Управдому на заметку: обзор изменений законодательства в сфере ЖКХ, вступающих в силу в сентябре 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", август 2022 г.)

Управдому на заметку:
обзор изменений законодательства в сфере ЖКХ,
вступающих в силу в сентябре 2022 года

23 августа 2022 г.

С 1 сентября 2022 г. изменятся некоторые нормы жилищного законодательства (и, кстати, для Правил предоставления коммунальных услуг N 354, а также Правил содержания общего имущества в МКД N 491 и Правил заключения договоров между УК/ТСЖ и РСО N 124 начнется "обратный отсчет" - все эти документы будут действовать лишь до конца 2027 года). На какие новшества следует обратить внимание?

1. Изменения в расчете и оплате коммунальных ресурсов, потребленных при содержании общего имущества МКД (КР на СОИ):

- возможно ли потребление горячей воды в целях содержания общего имущества в конкретном доме? Ранее выяснение этого вопроса могло вылиться в судебное разбирательство с поиском запрятанных в стене кранов, а с 1 сентября вводится специальное универсальное правило - возможность такого потребления (и вообще потребления воды, электричества и отвода сточных вод) считается предусмотренной конструктивными особенностями МКД при наличии в нем ВДИС, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг (пп. "л" п. 11 Правил N 491 в новой редакции);

- кроме того, в состав за КР на СОИ будет входить и тот ресурс, который потреблен при использовании общего имущества (ранее пп. "л" п. 11 Правил N 491 формально позволял учитывать только тот ресурс, который тратится лишь на содержание ОИ, поэтому с формальной точки зрения могли быть сомнения о включении в КР на СОИ, например, электричества, которое тратит ИТП, общедомовые системы видеонаблюдения или шлагбаум);

- в состав расходов на СОИ с 1 сентября будут включаться все (ранее - только обоснованные) расходы на снятие показаний счетчиков и все (ранее - только обоснованные) расходы на истребование коммунальных долгов (кроме случаев "прямых" договоров с РСО). Это предусмотрено пп. "б" п. 29 Правил N 491 в новой редакции. Справедливо ли это? Ведь получится, что дисциплинированные собственники будут дополнительно оплачивать "коллекторские" расходы на своих неаккуратных, в смысле оплаты ЖКХ, соседей. С другой стороны, включение этих расходов в состав расходов на СОИ отражает существующие реалии - широко распространенную практику урезания размера судебных издержек в делах о взыскании долга по квартплате, а также отсутствием у должников денег даже на выплату долга, не то что дополнительных расходов. Кроме этого, в состав расходов на СОИ будут включаться расходы на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за "коммуналку";

- с 1 сентября пунктом 29.2 Правил N 491 в новой редакции вводится всеобщий принцип оплаты за КР на СОИ в размере фактически истраченных ресурсов (ранее это правило применялось только к тем МКД, где установлены "умные" счетчики или на ОСС было принято соответствующее решение). Правда, в столице РФ может быть принято иное регулирование (это прямо разрешает ЖК РФ). Итак, с 1 сентября все собственники платят за фактический КР на СОИ, но в домах с умными счетчиками или принятым на ОСС решении жители платят "по факту" каждый месяц (подпункты "г" и "д" п. 29.2), а в остальных домах жители будут ежемесячно уплачивать норматив, а раз в год (либо перед переходом на "прямые" договоры, либо перед приходом новой УК, см. пп. "б" п. 29.2, п. 29.3 Правил N 491 в новой редакции) - получать перерасчет с доплатой или сторнированием.

Предусматривается также "средний" вариант - собственники на ОСС принимают решение о том, что платят за КР на СОИ, но не по показаниям ОДПУ, а "из расчета их среднемесячного объема потребления". Это среднемесячное потребление считается по специальной формуле, а потом все равно будет перерасчет по факту (пп. "в" п. 29.2);

- с 1 сентября установлен ясный и понятный порядок работы с "отрицательным" КР на СОИ, - если он появился, то в расчетном периоде размер платы за отрицательный КР на СОИ равен нулю, а следующих периодах размер платы должен быть уменьшен на такую "отрицательную" величину (пп. "е" п. 29.2 Правил N 491 в новой редакции, абз. 5 пп. "а" п. 21.1 Правил N 124 в новой редакции);

- размер платы за КР на СОИ должен указываться в платежке, отдельной строкой по каждому виду ресурса (п. 29.4 Правил N 491 в новой редакции);

- увеличение размера платы за КР на СОИ в связи с ежегодной индексацией тарифов на коммунальное ресурсы происходит без организации ОСС по данному поводу (п. 29.5 Правил N 491 в новой редакции);

