, хотя по формально-техническим критериям и отвечающие характеристикам общедомового имущества по смыслу ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил N 491 (предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД), могут быть признаны таковыми по правовым характеристикам в случаях, когда они возведены за счет собственников помещений в МКД либо в порядке Закона N 261-ФЗ;

- в данном случае работы по установке УУТЭ и ИТП произведены до вступления в силу Закона N 261-ФЗ, не за счет собственников помещений в МКД и в отсутствие принятого в порядке статьи 44-46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД. Из материалов дела следует и не отрицается самим истцом, что работы по установке ИТП и УУТЭ произведены истцом во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.03.2004 N 482 "О Плане мероприятий до 2010 года по реконструкции и развитию головных источников инженерного обеспечения и сетей государственного унитарного предприятия "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга", из содержания которого усматривается, что работы проводились с целях реконструкции инженерных сетей, принадлежащих истцу и за счет средств бюджета Санкт-Петербурга (либо привлеченных инвестиционных средств).

Верховный суд РФ отказал РСО в пересмотре дела.

РСО не вправе требовать с владельца нежилого помещения с автономным отоплением платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную на общедомовые нужды

Определение Верховного Суда РФ от 25 мая 2023 г. N 301-ЭС23-7668

РСО предъявило иск к ИП - собственнику нежилого помещения в МКД о взыскании долга по оплате тепловой энергии в части ОДН, поскольку, по мнению РСО, ответчик как собственник помещений в МКД обязан вносить ресурсоснабжающей организации плату за коммунальную услугу отопления, предоставленную на общедомовые нужды.

Отказывая в иске, суды отметили следующее:

- в спорном нежилом помещении отсутствует централизованная система теплоснабжения (в установленном порядке введена собственная газовая котельная для автономного теплоснабжения), следовательно, тепловая энергия на собственные нужды предпринимателя истцом не поставлялась;

- исполнителем коммунальной услуги по отоплению в спорном МКД является УК;

- изменениями, внесенными с 01.01.2017 постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 в Правила N 354, предусмотрено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (п. 6 Правил N354). Вместе с тем организация, осуществляющая управление МКД, сохранила право требовать с собственников нежилых помещений стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды (п. 40 Правил N 354);

- обязанность по содержанию общего имущества УК исполняет, в том числе, путем приобретения ресурсов, необходимых для содержания общего имущества, у РСО. По общему правилу правоотношения по оплате ресурса на общедомовые нужды, часть которого приходится на собственника нежилого помещения, входящего в МКД, возникают непосредственно у собственника соответствующего нежилого помещения и УК, приобретающей ресурс на эти нужды у РСО. Данная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.06.2019 N 308-ЭС18-25891;

- вопреки доводу РСО обязанность потребителя вносить плату за отопление без разделения на плату на индивидуальное потребление и потребление на общедомовые нужды не порождает у ИП обязанность вносить эту плату РСО, так как последняя не поставляла тепловую энергию на отопление в нежилое помещение, принадлежащее ответчику.

Верховный Суд РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Решение ОСС об оплате КР на СОИ по показаниям ОДПУ не зависит от соблюдения/ превышения Минимального перечня услуг и работ

Определение Верховного Суда РФ от 25 мая 2023 г. N 306-ЭС23-2382

УК оспорила предписание ГЖН о выставление платы за электроэнергию на СОИ исходя норматива, а не по показаниям ОДПУ (они превышали норматив). Суды признали правоту УК:

- из протокола внеочередного ОСС следует, что собственниками помещений принято решение по определению размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ;

- в голосовании приняли участие собственники, обладающие 52,9% голосов, из них "за" проголосовало большинство;

- отклоняется довод ОГЖН о том, что данная формулировка не свидетельствует о том, что собственники помещений МКД приняли решение о согласии на сверхнормативное потребление на общедомовые нужды,

- поскольку ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ, не предусматривает формулировку, содержащую именно согласие собственников на "сверхнормативное потребление на общедомовые нужды", а лишь определяет принцип распределения общедомовых нужд даже при наличии ОДПУ: с учетом норматива на общедомовые нужды, но с перерасчетом по коллективным приборам учета в порядке, определенном Правительством РФ, а также в случае выражения волеизъявления собственниками о расчетах на общедомовые нужды по среднемесячному потреблению или фактическим показаниям прибора учета в каждом месяце без использования в расчетах норматива на общедомовые нужды. В рассматриваемом случае собственники помещений определили способ оплаты ОДН именно по фактическим показателям ОДПУ в полном соответствии с п. 2 ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ.

Верховный Суд РФ отказал органу ГЖН в пересмотре дела, отметив следующее:

- предписание не основано на законе, который в качестве приоритетного признает способ расчета платы за потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД коммунальные ресурсы, учитывающий фактический объем потребления, определяемый по показаниям ОДПУ;

- право собственников жилых помещений на принятие решения об определении размера расходов на коммунальные ресурсы, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, по показаниям ОДПУ не ставится в зависимость от соблюдения либо превышения минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ.

