Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 471420-8 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (о проектном финансировании профессиональных подрядных организаций в частном домостроении), внесенный Правительством Российской Федерации (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 471420-8 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (о проектном финансировании профессиональных подрядных организаций в частном домостроении), внесенный Правительством Российской Федерации

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 471420-8 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (о проектном финансировании профессиональных подрядных организаций в частном домостроении), внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект, базовый законопроект).

Законопроект внесен в пакете с проектами федеральных законов (законопроекты - спутники):

N 471417-8 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу";

N 471415-8 "О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (об освобождении от налогообложения НДС работ подрядчика).

В соответствии с пояснительной запиской законопроект разработан в целях повышения доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка индивидуального жилищного строительства и нивелирования сопутствующих рисков, а также создания аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения.

Концепция законопроекта в целом возражений не вызывает. При этом, к законопроекту имеются следующие замечания:

1. Предметом регулирования законопроекта (проектируемая статья 1) являются отношения, связанные со строительством юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (далее - подрядчики) жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве собственности (заказчики).

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом, пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ "жилым домом" признается и дом блокированной застройки.

Принимая во внимание, что требования к виду разрешенного использования земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, законопроектом не предъявляются, в предмете законопроекта представляется целесообразным уточнить, о каком "жилом доме" идет речь - индивидуальном жилом доме или доме блокированной застройки.

2. Статьей 5 законопроекта устанавливаются условия предоставления кредитной организацией целевого кредита подрядчику, а также определяется требования к кредитной организации, которая может предоставить целевой кредит подрядчику. При этом, правоотношения подрядчика с третьими лицами не включены в предмет регулирования данного законопроекта, предусматривающей исключительно отношения между заказчиком и подрядчиком.

3. Законопроект ограничивает право заказчика (депонента) самостоятельно выбрать кредитную организацию, в которой он может открыть счет эскроу (эскроу агента) для расчетов по договору строительного подряда, если на момент заключения договора строительного подряда подрядчику уже предоставлен целевой кредит в уполномоченном банке (банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации), чем ставит отношения заказчика с подрядчиком в зависимость от правоотношений подрядчика с эскроу агентами (третьими лицами) (части 2 и 3 статьи 5 законопроекта). Это лишает гражданина возможности заключить договор строительного подряда с подрядчиком, осуществляющим строительство за счет собственных оборотных средств.

4. Законопроектом (статья 4) предусматривается, что к договору строительного подряда применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно статье 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).

Порядок осуществления строительного контроля определяется в статье 53 ГрК РФ, в которой предусматривается, что в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (далее - специалист, инженерная организация) (ч. 2 статьи 53 ГрК РФ). При этом, согласно части 1 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль проводится в процессе строительства объекта капитального строительства, в частности в процессе строительства жилого дома специалист или инженерная организация от имени заказчика должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.

По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (часть 4 статьи 53 ГрК РФ).

При выявлении по результатам проведения контроля недостатков работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик (заказчик) может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков (часть 5 статьи 53 ГрК РФ).

Поскольку, недостатки строительства выявляются в процессе строительства, не ясно, с какой целью для разрешения разногласий между заказчиком и подрядчиком, привлекается дополнительно специалист, если специалист или инженерная организация, привлекаемые заказчиком на основании договора, обязаны осуществлять от имени заказчика строительный контроль в процессе всего строительства жилого дома.

Следует отметить, что при отказе одной из сторон от подписания акта сдачи или приемки результата работ по договору строительного подряда в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (статья 753 ГК РФ).

Кроме того, правовая природа процедуры "технического осмотра", устанавливаемая законопроектом, не предусмотрена правилами обязательной или добровольно оценки соответствия зданий и сооружений (части 1 и 7 статьи 39 и 41 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и, соответственно, противоречит законодательству о техническом регулировании.

С учетом изложенного, механизм "технического осмотра" является избыточным и подлежит исключению из законопроекта. При этом вопрос строительного контроля от имени заказчика должен получить детальное отражение в договоре строительного подряда, а отдельные его положения - законопроекте.

5. В пояснительной записке к законопроекту указывается, что к правоотношениям применяются положения Федерального закона "О защите прав потребителей" с учетом положений пункта 3 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

В частности, следует принять во внимание, что заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора строительного подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны.

Вместе с тем законопроектом не предусмотрены особенности раскрытия счета эскроу для таких случаев и порядок определения цены такой работы, а также особенности применения неустоек для такого случая.

6. Комитетом не может быть поддержана необходимость раскрытия подрядчиком персональных данных заказчика, предусмотренная в пункте 6 части 1 статьи 3 законопроекта.

7. Поскольку целью законопроекта является, в том числе защита прав и имущественных интересов граждан, как наименее защищенной стороны договора, целесообразно установить взамен примерной формы договора строительного подряда, как предусмотрено законопроектом, существенные условия такого договора. Это снизит риски неправомерного включения подрядчиками в договоры условий, ущемляющих права заказчика.

8. Законопроектом не предусматривается срок вступления его в силу, тогда как для его реализации потребуется подготовка ряда нормативных актов, необходимых изменению или принятию в связи с принятием данного законопроекта.

Указанные выше замечания не носят концептуального характера и могут быть учтены при подготовке законопроекта ко второму чтению.

Комитет в целом полагает, что внедрение механизма эскроу при индивидуальном жилищном строительстве может положительно отразиться преимущественно на тех потребителях, кто предпочитает типовое жилье индивидуальному, а также на подрядчиках, занимающимся возведением деревянных загородных домов, деятельность которых не будет облагаться налогом на добавленную стоимость. Это позволить поддержать отечественного производителя деревянных "домокомплектов".

С учетом этого, Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству концептуально поддерживает проект федерального закона N 471420-8 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу".

Председатель Комитета

С.А. Пахомов