- если в МКД есть такой специальный ОДПУ холодной воды, который введен в эксплуатацию и определяет объем исключительно той воды, которой поливают газон и клумбы, а зимой заливают каток (и факт этого подтвержден водоканалом), - то показания такого ОДПУ учитываются для целей определения объема водоотведения - эта вода, разумеется, в объем "общедомового" водоотведения не входит (абз.3 п. 44 Правил N 354 в новой редакции, абз.5 пп. "в.4" п. 21 и пп. "д" п. 21.1 Правил N 124 в новой редакции);

- в Правила N 124 добавляется правило (пп. "а.1" п. 21, пп. "а.1" п. 21.1) о том, что в случае приготовления ГВС на ИТП в МКД объем коммунального ресурса, используемого для подогрева холодной воды, определяется по Правилам N 354 (то есть по нормативам тепла, используемого для подогрева воды, а не фактическому количеству отпущенной теплоэнергии, даже если в доме есть ОДПУ тепла)

- появилась формула для расчета платы за "общедомовое" водоотведение в МКД с ИТП, если в доме есть ОДПУ сточных вод, и формулы расчета для платы за "общедомовое" водоотведение в домах с централизованным ГВС (п. 11.2, п. 13.1 Приложения N 2 к Правилам N 354);

- скорректирована формула оплаты за водоотведение в частном жилом или нежилом помещении, в котором нет ни ИПУ сточных вод, ни одного из счетчиков - ИПУ ГВС или ХВС. Расчет в этом случае будет исходя из норматива потребления ГВС или ХВС (того ресурса, счетчик на который отсутствует) и показания второго счетчика. Если нет ни ИПУ ГВС, ни ИПУ ХВС, будет применяться норматив водоотведения - как и раньше (абз. 7 п. 42 Правил N 354 в новой редакции).

2. Выбор УК для МКД на ОСС:

- для выбора УК на общем собрании собственников помещений в МКД требуется квалифицированное большинство - за новую УК должна проголосовать, как минимум, "половина дома", - то есть более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД (ч. 1 ст. 16, п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в новой редакции, подробнее см. здесь). Напомним, что с 9 июля 2022 года действует еще и ограничение на проведение повторных "альтернативных" ОСС: внеочередное ОСС в доме по тем же вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного ОСС и по которым были приняты решения, может быть созвано не раньше, чем по истечении 10 дней после окончания такого "предыдущего" ОСС.

3. Субсидии на оплату ЖКУ:

- с сентября суммы компенсаций (установленных гражданам) расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг могут переводиться не лично гражданам (для оплаты ЖКУ), а непосредственно и напрямую в УК, ТСЖ (РСО, работающим по "прямым" договорам), которые предоставляют гражданам коммунальные услуги и /или управляют МКД. Такое правило может принять тот, кто эти субсидии выплачивает, - регион или ОМСУ, а также это может быть предусмотрено федеральным законом (ч. 4 ст. 160 ЖК РФ в новой редакции).

4. Запрет на "дробление" жилья:

- с сентября собственнику жилого помещения запрещено - под страхом ничтожности сделки - совершать в отношении своего жилья любые действия, которые влекут возникновение долей в праве собственности на это помещение, если площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м. общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Аналогичный запрет вводится и для собственников доли в праве собственности на жилое помещение (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Запрет не распространяется на ситуации, когда право общей долевой собственности на жилое помещение возникает в силу закона (например, при покупке жилья за счет средств материнского капитала), либо в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

5. Уведомление Роскомнадзора о начале обработки персональных данных:

С 1 сентября начнут действовать свежие поправки в Закон о персональных данных (далее также - ПДн). Ст. 22 Закона о ПНд обязывает оператора персональных данных (к которым УК, безусловно, относится) заранее уведомлять Роскомнадзор о своем намерении осуществлять обработку персональных данных. Но до 01.09.2022 УК - теоретически - могли не уведомлять Роскомнадзор о своем намерении осуществлять обработку персональных данных, если они обрабатывали только ПДн своих собственных работников в соответствии с трудовым законодательством и только ПДн собственников помещений обслуживаемого дома, поскольку таковые являются стороной по договору управления МКД (при условии, что эти ПДн не передаются больше никому, например, в ЕИРЦ и без согласия собственника). Однако с 1 сентября утрачивают силу эти упомянутые исключения из общего правила об уведомлении Роскомнадзора. Следовательно, 01.09.2022 для многих "молчащих" УК возникает обязанность направить в Роскомнадзор уведомление о намерении осуществлять обработку ПДн (под угрозой административной ответственности по ст. 19.7 КоАП РФ).

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"