Если мэрия сдает в аренду (под ларек) землю МКД, УК может взыскать арендную плату как неосновательное обогащение

Определение Верховного Суда РФ от 25 мая 2023 г. N 304-ЭС23-7356

Мэрия сдавала в аренду землю под размещение нестационарного торгового объекта. Ссылаясь на то, что это общедомовое имущество, УК подала к мэрии иск о взыскании неосновательного обогащения в виде доходов от сдачи в аренду части земельного участка.

Удовлетворяя иск, суды указали следующее:

- истец является управляющей организацией в отношении МКД (общежития), здание общежития расположено на земельном участке с видом разрешенного использования: занимаемый общежитием;

- решением суда по другому делу установлено, что между мэрией и третьим лицом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть упомянутого земельного участка;

- согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД (часть 1);

- возникновение права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе на земельный участок под домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ);

- исходя из указанного, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности;

- в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником;

- согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);

- заявленные к мэрии требования подлежат удовлетворению, поскольку заявленных заключение мэрией договора аренды части земельного участка и взимание арендной платы по договору было осуществлено в отсутствие правовых оснований;

- довод о том, что являясь собственником части помещений в общежитии, мэрия вправе сдавать в аренду имущество без согласия других собственников, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм права.

ВС РФ отказал мэрии в пересмотре дела.

Обеспечение надлежащей работы уличного освещения во дворе МКД - забота ОМСУ, а не собственников

Определение Верховного Суда РФ от 26 мая 2023 г. N 308-ЭС23-3002

УК выиграла открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД. Согласно конкурсной документации, уличное освещение не входило в состав общего имущества собственников МКД, а расходы на уличное освещение - не входили в тариф на содержание общего имущества и управление домом. Учитывая эти обстоятельства, УК обратилась к Управлению ЖКХ Администрации города с иском об обязании обеспечить надлежащую работу уличного освещения на территории МКД.

Суды удовлетворили иск:

- статья 8 Закона N 261-ФЗ об энергосбережении и о повышении энергоэффективности к полномочиям ОМСУ в области энергосбережения и повышения энергоэффективности относит: 1) разработку и реализацию муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергоэффективности; 2) установление требований к программам в области энергосбережения и повышения энергоэффективности организаций коммунального комплекса, цены (тарифы) на товары, услуги которых подлежат установлению органами МСУ; информационное обеспечение мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности, определенных в качестве обязательных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также предусмотренных соответствующей муниципальной программой; координацию мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности и контроль за их проведением муниципальными учреждениями, муниципальными унитарными предприятиями; осуществление иных полномочий в области энергосбережения и повышения энергоэффективности, отнесенных настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами к полномочиям ОМСУ;

- в соответствии с Положением об управлении ЖКХ администрации города Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города, осуществляющим оказание муниципальных услуг, выполнение работ и исполнение муниципальных функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов местного самоуправления в сфере ЖКХ;

- в силу ст. 45.1 Федерального закона N 131-ФЗ организация освещения территории муниципального образования, включая архитектурную подсветку зданий, строений, сооружений, регулируется правилами благоустройства территории муниципального образования, утверждение которых отнесено к вопросам местного значения городского поселения в соответствии с п. 17 ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 131-ФЗ;

- согласно п. 2.1 Правил благоустройства в городе, благоустройство территории - комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства. В обязательный перечень элементов благоустройства на территории участка жилой застройки коллективного пользования включены: твердые виды покрытия проезда, различные виды покрытия площадок, элементы сопряжения поверхностей, оборудование площадок, озеленение, осветительное оборудование;

- поскольку организация и ремонт уличного дворового освещения относится к компетенции органов МСУ, в рассматриваемом случае - к ответственности Управления ЖКХ администрации города, доводы о том, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, а земельный участок находится в собственности РФ, не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности обеспечить организацию уличного (дворового) освещения, установленную законом;

- при этом, в состав общего имущества в МКД сети наружного освещения придомовой территории не входят. Обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению Жилищный кодекс РФ и Правила N 491 не содержат;

- с учетом изложенного, Управление ЖКХ администрации города как орган, осуществляющий исполнение муниципальных функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов местного самоуправления в сфере ЖКХ, обязан принять все необходимые меры по организации уличного (дворового) освещения на спорной территории;

- тот факт, что ранее освещение территории производилось по договору с ранее действующей УК с отнесением расходов на жильцов дома, не свидетельствует об отсутствии у ОМСУ обязанности по выполнению установленных законом функций по организации благоустройства.

ВС РФ отказал Управлению ЖКХ города в пересмотре дела, поскольку доводы жалобы связаны с установлением дополнительных обстоятельств по делу при отсутствии в данный момент в деле доказательств этих фактов (Управление ЖКХ ссылалось на то, что согласно проектной документации спорные объекты электроснабжения построены в рамках реализации проекта "Жилой комплекс на 189 квартир", расположены в границах земельного участка, в пределах которого возведены электрические сети уличного освещения, предназначенные для освещения придомовой территории МКД).

Орган жилнадзора вправе выдавать оператору капремонта предписания о качестве работ по капитальному ремонту МКД

Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2023 г. N 302-ЭС23-7708

Орган госжилнадзора - получив жалобу частного лица (директора одного из поставщиков регионального ФКР) - провел выездную документарную проверку с целью контроля качества выполненных работ по капитальному ремонту фасада многоквартирных домов. Было установлено, что ремонтные работы не соответствуют требованиям проектной документации:

- глубина участка крепления саморезов к бетону должна составлять не меньше 80 мм., в нарушение составляет 75 мм;

- для крепления верхнего откоса оконных проемов к фасадной панели должны быть применены крепления из заклепки с размером 4,0х10 мм, шаг 300 мм., в нарушение требования крепления не использованы,

- над верхним откосом и под нижним подоконным отливом оконных проемов, в расстоянии 200 мм должны быть установлены крепления фасадных панелей - в нарушение требования крепления саморезами верхних откосов выполнены частично по 1-3 штуки крепления в каждом оконном проеме.

Кроме того, у ГЖН были вопросы к документации о соответствии на материалы, используемые для работ по капремонту.

ГЖН выдала фонду капремонта предписание по устранению выявленных нарушений, оспорить предписание в суде не удалось:

- в рассматриваемом случае оспариваемое заявителем предписание вынесено ОГЖН по итогам проведенных в отношении Фонда как Регионального оператора внеплановых выездных проверок в рамках регионального государственного жилищного надзора на основании поступившего обращения. Оспариваемое предписание вынесено в пределах предоставленных полномочий;

- в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор обязан, в частности, привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации и заключить с ними от своего имени соответствующие договоры. Пунктом 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ на регионального оператора возложена обязанность контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации. В силу п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ перед собственниками помещений в МКД региональный оператор несет ответственность за качество выполненных работ подрядными организациями, привлеченными им, в течение не менее 5 лет с момента подписания акта приемки оказанных и выполненных работ. Региональный оператор перед собственниками помещений в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ);

- из системного толкования положений приведенных норм следует, что ответственность регионального оператора обусловлена фактом ненадлежащего исполнения подрядчиком, привлеченным региональным оператором, работ по капитальному ремонту;

- региональным оператором проведен электронный аукцион на право заключения договора на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, с победителем которого заключен договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. Выполнение подрядчиком работ по договору осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ, проектно-сметной документацией, строительными нормами, правилами, строительными регламентами, действующим законодательством в области строительства. Договором также предусмотрено, что Заказчик ("ФКР") обязан обеспечить организацию строительного контроля в течение всего периода производства работ по договору;

- в соответствии с ч. 1 ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ). Пунктами 9.1.1, 9.1.4, 9.1.5 "СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.12.2019 N 861/пр) предусмотрено, что участники строительства - лицо, осуществляющее строительство, застройщик (технический заказчик) - обязаны осуществлять строительный контроль (входной, операционный, приемочный) с целью оценки соответствия строительно-монтажных работ, возводимых конструкций и систем инженерно-технического обеспечения здания и сооружения требованиям технических регламентов, проектной и рабочей документации;

- фактически при строительстве объекта подрядчиком использованы материалы, и выполнены работы, не соответствующие проектной документации;

- на региональном операторе лежит обязанность на основе собранных жителями денежных средств произвести капитальный ремонт таким образом, чтобы имел место необходимый эффект, и именно региональный оператор должен контролировать качество и сроки выполнения работ, осуществить приемку выполненных работ. Предписанием обязанность по устранению недостатков работ возложена не на подрядчика, а на Фонд как на регионального оператора.

ВС РФ отказал региональному оператору в пересмотре дела.

Несоответствие температуры теплоносителя температурному графику регулирования отпуска теплоты не является само по себе доказательством поставки коммунального ресурса ненадлежащего качества

Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2023 г. N 309-ЭС23-6771

УК обратилась к РСО с иском о признании поставки тепловой энергии на нужды отопления в МКД с нарушениями температурного режима и об обязании поставить тепловую энергию на нужды отопления в многоквартирный жилой дом надлежащего качества.

В удовлетворении иска было отказано:

- истец ссылается на карточку учёта тепловой энергии за спорный период и указывает, что температура теплоносителя, подаваемого на нужды отопления в этот период не соответствовала температурному графику,

- ссылаясь на некачественное оказание услуг теплоснабжения в спорный период, истец должен доказать совокупность обстоятельств, подтверждающих указанный факт, а именно несоответствие температуры теплоносителя нормативным требованиям, обусловленное виной и действиями ответчика, приведшими к повышению температуры воздуха в квартирах жильцов, длительность ненадлежащего оказания услуг, и обосновать размер снижения оплаты;

- целью приобретения истцом ресурса у ответчика является предоставление коммунальных услуг. С учётом общего правила о том, что объём обязательств исполнителя коммунальных услуг не может быть больше объёма обязательств потребителей, необходимо руководствоваться тем, что отношения сторон нельзя рассматривать в отрыве от отношений ответчика и непосредственных потребителей. Для расчёта снижения платы за некачественную услугу необходимы документально подтвержденные соответствующими актами проверки данные о количестве часов отклонения температуры воздуха в конкретном жилом помещении суммарно в течение расчетного периода, а также данные о величинах температур в эти часы, подтверждающие недопустимые отклонения температур, необходимые для расчета, который напрямую зависит от количества градусов отклонения;

- карточка учета тепловой энергии не подтверждает в достаточной степени факт предоставления коммунальной услуги "отопление" ненадлежащего качества, главным и единственным определяющим фактором для квалификации услуги "отопление" как некачественной является температура внутри жилого помещения;

- при этом замеры температуры воздуха в жилых помещениях не производились, доказательства, свидетельствующие о завышенной температуре внутри жилых помещений, истец не представил;

- таким образом, истцом не представлены допустимые доказательства нарушения качества коммунальной услуги отопления внутри квартир по вине ответчика;

- несоответствие температуры теплоносителя температурному графику регулирования отпуска теплоты не является само по себе доказательством поставки коммунального ресурса ненадлежащего качества в помещения дома. Действующее законодательство в области энергоснабжения не содержит требований к показателям температуры энергоресурса для нужд отопления на вводе в дом, поэтому сами по себе значения температуры в отчётах о потреблении тепловой энергии и теплоносителя за спорный период не доказывают факт поставки ответчиком некачественного ресурса;

- истец не представил доказательства, которые бы позволили сделать вывод о том, что температура на подающем трубопроводе на вводе в МКД не позволяла обеспечивать надлежащую коммунальную услугу пользователям помещений МКД.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

ВС РФ счел, что Правилами N 354 не урегулирован порядок расчетов за холодную воду по истечении двух расчетных периодов после истечения срока эксплуатации ИПУ

Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 30 мая 2023 г. N 308-ЭС23-1767

РСО взыскивала с ИП - владельца нежилого помещения в МКД - долг за воду и водоотведение. При этом у ИПУ ХВС, установленном в спорном помещении, истек межповерочный интервал.

Водоканал определил объем водопотребления исходя из пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения, при их круглосуточном действии полным сечением в точке подключения к централизованной системе водоснабжения и при скорости движения воды 1,2 метра в секунду (как это предусмотрено Правилами коммерческого учета воды N 776).

ИП полагал, что объем воды следует исчислять согласно жилищному законодательству.

Тройка судей ВС РФ согласилась с позицией РСО:

- в соответствии с абзацем третьим п. 6, абзацем третьим п. 7 Правил N 354 поставка холодной воды в нежилое помещение в МКД осуществляются на основании заключенного собственником помещения в письменной форме непосредственно с РСО договора, который должен соответствовать положениям законодательства РФ о водоснабжении и водоотведении;

- законодательство РФ о водоснабжении и водоотведении, включает, в частности, Правила холодного водоснабжения и Правила коммерческого учета воды. В п. 1 Правил коммерческого учета воды закреплено условие о распространении этих Правил на отношения, связанные с подачей собственникам и пользователям помещений в МКД соответствующего коммунального ресурса, только в части, не урегулированной жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами N 354;

- в соответствии с подп. а" п. 59 Правил N 354 в случае истечения срока эксплуатации ИПУ, которым оборудовано нежилое помещение в МКД, расчеты за поставленную в такое помещение холодную воду в течение двух расчетных периодов должны осуществляться исходя из среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям ИПУ. При этом порядок определения объема коммунального ресурса, поставляемого в нежилое помещение после истечения двух расчетных периодов Правилами предоставления коммунальных услуг установлен только в отношении тепловой энергии (п. 60). Следовательно, порядок расчетов за поставленную в нежилое помещение в МКД холодную воду по истечении двух расчетных периодов после истечения срока эксплуатации ИПУ жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами N 354, не урегулирован;

- таким образом, вывод судов о том, что к спорным отношениям по истечении 60 дней со дня возникновения неисправности ИПУ подлежат применению Правила коммерческого учета воды, включая порядок расчета водопотребления (подп. б" п. 16, подп. ж" п. 49), является правильным.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"